Согласование объектов культурного наследия

Цитируя классика детской прозы – «ничто так не пугает мир, как всем известный рыбий жир». Примерно также можно описать процесс согласования работ на объектах культурного наследия. У специалистов, погруженных в тему, он вызывает «шок и трепет». Многие компании, успешно работающие в смежных сферах, отказывают в разработке документов и ведении дел, если работы будут проводиться на охраняемых объектах и территориях. Впрочем, достаточно часто можно добиться положительного результата, несмотря на все сложности. В этой статье я расскажу, как компания «Смарт Вэй» помогает пройти согласования, со ссылками на примеры и документы.

Что входит в понятие согласования объектов культурного наследия

Даже при согласованиях «обычных» перепланировок зачастую возникают проблемы. Они могут быть связаны с заблуждением или условным «пофигизмом» со стороны собственника, с недостаточно четким урегулированием процесса в нормативных актах. Устранить возникающие сложности можно почти во всех ситуациях, если только в здании и помещении не снесены под ноль несущие стены или нет нарушений интересов других лиц.

С согласованием объектов культурного наследия все усложняется в разы. Естественно, мы согласовываем не сам объект, а какие-либо работы на нем (в самом здании или каких-либо помещениях). С учетом статуса охраны объектов и территорий культурного наследия, сюда может входить:

• перепланировка (переустройство) – это, в основном, «внутренние» работы;
• капитальный, текущий, косметический и отделочный ремонт как внутри, так и снаружи;
• реконструкция самого здания или фасада;
• реставрация (это комплекс работ по восстановлению прежнего вида и характеристик объекта);
• изменения фасадов (речь идет только о работах, которые не изменят исходную архитектуру и внешний облик).

Еще есть специальные виды работ (например, консервация, аварийно-предупредительные и т.д.). Они обычно проводятся по заданию гос. органов, отвечающих за охрану. Также многие работы выполняют на территории вблизи объекта культурного наследия, и она тоже может иметь охраняемый статус.

Компания «Смарт Вэй», в основном, занимается сопровождением согласований перепланировок. Но в наших кейсах есть и разработка проектной документации под реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, обеспечение мер пожарной безопасности. Во всех этих случаях не обойтись без согласований.

Вы можете уточнить, какие услуги помогут вам пройти согласование на объектах культурного наследия, по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб). Также связаться с нашими экспертами можно по электронной почте info@smway.ru.

Почему согласование сложно или вообще невозможно – основные проблемы для собственника

Многие собственники, зная об охраняемом статусе объекта, вообще стараются избегать более-менее масштабных работ. Лучше жить или вести деятельность в не самых удобных условиях, чем проходить «круги ада» с согласованиями. Мы понимаем, почему так происходит. Вот основные причины, из-за которых согласование окажется невозможным или чересчур сложным.

Нет точных критериев, что можно, а что нельзя делать на объекте культурного наследия. Возьмем для примера перепланировку помещения в обычного нежилого здания Москвы. В Постановлении № 432-ПП мы сразу видим решения и работы, разрешенные для указанного объекта. А вот в нормативке на объекты культурного наследия про это сказано очень обтекаемо и без конкретики. Поэтому и решение о согласовании может зависеть от субъективного фактора – мнения чиновников, экспертов по историко-культурной экспертизе. Соответственно, заплатив приличные деньги за документы и успешно пройдя часть согласований, можно получить отказ.

Нельзя гарантировать, что собственника не обяжут выполнить дополнительные работы по сохранению объекта. Даже если согласование проходит успешно, разрешение на условную перепланировку может быть обусловлено дополнительным объемом работ. Выполнять это требование придется под угрозой отказа в принятии работ. К примеру, при изменении планировку с возведением одной перегородки вас могут обязать восстановить все настенные и напольные покрытия. Это наверняка влетит в копеечку, и не учтено при планировании бюджета на строительные работы.

