Внесение изменений в ЕГРН при разделе здания на помещения в 2025 году

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировкк с разделом для нежилых помещений. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Общие сведения

Разделом нежилого помещения называют процедуру переделки одного единого объекта недвижимости на два или более по отдельности. Данная операция производится с привлечением кадастрового инженера. Мнение экспертов таково, что для того, чтобы застраховаться от нежелательных последствий, лучше всего перед совершением раздела заказать выписку из ЕГРН. Выписка – это один из наиболее простых и надежных способов получения актуальных сведений об объекте недвижимости.

Разделение нежилого здания на отдельные помещения проводится по инициативе законного владельца или принудительно (по распоряжению суда). В данном процессе есть целый список ограничений и нюансов, которые должны быть учтены в процессе оформления. Раздел должен производиться строго соответственно с существующим законодательством с тем, чтобы каждая отделенная часть здания имела отдельный кадастровый номер, а также документ, подтверждающий право собственности. Необходимость в этом возникает, когда собственник планирует проведение сделок:

• купли-продажи;
• поднайма;
• аренды нежилых помещений и т.д.

Раздел по распоряжению суда производится в случае, если владелец не соглашается провести его, хотя и должен это сделать.

Порядок обращения в органы

Во-первых, формируется Соглашение о разделе нежилого помещения (между собственниками), в этом документе детально описан процесс раздела нежилого помещения. Это необходимо в случае, если у здания несколько собственников. Во-вторых, потребуется вызвать специалиста-инженера для проведения обмеров объекта и подготовки планов здания.

Позднее, после проведения всех замеров и проверки помещений специалисты компании “Смарт Вэй” могут оформить технические планы и технические паспорта (в отдельности на каждую часть недвижимого имущества) в кратчайшие сроки. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

В-третьих, необходимо обратиться в Росреестр для заказа кадастровой выписки. Собранный пакет документов предоставляется в региональное Управление Росреестра. При невозможности добровольного разделения здания необходимо будет обратиться в суд с тем, чтобы провести раздел здания в обязательном порядке. И уже затем, основываясь на решении суда, можно будет направить документы в компетентный орган (Росреестр).

Что выдается в завершение процедуры?

В завершение процедуры раздела имущества владельцы (каждый на собственную выделенную часть) получают: кадастровые номера нежилого помещения по отдельности; выписки из ЕГРН, где указаны данные о вновь создаваемых помещениях. Свидетельства на право собственности на сегодня не выдаются.

Отметим, что за получением различных услугв сфере кадастра, недвижимости и проектирования всегда можно обратиться к специалистам компании «Смарт Вэй» (smway.ru). Они окажут консультацию по любым вопросам совершенно бесплатно.

Ограничения по закону

В юриспруденции понятия «здание» и «помещение» носят разные значения. Помещением считается определенная часть здания, а нежилое здание – это самостоятельный объект, который может быть без помещения. Чтобы оформить раздел нежилого здания, данный объект должен отвечать двум требованиям закона, в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” в редакции от 08.08.2024 года:

1. Обособленность здания, которая предполагает наличие отдельного входа (обособлено помещение, огороженное со всех сторон стенами и перегородками и не обособлено, если нет стен с одной или нескольких сторон, а граница проходит по оборудованию или мебели);
2. Изолированность с помощью капитальных конструкций (предполагает, что есть возможность попасть в любую комнату, не покидая помещение. Если вход доступен только через другое помещение (которое имеет отдельный кадастровый номер и правоустанавливающий документ) – помещение не изолировано). Ими могут быть только несущие стены.

Временные конструкции или перегородки не придают зданию признак обособленности. Входов в здание может быть несколько, помещение изолировано, только если в помещение сделан хотя бы один отдельный вход.

Без соответствия этим условиям закон не допускает оформления раздела. При несоответствии фактической планировки производятся перепланировка помещения. При этом, есть законные требования к новым образующимся помещениям:

• площадь нового помещения должна быть более 12 кв.м. (требования к минимальной площади, установленные Жилищным Кодексом (статья 38));
• обеспечен доступ к источнику света – наличие окон, параметры которых прописаны в техническом плане;
• подведены сети коммуникации.

Раздел здания – это правовая процедура распределения комнат здания на новые объекты права со следованием требованиям изолированности и обособленности.

