Обустройство дверного проема в несущей стене нежилого здания и МКД осуществляется по-разному. Рассмотрим порядок действий по обеспечению законности проведения соответствующих ремонтно-строительных работ в каждом случае.
Мы предлагаем услуги по разработке проекта на строительные работы, исполнительной и иной документации для устройства проемов в несущих стенах. Также наши специалисты помогут пройти экспертизу и получить разрешения в надзорных органах, поставить объект на кадастровый учет.
Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.
Что означает «узаконить» дверной проем в несущей стене?
Обустройство проема в несущей стене нежилого здания осуществляется:
- без предварительного согласования работ с регулирующими органами;
- с последующей постановкой проема на кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости.
«Узакониванием» в данном случае будет успешное отражение результатов работ в ЕГРН. Как только проем поставлен на кадастровый учет — его можно считать в полной мере соответствующим требованиям законодательства.
Обустройство проема в несущей стене МКД может быть произведено в рамках двух разных процедур:
- предварительного согласования перепланировки (переустройства);
- приемки работ по факту их проведения.
«Узакониванием» в данном случае будет вторая процедура. Первая же в случае прохождения всех этапов согласования работ позволит произвести их на законных основаниях изначально.
Аналогично, результаты работ по обустройству проемов в МКД в установленном порядке отражаются в ЕГРН. Также вносятся изменения в техпаспорт помещения (ст. 25 ЖК РФ). Правомерно говорить о том, что кадастровый учет работ и внесение корректировок в техпаспорт — часть процедуры узаконивания обустройства проема в МКД.
Рассмотрим практическую реализацию указанных механизмов узаконивания проема — в нежилых зданиях и многоквартирных домах, подробнее. Условимся, что речь идет об объектах недвижимости, расположенных в Москве.
Как обустроить проем для двери в несущей стене нежилого здания?
Обустройство проемов в нежилых зданиях не требует получения разрешения на строительство или реконструкцию (п. 3.8, 3.11, 3.12 Перечня, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП).
Но, чтобы обеспечить законность проведения такого обустройства, необходимо последовательно осуществить ряд следующих действий:
- Разработать техническое заключение по конструкциям нежилого объекта, подтверждающее допустимость проведения работ (п. 2.2 постановления № 432-ПП в редакции от 27.03.2025 года, внесенной постановлением № 635-ПП). Обследование конструкций перед подготовкой заключения проводится по ГОСТ 31937-2024, действующему с 1 мая 2024 года.
- Разработать проектную документацию, на основании которой будет осуществляться обустройство проема.
Соответствующая документация имеет сложную структуру: в ее состав должны включаться различные текстовые и графические составляющие — чертежи, планы, расчеты (Постановление Правительства России от 16.02.2008 № 87 в редакции от 06.05.2024 года). Проектная организация показывает в документации расчет проема в несущей стене, приводит описание запланированных работ.
Комментарий эксперта: рассмотренные выше документы должны составлять квалифицированные специалисты проектной организации, состоящей в СРО: с 1 июля 2017 года (Федеральный закон № 372-ФЗ) допуски и свидетельства СРО отменены, подтверждением полномочий является членство в саморегулируемой организации, проверяемое по реестру НОПРИЗ. В отсутствии необходимых компетенций сформировать соответствующие документы, удовлетворяющие требованиям законодательства, невозможно.
- Провести работы по обустройству проема на основании проектной документации.
- После проведения работ — составить технический план, а затем направить его в Росреестр для отражения результатов обустройства проема в ЕГРН.
Аналогично, техплан должен соответствовать требованиям законодательства — иначе Росреестр откажет в постановке результатов работ на кадастровый учет. Есть специальные требования к форме, структуре, процессу составления техплана, утвержденные приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Учесть соответствующие нормы сможет только опытный, имеющий постоянную практику инженер проектной организации.
На основании приведенного выше алгоритма можно не только обустроить, но и расширить дверной проем в несущей стене либо перенести его. Либо — наоборот, заделать.
