Под вспомогательными помещениями понимаются помещения, предназначенные для эксплуатации здания или квартиры, для обеспечения бытовых, культурных, санитарных и иных нужд жильцов, персонала, посетителей объекта. Даже при максимально возможном использовании площадей под основное целевое назначение здания, невозможно обойтись без вспомогательных помещений. Образование таких помещений может происходить при проектировании и строительстве нового здания, при проведении работ по реконструкции или перепланировке.
Читайте в статье, что относится к вспомогательным помещениям по СП и ГОСТ, чем отличаются они от мест общего пользования МКД или нежилого объекта, какие особенности есть для их правового статуса. Если вы планируете провести строительные работы с образованием основных или вспомогательных помещений, закажите документы наших специалистов. Не менее важно, что мы поможем и согласовать перепланировку или реконструкцию, чтобы избавить вас от лишних сложностей.
Что относится к вспомогательным помещениям
Вспомогательные площади могут быть у здания или помещения. Они нужны для следующих целей:
- для обеспечения эксплуатации основного объекта (например, вспомогательные помещения квартиры включают кухню, коридор, санузел);
- для обеспечения нужд персонала, посетителей и жильцов (например, комнаты для отдыха и приема пищи на производственном объекте);
- для иных целей, не связанных с основным назначением объекта.
Естественно, площади вспомогательных помещений всегда будут меньше площадей основного объекта. Владелец коммерческой недвижимости может быть заинтересован в сокращении количества и площади вспомогательных помещений, чтобы расширить производство, торговые залы. Однако полностью убрать такие помещения нельзя. СП и ГОСТ на все виды зданий предусматривают обязательные нормативы для вспомогательных помещений (по площади, по видам, по оснащению и т.д.).
Наличие вспомогательного помещения должно быть непосредственно связано с эксплуатацией основного объекта. Например, для постоянно работающего предприятия это будут помещения для медпункта или оказания медицинских услуг иным способом, для организации питания работников. Для обеспечения таких нужд могут возводиться отдельно стоящие вспомогательные здания. Однако даже их наличие не позволяет убрать все вспомогательные помещения.
Юридически
Официальная трактовка вспомогательных помещений лучше всего раскрыта в СП 54.13330.2022 для многоквартирных зданий. Согласно пункту 3.21 СП, это помещения, которые являются частью квартиры, обеспечивают санитарные, хозяйственные, бытовые, технические, коммуникационные нужды жильцов. Также по СП 54.13330.2022 в специальные группы вспомогательных помещений здания выделены:
- помещения (места) общего назначения – не являются частью квартир, используются для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения (технические помещения, встроенные паркинги, коридоры, лестничные клетки в подъездах и т.д.);
- помещения (места) общественного назначения – предназначены для ведения какой-либо деятельности, связанной с обслуживанием граждан, имеют отдельные входы с участка или непосредственно из МКД;
- технические помещения и этажи – относятся к нежилым объектам, нужны для технического обслуживания инженерных коммуникаций дома (доступ на эти площади разрешен только для сотрудников эксплуатирующих организаций).
Для нежилых зданий ситуация отличается. Там нет квартир, для которых нужно обеспечить наличие вспомогательных помещений под санитарные, бытовые и иные нужды. Поэтому указанные помещения проектируются и образуются для пользования всеми сотрудниками, либо с разграничением по участкам. Также отдельные вспомогательные помещения требуются арендаторам нежилых помещений – для хранения товара, размещения оборудования, в иных целях. Для эксплуатации всего нежилого здания также должны быть технические помещения и этажи.
Простым языком
Теоретически, можно распределить всю площадь здания только на помещения под основной целевой вид деятельности. Однако в этом случае при входе с улицы граждане попадали бы сразу в производственные цеха, в жилые комнаты и т.д. Размещать инженерное и иное оборудование пришлось бы за пределами внутреннего объема здания, либо непосредственно в основных помещениях. Это причиняло бы неудобства в использовании объектов, создавало риски и угрозы безопасности.
Виды и характеристики вспомогательных помещений отличаются для разных типов зданий, их технического оснащения. Например, если в МКД не более 5 этажей, для него не нужно отводить объем и площади под технический этаж (это тоже вспомогательные помещения). Если на крупном предприятии построено отдельное здание для питания сотрудников, соответствующие помещения не нужно проектировать и образовывать в каждом корпусе.
К вспомогательным помещениям обычно относят:
- коридоры;
- тамбуры;
- санузлы;
- кладовые;
- лестничные клетки;
- холлы.
Основными же считаются помещения, в которых ведется основная деятельность: офисные комнаты, торговые залы, производственные цеха и т.д.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Четкое разделение на основные и вспомогательные площади было заложено в Инструкции о проведении учета жилищного фонда (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37). Хотя документ фактически утратил силу, заложенные в нем принципы до сих пор используются в практике кадастровых инженеров и судов для определения функционального назначения помещений.
