Согласование антресоли в культурном наследии в нежилом здании и МКД

Название одного из фильмов про знаменитого агента 007 «Никогда не говори никогда» очень походит для ситуации с возведением антресоли в культурном наследии. Кажется, что это полностью невыполнимая задача, и собственник гарантированно получит отказ. Но это верно только отчасти. Многое зависит от того, что находится под охраной у объекта культурного наследия, как на этом скажутся строительные работы. При определенных условия согласовать антресоль возможно. Все подробности в нашей новое статье.

Чем антресоль поможет собственнику помещений в культурном наследии

При всем желании, собственник не может просто так увеличить объем и площадь, расширить свое помещение. Оно ограничено капитальными стенами, которые снести никто не даст. Но есть вариант, который позволит увеличить полезное пространство внутри помещения – антресоль. Это площадка на возвышении, на которое можно вести деятельность, хранить имущество и даже создавать дополнительные комнаты. Сейчас это решение становится очень популярным, а мы помогаем с проектированием, согласованиями.

При обычных условиях главным ограничением на возведение антресоли является высота помещения. Она должна быть настолько большой, чтобы над и под площадкой было место для прохода людей и ведения деятельности. Такими параметрами может похвастаться далеко не каждое помещение. Но если позволяет высота, а площадь более-менее приличная, то мы точно сможет спроектировать решения под новую антресоль.

Если помещение находится в культурном наследии, то преимуществ от появления антресоли будет еще больше. На таких объектах очень сложно объединять помещения, чтобы увеличить общую полезную площадь под условные магазины, кафе или офисы. При этом высота в зданиях старой застройки обычно больше, чем в новострое. При таких условиях собственник существенно увеличивает полезное пространство без изменения объема и площади. А это уже дополнительный доход, повышение уровня комфорта для работы персонала и для каждого клиента.

Сразу скажу и о проблемах, которые точно нужно учитывать собственнику при возведении антресоли в культурном наследии (кроме ограничений по высоте):

• высокая сложность, затянутость и дороговизна согласований, экспертизы;
• специальные требования к выбору проектной и подрядной организации (у них должна быть лицензия);
• высокая вероятность того, что несущая способность конструкций не позволит сделать антресоль из более-менее надежных и тяжелых материалов.

Даже если все условия для возведения антресоли есть, проблемы могут возникнуть в связи со специальным статусом объекта. В его паспорте или охранном обязательстве будет описан предмет охраны, т.е. именно то, что находится под защитой государства. Если это помещение в целом, то ничего менять в нем нельзя, а о возведении антресоли придется забыть. И даже если в предмет охраны входят отдельные элементы планировки, втиснуть туда площадку на возвышении тоже будет крайне сложно.

Работая в сфере проектирования и согласований уже более 10 лет, наша компания имеет множество успешных кейсов. Мы знаем и особенности получения разрешения на работы в культурном наследии. Чтобы узнать подробнее о возможности согласования антресоли, позвоните экспертам компании «Смарт Вэй» по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо напишите на электронную почту info@smway.ru.

При каких условиях можно возвести антресоль в культурном наследии в МКД и нежилом здании

С учетом изложенного выше, выделю три ключевых условия для успешного согласования антресоли в культурном наследии:

• достаточная высота и площадь самого помещения (общее условия);
• отсутствие каких-либо последствий на предмет охраны (специальное условие, которое мы уточним перед разработкой проекта);
• надлежащее состояние конструкций, отсутствие угроз для ухудшения параметров надежности и безопасности.

Все это мы обязаны подтвердить документами, передаваемыми на согласование. Основным из них будет проект перепланировки. В его содержании будет раздел с решениями и работами по обеспечению сохранности объекта. Проверять документы будет не только уполномоченный орган (Мосгорнаследие в столице и КГИОП в Питере), но и эксперты.