Каждое помещение при этом становится самостоятельным объектом кадастрового учета, и его можно образовать в границах здания, или же распределить из другого помещения, при этом должны соблюдаться требования N 218-ФЗ.

По мнению экспертов, львиная доля проблем при разделе нежилых помещений приходится на случаи, когда собственник недвижимости инициирует процедуру разделения помещения в самый последний момент, когда уже найден покупатель. И вот тогда-то  он сталкивается с проблемами неизолированных помещений, несогласованной перепланировкой и т.д. При этом средств на регистрацию уже не хватает.

Соответственно, чем раньше владелец недвижимости предоставит необходимые документы кадастровому инженеру должной квалификации, тем быстрее тот сможет проверить документы и тем самым предупредить приостановку в кадастровом учете и государственной регистрации.

Процедура оформления раздела нежилого здания на помещения

В ситуации, если по инициативе владельца производится раздел нежилого помещения на два объекта права в отдельности, то он должен подтвердить свое намерение в письменной форме. Согласие нужно представить на согласование, оформить данный документ в нашей компании можно по отработанной ускоренной форме.

Если право владения принадлежит двум или более лицам, то каждый из них должен дать свое согласие (письменно).

Процедура оформления отдельных помещений проводится параллельно со строительными работами по фактическому разделению новых нежилых помещений.

Последовательность действий следующая:

• Проведение инженерного исследования и кадастровых работ. Для этого формируется запрос в БТИ на получение архивной документации и иных данных из ЕГРН. На этом этапе рассматривается не только план здания, но и поэтажные планы, а также – тех. паспорт на весь объект недвижимости;
• Изготовление нового технического плана с учетом вносимых изменений. При этом инженер устанавливает новые параметры для всех новых помещений: линии разграничения, местоположение, расположение окон, дверей и т.д.;
• Дополнительно составляется текстовое пояснение новых характеристик здания. По результатам этих работ составляются новые тех. планы для каждого помещения в отдельности.

Если земля, на которой находится здание, не поставлена на кадастровый учет, заодно производится межевание участка, в процессе которого отмечаются фактические координаты участка.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании требует только подготовки и проектного технического заключения от специализированной компании.

Важно! Технический план составляется кадастровым инженером, имеющим свидетельство о допуске СРО. Для оформления проекта перепланировки и технического заключения потребуется проектная компания с допуском СРО на проектирование. Этим требованиям отвечает компания компания «Смарт Вэй». Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Новые технические планы подлежат постановке на регистрацию в Росреестре на каждое помещение. Заключительным этапом оформления становится внесение изменений в ЕГРН. Подготовка технической документации (с графической и текстовой частями) в зависимости от объема работы может занять от 7 до 12 дней.

Пошлина взимается за каждое образуемое помещение в отдельности. И если здание делится на основании планирования перехода права собственности, одновременно с заявлением о кадастровом учете вы можете подать на государственную регистрацию заявление о переходе полномочия распоряжения (оба заявления будут рассмотрены в одно и то же время).

В случае, если был затронут фасад от объекта недвижимости или он включен в объект культурного наследия, потребуется дополнительное согласование.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение на перепланировку, собственник нежилого здания должен будет сформировать пакет документов, в соответствии с которыми можно будет разделить помещение в нежилом здании на вновь созданные объекты. В случае необходимости документы могут направляться доверенным лицом собственника.

Документы подаются совместно с заявлением о переустройстве, и их перечень включает:

• Направляемое в Росреестр заявление, при помощи которого будет сформулирована необходимость о прекращении права совместной долевой собственности на нежилое помещение. Заявление подписывается всеми собственниками здания;
• Правоподтверждающие документы на недвижимость со стороны физ. или юр. лица;
• Соглашение о разделе помещения;
• Технические документы (паспорт) на разделяемое помещение – в нем отражены все параметры недвижимости;
• План проекта по разделению основного здания;
• Выписка из ЕГРН;
• Техн. документация на образованные объекты (части нежилого здания);
• Квитанция на оплату госпошлины;
• Документ, подтверждающий личность собственника либо лица, управомоченного с позиции организации. В случае, когда собственников два и более, предоставляются подтверждающие личность документы со всех сторон.