В любой момент уже согласованные работы могут поставить «на стоп». Нередко возникают обстоятельства, из-за которых приходится останавливать работы. Недавно в СМИ описывали такой случай. При перепланировке в одном из зданий культурного наследия СПб было снято несколько слоев обоев и штукатурки со стен. И под всем этим обнаружили уникальные росписи (примерно XIX века). Подрядчик и собственник обязаны уведомлять об этом КГИОП. Ведомство сразу вынесло предписание о приостановлении работ, чтобы провести детальное обследование новых охраняемых элементов. Ни о каком возобновлении перепланировки в ближайшее время речи не идет. Вполне возможно, что собственнику вообще запретят дальнейшие работы или заставят изменить проектную документацию под новые требования.

Приведу два примера из нашей практики, которые имеют отношения ко всем указанным выше обстоятельствам. В первом кейсе мы готовили документы на перепланировку. Само здание являлось объектом культурного наследия. При этом у него нет ничего примечательного в плане архитектуры фасадов и внутри. Под охрану здание попало из-за исторического события, которое там проходило. И хотя перепланировка не предусматривало существенных изменений (перенос перегородки и расширение проема), согласовывать ее все равно пришлось через Мосгорнаследие. Из-за этого общий срок процедуры увеличился почти на 3 месяца, хотя в обычной ситуации собственник приступил бы к работам сразу после изготовления проекта.

Вот еще один кейс от компании «Смарт Вэй». Собственник хотел возвести перегородку и разграничить пространство внутри помещения. Внутри на стенах и потолке были охраняемые элементы (лепнина). И хотя перегородка никак не затрагивала их, нам пришлось включать в проект дополнительные решения по их защите и сохранению. Из-за этого при согласовании документы проходили проверку через историко-культурную экспертизу, что очень долго и заметно дороже. В обычной ситуации было бы достаточно получить заключение от Мосгорнаследия.

Можно ли согласовать заделывание окон на фасаде объекта культурного наследия?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Фасады большинства объектов культурного наследия вообще трогать нельзя. Максимум, могут разрешить установку каких-либо конструкций (вывеска, освещение и т.д.), да и то с соблюдением специальных требований. Заделывать или прорубать проемы, менять их размеры собственнику не разрешат.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как компания «Смарт Вэй» помогает с согласованием объектов культурного наследия

Сразу скажем, что единых разъяснений для согласования объектов культурного наследия попросту нет. Вся зависит от ситуации, с которой обратился клиента. Мы обязательно проверяем и учитываем:

• действительно ли здание включено в перечень объектов культурного наследия (это несложно уточнить через открытые порталы Москвы и СПб);
• что находится под охраной внутри здания и помещения, где предстоит выполнить работы;
• что именно хочет изменить заказчик, как это повлияет на характеристики и облик объекта;
• позволяет ли состояние конструкций проводить работы, заявленные клиентом.

Ответив на эти вопросы, мы сможем принять решение о возможности или невозможности согласований, о перечне необходимых документов и процедур.

Отказы нередко выносят по весьма сомнительным и субъективным причинам. Отчасти, это можно понять, ведь главная цель чиновников и экспертов – обеспечить сохранность объекта и устранить любые риски их повреждений, ухудшения характеристик. На такой случай остается шанс оспорить отказное решение в суде. Но опять-таки, все зависит от вводных данных, проектных решений и обоснования требований безопасности.

Заказывайте документы для согласования в надежной проектной компании

У собственника возникнут сложности уже на этапе выбора проектной компании. Этот рынок не столь больше, поскольку для разработки проектов работ на объекте культурного наследия нужна лицензия. Но при этом и лицензированные фирмы тоже зачастую не хотят связываться со сложными процедурами, ведь гарантировать положительный результат проблематично.

Компания «Смарт Вэй» имеет лицензию Минкульта РФ. Мы не обещаем невыполнимого, и предлагаем свои услуги только после детального изучения ситуации. Более того, окончательные выводы можно будет сделать только после обследований на месте, осмотра помещений и конструкций. В любом случае, для согласований мы должны подготовить акт с выводами о степени влияния на характеристики объекта, параметры надежности и безопасности. Без этого разрешение не получить, даже если все остальные документы в порядке.

