Согласование проектной документации объекта культурного наследия

Практически для любых видов строительных работ нужна проектная документация. Исключением, в общем случае, может быть несущественный текущий, косметический или отделочный ремонт. Но это правило не относится к объектам культурного наследия. Все работы в них сопровождаются согласованием документов. А вот их точное содержание и состав разделов зависит от того, какие будут последствия для объекта, нужны ли дополнительные меры по его защите и сохранению. Обо всем этом расскажем в статье, на примере кейсов от компании «Смарт Вэй».

Виды проектной документации на объекты культурного наследия

Объекты культурного наследия – это не только музеи, исторические ансамбли и иные здания, полностью выведенные из гражданского оборота. Многие из них приспособлены (это официальный термин) для коммерческой деятельности. В домах-памятниках живут люди (по факту, это обычные МКД, пусть и со специальным статусом). При подготовке статьи мне попалось на глаза объявление на сайте Департамента культурного наследия Москвы. Там говорится следующее:

• на торги выставлены два нежилых помещения в здании 1825 года постройки (реконструкция была в 1914 году);
• здание включено в перечень объектов культурного наследия (ОКН) и охраняется государством;
• на аукционе можно приобрести помещения свободного назначения (ДКН предлагает использовать их под магазины, офисы или арт-галереи);
• в конце сообщения ДКН напоминает, что любые работы, связанные с восстановлением, содержанием или использованием объекта нужно согласовать.

Это очень характерный пример, как помещения или само здание, отнесенное к ОКН, можно использовать в коммерческих целях. Естественно, государство будет осуществлять надзор в отношении предмета охраны и условий использования.

Итак, согласование в ДКН (для Питера – в КГИОП) обязательно всегда, если собственник или арендатор намерен выполнить какие-либо работы. Согласовать их, поверив на слово, невозможно. Для проверок и экспертиз всегда нужны документы. Основным из них будет проектная документация, состоящая из разделов, приложений, графических материалов.

Забегая вперед, скажу – согласование любых работ на объектах культурного наследия всегда является очень сложной, затратной и длительной процедурой. Многие компании вообще предпочитают не брать такие кейсы в работу. Но обратившись к нам, вы увеличите шансы на положительный результат. Право на оформление проектной документации у ООО «Смарт Вэй» есть – это лицензия Минкульта РФ. Звоните, чтобы заказать услуги или узнать о них подробнее 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Можно ли сделать перепланировку в помещении культурного наследия по эскизу и без проектной документации?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Эскиз – это упрощенная альтернатива проекту. Перепланировку по эскизу можно сделать только в жилых помещениях (квартирах), да и то только в определенных сериях домов. Если речь идет об объектах культурного наследия, то об эскизах можно забыть. Даже для производства косметического (отделочного) ремонта нужно предоставить на согласование проект.

По характеру строительных работ

Итак, любые виды работ, независимо от характера и последствий для ОКН, нужно согласовывать. Поэтому проектная документация необходима для:

• реконструкции – скорее всего, речь будет идти только о замене и восстановлении конструкций, а не об изменении параметров здания;
• перепланировки (переустройства) – тут можно согласовать работы на внутренних стена/перегородках и проемах, инженерных системах и т.д.;
• капитального ремонта – главной целью будет восстановление характеристик объекта, предупреждение разрушений и повреждения конструкций;
• текущего (косметического, отделочного) ремонта – речь может идти об окрашивании, замене или восстановлении покрытий пола, потолка и стен, декоративных элементов;
• установки и размещения каких-либо элементов на фасадах – вывески, информационные материалы, освещение и т.д.

Это строительные работы общего характера, которые проводятся в и обычных зданиях, помещениях. А еще есть и специальные виды работ, которые применимы только к объектам культурного наследия – реставрация, аварийно-предупредительные, приспособление, консервация и т.д. На них тоже нужна проектная документация.

Содержание разных видов проектов серьезно отличается. К примеру, для реконструкции документы разрабатываем на основании ГрК РФ и Постановления Правительства РФ № 87 (в редакции от 06.05.2024 года). На региональном уровне действуют нормативные акты для проектов на перепланировку. При разработке документации под объект культурного значения мы руководствуемся законодательством субъекта РФ. Также есть важные разъяснения и рекомендации от органов, которые осуществляют надзор за охраняемыми объектами.