Если проем в стене нежилого здания обустроить без соблюдения указанных выше требований, то будет риск квалификации работ как самовольной реконструкции. С 2025 года такой риск вырос: после письма Управления Росреестра от 30.01.2025 регистраторы все чаще относят работы, выходящие за рамки перечня постановления № 432-ПП, к реконструкции, требующей разрешения на строительство. Последствиями могут быть приостановка кадастрового учета и крупные штрафы — до 1 млн. рублей за реконструкцию без разрешения (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ), вынесение судом предписания о приведении объекта недвижимости в исходный вид за счет собственника или даже снос такого объекта (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Дверной проем в стене: перепланировка в МКД
Стандартная схема обустройства проема в несущей стене помещения в МКД предусматривает согласование работ — проводимых в рамках перепланировки, с регулирующим муниципальным органом (в Москве — с Мосжилинспекцией). Такое согласование осуществляется на основании положений специального нормативного акта — постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года (постановление № 841-ПП), с изменениями, внесенными постановлением № 2920-ПП от 28.11.2025.
В целях согласования необходимо:
- Разработать проект перепланировки, дополненный:
- техническим заключением по конструкциям МКД, удостоверяющим допустимость проведения работ (п. 1.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП);
- в случае, если осуществляется перепланировка нежилого помещения в МКД (например, магазина на цокольном этаже) — экспертным заключением о соответствии проектной документации техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам (п. 1.2.3.1 Требований).
Комментарий эксперта: указанное техническое заключение в случае с обустройством проема на несущей стене должна разрабатывать именно та организация, которая разрабатывала проект дома. Либо — та, которую выбирает Мосжилинспекция.
- Подготовить дополнительные документы:
- техпаспорт помещения, в котором осуществляется перепланировка с обустройством проема;
- документы, удостоверяющие право собственности на соответствующее помещение;
- доверенность от собственника, если перепланировку согласует не он, а его представитель.
Важно! Несущие конструкции — общедомовое имущество (подп. «в» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства России от 13.08.2006 № 491). Поэтому, согласие на проведение работ на несущих стенах должны дать собственники такого имущества МКД. Протокол, содержащий такое согласие, также прилагается к указанным документам (п. 2.5.1.1.1.8 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП). Затрагивание несущих стен без согласия собственников — одно из самых частых оснований для отказа и санкций: подробнее об этом — в материале об ответственности за незаконную перепланировку общедомового имущества.
Специалисты компании «Смарт Вэй» на регулярной основе представляют интересы заказчиков во взаимодействии с официальными структурами по вопросам согласования перепланировки. Мы гарантируем внимательную и компетентную работу в части обеспечения получения разрешительной документации, удостоверяющей законность проведения работ. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.
- Направить все указанные выше документы в Мосжилинспекцию для получения решения о согласовании перепланировки.
Документы направляются регулятору в электронном виде. Поэтому, собственнику помещения или его доверенному лицу необходимо иметь действующую электронно-цифровую подпись. Компания «Смарт Вэй» оперативно предоставит Вам необходимые консультации и техническую поддержку на предмет организации электронного документооборота с официальными структурами.
- На основании полученного разрешения — провести работы по перепланировке на основании проекта.
- После проведения работ — направить в Мосжилинспекцию документы в целях оформления акта о завершении перепланировки:
- журнал производства работ (приложение № 4 к постановлению № 508-ПП);
- акт освидетельствования скрытых ремонтно-строительных работ (приложение № 7 к постановлению № 508-ПП).
Необходимо при том, чтобы в приемочной комиссии присутствовал представитель проектной организации, являющейся разработчиком проекта перепланировки несущей стены дома (п. 15.1 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).
Как только будет подписан акт, осуществляются:
- разработка технического плана, последующая его передача в Росреестр для отражения сведений об обустроенном проеме в ЕГРН;
- внесение изменений в техпаспорт помещения МКД (в рамках взаимодействия с БТИ).
С 1 апреля 2024 года (Федеральный закон № 608-ФЗ) перепланировка юридически считается завершенной только после внесения сведений в ЕГРН, а не после подписания акта. При этом по постановлению № 2920-ПП Мосжилинспекция сама направляет документы в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия в течение 5 рабочих дней с даты утверждения акта — собственнику не нужно подавать отдельное заявление. Госпошлина за кадастровый учет изменений с 01.01.2025 (Федеральный закон № 176-ФЗ) составляет 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для организаций.
На основании приведенного выше механизма возможно проведение работ разных типов — обустройства, расширения, заделки проема. Нужно ли согласовывать перенос дверного проема? В случае с несущей стеной МКД — нужно, поскольку постановление № 508-ПП не содержит исключений по согласованию перепланировки применительно к такой процедуре.
