Как узаконить проем в несущей стене в 2024 году: точная инструкция

Обустройство дверного проема в несущей стене нежилого здания и МКД осуществляется по-разному. Рассмотрим порядок действий по обеспечению законности проведения соответствующих ремонтно-строительных работ в каждом случае.

Что означает «узаконить» дверной проем в несущей стене?

Обустройство проема в несущей стене нежилого здания осуществляется:

• без предварительного согласования работ с регулирующими органами;
• с последующей постановкой проема на кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости.

«Узакониванием» в данном случае будет успешное отражение результатов работ в ЕГРН. Как только проем поставлен на кадастровый учет — его можно считать в полной мере соответствующим требованиям законодательства.

Обустройство проема в несущей стене МКД может быть произведено в рамках двух разных процедур:

• предварительного согласования перепланировки (переустройства);
• приемки работ по факту их проведения.

«Узакониванием» в данном случае будет вторая процедура. Первая же в случае прохождения всех этапов согласования работ позволит произвести их на законных основаниях изначально.

Аналогично, результаты работ по обустройству проемов в МКД в установленном порядке отражаются в ЕГРН. Также вносятся изменения в техпаспорт помещения (ст. 25 ЖК РФ). Правомерно говорить о том, что кадастровый учет работ и внесение корректировок в техпаспорт — часть процедуры узаконивания обустройства проема в МКД.

Рассмотрим практическую реализацию указанных механизмов узаконивания проема — в нежилых зданиях и многоквартирных домах, подробнее. Условимся, что речь идет об объектах недвижимости, расположенных в Москве.

Как обустроить проем для двери в несущей стене нежилого здания?

Обустройство проемов в нежилых зданиях не требует получения разрешения на строительство или реконструкцию (п. 3.8, 3.11, 3.12 Перечня, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП).

Но, чтобы обеспечить законность проведения такого обустройства, необходимо последовательно осуществить ряд следующих действий:

1. Разработать техническое заключение по конструкциям нежилого объекта, подтверждающее допустимость проведения работ (п. 2.2 постановления № 432-ПП).
2. Разработать проектную документацию, на основании которой будет осуществляться обустройство проема.

Соответствующая документация имеет сложную структуру: в ее состав должны включаться различные текстовые и графические составляющие — чертежи, планы, расчеты (постановление Правительства России от 16.02.2008 № 87). Проектная организация показывает в документации расчет проема в несущей стене, приводит описание запланированных работ.

Комментарий эксперта: рассмотренные выше документы должны составлять квалифицированные специалисты организации, которой выдано свидетельство от СРО. В отсутствии необходимых компетенций сформировать соответствующие документы, удовлетворяющие требованиям законодательства, невозможно. 

3. Провести работы по обустройству проема на основании проектной документации.
4. После проведения работ — составить технический план, а затем направить его в Росреестр для отражения результатов обустройства проема в ЕГРН.

Аналогично, техплан должен соответствовать требованиям законодательства — иначе Росреестр откажет в постановке результатов работ на кадастровый учет. Есть специальные требования к форме, структуре, процессу составления техплана, утвержденные приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Учесть соответствующие нормы сможет только опытный, имеющий постоянную практику инженер проектной организации. 

На основании приведенного выше алгоритма можно не только обустроить, но и расширить дверной проем в несущей стене либо перенести его. Либо — наоборот, заделать.

Если проем в стене нежилого здания обустроить без соблюдения указанных выше требований, то будет риск признания работ незаконной перепланировкой. Последствиями могут быть крупные штрафы — до 1 млн. рублей (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ), вынесение судом предписания о приведении объекта недвижимости в исходный вид за счет собственника или даже снос такого объекта (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Дверной проем в стене: перепланировка в МКД

Стандартная схема обустройства проема в несущей стене помещения в МКД предусматривает согласование работ — проводимых в рамках перепланировки, с регулирующим муниципальным органом (в Москве — с Мосжилинспекцией). Такое согласование осуществляется на основании положений специального нормативного акта — постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.

В целях согласования необходимо:

1. Разработать проект перепланировки, дополненный:

• техническим заключением по конструкциям МКД, удостоверяющим допустимость проведения работ (п. 1.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП);
• в случае, если осуществляется перепланировка нежилого помещения в МКД (например, магазина на цокольном этаже) — экспертным заключением о соответствии проектной документации техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам (п. 1.2.3.1 Требований).

