Изменение мокрых точек в культурном наследии

Под мокрыми точками понимают помещения или зоны с повышенной влажностью, т.е. с источником воды. Сюда входят ванные и душевые, уборные, совмещенные санузлы. Ввиду потенциальной опасности для владельцев смежных помещений и здания в целом, менять границы мокрых зон можно только с существенными ограничениями. Еще сложнее будет сделать это в квартире или нежилом помещении культурного наследия. Там перепланировка с изменением мокрых точек и зон проходит согласование по специальным правилам. Именно это будет предметом статьи, которую подготовил эксперт компании «Смарт Вэй».

Что нужно знать о возможности изменения мокрых точек в квартирах и нежилых помещениях

У каждого объекта недвижимости (здание, жилое или нежилое помещение) если мокрые точки или зоны. Их может не быть в неизолированных помещениях (например, проходные комнаты). Для мокрых точек действуют специальные санитарно-гигиенические нормы. Вплоть до 2020 года они были значительно строже. В частности, собственникам запрещали делать выходы из санузлов и уборных в жилые помещения или кухни. Сейчас это разрешено, хотя никто не снимал обязанности соблюдать множество требований из СанПиН, стандартов и нормативных актов.

Под изменением мокрых точек понимают строительные работы, которые могут привести к следующим последствия:

• границы санузла, ванной или душевой расширяют, после чего они будут находиться над и под помещениями с другим назначением (например, под коридором квартиры сверху);
• меняют место расположения выхода из помещения мокрых точек (например, в спальную или на кухню);
• меняют месторасположение, состав и характеристики инженерного оборудования (например, вместо ванны или рядом с ней появится душевая кабина).

Указанные изменения подпадают под понятие переустройства и перепланировки. Соответственно, их придется согласовывать с уполномоченными органами. Если речь идет о нежилом здании, то согласование заключается в оформлении обязательных документов (проект, техзаключение и т.д.), которые утверждает собственник.

Хотя запрета на изменение мокрых точек сейчас нет, получить разрешение на данные работы весьма сложно. Это особенно актуально для квартир и нежилых помещений в МКД:

• там действуют более строгие санитарные нормы, которые невозможно обойти;
• может потребоваться согласие от остальных собственников МКД, а обжаловать их отказ нельзя;
• изменение мокрых точек может оказаться невозможным из-за особенностей расположения инженерных систем дома.

У нас есть положительный опыт согласования перепланировок с изменением мокрых точек. Вы можете заказать данные услуги по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Как изменятся правила для объектов культурного наследия

Квартиры и нежилые помещения не перестают быть таковыми, даже если находятся в объекте культурного наследия. Более того, общие требования к перепланировкам и другим строительным работам тоже действуют. Но есть и важные нюансы, которые осложнят или сделают невозможным изменение мокрых точек:

• все помещение, его части и даже дизайн интерьера может быть под охраной, и тогда менять вообще ничего нельзя;
• помимо общих требований безопасности и санитарных норм, будут проверять еще степень возможного воздействия на охраняемые элементы, конструкции здания в целом;
• разрешение на перепланировку в культурном наследии выдают по специальной процедуре, и она значительно сложнее обычной.

Представим такую ситуацию. Вы приобрели расселенную коммунальную квартиру в доме-памятнике. Естественное желание – сделать современный ремонт, в том числе в помещениях ванной и санузла. Так как общая площадь весьма большая, можно расширить границы мокрых зон. Но может выясниться, что это вообще будет невозможно, так как вся квартира является предметом охраны. Снять такой статус практически невозможно (максимум, могут уточнить его). В итоге, вы являетесь собственником, но вынуждены подчиняться ограничениям.

В нежилых зданиях культурного наследия согласование упрощается из-за менее строгих санитарных правил. Но при этом охраняемый статус помещения также не даст проводить какие-либо работы. Справедливости ради, скажу, что чаще встречаются охранные обязательства не на все помещение, а на его отдельные элементы (например, старинный камин в жилой комнате). Это дает неплохие перспективы для согласования изменений мокрых точек, хотя все зависит от характера работ и их последствий.

