Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2026 году

В глазах обывателя, не знакомого с нюансами кадастрового учета и регистрации прав, раздел здания на помещения не представляет проблем. Но это не совсем так. Разделить здание можно только на 2 здания, а такая возможность есть достаточно редко. Обычно речь идет об образовании помещений в здании, что можно назвать разделом только условно и неофициально. В этой статье я расскажу, почему нельзя одновременно владеть зданием и помещениями в нем, зачем нужен технический план и как правильно пройти кадастровый учет с регистрацией прав. Эта статья — часть нашего большого материала про раздел объектов недвижимости. Во всех тонкостях процедур помогает разобраться Константин М, кадастровый инженер, руководитель технического отдела в Смарт Вэй.

Раздел здания — это юридическая процедура распределение комнат здания на новые объекты права с соблюдением требования изолированности и обособленности ФЗ № 218. Возможность провести раздел предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости. Следовательно, здание может быть разделено только на несколько помещений. Помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому в границах здания его можно образовать, либо выделить из другого помещения, при этом необходимо учитывать правила, установленные ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 15.12.2025 года. Мы подготовим проект перепланировки, технический план и другие документы для раздела недвижимости.

Нюансы образования помещений в здании в 2026 году

Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания. Поэтому термин «раздел здания на помещения» является некорректным. Юридически, возможен только выдел помещений из объема здания.

Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:

• вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
• для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, чаще всего проводится перепланировка или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство. Также значение имеет в каком здании происходит раздел в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании.

«Процедура регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статья 41 устанавливает, что при образовании новых объектов недвижимости исходный объект, из которого они были образованы, прекращает свое существование. Поэтому после раздела право собственности на здание будет прекращено.» — Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

Возможен ли раздел здания на помещения

Раздел подразумевает образование помещений из целого объекта. В сфере кадастра это вполне возможно. И здесь нужно понимать, что здания и помещения являются разнородными объектами недвижимости. Поэтому применяются следующие правила:

• допускается раздел объекта только на 2 и более подобных;
• разделить здание можно исключительно на новые строения, но не на помещения (для этого проводится реконструкция, ведь меняются исходные параметры объекта);
• помещение можно разделить на 2 и более аналогичных объекта (это обычная практика, с проведением перепланировки или без таковой);
• раздел здания на помещения, в юридическом смысле, невозможен;
• в здании можно образовать новые помещения, и именно это собственники зачастую понимают под разделом.

Ниже в статье я буду иногда указывать слово «раздел», хотя это не совсем корректно. Правильно говорить – образование помещений. Именно такая формулировка будет указана в содержании технического плана. Этот документ станет основанием для постановки помещений на учет. Также необходимо переоформить права собственности, о чем тоже будет рассказано в следующих параграфах.

Можно ли разделить здание на помещения сразу при строительстве?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй»: Не только можно, а, как правило, именно так и оформляется проект на строительство. В том или ином виде, помещения есть в каждом здании. Но при вводе в эксплуатацию нужно определиться, как ставить объекты на учет и оформлять права. В собственности может быть либо здание, либо помещения в нем. В противном случае происходит «наложение» прав и сведений в ЕГРН.

При возведении здания, в том числе многоквартирного жилого дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию. Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении. Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.

Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:

• выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается). Выделенные помещения становятся самостоятельными объектами недвижимости;
• при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений. Раздел сооружения (здания) также часто применяемая операция в сфере недвижимости и такая процедура требует профессионального и качественного подхода.

Кадастровое деление нежилого помещения проводится в соответствии с требованиями законодательства и правильность подготовки технического плана будет влиять на скорость выполнения работ и регистрации. Также как и раздел существует объединение помещений в один объект недвижимости. Объединяемый объект также должен быть изолирован и обособлен.

Мы знаем все нюансы согласования раздела зданий и помещений, особенности внесения новых сведений в ЕГРН. Вы можете получить бесплатную консультацию по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Чем отличается помещение от здания — помещение это всегда составная часть здания. Здание может существовать без зарегистрированных в нем помещений, но помещение не может иметь место быть без здания, в котором оно расположено. Исключения составляют кадастровые ошибки и ошибки в сведениях ЕГРН. Сведения о здании или помещении могли быть искажены и неверно внесен в ЕГРН в переходный период 2013 года. К сожалению, исправлять такие ошибки приходится собственникам зданий и помещений самостоятельно за свой счет.