Комментарий эксперта: указанное техническое заключение в случае с обустройством проема на несущей стене должна разрабатывать именно та организация, которая разрабатывала проект дома. Либо — та, которую выбирает Мосжилинспекция. 

2. Подготовить дополнительные документы:

• техпаспорт помещения, в котором осуществляется перепланировка с обустройством проема;
• документы, удостоверяющие право собственности на соответствующее помещение;
• доверенность от собственника, если перепланировку согласует не он, а его представитель.

Важно! Несущие конструкции — общедомовое имущество (подп. «в» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства России от 13.08.2006 № 491). Поэтому, согласие на проведение работ на несущих стенах должны дать собственники такого имущества МКД. Протокол, содержащий такое согласие, также прилагается к указанным документам (п. 2.5.1.1.1.8 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП).

Специалисты компании «Смарт Вэй» на регулярной основе представляют интересы заказчиков во взаимодействии с официальными структурами по вопросам согласования перепланировки. Мы гарантируем внимательную и компетентную работу в части обеспечения получения разрешительной документации, удостоверяющей законность проведения работ. 

3. Направить все указанные выше документы в Мосжилинспекцию для получения решения о согласовании перепланировки. 

Документы направляются регулятору в электронном виде. Поэтому, собственнику помещения или его доверенному лицу необходимо иметь действующую электронно-цифровую подпись. Компания «Смарт Вэй» оперативно предоставит Вам необходимые консультации и техническую поддержку на предмет организации электронного документооборота с официальными структурами.

4. На основании полученного разрешения — провести работы по перепланировке на основании проекта.

5. После проведения работ — направить в Мосжилинспекцию документы в целях оформления акта о завершении перепланировки:

• журнал производства работ (приложение № 4 к постановлению № 508-ПП);
• акт освидетельствования скрытых ремонтно-строительных работ (приложение № 7 к постановлению № 508-ПП).

Необходимо при том, чтобы в приемочной комиссии присутствовал представитель проектной организации, являющейся разработчиком проекта перепланировки несущей стены дома (п. 15.1 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

Как только будет подписан акт, осуществляются:

• разработка технического плана, последующая его передача в Росреестр для отражения сведений об обустроенном проеме в ЕГРН;
• внесение изменений в техпаспорт помещения МКД (в рамках взаимодействия с БТИ).

На основании приведенного выше механизма возможно проведение работ разных типов — обустройства, расширения, заделки проема. Нужно ли согласовывать перенос дверного проема? В случае с несущей стеной МКД — нужно, поскольку постановление № 508-ПП не содержит исключений по согласованию перепланировки применительно к такой процедуре.

Рассмотренному стандартному механизму обеспечения законности обустройства проема есть альтернатива — в виде приемки работ, осуществленных без согласования.

В этих целях необходимо:

1. Подготовить документацию для подписания акта о завершении перепланировки, проведенной без согласования.

А именно:

• техническое заключение о допустимости работ (также разработанное организацией, являющейся автором проекта МКД или той, что выбрана Мосжилинспекцией);
• в дополнение к техническому заключению — экспертное заключение о соответствии документации техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам (п. 2.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП);
• технический паспорт помещения;
• протокол, отражающий согласие собственников общего имущества МКД на присоединение части стены к перепланируемому помещению;
• документ, подтверждающий право собственности на помещение;
• доверенность при необходимости.

Документы, аналогично, предоставляются в Мосжилинспекцию в электронном виде.

2. После подписания акта — сформировать технический план и передать в Росреестр, отразить изменения в помещении в техпаспорте. 

Следует иметь в виду, что Мосжилинспекция, получив документацию на приемку перепланировки по факту проведения работ без предварительного согласования, имеет формальный повод оштрафовать собственника помещения за несогласованную перепланировку (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). Размер штрафа — до 350 тыс. рублей (ст. 9.12 КоАП г. Москвы). Таким образом, выгоднее согласовать перепланировку заранее.

Комментарий эксперта: предусмотренный постановлением № 508-ПП упрощенный механизм проведения работ без согласования (регулируемый, в частности, положениями п. 19 Требований по приложению № 1) не применим к работам на несущих стенах. Он реализуется при проведении некоторых видов работ на ненесущих конструкциях.

