Ремонт объектов культурного наследия

Ремонт представляет собой какие-либо работы внутри или снаружи здания. Он может быть текущим или капитальным, и проводится для восстановления состояния конструкций, инженерного оборудования, отделки и т.д. В обычной ситуации вам не нужно согласовывать работы, которые не повлияют на характеристики здания или помещения. Но для объектов культурного наследия все иначе. Там необходимо получать разрешения буквально на все, даже на отделочный и косметический ремонт. В этой статье я расскажу, какие обязательства возложены законом на собственников охраняемых объектов, что нужно сделать для согласования работ.

Кто обязан и может делать ремонт объектов культурного наследия

В плане объектов недвижимости ремонт является обычным делом. Условно, даже если вы будете чинить сломавшийся кран, это уже можно отнести к ремонтным работам. Вообще, они проводятся со следующими целями:

• для устранения повреждений, возникших ввиду физического износа или при эксплуатации;
• для восстановления работоспособного состояния конструкций, инженерного оборудования;
• для замены покрытий, материалов и оборудования на новое, более современное и с улучшенными характеристиками.

Под ремонт попадает и изменение дизайна помещения, работы на фасадах. Главное, чтобы это не влекло изменение основных параметров объекта (площади, конфигурации, высоты и т.д.). При таких обстоятельствах речь уже идет не о ремонте, а о перепланировке или реконструкции. Для них предусмотрены специальные процедуры согласований.

Что касается ремонта на объекте культурного наследия, то его могут проводить:

• по заданию органа, уполномоченного на охрану соответствующего объекта (к примеру, в Москве это Департамент культурного наследия, а в северной столице – КГИОП);
• по решению самого собственника, если он пройдет согласование ремонтно-восстановительных работ.

В первом случае все понятно – ведомства регулярно проводят осмотр и обследования на объекте, контролируют его состояние и, по мере необходимости, заказывать какие-либо работы (реставрация, капитальный ремонт и т.д.).

Если помещение в объекте культурного наследия находится в частной собственности, то его владелец учитывать ограничения на пользование и изменение характеристик. Также он обязан содержать помещение с учетом режима охраны. Любой ремонт придется согласовывать. В этом плане интересны разъяснения от ДКН. Там подтверждено, что для проведения любых ремонтных работ требуется согласование. Исключением является только устранение аварийных ситуаций, чтобы предотвратить повреждение и разрушение объекта. Это может сопровождаться экстренным ремонтом (например, замена прогнивших и протекших труб).

Если вы запланировали какие-либо работы на объекте культурного наследия, мы поможем их согласовать. Это может быть не только ремонт, но и перепланировка. Конечно, все зависит от ситуации, но с нашей поддержкой у вас точно будет больше шансов на положительный результат. Звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Обязательства собственников помещений в объектах культурного наследия

У каждого объекта культурного наследия есть определенный предмет охраны. Это может быть:

• само здание с уникальными архитектурными, конструктивно-планировочными решениями;
• отдельные конструктивные элементы и части здания (например, только пристройка);
• элементы внутренней планировки и отделки, инженерное оборудование и механизмы.

Предмет охраны может быть описан в карточке объекта. Но зачастую таких сведений попросту не найти. Это особенно актуально, если решение о присвоении охраняемого статуса было вынесено десятилетия назад.

Собственнику отдельного помещения могут установить охранные обязательства. Сюда включают требования:

• о правилах использования объекта (например, об ограничении многих видов деятельности, которые могут повредить охраняемым элементам);
• о правилах содержания (периодические проверки конструкций, отделочных материалов и инженерного оборудования, иные меры);
• о предписаниях по сохранению предмета охраны (это как раз относится к ремонту, который нужно своевременно проводить, чтобы не допускать ухудшений).

Предмет охраны, прописанный в обязательстве, вообще нельзя изменить. В частности, это может быть интерьер помещения или его отдельные детали. Отказаться от охранного обязательства в одностороннем порядке нельзя. Если оно действует, то мы учитываем данные требования при разработке проектной документации.