Для коммерческих зданий раздел и выдел проводятся довольно стандартно. Даже в случае когда необходимо согласовать перепланировку, в нежилых зданиях  это сделать проще. Если мы говорим про часть жилого дома как объект недвижимости, для таких случаев предусмотрен особый порядок согласований любых изменений, которые могут сопровождаться длительными процедурами получений разрешений от различный контролирующих органов. Техническое помещение в жилом доме, даже если оно находится в части, где расположены коммерческие помещения, не подлежит разделу, т.к. чаще всего такие помещения предполагают размещение в них специального оборудования или приборов.

Сейчас мы часто сталкиваемся с такими вопросами клиентов: новый дом по документам нежилое здание. Это связано с тем, что приобретает популярность строительство апарт-отелей. Помещения в них продают как квартиры, при этом само здание и помещения в нем являются коммерческой недвижимостью. Если часть жилого дома как объект недвижимости проходит согласование по правилам Жилищного кодекса, то для апарт-отелей все согласовательные процедуры как для коммерческих зданий.

При разделе и выделе ключевое значение также имеет технический план – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.

«Закон предусматривает и возможность образования временных помещений, которые не будут признаны полноценными объектами недвижимости. Например, при сдаче части здания или нежилого помещения в аренду, площадь может отграничиваться временными стенами или перегородками. В этом случае об образовании постоянного объекта речи не идет, а в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет на срок аренды. С 2017 года такой учет возможен только при регистрации аренды или иного обременения на часть объекта недвижимости, провести временный учет без регистрации сделки по нему сейчас нельзя.» — Константин М, кадастровый инженер с аттестатом 78-16-1134

Типичные ошибки при разделе здания на помещения

По нашей практике, вот три ошибки, которые чаще всего приводят к отказам и приостановкам:

1. Путают раздел здания и образование помещений. Собственник подает документы на «раздел здания на помещения», а это юридически невозможно. Регистратор сразу отклоняет заявление (хотя на самом деле вы и подать их не сможете, программа в Росреестре не даст загрузить заявление). Правильная формулировка: «образование помещений в здании».
2. Забывают про отдельный вход. Проектируют помещение с проходом через соседнее. Росреестр не поставит на учет объект без собственного выхода к МОП или на улицу. Переделка проекта обойдется не дешево, особенно если это МКД и требуется согласие 2/3 собственников на новый вход.
3. Подают документы до завершения работ. Технический план нужно готовить по факту выполненной перепланировки, а не до нее, если это нежилое здание. Получив техплан «на бумаге», регистратор может потребовать акт приемки выполненных работ — хоть это и не прописано в требованиях к техплану (регистраторы часто выставляют в требованиях то, чего нет нигде в требованиях).

Условия для раздела здания

Далеко не каждое здание можно разделить на помещения. Для этого должны быть соблюдены два главных условия:

1. Изолированность и обособленность. Каждое новое помещение должно быть изолировано от других, то есть иметь отдельные стены и собственный вход. Нельзя сделать помещение, в которое можно попасть, только пройдя через соседнее. Иногда для этого требуется согласование отдельного входа.
2. Соответствие строительным нормам. Раздел не должен нарушать требования пожарной, санитарной и строительной безопасности.

Если для раздела требуется перепланировка (например, возведение новых стен или пробивка проемов), ее необходимо сначала согласовать.

Оптимальный вариант – сразу предусмотреть образование помещений в проекте на новое здание. Но это не всегда можно сделать. Уже после ввода строения в эксплуатацию часто меняется сфера деятельности, либо собственник захочет изменить планировку, сдать часть площадей в аренду и т.д. Кроме того, значительное количество зданий построены очень давно, и текущий владелец никак не мог повлиять на содержание проектных решений.

Для существующих зданий есть несколько вариантов образования новых помещений:

• при реконструкции – к примеру, сделав пристройку или новый этаж, собственник получит дополнительный объем и там можно образовать помещения;
• при перепланировке – эти работы позволят изменить конфигурацию внутри здания, отграничить помещения от остального объема и т.д.;
• без проведения строительных работ – если помещения были образованы при строительстве, но их не ставили на учет как самостоятельные объекты с регистрацией прав.

Еще раз повторюсь, что в каждом из этих случаев речь идет об образовании помещения, а не о разделе здания.

Если собственник выберет последний вариант из указанного выше перечня, то для всех действий будет достаточно подготовить техплан. Если же нужно провести строительные работы, то сначала придется оформлять проектную документацию. Нередко требуется еще и получение разрешений от уполномоченных органов (при реконструкции – всегда).