Важное значение имеет предварительный анализ ситуации клиента, который обратился в компанию «Смарт Вэй». Мы всегда уделяем повышенное внимание этому этапу, чтобы не вводить собственника в заблуждение, заранее оценить перспективы и риски. При обследовании на месте можно уточнить реальное состояние конструкций и планировки, выбрать место для установки новых конструкций без воздействия на предмет охраны. Все это поможет выбрать и правильно обосновать проектные решения.

Можно ли на антресоли в культурном наследии сделать дополнительные помещения?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В нормативных актах прямо указано, что на основании антресоли можно возводить дополнительные конструкции и создавать помещения (комнаты). Естественно, они не станут полноценными объектами недвижимости, так как не отвечают признакам изолированности и обособленности. Но пользоваться ими можно для тех же целей, что и в исходном пространстве помещения.

Антресоль как перепланировка

Для людей, далеких от сферы строительства и проектирования, бывает не совсем очевидно, куда отнести те или иные работы. Это актуально и для антресолей. Их часто называют этажом, а ведь он может появиться в здании только в результате реконструкции. На самом деле антресоль является элементом планировки, если ее размер не превышает 40% от площади помещения. Мы всегда проверяем, что данный параметр соблюден.

Если выйти за пределы 40%, то тогда действительно придется согласовывать реконструкцию с образованием нового этажа. Это намного сложнее, дольше и дороже даже для обычного нежилого здания. Если же объект находится под охраной государства, то реконструкцию одобрят только в исключительных случаях и точно не для создания нового этажа.

В целом, сами строительные работы по возведению антресоли полностью соответствуют перепланировки. Они могут включать расчистку пространства в помещении (демонтаж ненесущих стен), устройство новых перегородок. Опоры и лестницу антресоли нужно надежно закрепить на полу и с задействованием капитальных стен. Дополнительно можно выбрать и другие решения по изменению конфигурации объекта.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Рассказываем, как согласовать антресоль в культурном наследии

Мы изучили ситуацию клиента, провели комплекс обследований на месте, проанализировали паспорт и иные документы на объект. Если возведение антресоли возможно, переходим к следующему этапу. Это будет получение задания на разработку проекта с разделом по сохранению объекта. Запрос подаем в Мосгорнаследие через онлайн-сервис. На этой стадии ведомство выдает предварительный список требований и предписаний, которые нужно учесть нашим проектировщикам.

В основном, в задании подтверждается обязанность собственника сохранить охраняемые элементы, не менять их в ходе строительных работ. С этим сложно спорить, ведь мы обязаны соблюдать нормы Федерального закона № 73-ФЗ. Когда проект перепланировки на антресоль поступит на проверку, его содержание сверят с заданием. Естественно, расхождений быть не должно априори.

Как быть, если у собственника помещения есть охранное обязательство? Здесь также все зависит от того, что включено в предмет охраны. Само по себе, обязательство не запрещает строительные работы и изменение планировки. Главное, чтобы их последствия не расходились с требованиями документа.

Кроме проекта, для перепланировки всегда нужно техническое заключение. Документом подтверждаем, что предстоящие работы допустимы с точки зрения нормативных актов и безопасны. Для нежилых зданий техзаключение мы подготовим сами. На работы в МКД у проектных компаний нет полномочий по оформлению заключений. Но наши эксперты помогут с получением документа через уполномоченную организацию (в большинстве случаев для Москвы это ГБУ «Экспертный центр»).

Теперь предлагаю посмотреть, как проходит процесс согласования и насколько он отличается для МКД и нежилых зданий. Мы советуем клиентам оформить доверенность на представительство, чтобы все дела вели эксперты ООО «Смарт Вэй». Это проще и удобнее для заказчика, а мы сможем оперативно отреагировать на замечания, устранить их в процессе взаимодействия. Звоните, чтобы узнать подробнее об условиях сотрудничества 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург)

Отличия для МКД и нежилого здания

На примере законодательства Москвы можно посмотреть, чем отличается согласование антресоли в культурном наследии для нежилого здания и дома. Прежде всего, при работах в МКД строже требования по защите интересов остальных собственников. Их согласие потребуется при перепланировке с задействованием несущих конструкций (это вполне может быть при возведении антресоли). Тогда организуем собрание и оформляем протокол, что сейчас можно сделать через электронные сервисы.