Вспомогательное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости. Оно может входить в общую площадь квартиры или нежилого помещения, принадлежать собственнику. Вспомогательные помещения здания также могут принадлежать его собственнику, либо в равных долях всем правообладателям. В некоторых случаях допускается объединение части вспомогательных площадей с основными помещениями, либо перераспределение их объема. Однако при проектировании таких работ нужно соблюсти обязательные нормативы СП и ГОСТ.
Подробнее об этих нюансах вы можете узнать на бесплатной консультации у специалистов компании «Смарт Вэй». Звоните прямо сейчас — компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).
В чем отличие между МОП и Вспомогательными помещениями в МКД и нежилых зданиях
Строительные правила разграничивают понятия вспомогательных помещений и мест общего пользования (МОП). Как следует из СП 54.13330.2022, МОП предназначены для обслуживания более одной квартиры или нежилого помещения дома. Следовательно, у всех жильцов дома есть равные права на такие площади (лестничные клетки, коридоры холлы и т.д.). Присоединить часть площади МОП к жилому или нежилому помещению можно только с согласия всех собственников дома (во многих случаях это вообще запрещено законом).
Для нежилых зданий отличия между МОП и вспомогательными помещениями могут заключаться в следующем:
- для пользования всеми сотрудниками, арендаторами и посетителями проектируются и образуются места общего пользования (коридоры, тамбуры, холлы, лестничные клетки и т.д.);
- для самостоятельных объектов недвижимости, образованных в здании, могут выделяться отдельные вспомогательные помещения (подсобки, санузлы, места для складирования и т.д.);
- для технического обслуживания объекта образуются вспомогательные помещения, доступ в которые не зависит от желания или решения владельцев отдельных объектов (например, арендатор одного помещения не может ограничить доступ к техническому оборудованию здания).
Под каждый вид вспомогательных помещений есть свои нормативы. Например, есть нормы по площади, освещенности и планировке для гардеробных, санитарно-бытовых помещений. Их нужно учесть при первоначальном проектировании, либо при последующей реконструкции, перепланировке.
Почему при разделе здания образуются вспомогательные помещения
Раздел здания заключается в выделении из его объема помещений разной площади. По причинам, указанным выше, невозможно распределить весь объем здания только на помещения с основным целевым назначением. В этом случае будет невозможен проход к отдельным помещениям, перемещение по зданию, обеспечение санитарных и иных нужд. Также собственник должен предусмотреть часть площадей под технические и эксплуатационные нужды.
Комментарий эксперта. При проектировании и образовании вспомогательных помещений нужно не только обеспечить соответствие нормативам СП и ГОСТ, но и учесть интересы собственника. Ошибки при проектировании или отведение слишком больших площадей под вспомогательные помещения могут снизить доход от эксплуатации здания, затруднить его обслуживание. Специалисты компании Смарт Вэй всегда уделяют особое внимание при выборе и обосновании решений для вспомогательных помещений, чтобы соблюсти баланс интересов заказчика и нормативные требования.
Как определить назначение помещения
Назначение помещения определяется не только его названием на плане, но и его функциональной связью с другими частями здания. Например, коридор, ведущий в офис, – вспомогательный. А комната, названная «коридор», но используемая как торговая точка, – основная.
Официально назначение закрепляется в документах:
- Технический паспорт БТИ. В нем содержится экспликация, где указано назначение и площадь каждого помещения. Узнайте, как получить или обновить технический паспорт.
- Проектная документация. Изначальное назначение закладывается архитектором при проектировании здания.
- ЕГРН. Сведения о назначении помещений вносятся в реестр на основании технического плана от кадастрового инженера.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», именно сведения из ЕГРН являются единственным доказательством зарегистрированного права и характеристик объекта. Если данные в ЕГРН неверны, их необходимо исправлять путем исправления реестровой ошибки или внесения изменений по результатам перепланировки.
Кому принадлежат вспомогательные помещения при разделе
Принадлежность вспомогательных помещений зависит от статуса делимых объектов. Могут возникать следующие ситуации:
- при образовании полноценного, изолированного и обособленного объекта недвижимости при разделе в его составе обязательно должны быть вспомогательные помещения;
- при любом варианте раздела собственники новых объектов сохранят право на места общего пользования здания;
- при выделении временного объекта (например, для передачи в аренду), вспомогательные помещения образовывать не обязательно.
При разделе недвижимости нужно соблюдать главное правило – для каждого объекта должны предусматриваться вспомогательные помещения, предназначенные для обеспечения нужд собственника, технического обслуживания и эксплуатации.
Проблемы с площадью вспомогательных помещений
Иногда возникают спорные ситуации. Например, в нежилом здании площадь коридоров и холлов может в несколько раз превышать площадь офисов. Арендатор или покупатель может отказаться платить за эти «лишние» метры по цене основной площади. Проведите точные обмеры, чтобы иметь на руках достоверные данные о площади.