По последствиям для объекта культурного наследия

Вид, содержание и состав документов зависит не только от характера строительных работ. В контексте темы статьи важны последствия, которые могут наступить:

• для объекта культурного наследия в целом, его внешнего вида;
• для охраняемых элементов внутри здания (уникальные настенные покрытия, изразцы, лепнина. Камины и т.д.);
• для конструкций здания (в плане характеристик, параметров надежности и безопасности).

Планируемые работы могут серьезно затронуть все или некоторые из перечисленных параметров. А бывает и иначе, когда условная перепланировка или косметический ремонт вообще не повлияет на облик и характеристики. От этого будет зависеть не только вид и состав разделов проектной документации, но и порядок ее согласований.

Итак, исходя из последствий для ОКН, в уполномоченный орган и на экспертизу необходимо передавать:

• проект реконструкции, где часть разделов будет описывать меры и решения по сохранению объекта;
• проект, разработанный непосредственно для работ по сохранению объекта культурного наследия;
• проект перепланировки, где будет обосновано отсутствие необходимости мер по обеспечению сохранности;
• проект перепланировки с разделом на меры по обеспечению сохранности.

Все это можно легко увидеть на странице сайта ДКН с разными услугами (сервисами) по согласованию. В каждой карточке прямо указано, что нужно предоставить на согласование. Также там представлены перечни нормативных актов РФ и Москвы, где можно найти требования к составу, содержанию и форме проектной документации.

В рамках этой статьи мы не акцентируем внимание на допустимых и запрещенных работах на объектах культурного наследия. На нашем сайте есть несколько подробных материалов по данной тематике. Ниже мы будем разговаривать именно о проектной документации, особенностях ее оформления и согласования. Если у вас нет времени на изучение информации или решение о проведении работ уже принято, по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Где заказать документацию для согласований и на что обратить внимание при выборе проектной компании

Итак, вы теперь знаете, что проектная документация будет нужна для любых работ в ОКН. Следующий вопрос, не менее важный – где ее заказать, чтобы не возникло проблем с согласованиями. Прежде всего, при выборе компании нужно уточнить, есть ли у нее лицензия Минкульта РФ. Это обязательно требование, которое не обойти. Одного только членства в СРО будет недостаточно.

На рынке не так много компаний, которые предлагают услуги по разработке документов для объектов культурного наследия. И уж тем более, очень сложно найти предложения по сопровождению процедур в уполномоченных ведомствах или при прохождении экспертизы. Причин тому не мало, от не совсем точного нормативного регулирования до запутанности всех процессов.

Компания «Смарт Вэй» не только предлагает указанные услуги, но и может похвастаться положительным результатом в согласованиях. Естественно, этого можно добиться далеко не всегда. Мы не только досконально изучим ситуацию клиента, но и проведем обследования на объекты, выполним другие проверки. Только так можно принять решение о заключении договора, обсуждать какие-либо перспективы.

Кстати, если согласование завершится отказом, то это еще не повод опускать руки и мириться с ситуацией. У нас есть примеры судебных дел, где удалось оспорить отказное решение. Да, это может существенно затянуть весь процесс. Но все лучше добиться результата, потратив дополнительное время, чем потерять деньги, внесенные за разработку проектной документации и иные услуги.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Схема согласования проектной документации объекта культурного наследия

Чтобы приступить к согласованию проектной документации объекта культурного наследия, нам нужно знать:

• в какие ведомства придется обращаться (кроме ДКН, это может быть еще Мосжилинспекция и т.д.);
• по каким нормативным актам и административным регламентам пройдет согласование;
• какой перечень документов, кроме проекта, необходимо подать в уполномоченные органы;
• нужно ли заказывать историко-культурную экспертизу, к кому обращаться с данным вопросом.

Услуги по согласованию, которые оказывают гос. ведомства Москвы, бесплатны для заявителей. А вот за экспертизу придется платить. Цена вопроса может исчисляться десятками и даже сотнями тысяч рублей (зависит от характера работ и их последствий для объекта). Исходя из ситуации, с документами будет работать один эксперт или комиссия из не менее 3-х человек. Выбор экспертов весьма ограничен.

Административные регламенты

На федеральном уровне вопросы по согласованию документации для ОКН урегулированы Постановлением Правительства РФ № 530. Если сказать точнее, то там есть все основные положения об экспертизе – требования к экспертам и компаниям, особенности оформления договоров и проведении исследований, нюансы подготовки акта (заключения) и многое другое. Еще важен Приказ Минкульта РФ № 1749. Там уже речь идет непосредственно о правилах согласования.