До того, как взяться за работу, мы всегда изучаем паспорт объекта культурного наследия, охранное обязательство (при наличии) и дополнительные материалы. Собственник должен знать, что его ожидает в процессе согласования, какие сложности могут возникнуть при изменении мокрых точек и вообще, возможно ли это. Расширение зон с повышенной влажностью может сказаться на охраняемых элементах, которые расположены даже в других частях помещений. Это вполне могут посчитать основанием для отказа, вынесения отрицательного заключения экспертов.

Если ли ограничения по минимальным и максимальным размерам мокрых точек в нежилом помещении?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Для квартир есть определенные стандарты по помещениям с разным целевым назначениям (например, жилые комнаты). В нежилом фонде с этим все проще. В условном офисе санузел может быть вообще один на весь этаж, если это соответствует санитарным нормам. Его площадь определяет сам собственник, с учетом «пропускной способности», количества сотрудников и т.д.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

При каких условиях можно согласовать изменение мокрых точек в культурном наследии

Чтобы изменить границы мокрых точек наверняка понадобятся решения по гидроизоляции. Так мы обеспечим отсутствие угроз для проникновения влаги вниз. В состав работ для достижения таких целей может входить:

• перенос, демонтаж и возведение стен (перегородок);
• устройство или изменение размеров проема (выхода);
• изменение уровня и структура пола (он может быть выше за счет гидроизоляционных материалов);
• демонтаж, перенос или установка нового сантехнического оборудования (раковины, унитазы и т.д.);
• отделочные работы внутри и снаружи помещения с повышенной влажностью.

Кстати, изменение мокрых точек в сторону уменьшения площади тоже может обернуться проблемами. Это может привести к тому, что часть жилой комнаты окажется под условным санузлом или ванной вышерасположенного помещения, что запрещено. На эти моменты тоже приходится обращать внимание на предварительном этапе работы по кейсу заказчика.

Важное требование для изменения мокрых точек в помещениях МКД Москвы (даже при отсутствии статуса культурного наследия) – обязанность согласовать работы через ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Это учреждение проверяет документы на соответствие санитарным, эпидемиологическим нормам. Если все в порядке, то мы получим положительное заключение и перейдем к следующим процедурам. Но так как работы на мокрых зонах могут повлечь последствия для всего дома, велика вероятность отказа. Все зависит от обоснования и расчета по проектным решениям.

Мы сделаем все, что от нас зависит, чтобы ваши шансы на положительный результат стали выше. Получить консультацию по вопросам согласования мокрых точек в культурном наследии можно у экспертов компании «Смарт Вэй» по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Дополнительные ограничения, запреты и обязательства

Как компания, имеющая лицензию Минкульта РФ, мы можем разрабатывать проекты на любые строительные работы в культурном наследии. В процессе нам необходимо учесть следующее:

• что именно находится под охраной (весь объект, отдельные части и помещения, элементы внутри них и т.д.);
• если ли у собственника охранное обязательство, выданное государством;
• в каком состоянии находятся конструкции и инженерные сети объекта (к примеру, проблемы могут возникнуть в старых зданиях с деревянными перекрытиями);
• нет ли в помещении неузаконенных перепланировок (исправить это нарушение будет очень проблематично);
• требуются ли работы по обеспечению сохранности объекта.

Все это нужно сочетать с пожеланиями заказчика, ведь иначе он не получит то, на что рассчитывает.

Дополнительные обязательства и ограничения могут указать в задании на разработку проекта. Этот документ требуется для многих работ в культурном наследии. Обойти или проигнорировать предписания, включенные в задание, нельзя. При таких условиях проект просто не пройдет экспертизу и согласования.

Еще стоит сказать о весьма приличных расходах, которые предстоит нести собственнику. Дороже обойдется буквально все – разработка проекта и обследования, сопровождение согласований. При обычной перепланировке не нужно проходить историко-культурную экспертизу, а расходы на нее могут оказаться выше, что стоимости строительных работ в помещении. Некоторые собственники принимают решение отказаться от дальнейших действий, когда узнают о порядке цен.

