Согласование ремонта объекта культурного наследия

Все объекты культурного наследия, включенные в реестр, попадают под охрану. Это накладывает на собственников множество обязательств в плане пользования и распоряжения недвижимостью. Также будет намного сложнее провести даже обычный текущий ремонт, не говоря уже о работах, которые могут повлиять на характеристики, облик и интерьер. Все нужно согласовывать в уполномоченном органе, а зачастую еще и через экспертизу. Основные требования к согласованиям мы найдем в Федеральном законе № 73-ФЗ. О том, как данный вопрос можно решить на практике и с учетом регионального законодательства, расскажу в статье.

При каких условиях можно сделать ремонт на объекте культурного наследия

Ремонт в сфере строительства и недвижимости заключается в проведении работ в помещениях, зданиях, на инженерных сетях, фасадах и т.д. Его цель – улучшить условия использования объекта, повысить уровень комфорта, заменить что-либо неисправное и т.д. По объему и последствиям ремонт может быть капитальным, либо текущим. Во втором случае часто используют такие понятия, как косметический или отделочный (это условное разграничение понятий).

Ремонт, в отличие от перепланировок и реконструкции, не меняет исходные характеристики самого здания или отдельных помещений, фасадных решений. Для «обычных» объектов это важно в плане согласования и проведения работ. Если вы просто решили переклеить обои или заменить линолеум на ламинат, то такой текущий ремонт можно вообще ни с кем не согласовывать. Для объектов культурного наследия согласование все иначе:

• в нормативных актах Москвы (да и в других регионах) предусмотрено согласование любых работ, даже косметического или отделочного характера;
• чтобы согласовать что-либо, необходимо заказать и предоставить проектную документацию (тот же косметический ремонт в обычном нежилом помещении можно сделать и без проекта);
• даже незначительный ремонт можно сказаться на предмете охраны, что сильно усложнит процесс согласования и обяжет вас пройти историко-культурную экспертизу;
• при согласовании на заявителя могут возложить дополнительные обязательства, без которых ремонт не сделать.

Если сделать ремонт без согласования, то у собственника могут возникнуть серьезные проблемы. За незаконное проведение работ (а это будет именно такой случай) надзорный орган может взыскать штраф, обязать восстановить исходное состояние объекта в целом или предмета охраны.

В перечень работ при текущем или капитальном ремонте, который придется согласовать, может входить:

• изменение интерьера, т.е. внутреннего облика и дизайна;
• замена или восстановление напольных покрытий;
• окрашивание, оштукатуривание и оклеивание поверхностей стен, потолка;
• замена или восстановление дверей, заполнения оконных проемов;
• отделка помещения, мест общего пользования внутри здания, поверхностей фасада;
• замена и восстановление инженерного оборудования (без изменения их месторасположения).

Порядок выполнения этих работ будет описан в проектной документации, проверен в ходе согласований.

Обратившись в компанию «Смарт Вэй», вы получите все документы для текущего или капитального ремонта объекта культурного наследия. Более того наши эксперты помогут с согласованиями через ДКН (Москва) или КГИОП (Санкт-Петербург), историко-культурную экспертизу. Если на запланированный вами ремонт невозможно получить разрешение, мы постараемся найти альтернативный вариант. Звоните, чтобы узнать больше: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Что такое охранное обязательство и как оно влияет на проведение ремонта в объектах культурного наследия?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В Законе № 73-ФЗ предусмотрено, что собственникам помещений и зданий могут выдать охранное обязательство. В нем будут указаны ограничения на использование и распоряжение, на выполнение каких-либо строительных работ. Просто так обойти обязательства нельзя. Решения по таким вопросам принимают надзорные органы (в нашем случае – ДКН или КГИОП). Соответственно, при разработке документов на согласование ремонта мы обязаны учесть все, что прописано в охранном обязательстве.

Когда собственник обязан провести ремонт

Объект культурного наследия охраняется государством. Собственники зданий и отдельных помещений тоже привлекаются к этому. У них может возникать обязанность провести текущий или капитальный ремонт:

• для предотвращения разрушений и повреждений, в том числе декоративных охраняемых элементов;
• для восстановления исходного состояния конструкций, инженерного оборудования и интерьера (облика);
• для реставрации фасада, здания в целом, внутренних элементов и т.д.

По мере необходимости, надзорный орган сможет обязать собственника провести указанные выше работ.