Рассмотренному стандартному механизму обеспечения законности обустройства проема есть альтернатива — в виде приемки работ, осуществленных без согласования.
В этих целях необходимо:
- Подготовить документацию для подписания акта о завершении перепланировки, проведенной без согласования.
А именно:
- техническое заключение о допустимости работ (также разработанное организацией, являющейся автором проекта МКД или той, что выбрана Мосжилинспекцией);
- в дополнение к техническому заключению — экспертное заключение о соответствии документации техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам (п. 2.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП);
- технический паспорт помещения;
- протокол, отражающий согласие собственников общего имущества МКД на присоединение части стены к перепланируемому помещению;
- документ, подтверждающий право собственности на помещение;
- доверенность при необходимости.
Документы, аналогично, предоставляются в Мосжилинспекцию в электронном виде.
- После подписания акта — сформировать технический план и передать в Росреестр, отразить изменения в помещении в техпаспорте.
Следует иметь в виду, что Мосжилинспекция, получив документацию на приемку перепланировки по факту проведения работ без предварительного согласования, имеет формальный повод оштрафовать собственника помещения за несогласованную перепланировку (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). Размер штрафа — до 350 тыс. рублей (ст. 9.12 КоАП г. Москвы). Таким образом, выгоднее согласовать перепланировку заранее.
Проем в несущей стене — тот случай, когда цена ошибки измеряется не только штрафом до 350 тыс. рублей, но и предписанием заделать готовый проем за свой счет. Инженеры Смарт Вэй заранее проверят, согласуема ли ваша планировка, подготовят техническое заключение и проект под требования 508-ПП в редакции 2025 года и проведут весь обмен документами с Мосжилинспекцией в электронном виде.
Комментарий эксперта: предусмотренный постановлением № 508-ПП упрощенный механизм проведения работ без согласования (регулируемый, в частности, положениями п. 19 Требований по приложению № 1) не применим к работам на несущих стенах. Он реализуется при проведении некоторых видов работ на ненесущих конструкциях.
Приведенный выше механизм согласования (узаконивания по факту проведения работ) перепланировки, при которой осуществляется обустройство проема, в достаточной мере структурирован, и при внимательном следовании ему правомерно ожидать получения согласования со стороны Мосжилинспекции без ощутимых препятствий. Действующие нормативы достаточно строго и последовательно регулируют то, как обустроить, как увеличить проем в несущей стене МКД, осуществить его перемещение или заделку в рамках перепланировки или переустройства помещения.
Вместе с тем, на практике возможны отказы в согласовании — изучим причины.
Отказ в согласовании перепланировки: причины
Мосжилинспекция может отказаться:
- Согласовывать перепланировку, если, в частности:
- документация будет предоставлена в неполном перечне (п. 2.10.1.1.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП);
- проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства (п. 2.10.1.1.4 регламента);
- документы содержат противоречивые либо недостоверные данные (п. 2.10.1.18 регламента);
- состояние перепланируемого помещения не соответствует проекту, технической документации (п. 2.10.1.1.10 регламента).
Комментарий эксперта: необходимо, чтобы документация учитывала все нюансы проведения работ (например, отражала при необходимости специфику расчета проема в монолитной стене — в целях его обустройства или усиления, включала необходимые пояснения по проведению работ).
- Подписывать акт о завершении работ, если:
- фактически проведенные работы не соответствуют проекту (п. 2.10.1.2.2 регламента);
- истек срок действия согласования на перепланировку — 18 месяцев (п. 2.11.1.1 регламента).
Также отказ в согласовании (подписании акта) возможен, если представленная документация не подтверждает, что обустройство проема в несущей стене будет произведено (либо уже произведено) без ослабления несущей способности конструкций МКД (п. 3.1 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). Необходимо также соответствие проема в несущей стене нормам, содержащимся в сводах правил, ГОСТах.
Если перепланировку провести без учета требований постановления № 508-ПП, то в случае признания ее незаконной возможны не только административные штрафы, но также предписание по приведению объекта недвижимости в исходный вид — за счет собственника (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Обращение к инженерам «Смарт Вэй» — проектной организации, имеющей многолетний опыт в разработке технической и проектной документации любой сложности — гарантия предоставления регулятору документов, в полной мере соответствующих требованиям законодательства. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.