При необходимости могут быть затребованы дополнительные документы, например – подлинник устава владеющей недвижимостью компании, доверенность на собственника нежилого помещения и т.п. В заключение производится процесс разделения (но только с учетом получения разрешения в ЕГРН).

Составление технического плана

Представление на учет образованных помещений становится возможно только при наличии точного и подробного их описания. Описание включается в технический план, составляемый на все образованные объекты недвижимости. Технический план на созданные после раздела объекта недвижимости — важная часть проектной документации, оформляемая после проведения перепланировки.

Подготовленный документ направляется в ЕГРН для регистрации и оформления новообразуемых помещений.

Технический план необходим для того, чтобы в ЕГРН вместо одного объекта образовались новые, отдельное помещение или несколько помещений, предназначенных для продажи. Для разделение нежилого здания (и помещений) на отдельные объекты недвижимости потребуется направить обращение в Росреестр с одновременным заявлением о кадастровом учете и государственной фиксации раздела. Одновременно с заявлением также направляется технический план, подготовленный непосредственно кадастровым инженером.

Техплан должен быть сформирован специалистом – кадастровым инженером с допуском СРО в следующем порядке:

• Сотрудник СРО объединяет данные о подлежащей разделу недвижимости (сведения для объединения можно найти в областном отделении ЕГРН);
• Создаваемые помещения тщательно осматриваются, в процессе проведения данной операции кадастровым инженером сравниваются имеющиеся параметры и данные в проектной документации. В случае выявления несоответствий составление плана становится невозможным;
• Создается схема, на который указаны созданные объекты недвижимости и которая показывает, как расположены относительно друг друга и окружающей ситуации помещения.

Также формируются графические материалы для каждого из образованных объектов – в дальнейшем они составят приложение к выписке, выдаваемой владельцу объекта недвижимости.Приблизительно, на подготовку плана отводится до 10 дней (сроки зависят от сложности работ). Все данные в документе в ЕГРН – в цифровом виде, завизированы специальной электронной подписью ответственного инженера для дальнейшего электронного документооборота.

Постановка на учет в ЕГРН

К техническим документам необходимо приложить заявление о внесении изменений в ЕГРН. Шаблон заявления можно получить в местных отделениях уполномоченного органа. Подготовленные документы подаются в ЕГРН в электронном или бумажном формате. Если документы подаются в электронном формате, то обязательно наличие завизированной подписи ответственного инженера – в этом случае заявление заполняется в цифровом формате.

Необходимо заранее позаботиться об оплате стоимости внесения изменений. По состоянию на 2025 год, стоимость оформления новых документов в ЕГРН для юридических лиц стоит 22 тыс. рублей, физические лица платят 2 тыс. рублей.

Что указывается в выписке ЕГРН?

В выписках из ЕГРН указываются основные параметры новообразованных помещений. Указываются границы, размеры и другие характеристики. Когда собственников несколько, каждый из них получает свою копию документа. Срок оформления занимает максимум 14 рабочих дней со дня подачи пакета документов. По итогам рассмотрения ЕГРН выдает выписку на имя новых собственников. На основе этой выписки владельцы можно внести изменения в технический паспорт БТИ.

Могут ли отказать?

В ряде случаев владельцу недвижимости может быть отказано в разделе нежилого имущества. И тогда владельцу следует ознакомиться с причинами отказа, выраженными в письменном виде. После отказа пакет документов подлежит устранению недоработок в заданный срок. На исправление отводится максимум 90 дней. Если в течение этого срока повторно не подать заявление, то ЕГРН может наложить запрет на раздел здания.

Раздел коммерческой недвижимости может не состояться по причине отказа ЕГРН в внесении изменений. Владельцу необходимо не только тщательно ознакомиться с отказом, но и убрать перечисленные недостатки (если они действительно имеют место быть), после чего повторно подать документы для проведения раздела. Добиться повторного рассмотрения можно только на основании судебного решения.