Нужно ли согласовывать текущий ремонт квартиры в доме-памятнике через Мосжилинспекцию?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». МЖИ наделено полномочиями по согласованию перепланировок. Текущий ремонт к ним не относится. Поэтому все согласования проходят только по линии Департамента культурного наследия, а зачастую и через экспертизу. Контроль за проведением работ тоже будет осуществлять ДКН, а не Мосжилинспекция.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Что нужно сделать для согласования ремонта

Мы покажем процесс согласования ремонта на примере Москвы. Для этого учтем разъяснения Мосгорнаследия (ссылка указана выше), нормативные акты федерального и регионального уровня. Сразу скажу, что в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП о порядке согласования перепланировок есть отдельный пункт про текущий (косметический, отделочный) ремонт. Там сказано, что данные работы можно выполнить только на основании проектной документации и заключения уполномоченного органа.

Если говорить в общем, то алгоритм действий собственника для согласования ремонта будет таков:

• сначала необходимо обратиться в ДКН и получить задание на разработку проекта ремонтных работ (ведомства укажет обязательные требования и ограничения, которые придется учесть);
• на основании задания нужно выбрать проектную компанию с лицензией Минкульта РФ (это обязательное условие, которому отвечает ООО «Смарт Вэй»);
• до разработки проекта проводится обследование и осмотр на месте (уточняем текущее состояние, оцениваем последствия ремонта на предмет охраны);
• проектная документация может включать раздел по обеспечению сохранность (если требуется);
• готовый пакет документов нужно направить в ДКН (через электронный сервис);
• после проверок ведомство выдаст заключение о возможности проведения ремонтно-восстановительных работ.

Это этапы под ситуацию, когда предстоящий ремонт никак не затронет предмет охраны, не приведет к его изменению, повреждению или разрушению. Если же есть вероятность таких последствий, то проект с разделом на меры по обеспечению сохранности будет проходить историко-культурную экспертизу. Ее оплачивает собственник, и сумма будет весьма приличной. Только при положительном заключении экспертов ДКН примет решение о возможности проведения работ.

Что касается ограничений на ремонтные работы, то сюда может попасть все что угодно. В общей ситуации, законодательство Москвы запрещает делать на объектах культурного наследия следующее:

• устанавливать кондиционеры на главных фасадах;
• менять действующее остекление на пластиковые окна;
• изменять пропорции, цветовую схему и внешний вид наружных стен и кровли;
• делать остекление на балконах, лоджиях и мансардах.

Очень сложно изменить что-либо в мемориальной квартире. Скорее всего, там разрешат только восстановление состояния покрытий и конструкций до исходного состояния, но не замену на аналоги.

Документы на текущий или капитальный ремонт

Основным документом для согласования ремонта станет проект. Мы разрабатываем его:

• с учетом охранных обязательств, которые введены для помещения или здания в целом;
• на основе результатов обследования и осмотра мест, где предстоит сделать ремонт;
• после оценки фактического состояния объекта, его конструкций и инженерного оборудования.

Если что-то из предложенного клиентом нельзя включить в содержание проекта, мы сразу разъясним это. Не имеет смысла заявляться на согласования, если наверняка будет вынесен отказ. Собственник лишь потеряет деньги и вряд ли останется доволен качеством нашей работы.

В зависимости от ситуации, мы разработаем проектную документацию на капитальный или текущий ремонт. Помимо прочего, укажем там:

• перечень строительных и отделочных работ, которые сделает подрядчик по заданию собственника;
• специальные меры и дополнительные работы по защите предмета охраны;
• требования к материалам, которые можно использовать при ремонте (с точки зрения строительной безопасности и с учетом охранных обязательств).

При капитальном ремонте объем и масштаб работ будет больше, чем при текущем. Сюда может входить обновление труб и инженерного оборудования на новые, и даже частичная замена поврежденных несущих конструкций. В дополнение к проекту мы подготовим рабочую и исполнительную документацию, графические материалы и сметы.