«Если помещение поставлено на учет, его можно разделить на 2 и более аналогичных объекта. Это не раздел здания, ведь его основные параметры (границы, высота, этажность, объем и т.д.) не изменятся. Чаще всего помещения делят путем перепланировки. Технический план нужен в любом случае, ведь без него не пройти кадастровый учет.» — Константин М, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683)

Как оформить образование помещений в 2026 году

Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.

Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:

• после подписания акта нужно обратиться за изготовлением технического плана здания, а также каждого измененного или образованного нежилого помещения;
• инженер проводит кадастровые работы – запрашивает сведения ЕГРН и архивную документацию БТИ (технический паспорт здания и помещений, поэтажные планы и т.д.) — при необходимости, проводит фактическое обследование недвижимости;
• в результате обследования инженер устанавливает следующие параметры – площади и местоположения каждого помещения в пределах здания, наличие ограждающих элементов и конструкций, дверные и оконные проемы, и т.д.;
• если здание впервые ставиться на кадастровый учет с одновременным образованием помещений, необходимо проведение кадастровых работ на земельном участке – межевание позволит определить местоположение здания на участке и его координаты;
• результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.

Техплан — основание для обращения в Росреестр. Постановка на учет происходит по заявлению собственника, либо сторон договора аренды. Образование помещения, раздел или выдел будет считаться завершенным с момента, когда сведения кадастрового учета будут внесены в ЕГРН. На каждый самостоятельный объект недвижимости собственник получит выписку из реестра. С 2018 года закон обязывает провести постановку на учет каждого объекта недвижимости — в противном случае, любые виды сделок будут запрещены. Сроки работ по типам объектов (из нашей практики):

• Небольшое помещение (до 200 кв.м.): техплан за 1-2 дня, общий срок с регистрацией 15-20 дней
• Среднее помещение (200-1000 кв.м.): техплан 3-5 дней, общий срок 20-30 дней
• Крупный объект (от 1000 кв.м.): техплан 5-14 дней, общий срок 1-2 месяца

Чтобы своевременно подать документы в кадастр и оформить сделки купли-продажи или аренды, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Инженеры нашей компании окажут услуги и проведут кадастровые работы и перепланировку, быстро оформят техплан, зарегистрируют изменения в Росреестре.

Что нужно знать о кадастровом учете и правах собственности на здание и помещения в нем

До начала работы с этой статьей я был уверен, что собственник здания одновременно может зарегистрировать такие же права на все помещения. Однако это совершенно не так. Очень хорошо эти вопросы разъяснены на сайте Управления Росреестра по Республике Татарстан:

• право собственности можно зарегистрировать только на здание или на помещения в нем по отдельности;
• собственник здания, по умолчанию, владеет всеми помещениями, но для их продажи нужно сначала официально поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права;
• если поставить помещения на кадастровый учет, то право собственности на здание будет прекращено.

В целом, эти нюансы вполне логичны. Помещения являются частью здания и неотделимы от него. Если оформить право собственности на строение, то и платить налоги нужно именно за него. А вот после образования помещений налоговые платежи необходимо рассчитывать по каждому из них в отдельности. Это далеко не всегда выгоднее, так как налогообложение зависит от многих показателей (кадастровая стоимость, вид и функциональное назначение объекта, площадь и т.д.). Поэтому стоит взвесить все за и против, прежде чем приступать к «разделу» здания и оформлению прав на отдельные помещения.

Расскажу еще об одной ситуации, которая может возникнуть, если строение принадлежит нескольким лицам. Их права собственности регистрируются в долях, что напрямую влияет на порядок распоряжения объектом. Если владельцы здания хотят разделить имущество, то лучше сделать это путем образования помещений. После этого права будут переоформлены на основании соглашения или по решению суда, а для обращения в Росреестр тоже потребуется технический план. Помещение, поставленное на учет, можно продавать или сдавать в аренду без согласия владельцев смежных помещений. Право долевой собственности на здание будет прекращено по заявлению в Росреестр.

Как узнать, на что оформлено право собственности – на здание в целом или на его отдельные помещения?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй»: Данные по объектам и имущественным правам можно запросить в виде выписки из ЕГРН. Есть и онлайн-сервисы, где вы сможете уточнить эту информацию (у нас есть бесплатный сервис для клиентов по онлайн информации из Росреестра). Кстати, выписка из ЕГРН на здание обязательно потребуется при постановке на учет помещений.