Приведенный выше механизм согласования (узаконивания по факту проведения работ) перепланировки, при которой осуществляется обустройство проема, в достаточной мере структурирован, и при внимательном следовании ему правомерно ожидать получения согласования со стороны Мосжилинспекции без ощутимых препятствий. Действующие нормативы достаточно строго и последовательно регулируют то, как обустроить, как увеличить проем в несущей стене МКД, осуществить его перемещение или заделку в рамках перепланировки или переустройства помещения.

Вместе с тем, на практике возможны отказы в согласовании — изучим причины.

Отказ в согласовании перепланировки: причины

Мосжилинспекция может отказаться:

1. Согласовывать перепланировку, если, в частности:

• документация будет предоставлена в неполном перечне (п. 2.10.1.1.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП);
• проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства (п. 2.10.1.1.4 регламента);
• документы содержат противоречивые либо недостоверные данные (п. 2.10.1.18 регламента);
• состояние перепланируемого помещения не соответствует проекту, технической документации (п. 2.10.1.1.10 регламента).

Комментарий эксперта: необходимо, чтобы документация учитывала все нюансы проведения работ (например, отражала при необходимости специфику расчета проема в монолитной стене — в целях его обустройства или усиления, включала необходимые пояснения по проведению работ).

2. Подписывать акт о завершении работ, если:

• фактически проведенные работы не соответствуют проекту (п. 2.10.1.2.2 регламента);
• истек срок действия согласования на перепланировку — 18 месяцев (п. 2.11.1.1 регламента).

Также отказ в согласовании (подписании акта) возможен, если представленная документация не подтверждает, что обустройство проема в несущей стене будет произведено (либо уже произведено) без ослабления несущей способности конструкций МКД (п. 3.1 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). Необходимо также соответствие проема в несущей стене нормам, содержащимся в сводах правил, ГОСТах.

Если перепланировку провести без учета требований постановления № 508-ПП, то в случае признания ее незаконной возможны не только административные штрафы, но также предписание по приведению объекта недвижимости в исходный вид — за счет собственника (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Обращение к инженерам «Смарт Вэй» – проектной организации, имеющей многолетний опыт в разработке технической и проектной документации любой сложности — гарантия предоставления регулятору документов, в полной мере соответствующих требованиям законодательства.

 

Стоимость обустройства проема

Рассмотрим основные составляющие стоимости устройства проемов в стене в части расходов на услуги проектных организаций, связанных с подготовкой технической и разрешительной документации.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Кейсы

Кейс 1. Обустройство отдельного входа в нежилом помещении в МКД для продовольственного магазина

Собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже МКД, решил использовать его для открытия продуктового магазина. В этих целях — обустроить отдельный проем во внешней стене для осуществления приемки товаров от поставщиков. Обратившись в компанию «Смарт Вэй», предприниматель получил квалифицированную помощь в подготовке документации на согласование и кадастровый учет перепланировки, в рамках которой был обустроен соответствующий проем.

Кейс 2. Согласование обустройства служебного входа в нежилом здании

Владелец офисного комплекса принял решение об обустройстве дополнительного служебного входа для сотрудников здания. В этих целях возникла необходимость обустроить дверной проем в одной из несущих стен объекта. Для обеспечения законности строительных работ без оформления разрешения на строительство он обратился к инженерам компании «Смарт Вэй». Мы разработали качественную проектную и техническую документацию, обеспечили проведение работ в полном соответствии с ней. Впоследствии — осуществили успешную постановку результатов работ на кадастровый учет.

Вывод

Обустройство дверного проема в несущей стене нежилого здания и МКД осуществляется по-разному. В нежилом здании обустроить проем немного легче, так как предварительно его не нужно согласовывать с муниципальными органами. Главное – зарегистрировать все произведенные изменения в ЕГРН. Для этого подготавливается техническое заключение и проект.

Что касается устройства дверного проема в несущих стенах в МКД, то оно осуществляется в рамках проведения перепланировки. Для этого подготавливается проект перепланировки, технический план. Далее все эти работы подлежат согласованию в Жилищной инспекции (в Москве – это Мосжилинспекция). После утверждения работ, подготавливается технический план для перепланировки и согласовывается в Росреестре.

Технический план должен соответствовать требованиям законодательства — иначе Росреестр откажет в постановке результатов работ на кадастровый учет. Есть специальные требования к форме, структуре, процессу составления техплана, утвержденные приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

Используемые источники

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).