Обязательные согласования

Сейчас в Москве все согласования проходят по документам, поданным через онлайн-сервисы. На сайте ДКН выбираем нужную услугу из перечня, заполняем электронный запрос. Платить госпошлину за согласование не нужно. Если требуется проведение историко-культурной экспертизы, подбираем организацию или экспертов с соответствующей лицензией. Стоимость такого исследования будет определена договором.

Формально, экспертиза не относится к согласованиям, так как это не государственная услуга. Поэтому ее точный срок не регламентирован и будет определен при заключении договора. Если же экспертиза не требуется, Мосгорнаследие обязано соблюдать административные регламенты. Это касается как сроков проверки, так и оснований для отказа. Уведомление о принятом решении мы получим в личный кабинет mos.ru.

Советуем сразу оформить доверенность на нашего специалиста, чтобы он подал все документы в ДКН, представил интересы в ходе согласований. Звоните по телефонам компании «Смарт Вэй», чтобы узнать подробности: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Какие сложности могут возникнуть при согласовании ремонта объектов культурного наследия

При согласовании работ на объектах культурного наследия проблемы возникают всегда. Дело тут не в профессионализме проектировщиков, а в достаточно архаичном законодательстве. С одной стороны, это понятно, ведь государство предпринимает все возможные меры для охраны. Но часто решения об отказе выносят очень субъективно, ссылаясь на возможную угрозу для предмета охраны. При этом в проекте может быть все подробно обосновано, что не особо волнует чиновников.

Еще одна проблема может возникнуть с дополнительными обязательствами, которые возложат на собственника. К примеру, он планирует сделать ремонт и заменить напольные покрытия (не охраняемые), а его заставят еще восстановить состояние лепнины на потолке. Если отказаться от проведения работ, то намеченная цель будет не достигнута. Если согласиться на дополнительные требования, то общая смета может резко увеличиться. Решение придется принимать собственнику.

К содержанию документов обычно не возникает претензий. Все лицензированные компании, в том числе и ООО «Смарт Вэй», имеют штат опытных и квалифицированных экспертов. Требования к составу и содержанию проектной документации описаны в нормативных актах.

Контроль за использованием и содержанием объектов культурного наследия

В ходе ремонта (кстати, его может выполнить только подрядчик, имеющий лицензию) будет осуществляться контроль за работами. С этой целью представители Мосгорнаследия могут выезжать на место, проводить осмотра. При выявлении нарушений или отступлений от проекта, собственнику вынесут предписание об устранении. В худшем случае выполнение работ могут вообще приостановить, а с виновного лица взыщут штраф.

После завершения ремонта необходимо вновь обращаться в уполномоченный орган. После обследований по месту проведения работ (если все в порядке), Мосгорнаследие оформит положительное заключение или акт. Если проводится ремонт для восстановления предмета охраны, соответствующие уточнения внесут в паспорт объекта культурного наследия.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Могут ли узнать о сделанном и несогласованном ремонте на объекте культурного наследия?

ДКН может выявить это в ходе собственных проверок или по мере поступления жалоб от жильцов дома, владельцев помещений в нежилом здании. Санкции последуют мгновенно, а нарушителю грозит очень большой штраф.

Какой срок установят при согласовании ремонта в объекте культурного наследия?

О сроках проведения работ мы заявляем в проектной документации. Их могут скорректировать при вынесении заключения, особенно если введут дополнительные обязательства по сохранению объекта.

Нужно ли обращаться в Росреестр и обновлять сведения в ЕГРН после ремонта объекта культурного наследия?

Это требуется только после перепланировки и реконструкции. Текущий и капитальный ремонт не меняют конфигурацию и характеристики объектов, т.е. кадастровый учет с обновлением ЕГРН не нужен.

Подведем итоги

• Капитальный или текущий ремонт объекта культурного наследия придется согласовывать в ДКН (для Москвы) или КГИОП (для Питера).
• Сначала нужно получить задание на проектирование, а затем заказать проект в лицензированной компании.
• К ремонту можно приступать на основании заключения Мосгорнаследия. После завершения работ туда же обращается за актом.

Обращайтесь к нам, чтобы успешно пройти согласование ремонта на объекте культурного наследия. Контакты компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), электронная почта info@smway.ru.