Изменение планировки стен в культурном наследии

Собственник может изменить планировку помещения или целого здания. Если говорить о стенах, то работы с ними включают полный или частичный демонтаж, возведение или перенос, устройство или ликвидацию проемов. Сделать все перечисленное можно только на основании проекта и после согласований. Задача серьезно усложнится, если предстоит изменение планировки или какие-либо работы в культурном наследии. Процедуры согласования будут сложнее, ведь предстоит учесть множество требований, запретов и ограничений. О том, как повысить шансы на положительный результат, читайте в статье от эксперта компании «Смарт Вэй».

Что значит изменение планировки стен – все возможные варианты

Любая стена является строительной конструкцией. Она может быть в обычной или нестандартной форме, зачастую имеет проемы (вход, окна). Если речь идет о несущей стене, то ее полный демонтаж будет изначально невозможен. И здесь не важно, имеет ли объект охраняемый статус или это обычное здание. На несущих (капитальных) стенах вы можете:

• сделать капитальный или текущий ремонт;
• заменить всю конструкцию или ее часть (скорее всего, это будет реконструкция);
• сделать частичный демонтаж, если это не повлечет ухудшения несущей способности;
• создать или заделать проемы, изменить их форму.

Если стена не является несущей, то вполне возможен и полный демонтаж. Безопасность и допустимость таких работ будет подтверждена проектом, техническим заключением, расчетами.

Формулировка «изменение планировки стен» не совсем корректна, хотя ее можно встретить достаточно часто. За счет работ на несущих и некапитальных стенах мы меняем конфигурацию помещений и здания, визуальный облик фасадов. В большинстве случаев можно обойтись перепланировкой. Эти работы согласовываем для помещений в МКД. Если же они проводятся в нежилом здании, то собственнику достаточно получить проектную документацию. Специальный порядок действует для согласования работ по изменению наружных стен (фасады).

При реконструкции можно сделать более серьезные изменения. Она допускает полную или частичную замену несущих конструкций, а также их демонтаж или возведение. К примеру, за счет ликвидации капитальной стены можно кардинальным образом изменить конфигурацию целого этажа. Но ввиду повышенной опасности таких работ, до их выполнения нужно провести изыскания, а затем пройти экспертизу, согласования в надзорном органе.

Компания «Смарт Вэй» помогает собственникам из Москвы и Санкт-Петербурга согласовать перепланировку, реконструкцию. У нас есть членство в СРО, что позволяет разрабатывать проекты любой сложности. Предлагаем узнать больше о наших услугах. Звоните экспертам по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Как статус культурного наследия влияет на возможность изменения планировки

Выше я рассказал про общие правила проведения работ на стенах. Для объектов культурного наследия они будут отличаться как небо и земля:

• во многих случаях любые изменения на объекте с охраняемом статусе будут полностью запрещены;
• крайне сложно или вообще невозможно согласовать изменения наружных стен, поскольку они почти всегда входят в предмет охраны;
• даже при относительно безопасных работах (некапитальные стены) можно получить отрицательное заключение на проект;
• если изменение на стенах признают допустимыми, собственнику придется обеспечить сохранность объекта и его отдельных элементов.

Охрана культурного наследия осуществляется на федеральном и региональном уровнях. Основные согласования проходят через органы, уполномоченные властями субъекта РФ. В столице таковым является Департамент культурного наследия (ДКН, Мосгорнаследия). Собственникам из СПб необходимо обращаться в КГИОП.

Если вам предстоит изменение планировки, работы на стенах и других конструкциях в культурном наследии, необходимо:

• получить задание на разработку проектной документации;
• обратиться в лицензированную проектную компанию (ООО «Смарт Вэй» соответствует данному требованию);
• пройти обычные согласования, которые предусмотрены для перепланировки;
• заказать и пройти историко-культурную экспертизу (для проверки документов на работы, связанные с обеспечением сохранности объекта);
• пройти специальное согласование через уполномоченное ведомство.