Поручите специалистам «Смарт Вэй» представлять ваши интересы при согласованиях объектов культурного наследия

Оптимальный вариант, который мы всегда предлагаем клиентам – представительство интересов на всех этапах согласования. В зависимости от того, где проводятся работы, мы выступим от имени заказчика:

• при подаче документов в Мосжилинспекцию (многоквартирные дома, которые тоже часто бывают объектами культурного наследия);
• при обращении с запросом в Департамент культурного наследия (согласования возможные через разные услуги, так как это зависит от характера работ);
• при заказе и прохождении историко-культурной экспертизы (это самый дорогостоящий и длительный этап, если работы могут оказать влияние на характеристики объекта);
• при обращении в Росреестр для учетно-регистрационных действий (это обязательный этап после перепланировок и реконструкции).

На стадии проектирования наши эксперты могут обращаться еще в МосгорБТИ, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», другие ведомства. Чтобы не дергать клиента, предлагаем ему оформить доверенность. Шаблон этого документа можно получить сразу при заключении договора.

Перечень документов, который будет нужен для согласования, определяем по Постановлению Правительства Москвы № 949-ПП и Постановлению Правительства Москвы № 723-ПП, ряду других нормативных актов. В наши полномочия, как лицензированной организации, входит подготовка:

• проектов реконструкции и перепланировки с разделами на работы по обеспечению сохранности объектов;
• отдельный проект на работы по сохранению объектов культурного наследия;
• технических заключений о безопасности (допустимости) перепланировки в нежилых зданиях;
• технических планов для учетно-регистрационных действий в Росреестр (переплан или реконструкция).

Остальные документы мы поможем собрать и запросить на основании доверенности.

Разрешением на работы в объекте культурного наследия станет заключение Мосгорнаследия. Оно выдается на основании документов, представленных собственников, либо после получения положительного акта (заключения) экспертизы. Для перепланировок в домах-памятниках разрешение выдает МЖИ. При этом инспекция само запросит заключение через Мосгорнаследие в порядке межведомственного обмена.

Выше рассказаны только общие правила согласования на объектах культурного наследия. Все подробности могут узнать у наших экспертов. Звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Обжалование отказов и приостановок через суды

В суды мы обращаемся, если административная процедура согласования завершилась отказом. В практике компании «Смарт Вэй» уже приличное количество кейсов, когда разрешение на работы было получено именно в судебном порядке. Помимо прочего, можно ссылаться:

• на нарушение регламента согласования со стороны госорганов;
• на отсутствие аргументированных выводов о причинах отказа;
• на предъявление требований, которые не предусмотрены нормативной базой;
• на затягивание сроков проверок и экспертизы.

Да, судебные процедуры увеличат общую продолжительность согласований. Но это лучше, чем мириться с отказом, терять потраченные деньги из-за нарушений или субъективности чиновников.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Нам нужно выполнить работы по обеспечению сохранности здания, отнесенного к объектам культурного наследия. Можно ли подготовить документы на них в составе общего проекта?

Да, такая возможность есть. На сайте ДКН это тоже подтверждено в разделе вопросы/ответы. Заказать проект с соответствующим разделом вы можете в компании «Смарт Вэй».

Когда при согласованиях объекта культурного наследия можно обойтись без заключения экспертизы?

Об этом разъяснено в Постановлении Правительства Москвы № 723-ПП. Заключение историко-культурной экспертизы не нужно, если предоставленные документы не содержат мер по обеспечению сохранности объекта.

Где посмотреть разъяснения о содержании документов, которые нужны для согласования объектов культурного наследия?

Помимо нормативных актов, на которые мы ссылались в статье, советуем посмотреть методические рекомендации и руководства на сайте ДКН. Проектировщики компании «Смарт Вэй» всегда используют их в работе.

Подведем итоги

• Согласование объектов культурного наследия нужно всегда. Оно предусматривает получение разрешений и заключений через госорганы, экспертизу.
• Требования к документам для согласования нужно смотреть в нормативных актах региона (в нашем случае – Москва и СПб).
• Проходить экспертизу проекта нужно, если он содержит меры и работы по обеспечению сохранности объекта.

Обращайтесь в компанию «Смарт Вэй», чтобы увеличить шансы на успешное согласование работ в объектах культурного наследия. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), электронная почта info@smway.ru.