Зачастую сложно понять, что именно находится под охраной. Объекты относят к культурному наследию не только из-за уникальной архитектуры, но и по многим другими причинам (например, если в здании проводилось памятное мероприятие). В крупных городах есть целые районы исторической застройки, где большинство старых зданий охраняется государством. А ведь еще предметом охраны может быть помещение, какой-либо уникальный элемент внутри его. Мы, как проектировщики, обязаны учесть эти моменты и проверить, что охраняется, как провести ремонт без серьезных последствий.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Согласование ремонта, если не требуются работы по сохранности объекта культурного наследия

Сперва посмотрим на «облегченный» вариант согласований – если ремонт не предусматривает мер и работ по обеспечению сохранности объекта. Это вполне возможно и вот пример из практики компании «Смарт Вэй»:

• нежилое здание в центре столицы было отнесено к культурному наследию еще в 90-е года, включено в соответствующий реестр;
• по карточке объекта видно, что к охраняемым элементам относится фасад (уникальная архитектура), а также декор в некоторых помещения и местах общего пользования внутри;
• наш клиент хотел сделать текущий ремонт сс изменением дизайна своего помещения, в котором не было ничего охраняемого;
• при разработке проекта мы дополнительно убедились, что предстоящие работы никак не затронут декор в местах общего пользования (это вообще разные части здания).

Итак, самое важно здесь – оценить и проверить, можно ли сделать ремонт без задействования охраняемых элементов. Если нельзя, то в проекте необходимо готовить раздел на меры по обеспечению сохранность объекта. Это изменит порядок действия при согласованиях, поскольку придется заказывать историко-культурную экспертизу.

Текущий или капитальный ремонт не изменит планировку, облик, конструктивные и объемно-планировочные решения. Поэтому нам не придется получать разрешения Мосжилинспекции, Москомархитектуры и Мосгосстройнадзора. Это столичные ведомства, участвующие в согласовании разных видов строительных работ. Для ремонта необходимо получить заключение Департамента культурного наследия.

Проектная документация

Каждый проект на строительные работы, в том числе для текущего или капитального ремонта, будет уникальным. Мы, как проектная компания, обязаны учесть текущее состояние объекта и конструкций, инженерных сетей. Что касается статуса объекта культурного наследия, то здесь требования еще строже. Проектировщики или иные специалисты проводят обследование и составляют акт. Там фиксируем, будет ли оказано влияние на какие-либо характеристики или показатели безопасности, облик объекта. Даже если таких последствий не наступит, акт обязательно приложим к проектной документации.

Хотя текущий и капитальный ремонт не изменит параметры объекта, проект на такие работы может разработать только лицензированная компания. У ООО «Смарт Вэй» есть как соответствующая лицензия Минкульта РФ, так и членство в СРО. Это значит, что подготовленные нами документы примут на согласования.

В этой статье не будут подробно описывать содержание проекта. Если кратко, то он состоит из нескольких разделов, графической части. Описывать меры и решения по обеспечению сохранности объекта в данном случае не нужно. Но обоснования таких выводов проектировщик обязательно отразит в содержании. Мы декларируем, что в ходе ремонта не будут выполнены работы, затрагивающие предмет охраны.

Кроме проекта, могут потребоваться и другие документы – заключение о состоянии конструкций, сметы, рабочая документация, техпаспорт и т.д. В каждом случае мы точно определим, что и где необходимо получать. Вы можете получить консультацию по таким вопросам, если позвоните компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо отправите заявку на электронную почту info@smway.ru.

Заключение уполномоченного органа

Предлагаю посмотреть на страницу с сервисами Департамента культурного наследия Москвы. Там есть десяток разных процедур согласований. В данном случае нас интересует получение заключения на проект, который не предусматривает каких-либо последствий для предмета охраны или объекта в целом. Кстати, про обязанность получать такое заключение указано и в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП, хотя этот нормативный акт описывает порядок согласования перепланировки.

Запрос на получение заключения подает в электронной форме. Госпошлина за данную услугу (впрочем, как и за остальные), не предусмотрена. Срок проверки документов составляет 19 или 24 дня (зависит от состава разделов проектной документации). Если все в порядке, положительное заключение направят в личный кабинет.