А если мы говорим о реконструкции, то сюда еще добавится «обычная» государственная или негосударственная экспертиза, получение разрешение в органе строительного надзора.

Что разрешено и запрещено при изменении планировки стен в культурном наследии

Чаще всего нашими клиентами становятся собственники, которые хотят согласовать перепланировку. На примере этих работ и посмотрим, что можно и нельзя делать со стенами в культурном наследии. Общее требование таково – нельзя ухудшать характеристики конструкций, снижать показатели надежности и безопасности. Об этом же сказано в нормативных актах и регламентах по согласованиям в культурном наследии. Чтобы выполнить данное требование, эксперты компании «Смарт Вэй»:

• обрабатывают и анализируют исходные материалы на объект (паспорт, первоначальная проектная документация и т.д.);
• выезжают на место и проводят полный комплекс обследований, диагностику стен и других конструкций;
• проводят специальные мероприятиями, по мере необходимости (расчеты, экспертизы и т.д.).

Информацию о текущем состоянии стен и других конструкций фиксируем в заключениях, отчетах и актах. Эти материалы будут важны для обоснования решений, которые мы укажем в проекте.

У объектов культурного наследия стены могут быть в весьма плачевном состоянии (старая застройка, естественный износ и т.д.). Это может стать препятствием для каких-либо работ. Как вариант, в рамках перепланировки можно выполнить восстановительные работы, сделать какие-либо усиления конструкций. Таких примеров в нашей практике немало.

Многие решения будут недоступны при проведении работ в культурном наследии:

• если фасад здания обладает уникальной архитектурой, можно забыть о создании или заделывании оконных и дверных проемов;
• если все помещение признано предметом охраны, изменить планировку даже в минимальном объеме вам не разрешат;
• отдельные конструкции внутри помещения и здания тоже могут быть под охраной (например, ввиду уникальной отделки).

О том, что вы не сможете изменить планировку или характеристики конструкций зачастую становится известно уже на этапе получения задания на проектирование. Но бывает и так, что отрицательное заключение выдадут уже по итогам экспертизы. Чтобы избежать этого, уделяем повышенное внимание содержанию паспорта объекта, охранного обязательства (если оно оформлено).

Можно ли изменить форму проема в несущей стене, если она находится в помещении объекта культурного наследия?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Тот факт, что несущая стена находится в культурном наследии, еще не влечет запрет на проведение работ с проемами. Все зависит от последствий перепланировки для конструкций и охраняемых элементов. Это мы проверим в ходе предварительных обследований, при выборе и обосновании проектных решений. Если изменение формы проема никак не скажется на предмете охраны и на показателях безопасности, есть все шансы на положительное согласование.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Какие документы нужны собственнику для согласования изменения планировки стен

Без документов не обходится ни одна перепланировка, в том числе с работами на несущих или некапитальных стенах. С учетом регламентов о согласовании в культурном наследии, в обязательный список будет входить:

• выписка из ЕГРН о правах на объект;
• материалы после проведения обследований (акт, заключение);
• непосредственно проект с разделом на работы по обеспечению сохранности объекта;
• техзаключение о безопасности и допустимости работ;
• задание на проектирование от КГИОП или Мосгорнаследия;
• техническо-учетные документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план).

Список может быть существенно больше. Еще обращаем внимание на изучения архивных и исторических материалов, чтобы подготовить максимально подробное обоснование для экспертов. Нужно показать, что предстоящие изменения планировки впишутся в первоначальный вид самого здания и его внутреннего пространства.

Демонтаж или снос стены не должно повредить охраняемые элементы. Чтобы избежать этого, описываем в проекте:

• специальные меры защиты, от щадящих способов проведения работ до использования только ручного труда;
• подтверждение, что работы будет выполнять подрядная организация, имеющая лицензию;
• мероприятия по восстановлению поврежденных элементов, частей конструкций.

Чтобы защитить уникальные покрытия стен тоже есть специальные методы. Для обоснования их нормативные акты предусматривают «научное руководство» проектом. Это значит, что к подготовке документов необходимо привлечь специалистов с профильным опытом и познаниями в соответствующей сфере.