В таких случаях может потребоваться экспертиза или даже обращение в суд для установления фактического назначения и справедливого расчета площади. Строительная экспертиза поможет определить, соответствуют ли помещения своему назначению.
Какой налог на кадастровую стоимость на вспомогательные помещения и отличается ли он от обычных ставок
Имущественный налог рассчитывается по кадастровой стоимости в отношении всей площади объекта. Поэтому процентное отношение вспомогательных и основных площадей не имеет значения. Налоговые ставки определяются нормативными актами субъекта РФ, но не могут превышать 2.2 или 2% от стоимости объекта (в зависимости от его вида). Например, ставка 2% от кадастровой стоимости применяется к зданиям и помещениям офисного типа, административно-бытовых и ряда иных объектов. Подробнее об этом можно прочитать на сайте ФНС.
В ст. 378.2 НК РФ есть важные правила для налогообложения торговых и административно-деловых центров, объектов общепита и бытовых услуг, офисных и некоторых иных зданий. Для отнесения здания к указанным видам объектов нужно, чтобы площадь помещений с основным назначением составляла более 20% от общей площади здания. Соответственно, если площадь вспомогательных и иных помещений будет превышать 80%, здание не будет признано офисным, торговым центром или иным профильным типом объекта. Это может повлиять на ставку имущественного налога, так как субъекты РФ вправе устанавливать их дифференцированно.
Комментарий эксперта. Площади основных и вспомогательных помещений могут иметь важное значение для определения ставок по аренде недвижимости в Москве. По показателям площади может предоставляться льготная ставка для объектов общепита, бытовых услуг, по ряду иных сфер деятельности. Поэтому за счет изменения назначения помещений можно добиться снижения арендных платежей.
Основным документом для обновления ЕГРН после образования помещения или изменения его характеристик станет технический план. ПЕго подготовит кадастровый инженер компании «Смарт Вэй» после обмеров. Закажите эту услугу по телефону 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).
Изготовление технических планов при создании вспомогательных помещений
Образование новых или изменение характеристик существующих вспомогательных помещений может осуществляться в ходе реконструкции или перепланировки. Чтобы внести новые данные в ЕГРН на объект недвижимости, необходимо изготовить технический план. Этот документ нужен, даже если не меняются характеристики основных помещений здания.
Общие правила изготовления техпланов при создании вспомогательных помещений:
- так как вспомогательные площади не являются самостоятельным объектом недвижимости, права на них будут у владельца основного здания или помещения;
- технический план оформляется на основной объект, чьи характеристики меняются при создании вспомогательных помещений;
- заказать техплан можно через кадастрового инженера, который обследует объект после выполнения работ, изучит документы и кадастровые сведения;
- с техпланом нужно обращаться в Росреестр, где специалисты проведут кадастровый учет, обновят сведения ЕГРН.
На техплане будут указаны границы вспомогательного помещения, образованные за счет стен и перегородок, места дверных и оконных проемов. При образовании указанных помещений будет уменьшена площадь других объектов, что также требует оформления технического плана, проведения кадастрового учета в Росреестре. Заказать обследование и изготовление техплана можно в компании «Смарт Вэй».
Наши услуги и цены
В компании Смарт Вэй вы можете заказать любые услуги, связанные с проектированием строительства, реконструкции и перепланировок, в том числе с образованием, разделом и изменением вспомогательных помещений. Наши преимущества:
- собственный штат специалистов, имеющих опыт проектирования любой сложности;
- сопровождение все процедур согласований, помощь в получении разрешений;
- доступные расценки на все виды работ и услуг, индивидуальные предложения каждому клиенту.
Обо всех условиях сотрудничества и преимуществах нашей компании можно узнать по телефонам, указанным на сайте, через онлайн-форму обратной связи, по электронной почте. Контакты для связи: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.
Если у вас есть сомнения в правильности разделения площадей в ваших документах, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Наши кадастровые инженеры и юристы проанализируют ситуацию и помогут привести документы в соответствие с законом и здравым смыслом. Изучите наши кейсы, чтобы увидеть, как мы решаем подобные задачи.
Выводы
- Вспомогательные помещения предназначены для эксплуатации здания или квартиры, для обеспечения бытовых, культурных, санитарных и иных нужд жильцов, персонала, посетителей объекта.
- Даже при максимально возможном использовании площадей под основное целевое назначение здания, невозможно обойтись без вспомогательных помещений. Образование таких помещений может происходить при проектировании и строительстве нового здания, при проведении работ по реконструкции или перепланировке.
- По вопросам, связанным с проектированием, образованием и разделом вспомогательных помещений, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы поможем даже в самой сложной ситуации!