Можно ли получить отказ? Вполне, так как на успешное согласование через ДКН можно рассчитывать далеко не всегда. Представители ведомства изучают содержание документов и смотрят, действительно ли он не предусматривает работы на охраняемых элементах. При осмотре на месте обращают внимание буквально на все. Если в помещении под ремонт есть что-то ценное или уникальное (условно, старинная лепнина), то вполне возможно, что проект завернут и заставят проходить экспертизу. Впрочем, многие вопросы и замечания можно снять в ходе взаимодействия с чиновниками.

После завершения работ мы подаем в ДКН запрос на оформление акта. При этом помещение, фасад и места общего пользования, где проводился ремонт. обязательно осмотрят. Если нет отступлений от проекта и каких-либо изменений предмета охраны, ведомство оформляет акт и оставляет вас в покое.

Согласование ремонта для работ по обеспечению сохранности объекта культурного наследия

Зачастую даже минимальный ремонт нельзя выполнить без задействования предмета охраны (как я сказал выше, это может быть что угодно). Тогда порядок действий при согласованиях изменится:

• как и в общем случае, вы заказываете проектную документацию, где будет раздел с мерами и работами по обеспечению сохранности;
• до обращения в ДКЗ вы заключаете договор на проведение экспертизы (перечни экспертов и экспертных компаний можно найти на сайте ведомства);
• эксперты проверяют абсолютно все, в том числе степень влияния работ на предмет охраны, перечень решений по защите и восстановлению;
• в ходе исследований эксперт проводит осмотр и обследование на месте, сверяет результаты с предоставленным актом, проектом;
• по итогам экспертизы оформляется акт (заключение), и так вы можете увидеть выводы о дополнительных обязательствах при проведении ремонта;
• если эксперты сделали выводы о возможности проведения работ, то Мосгорнаследие оформляет свое заключение, а вы можете приступить к ремонту.

Историко-культурная экспертиза проводится по правилам, описанным в Постановлении Правительства РФ № 530. Это самый сложный этап согласований для любых работ, а не только для ремонта объекта культурного наследия. Даже если проект максимально подробно описывает, что вы не повредите охраняемые элементы, эксперт может посчитать иначе. Поэтому дать гарантию положительного результата в таких вопросах попросту невозможно. Тем не менее, у нас есть немало примеров, когда все прошло успешно, пусть и не очень быстро.

Дополнительная проблема с историко-культурной экспертизой – ее дороговизна. Стоимость услуг экспертной компании может оказаться больше, чем смета на сам ремонт. Для многих собственников это станет поводом отложить работы на будущее. В любом случае, нужно объективно оценивать все перспективы и риски, прежде чем вкладываться в оформление документов и экспертизу.

Ответы за часто задаваемые вопросы

Нужна ли проектная документация, если мы хотим изменить дизайн интерьера в вестибюле объекту культурного наследия?

Проект на работы в объектах культурного наследия нужно всегда. Но его содержание зависит от того, что вы хотите сделать в вестибюле, как это скажется на предметах охраны (например, уникальная роспись на стенах, двери в старинном стиле и т.д.). Все это учитываем при разработке проектной документации и выборе схемы согласования.

Можно ли обжаловать отказ в выдаче заключения на ремонт объекта культурного наследия?

Так как речь идет о государственной услуге, отказное решение можно попытаться оспорить через суд. Для этого подаем административное исковое заявление. Но оценить перспективы этой процедуры невозможно без понимания причин, по которым Мосгорнаследие отказало в выдаче положительного заключения.

Можно ли пройти согласование, если мы сделали текущий ремонт на объекте культурного наследия без проекта и заключения Мосгорнаследия?

Согласование работы, выполненных без разрешения, называется узакониванием. Это вполне может сделать при перепланировке в обычном здании. Но ремонт, и все остальные работы на объекте культурного наследия узаконить практически невозможно.

Подведем итог

• Задумали сделать текущий или капитальный ремонт на объекте культурного наследия? Вам обязательно нужна проектная документация от компании, имеющей лицензию.
• Проект, как и еще ряд документов на ремонт, обязательно подаем на согласование в надзорный орган (ДКН в Москве, КГИОП в Санкт-Петербурге).
• Если ремонт предусматривает работы с задействованием предмета охраны, то кроме получения заключения еще нужно пройти экспертизу.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта и сопровождению согласований ремонта объекта культурного наследия. Чтобы узнать больше, звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.