Стоимость обустройства проема
Рассмотрим основные составляющие стоимости устройства проемов в стене в части расходов на услуги проектных организаций, связанных с подготовкой технической и разрешительной документации. Полный разбор всех статей расходов на узаконивание — в отдельной статье о том, сколько стоит узаконить перепланировку.
| Услуга | Стоимость (руб.) |
| Разработка технического плана | 12 000 |
| Разработка технического заключения о допустимости обустройства проема | 15 000 |
| Разработка проекта перепланировки | 20 000 |
| Юридическое сопровождение этапов согласования (взаимодействие с Мосжилинспекцией, Росреестром, БТИ) | 50 000 |
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| Ссылки | Описание |
| Ссылка | Образец технического заключения |
| Ссылка | Образец акта межведомственной комиссии |
| Ссылка | Образец технического плана |
| Ссылка | Образец проекта перепланировки |
| Ссылка | Образец заявления о согласовании перепланировки |
| Ссылка | Заявление о проведении кадастрового учета |
| Ссылка | Образец технического паспорта |
| Ссылка | Образец технического задания о перепланировке |
Кейсы
Кейс 1. Обустройство отдельного входа в нежилом помещении в МКД для продовольственного магазина
Собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже МКД, решил использовать его для открытия продуктового магазина. В этих целях — обустроить отдельный проем во внешней стене для осуществления приемки товаров от поставщиков. Обратившись в компанию «Смарт Вэй», предприниматель получил квалифицированную помощь в подготовке документации на согласование и кадастровый учет перепланировки, в рамках которой был обустроен соответствующий проем.
Кейс 2. Согласование обустройства служебного входа в нежилом здании
Владелец офисного комплекса принял решение об обустройстве дополнительного служебного входа для сотрудников здания. В этих целях возникла необходимость обустроить дверной проем в одной из несущих стен объекта. Для обеспечения законности строительных работ без оформления разрешения на строительство он обратился к инженерам компании «Смарт Вэй». Мы разработали качественную проектную и техническую документацию, обеспечили проведение работ в полном соответствии с ней. Впоследствии — осуществили успешную постановку результатов работ на кадастровый учет.
Вы узнали, чем отличается узаконивание проема в несущей стене нежилого здания и помещения в МКД: в первом случае все решает корректный техплан и постановка на кадастровый учет, во втором — предварительное согласование с Мосжилинспекцией, протокол собственников и акт о завершении работ. На каждом из этих этапов есть основания для отказа, а с 2025 года Росреестр дополнительно проверяет, не является ли проем реконструкцией.
Компания Смарт Вэй работает с перепланировками и кадастровым учетом с 2013 года: за это время выполнено более 7 000 проектов в Москве, Санкт-Петербурге и регионах. Мы разрабатываем технические заключения и проекты, проходим экспертизы, взаимодействуем с Мосжилинспекцией, БТИ и Росреестром до внесения сведений в ЕГРН.
Пришлите план помещения и опишите, где хотите сделать проем — инженер оценит допустимость работ и назовет точную смету до заключения договора.
Вывод
Обустройство дверного проема в несущей стене нежилого здания и МКД осуществляется по-разному. В нежилом здании обустроить проем немного легче, так как предварительно его не нужно согласовывать с муниципальными органами. Главное — зарегистрировать все произведенные изменения в ЕГРН. Для этого подготавливается техническое заключение и проект.
Что касается устройства дверного проема в несущих стенах в МКД, то оно осуществляется в рамках проведения перепланировки. Для этого подготавливается проект перепланировки, технический план. Далее все эти работы подлежат согласованию в Жилищной инспекции (в Москве — это Мосжилинспекция). После утверждения акта о завершении перепланировки технический план направляется в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН — с конца 2025 года документы передает сама Мосжилинспекция в рамках межведомственного взаимодействия.
Технический план должен соответствовать требованиям законодательства — иначе Росреестр откажет в постановке результатов работ на кадастровый учет. Есть специальные требования к форме, структуре, процессу составления техплана, утвержденные приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.
Используемые источники
- Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
- СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
- ГОСТ 31937-2024 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (действует с 01.05.2024);
- СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2020 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года (с изменениями от 28.11.2025) (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 27.03.2025 года (скачать);
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 года № П/0082 (скачать);