Далее перечислю другие отличия в процессе согласования, если возводим антресоль в культурном наследии:

• порядок получения технического заключения – об этом уже рассказано выше (для МКД специальные правила установлены Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП);
• порядок получения основного разрешения и подачи документов – для антресоли в МКД обращаемся в Мосжилинспекцию, откуда последует запрос в Департамент культурного наследия (в нежилом здании собственник сразу проходит экспертизу и подает запрос в ДКН);
• правила приемки завершенных работ – в обоих случаях необходимо получить заключение ДКН, но собственник помещения в МКД еще обращается и в Мосжилинспекцию.

Историко-культурную экспертизу придется проходить в любом случае. Там проверяют документы не на предмет защиты интересов жильцов дома, а по достаточности мер по сохранению объекта культурного наследия. Вполне возможно, что заявителю выдвинут повышенные требования и обязательства, чтобы исключить любые угрозы для предмета охраны.

Обязательные процедуры: экспертиза, заключение и разрешение

Когда все документы готовы, мы подаем их на согласование. Услуги гос. органов бесплатны для заявителя, в отличие от экспертизы. Вы можете сами легко найти расценки от экспертных организаций, чтобы оценить масштаб предстоящих расходов. Увы, но без этого не обойтись. Кроме историко-культурной экспертизы, согласование предусматривает:

• получение заключения по санитарно-эпидемиологическим нормам (через ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Москвы», только для МКД);
• подача заявления с документами в жилинспекцию (только для МКД);
• обращение напрямую в Мосгорнаследие, если уже получено положительное заключение экспертизы (для помещений в нежилых здания).

О проектных решениях, связанных с возведением антресолей, вы можете прочитать в других материалах на сайте компании «Смарт Вэй». Если возникнут вопросы, задайте их нашим экспертам по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо направьте запрос на электронную почту info@smway.ru.

Все разъяснения об особенностях согласования работ на культурных объектах можно найти на сайте Мосгорнаследия. Советую ознакомиться с ними, даже если вы заказали услугу по сопровождению всех процедур в нашей компании. Как минимум, вы снимете вопросы по срокам, поскольку они отличаются для разных ситуаций. Если же запрос в ДКН направила Мосжилинспекция, то заключение будет направлено в течение 30 дней. Но в сроки оказания государственных услуг не входит экспертиза. Она может существенно увеличить продолжительность всех процедур.

Ответы на часто задаваемые вопросы о согласовании антресоли в культурном наследии

Будет ли антресоль являться предметом охраны, если она возведена в помещении объекта культурного наследия?

Антресоль точно не признают предметом охраны, так как она, сама по себе, не имеет никакой исторической или культурной ценности. Если же предметом охраны является само помещение, то возвести что-либо в его границах не разрешат.

Сколько общая стоимость согласований антресоли в культурном наследии для нежилого здания?

Общие расходы можно оценить только после изучения вашей ситуации. При этом мы можем отвечать только за стоимость своих услуг. Но, к примеру, цены на экспертные исследования зависят от многих факторов и отличаются для разных городов.

Нужно ли согласование демонтажа антресоли в культурном наследии, если мы хотим освободить помещение от лишних конструкций?

Демонтаж антресоли или иных конструкций внутри помещения тоже относится к перепланировке. Проект на такие строительные работы обязательно проходит согласования.

Подведем итоги

• Согласование антресоли в культурном наследии обязательно как для нежилых зданий, так и для МКД. Но во многих случаях такие работы будут изначально невозможны.
• В отношении работ по сохранению культурного наследия (предмета охраны) нужно получить заключения экспертизу и Мосгорнаследия (в столице) или КГИОП (СПб).
• Общие условия для возведения антресоли связаны с достаточностью высоты помещения, несущими нагрузками конструкций.

Обращайтесь к нам, чтобы узнать о возможности согласования антресоли в культурном наследии! Контакты компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.