Обязательные проверки и согласования

После подготовки проекта по заданию ДКН или КГИОП можно приступать к согласованиям. Для Москвы регламент предусматривает такой порядок:

• собственник помещения в МКД обращается в Мосжилинспекцию (общее требование);
• если по проекту видно, что работы не повлекут угрозы предмету охраны, МЖИ запрашивает в Мосгорнаследии заключение об их допустимости и безопасности;
• если в проекте есть раздел с работами по обеспечению сохранности, собственник заказывает и оплачивает историко-культурную экспертизу;
• на основании заключения Мосгорнаследия собственник получает разрешение на перепланировку.

В данном случае согласование проходит через два ведомства (МЖИ и Мосгорнаследие) и может включить экспертизу.

Для изменения планировки и работа на стенах в помещении нежилого здания действует иначе. МЖИ в таких согласованиях не принимает участие. Поэтому документы сразу подаем в Мосгорнаследие. Если в проекте заявлены работы по обеспечению сохранность культурного наследия, обязательно проходит экспертизу. И только на основании положительного заключения ДКН можно приступать непосредственно к перепланировке.

В указанные выше гос. органы нужно будет обращаться и после окончания работ. После комиссионного обследования составят акт и выдадут заключение. Там будет указано о выполнении всех требований, предусмотренных разрешением и нормативными актами. Если же выявят нарушения и отступления от проекта, не избежать огромных штрафов.

Охранные обязательства при проведении строительных работ

Выше я не раз упоминал слова «обязан, должен» применительно к собственнику, затеявшему перепланировку в культурном наследии. Ему придется соблюдать требования:

• предусмотренные нормативными актами, сводами правил и стандартами (как общего, так и специального характера);
• установленные охранным обязательством (выдают собственникам) ли паспортом объекта (оформляют при включении здания в перечень);
• введенные в ходе согласования проекта (на основании акта экспертизы и проверок уполномоченного органа).

За соблюдением всех этих требований ведется надзор. Скорее всего, в ходе проведения работ объект посетит представитель Мосгорнаследия или КГИОП. Внеплановых проверок точно не избежать, если на работы пожалуются владельцы смежных помещений или просто неравнодушные граждане. К этому стоит быть готовым всегда.

Ответы на часто задаваемые вопросы об изменении планировки стен в культурном наследии

Можно ли снести некапитальную стену в помещении культурного наследия, если она почти разрушена ввиду естественного износа?

Скорее всего, собственника заставят провести противоаварийные работы или реставрацию. Это входит в перечень обязанностей по владению и использованию объекта. Демонтаж стены будет возможен при условии, что это не скажется на предмете охраны, показателях надежности и безопасности.

Допускается ли изменение планировки стен в культурном наследии, если мы хотим сделать капитальный ремонт?

Независимо от статуса и вида объекта, в ходе капитального ремонта нельзя изменить конфигурацию (планировку). Максимум, такой вид работ может предусматривать замену поврежденных частей конструкций и инженерных систем.

Нужно ли сдавать научный отчет после изменения планировки в культурном наследии?

Если проект предусматривает научное руководство, то придется готовить и отчет. Он будет основан не только на проектной документации, но и на архивных, исторических материалах. Подробные разъяснения на этот счет можно найти на сайтах Мосгорнаследия и КГИОП.

Подведем итоги

• Изменение планировки стен, а точнее самого помещения в культурном наследии, допускается только после согласования.
• Основное разрешение (заключение) на перепланировку выдает Мосгорнаследие (в столице) или КГИОП (в Санкт-Петербурге).
• Собственнику нужен проект, разработанный на основании задания уполномоченного органа.
• Историко-культурная экспертиза проводится, если предстоящие работы могут повлечь какое-либо воздействие на предмет охраны, показатели надежности и внешний облик объекта.

Обращайтесь к нам, чтобы успешно пройти все согласования на работы в культурном наследии. Контакты компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.