Нюансы согласования мокрых точек в культурном наследии

Если говорить о процедурах согласования перепланировки/переустройства при изменении мокрых точек, то их можно сгруппировать так:

• предварительный этап – получение задания в Департаменте культурного наследия (Москва) или КГИОП (северная столица);
• общий порядок согласования – актуально для помещений в МКД столицы, так как необходимо обращаться в Мосжилинспекцию;
• согласование с получением заключения в ДКН или КГИОП – требуется всегда, меняется только порядок обращения и сроки проверки;
• прохождение историко-культурной экспертизы – требуется почти всегда, поскольку нужно заключение на проект с работами по сохранению объекта культурного наследия.

Сюда я не отнес процедуры, которые проводятся уже после завершения работ. Их приемка не менее важна, чем получение предварительных разрешений. В любом случае, вам придется получать заключение от ДКН или КГИОП (после комиссионного обследования), акт приемки от Мосжилинспекции (для работ в МКД столицы).

С нашей стороны вы получите не только сопровождение всех перечисленных действий, но и разработку технического плана, другие услуги. Звоните, мы расскажем обо всем подробнее! Контакты компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Документы на перепланировку с изменением мокрых точек

Едва ли не самое важное условие для согласования перепланировки, в том числе с изменением мокрых зон в культурном наследии – правильное оформление документов. Непосредственно в компании «Смарт Вэй» вы получите:

• материалы по результатам обследования помещения и конструкций, инженерных коммуникаций (акт, заключение);
• проектную документацию, где будет и раздел с работами по обеспечению сохранности;
• техническое заключение, которым мы подтверждаем допустимость и безопасность перепланировки (для нежилого здания);
• технический план после завершения работ, который нужен для учетно-регистрационных действий в Росреестре.

Также мы поможем со сбором и подготовкой других документов, чье оформление входит в полномочия государственных ведомств.

С подбором экспертов особых вариантов нет. К исследованиям допускают только ограниченный круг экспертных организаций, что, кстати, сказывается и на стоимости. Дополнительно отмечу, что экспертиза может идти очень долго, а начинать какие-либо работы до получения заключений нельзя.

Ответы на часто задаваемые вопросы об изменении мокрых точек в культурном наследии

Можно ли организовать сауну в нежилом помещении культурного наследия и как согласовать такие изменения мокрых зон?

В зданиях, отнесенных к культурному наследию, разрешены только отдельные виды деятельности. Поэтому рассчитывать на согласование сауны точно не приходится. Исключением можно назвать объекты, которые изначально были построены для оказания услуг бани, парилки, бассейна и т.д. Там можно арендовать помещение под открытие смежных видов деятельности.

Могут ли забрать помещение в здании культурного наследия, где незаконно изменены мокрые точки?

В данном случае виновное лицо ждут очень крупные штрафы. Также его заставят восстановить исходное состояние объекта и возместить причиненный ущерб. Принудительно изъятие помещения возможно только в исключительных случаях и с выплатой компенсации.

Сколько стоит историко-культурная экспертиза перепланировки с изменением мокрых точек?

В каждом случае экспертная компания определяет стоимость исследований индивидуально. Судя по последнему опыту, это может обойтись в десятки, и даже сотни тысяч рублей. Так как особого выбора нет, то и сэкономить не получится.

Подведем итоги

• Изменение мокрых точек относится к перепланировке и переустройству. Такие работы разрешены и в культурном наследии, хотя согласование проходит достаточно сложно.
• При разработке проекта на изменение мокрых точек нужно соблюсти санитарные нормы и правилам. Также обязательно учтем ограничения, связанные с охраняемым статусом объекта.
• Специальные разрешения на работы в культурном наследии выдает ДКН (Москва) и КГИОП (СПБ).

Позвонит нам прямо сейчас, чтобы начать согласование изменения мокрых точек в культурном наследии! Контакты компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.