Порядок раздела здания на помещения

Процесс раздела состоит из нескольких этапов. На начальном этапе собственник принимает решение о разделе. Если собственников несколько, необходимо их общее согласие. Если общей договоренности нет, к разделу приступать нельзя. Далее, в зависимости от ситуации, может проводиться перепланировка или другие строительные работы.

Техплан при «разделе» здания будет нужен во всех случаях. Получить документ можно только по договору с кадастровым инженером. Чиновники Росреестра сами не выезжают на объект, не проводят обмеры и другие работы. Они руководствуются только информацией, описанной в техническом плане.

Перечислю нормативные акты, которые важны для проведения кадастровых работ и подготовки техплана:

• Федеральный закон № 218-ФЗ в редакции от 15.12.2025 года  (общие правила учета и регистрации прав, подготовки документов);
• Приказ Росреестр от 15.02.2022 года № П/0082 (требования к форме и содержанию техплана, особенности заполнения);
• Приказ Минстроя РФ № 37 с инструкцией о проведении учета жилфонда (документ применим и для нежилых зданий).

После подготовки техплана можно сразу обращаться в Росреестр. Но для образования помещений может потребовать перепланировка. И это не менее важная процедура, чем кадастровый учет и регистрация прав.

Вот пошаговая инструкция по разделу нежилого здания на помещения:

1. Оформляем документы. В первую очередь нужно оформить документы, которые будут основанием для раздела. К примеру, соглашение между совладельцами здания относится именно к таким документам.
2. Заключаем договор. Договор заключается с проектной организацией, имеющей допуск СРО.
3. Уточняем тип работ. Проектировщики определяют какие виды работ будут оптимальны для раздела — будет это перепланировка или реконструкция. Затем приступают к оформлению проектной документации.
4. Оформляем проект. При оформлении проекта описываются все виды работ и каждое архитектурно-строительное решение, относящееся к разделу здания на помещения. Включается всё — монтаж несущих или ненесущих стен, обустройство входных групп или оконных проёмов.
5. Оформляем техническое заключение. Техническое заключение о безопасности и допустимости работ прикладывается к проектной документации.
6. Утверждаем у собственника. Перед тем как начнутся проектные работы, нужно утвердить проект у собственника нежилого здания — если это перепланировка, то на этом этапе можно приступать к строительным работам.
7. Получаем разрешение. В случаях, когда проект раздела относится к реконструкции, его нужно отправить на экспертизу — государственную или негосударственную. Затем проект вместе с результатами экспертизы направляется в Госстройнадзор. ГСН должен предоставить разрешение на проведение строительных работ на объекте.
8. Проводим строительные работы. Работы проводит подрядчик, у которого должен быть допуск СРО. Они проводятся в полном соответствии с проектной документацией.
9. Завершаем работы. На этапе завершения работ нужно составить акт приёмки – если речь идёт о перепланировке. Если речь идёт о реконструкции всё несколько осложняется необходимостью получить разрешение на ввод помещения в эксплуатацию – это делается в Госстройнадзоре. После получения разрешения можно переходить к финальным этапам.
10. Оформляем технические планы. На новообразованные помещения в здании нужно оформить технические планы. Для каждого нового помещения кадастровый инженер готовит свой техплан — он нужен для постановки помещения на учёт и внесения изменений в ЕГРН.
11. Получаем выписки из ЕГРН. Информация о разделённом объекте недвижимости архивируется. Вместо неё вносятся данные о новых помещениях (по сути не вносятся изменения в ЕГРН, а создаются новые), затем собственник может получить выписки из ЕГРН.

В конечном итоге образуются несколько обособленных и изолированных объектов недвижимости — образование помещений из здания на этом заканчивается. Такие помещения можно использовать, сдавая в аренду или по своему усмотрению.

Изолированность и обособленность, к слову, являются обязательным условием для раздела. Они достигаются, когда площадь помещения отгораживается конструкциями — несущими или ненесущими — от остального объёма. Также у помещения должен быть отдельный выход. Он может вести на улицу или к местам общего пользования.

В результате работ должны образоваться два и более обособленных, изолированных объекта. Эти признаки являются обязательными для постановки недвижимости на учет, регистрации прав на нее. Изолированность и обособленность достигаются путем отгораживания площади помещения конструкциями от остального объема, обустройством отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования.

Можно ли обойтись без перепланировки

Если после завершения строительства в здании сразу были образованы помещения, и их конфигурация не меняется, то и перепланировка не нужна. Собственник может сразу обращаться к кадастровому инженеру. Чтобы описать характеристики объектов, заполняются декларации (их желательно включить в состав приложений к техплану).