Что касается конкретики для прохождения процедур согласования, то они описаны в нормативных актах (административных регламентах) региона. Для Москвы сюда входит:

• Постановление № 723-ПП;
• Постановление № 949-ПП;
• Постановление № 508-ПП;
• Постановление № 432-ПП.

Сразу скажу, что самостоятельное изучение этих и дополнительных нормативных актов мало что даст вам. Рассчитывать, что заявитель сам сможет выполнить все требования и успешно пройти согласования в ДКН (да и в других ведомствах) практически равны нулю. Можно почитать разъяснения и ответы на вопросы на сайте Мосгорнаследия. Но они могут только больше запутать человека, которые не разбирается в тонкостях законодательства. Поэтому еще раз посоветую не рисковать, а заказывать услуги по согласованию проектной документации у экспертов компании «Смарт Вэй».

Этапы и обязательные процедуры

Есть очень «большая разница» в порядке согласования условной реконструкции, перепланировки и текущего ремонта. Отличия будут не только в составе и содержании документов, но и в перечне надзорных органов. Вот перечень этапов для перепланировки в нежилом здании, с обязательными и дополнительными процедурами:

• сначала вы заказываете проектную документацию (с разделом на меры по обеспечению сохранности или без такового), техзаключение;
• проектная компания оформляет акт о степени влияния работ на характеристики, показатели безопасности и надежности объекта;
• документы подаем в ДКН (через электронный сервис на портале мос.ру);
• если проект предусматривает работы и меры по обеспечению сохранности объекта, то подбираем экспертов, заключаем договор на историко-культурную экспертизу;
• получаем акт (заключение) экспертизы, если исследования подтвердили возможность выполнения работ;
• получаем положительное заключение от ДКН (напрямую по проектной документации или на основании акта/заключения экспертизы);
• уведомляем ведомство о начала строительных работ на объекте культурного наследия;
• обращаемся за актом после завершения работ.

До выдачи разрешения и после окончания работ представители ДКН и эксперты проведут обследование на месте. Еще по итогам проверки документов вам могут выдвинуть дополнительные требования по защите охраняемых элементов, их восстановлению и т.д. Если они есть, то получить разрешение ДКН можно только после согласия о принятии обязательств.

В рамках одной статьи невозможно рассказать обо всех нюансах согласования и экспертизы, обжалования отказов и т.д. Но собственнику такие тонкости и не потребуются, если его интересы будет представлять специалист ООО «Смарт Вэй». Звоните, мы подскажем с чего начать и как будут оказаны услуги – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Ответы на часто задаваемые вопросы

Какой срок предусмотрен для согласования проектной документации объекта культурного наследия?

Это зависит от вида услуги, которая нужна собственнику. Срок выдачи заключения ДКН можно посмотреть в карточке сервиса, через который вы подаете документы. Например, за 24 дня пройдет согласование разделов проекта по обеспечению сохранности ОКН. Проблема в том, что в этот срок не входит историко-культурная экспертиза, а ведь она может затянуться на 1-2 месяца или дольше.

Какой документ выдают после согласования проектной документации объекта культурного наследия?

В общем случае, ДКН выдаст положительное заключение о возможности производства работ. Если согласовываем перепланировку в помещениях дома-памятника, то на основании указанного заключения МЖИ выдаст свое разрешение.

Можно ли узаконить работы, выполненные без согласования проектной документации на объекте культурного наследия?

В большинстве случаев это нереально. Даже при отсутствии каких-либо последствий для объекта, ДКН наверняка найдет, к чему придраться. Шансы на узаконивание через суд тоже будут минимальными.

Подведем итоги

• Согласования проектной документации объекта культурного наследия нужны для любых работ. Точный порядок и этапы процедур зависят от вида проекта и последствий работ.
• В каждом регионе есть уполномоченный орган, которые осуществляет надзор за объектами культурного наследия, согласованием работ. В Москве таким ведомством является ДКН, а в Санкт-Петербурге – КГИОП.
• Срок согласования напрямую зависит от вида проектной документации, характера работ и степени их влияния на характеристики объекта.

Поручите подготовку и согласование проектной документации объекта культурного наследия нам! Звоните экспертам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо отправьте заявку через электронную почту info@smway.ru.