Владельцам недвижимости, имеющим планы на раздел нежилого здания, следует запомнить основные причины для отказа:

• Несоответствие объекта недвижимости требованиям по разделу – не является обособленным или изолированным (напр. – залы в ТЦ (имеется несколько выходов) не подлежат разделу до реконструкции);
• Образуемые при разделе объекты недвижимости не удовлетворяют основным требованиям, например – нет доступа к электричеству и воде, нет естественного освещения и т.д.
• Несоответствие фактических технических параметров здания данным, имеющимся в ЕГРН (погрешность до 0,5 кв.м. в площади допустима);
• Заявление о внесении изменений подано неправомочным лицом;
• В представленной документации обнаружены ошибки. Важно знать: документ может быть не принят даже из-за небольших помарок или неразборчивого почерка;
• Неполный список технической документации (например – отсутствует документация, подтверждающая право собственности на объект недвижимости), неточности в описаниях и графических данных и т.д.
• Помещение не может подлежать разделу по причине наложенного ареста или запрета.

Эксперты говорят, что в случае не указания причины либо, по мнению собственника, надуманных причин для отказа необходимо обратиться в суд. Но нужно учитывать, что лучше сначала попробовать договориться с ответственным лицом, вынесшим решение по поводу раздела данной недвижимости. И уже если не получится договориться, единственно возможным выходом становится обращение в судебные инстанции.

Сроки и стоимость процедуры раздела недвижимости

Сроки оформления раздела недвижимости варьируются в зависимости от сложности проводимых работ и особенностей здания.

Для большей достоверности нужно рассмотреть в отдельности каждый из этапов раздела:

• Подготовка тщательно подготовленного плана (на подготовку уходит от 5 дней);
• 2-3 месяца отводится на проверку поданного заявления и сопутствующих документов. По результатам проверки Росреестром может выдаваться разрешение или отказ;
• Затем готовится технический план – на это уходит от 5-10 дней до 1 месяца;
• Регистрация готовых помещений – на это это уйдет порядка 10-12 дней;
• На основании полученной выписки из ЕГРН собственником оформляется отдельные технические планы – этой процедуре отводится 9 дн.;
• Регистрация права собственности – данному этапу отводится 10 дней.

Стоимость проектирования перепланировки или реконструкции для раздела стоит от 12 тыс. руб., сопровождения согласований перепланировки или реконструкции – от 10 тыс. руб., изготовление технического плана – от 8 тыс. руб., сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ – от 12 тыс. руб. и оформление технического заключения – от 15 тыс. руб. Надбавка за срочность – до 10% от всей суммы. Чтобы утоянить эти нюансы. воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Оплату услуги нужно проводить заранее, иначе оформление не будет проведено. В результате регистрации оформляется кадастровый паспорт.

Узнать правильные реквизиты для оплаты в любое время можно на сайте государственного органа, куда идет оплата. На некоторых сайтах есть возможность сформировать квитанцию и оплатить ее непосредственно на них. К примеру, на сайте ИФНС и арбитражных судов. Платежный документ на сайте ИФНС формируется автоматически при внесении данных в форму для заполнения.

Заполнить квитанцию можно, перейдя по ссылке: ИФНС. В начале выбираются действия государственного органа, которые являются причиной заполнения квитанции (также статус плательщика).

Затем пользователь должен следовать подсказкам, – например, при регистрации ИП система может попросить ИНН, а также его личные данные. Также есть возможность оплаты некоторых сборов через МФЦ – для этого существует портал «Мои документы». Вы должны быть зарегистрированы на этом портале для того, чтобы иметь возможность оплачивать пошлины, к примеру – пошлину за оказываемые ЗАГСом услуги.

Персональные данные пользователя остаются на портале, и не надо каждый раз их их вводить – для оплаты достаточно выбрать вид платежей и карту, с которой спишутся деньги.

В завершение процесса на электронную почту пользователя приходит сформированный платежный документ. Если вам требуется оплатить госпошлину, возможность которой онлайн не предусмотрена, портал «Мои документы» подскажет вам реквизиты, а оплатить квитанцию можно в специально установленных в помещении МФЦ терминалах.

Выводы

На основании всего вышеописанного можно сделать вывод, что раздел здания на помещения – это длительный и сложный процесс. И для правильного проведения данной процедуры инициатору разделения придется запастись терпением, чтобы соблюсти все требования законодательства и учесть все возможные нюансы.

Для более быстрого прохождения процедуры лучше всего договориться с остальными собственниками недвижимости и провести раздел бесконфликтно. Ведь процедура может очень сильно затянуться, а затраты – значительно увеличиться при обращении в суд.

Список использованной литературы:

1. Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
2. СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
3. СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
4. СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
5. Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
6. Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
7. Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).