Перепланировку и переустройство, как строительные работы, можно провести в здании:

• чтобы разграничить помещения при образовании, подтвердить обязательные признаки объекта недвижимости;
• чтобы изменить конфигурацию перед постановкой на кадастровый учет;
• чтобы оптимизировать пространство и повысить уровень благоустройства в помещениях, в здании в целом;
• чтобы сделать дополнительные входы и сделать более удобной эксплуатацию объекта.

Решения по перепланировке будут указаны в проекте. Также необходимо оформить техническое заключение. Оно подтверждает допустимость и безопасность работ. В содержании техплана, а точнее в заключении кадастрового инженера, будет сделано описание выполненных работ по проекту.

«Решение по перепланировке может серьезно отличаться от первоначальных пожеланий собственника. Проектировщики учитывают требования к производству всех работ, различные ограничения и запреты. После предварительного изучения ТЗ и характеристик объекта, заказчику могут предложить более эффективные решения. Это вполне может сказаться и на расходах собственника.» — Константин М, инженер-проектировщик с 15-летним опытом согласований

Выезд кадастрового инженера и подготовка технического плана

Кадастровый инженер выезжает на объект для проведения обмеров и оценки возможности раздела. Узнайте, как выбрать надежного кадастрового инженера у нас на сайте. Он проверяет, соответствуют ли планируемые помещения требованиям изолированности и обособленности. Это основной этап. Кадастровый инженер готовит единый технический план на образование всех новых помещений в здании. Посмотрите образец техплана на помещение в списке полезных документов, чтобы понимать, как он выглядит.

Для кадастровых инженеров подготовка технического плана обычно является рутинной работой и не вызывает сложностей. При выезде на месте уточняется фактическая планировка помещений, проводятся обмеры (если требуется). В ходе работ на объекте мы заполняем абрисы. Это промежуточный документ, на основе которого оформляется техплан, планы этажей.
На кадастровый учет не поставят помещения без отдельного входа — с улицы, из мест общего пользования здания (к примеру, коридор). Но они тоже отражаются в техническом плане (например, как комната в помещении). Само здание не снимут с учета, ведь оно существует и находится в эксплуатации.

«Технический план для раздела здания — один из самых сложных документов в кадастровой деятельности. Он готовится в результате одновременного кадастрового учета и здания (в связи с прекращением существования), и всех образуемых помещений. Любая ошибка приведет к приостановке в Росреестре. По нашей практике, около 25% первичных подач в Москве получают приостановку — мы работаем с каждой из них до положительного результата. Если регистратор неправ, мы не боимся идти в суд и выигрываем.» — Константин М

Подача документов в Росреестр

Независимо от количества помещений, образованных в ходе «раздела», оформляется один технический план. Требования к содержанию документа определены Приказом № П/0082. Уже в его верхней части будет указано, в связи с чем оформлен техплан. Формулировка может выглядеть так:

«Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием ___ (количество) помещений, расположенных по адресу: ________».

Далее кадастровый инженер укажет сведения о себе и своей компании, о членстве в СРО, а дате подготовке документа. Непосредственное описание характеристик помещения происходит так:

• по каждому образованному помещению заполняется раздел с основными характеристиками – нужно указать площадь и этаж, а также кадастровый номер здания (на этот момент у помещений еще нет своих кадастровых номеров);
• заполняется заключение кадастрового инженера – с описанием документов собственника и выполненных строительных работ, их результата;
• оформляются планы этажей с выделением контуров (границ) каждого помещения – для этого берутся данные из абрисов, документов собственника;
• формируется комплект приложений к техплану – сюда может входить проект перепланировки, декларация о объекте недвижимости и т.д.

Готовый техплан выдается в электронном виде на диске. Далее с ним можно обращаться на кадастровый учет и регистрацию прав.

Готовый техплан выдается в электронном виде на диске. Далее с ним можно обращаться на кадастровый учет и регистрацию прав. Готовый технический план (в виде XML-файла с ЭЦП инженера) вместе с заявлением подается в Росреестр. Далее проводится кадастровый учет с регистрацией прав. Эта процедура приведет к изменениям в ЕГРН.

Получение выписок из ЕГРН

После успешной регистрации Росреестр снимает с учета исходное здание и ставит на учет новые помещения. Собственник получает на руки выписки из ЕГРН на каждый новый объект. Закажите у нас выписку, чтобы проверить результат.

Как разделить здание или помещение на части для аренды

В 2026 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:

• общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
• каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
• каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ в редакции от 15.12.2025 года. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

Сейчас действительно есть возможность передать в аренду помещение или часть здания, которые не отвечают признакам изолированности и обособленности (кроме Москвы и Московской области, здесь это применяется и к частям). Можно назвать это образованием части объекта недвижимости, поскольку допустимо оно только при аренде недвижимости. Здесь есть ряд особенностей:

1. Не обязательно возводить перегородки для временной аренды. Общая площадь здания или помещения может быть временно разделена на несколько объектов недвижимости, ограждение и обособление не обязательно.
2. Нужно установить характеристики. Для сдачи части здания или помещения в аренду нужно определиться с характеристиками объекта. Это сделает инженер, обследовав объект и составив технические планы — последнее связано с нюансами аренды в принципе.
3. Нужно поставить помещение на кадастровый учёт. Постановка на учёт при таком разделе будет проходить по общим правилам. Изменений прав собственников не происходит.

При регистрации договора предоставляются документы, подробный перечень которых приведён в ФЗ №218-ФЗ. Одновременно с постановкой на кадастровый учёт нужно будет зарегистрировать обременение прав на весь срок аренды.

Такая процедура может пригодиться для владельцев крупных нежилых помещений. Арендатором, к примеру, может выступить владелец небольшого магазина, которому нужно соседство с крупным супермаркетом для увеличения трафика.

Выдел помещений из здания с подготовкой всех документов можно заказать в компании «Смарт Вэй». Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам, указанным на сайте. Стоимость проекта перепланировки в нашей компании начинается от 12000 рублей, а стоимость технического плана — от 8000.

Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам. Звоните прямо сейчас — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Онлайн сервис проверки помещения в Росреестре

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Раздел здания для регистрации аренды в 2026 году

С начала 2017 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды. Именно с 1 января 2017 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.

В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.

При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов,  деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.

Год выполнения работ — 2018 г.

Адрес объекта: п. Внуково, ул. 2-я Рейсовая, д. 2.

Площадь здания: 30 062, 00 кв.м.

Заказчик работ: АО «Внуковские отели»

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй».

Срок выполнения работ 1 месяц. Срок подготовки технической документации 14 дней.

Цель заказчика: провести раздел здания на помещения для регистрации прав за несколькими субъектами, оптимизация налогообложения, регистрация договоров аренды на помещения.

Подробнее https://smway.ru/kejs-razdel-zdanija-na-pomeshhenija/

Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:

Пример.

Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2.

Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов.

Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)

Решение:

• Разрабатывается технический план, в котором прописываются характеристики всего помещения.
• В графической части выделяется часть под аренду. 
• Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
• По результату получают зарегистрированный договор аренды.

В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению.

Бывают и другие случаи.

Допустим, Вы являетесь государственной организацией и у Вас стоит задача открыть буфет:

Пример.

Дано: здание районной стоматологии, 7 этажей, 6 000 м2.

Цель: Сдать в аренду 70 м2 на 4ом этаже под буфет.

Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (все договоры больше года должны регистрироваться)

Решение:

• Разрабатывается технический план здания.
• В графической части выделяется часть этажа под аренду.
• Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
• По результату получают зарегистрированный договор аренды.

В результате вы получаете зарегистрированный договор аренды.

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря очень большой практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. У нас  разработаны инструкции для регистраторов в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Инструкция для заявителя скачать

Инструкция для регистратора скачать

Для получения консультации, обращайтесь к нашим кадастровым инженерам Москва 8-499-322-05-14, Санкт-Петербург 8-812-425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в Telegram —  Smway.

Подробнее о наших расценках и услугах можно узнать в таблице ниже или на отдельной странице стоимости раздела.

Калькулятор стоимости раздела зданий и помещений

Выводы

• Раздел здания на помещения невозможен, так как это разнородные объекты. Но из объема здания можно выделить новые помещения.
• При проведении перепланировки или реконструкции для раздела нужно оформить проект, согласовать его в МЖИ или Госстройнадзоре.
• Решение о выделе помещений из объема здания принимают его собственники.
• Новые помещения будут поставлены на учет в Росреестре на основании технического плана. Собственник получит выписки ЕГРН на каждое новое помещение.

Выдел помещений из здания с подготовкой всех документов можно заказать в компании Смарт Вэй. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года (скачать).

Часто задаваемые вопросы