Как исправить ошибку в площади нежилого здания в ЕГРН – рассказывает кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»

Площадь объекта недвижимости входит в состав основных сведений ЕГРН. Обычно этот показатель максимально точен — особенно если его подтвердил техплан кадастрового инженера. Но бывает и так, что реальная площадь здания отличается от того, что написано в реестре. Такие случаи называют реестровыми ошибками. Эта статья — часть большого материала про  заключение кадастрового инженера. Чтобы исправить несоответствие, нужно подготовить технический план и подать его в Росреестр. Как это сделать правильно — покажу на примере из практики. Меня зовут Константин М, я инженер-эксперт с 15-летним стажем кадастровых работ, аттестат кадастрового инженера 78-16-1134, член СРО «Балтийское объединение кадастровых инженеров». За последние 3 года через меня прошло более 140 дел по исправлению реестровых ошибок — и большинство завершились успешно без суда.

Что значит ошибка в площади здания в ЕГРН и чем она мешает собственнику

Простыми словами — это неверный показатель. В выписке ЕГРН видим: общая площадь здания 7000 кв. м. А по факту — больше или меньше. Несоответствие данных недопустимо, один из ключевых принципов ведения ЕГРН — точность и достоверность сведений. Собственник в этом напрямую заинтересован. Проблемы начнутся при продаже здания или передаче его в аренду — в договоре нужно указывать информацию, подтверждённую ЕГРН. А если данные не бьются с реальностью — сделку могут заблокировать или оспорить. Я видел случаи, когда из-за расхождения в 50 кв. м. срывались миллионные сделки.

Откуда берутся ошибки в площадях:

1. Перенос старых данных из БТИ. До 2013 года учёт вели Бюро технической инвентаризации. Методики подсчёта площади отличались от современных. При оцифровке архивов БТИ для создания базы Росреестра происходило множество косяков: слетали входные группы, терялись дверные проёмы, искажались контуры помещений. Работали студенты, по ночам, в авральном режиме — и эти «кривые» оцифрованные объекты ушли в Росреестр. По нашей статистике, около 60% ошибок в площади зданий до 2010 года постройки — именно отсюда.

2. Неучтённая перепланировка. Если в здании что-то переделывали, но не узаконили — площадь в ЕГРН осталась прежней.

3. Ошибки предыдущих кадастровых инженеров. Человеческий фактор — при обмерах и расчётах специалисты допускают неточности. Бывает, что инженер просто неправильно суммировал площади этажей.

4. Расхождения в новостройках. Застройщик ставит объект на кадастр по проектной документации, а строит иначе: увеличивает площадь за счёт коридоров, смещает дверные проёмы, меняет остекление. Покупатель уверен, что приобрёл законный объект — а по факту уже владеет помещением с неузаконенной перепланировкой. Это — головняк, который достаётся новому собственнику в «подарок».

«Ошибку в площади, возникшую из-за неверных сведений в документах-основаниях — например, в старом техпаспорте или ошибочном техплане — закон называет реестровой ошибкой. Понятие закреплено в статье 61 Федерального закона № 218-ФЗ. Не путайте её с технической ошибкой — опиской регистратора. Техническую исправят за 3 рабочих дня, с реестровой всё сложнее.» — Константин М, кадастровый инженер, аттестат 78-16-1134

Сколько реально теряет собственник?

При несоответствии показателя площади собственник переплачивает налоги на имущество. Налоговые органы берут данные из ЕГРН. Если по реестру площадь 7000 кв. м., а в реальности — 6000 кв. м., переплата идёт каждый год. И это не копейки.

Считаем на конкретном примере:

• Кадастровая стоимость: 50 000 руб./кв. м.
• Ставка налога: 2%
• Разница в площади: 1000 кв. м.
• Переплата: 1000 × 50 000 × 2% = 1 000 000 руб. в год — За 5 лет: 5 млн руб.

В нашем кейсе клиент переплачивал около 800 000 руб. ежегодно. После исправления ошибки — подал на пересмотр кадастровой стоимости и вернул часть денег. Так что исправление ошибки — это не только про «навести порядок в бумагах». Это про реальные деньги.

Можно ли самому посчитать площадь здания?

Можно попробовать, но у самостоятельных обмеров будет большая погрешность — особенно для целого здания. Впрочем, даже примерные измерения покажут существенные расхождения. А вот официальные сведения для Росреестра должны быть в техническом плане. Для его подготовки кадастровый инженер проведёт обмеры по всем требованиям к точности. Результаты ваших собственных измерений Росреестр не примет — даже не пытайтесь. Можете проверить свой объект в нашем сервисе по проверке площади в Росреестре (работает бесплатно для всех клиентов и читателей сайта).

Какие еще ошибки бывают в сведениях ЕГРН

Несоответствие по площади – это далеко не единственная ошибка, которая может возникать при сравнении сведений из ЕГРН с реальными характеристиками. В отношении зданий это могут быть неточности в контурах, в количестве этажей. Еще бывает пересечение контура здания с границами участка, на котором оно располагается. В письме Росреестра № 18-02508/21 указаны признаки, по которым могут выявляться некоторые реестровые ошибки.

Стоит отличать реестровые и технические ошибки. Разницу между ними описывает статья 61 Федерального закона № 218-ФЗ:

• технические ошибки возникают, если регистратор неверно перенесет сведения из документов в ЕГРН (например, допустит опечатку, арифметическую ошибку и т.д.);
• реестровые ошибки, напротив, связаны с неверными сведениями в документах, которые представил заявитель.

Техническую ошибку регистраторы вполне могут исправить сами (вот интересный материал на сайте Росреестра по указанной теме). С реестровыми ошибками все намного сложнее. Для их исправления нужно подать документ с точными данными (например, технический план). Но зачастую и этого недостаточно. Нужно доказать регистратору, по какой причине появилась ошибка. К примеру, если в ЕГРН стоит площадь 7000 кв. м., а в техплане на исправление уже 6900 кв. м., то может возникнуть логичный вопрос – а не проводил ли собственник какие-либо строительные работы (реконструкция, перепланировка и т.д.). И задачей кадастрового инженера станет обоснование, почему в ЕГРН появились неточные сведения. Мы подробно разбирали, как подать заявление на исправление технической ошибки в ЕГРН.

Сэкономить на налогах тоже позволит исправление ошибок в площади. Звоните экспертам «Смарт Вэй». чтобы получить бесплатную консультацию по этим вопросам. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Список полезных документов

Исправляем ошибку ЕГРН в отношении площади нежилого здания

Сам процесс исправления реестровых ошибок, в том числе по площади зданий, входит в процедуру кадастрового учета. Ее проводит Росреестр на основании заявления собственника. Как я указывал выше, данные для исправления ошибки и все обоснования будут содержаться в техническом плане.

Компания «Смарт Вэй» готовила документы для собственника нежилого здания в Москве. Нам предстояло исправить сразу две ошибки в ЕГРН:

• по количеству этажей – по ЕГРН их было 5, тогда как на самом деле 6 (подвал, 1-5 этажи, технический этаж);
• по общей площади здания – по ЕГРН она составляла 6266.3 кв. м., а на самом деле 7120.3 кв. м.

Здание было введено в эксплуатацию и поставлено на учет в 2008 году. На тот момент ЕГРН еще не велся. Документы о площади и характеристиках здания были оформлены БТИ в ходе технической инвентаризации. Позже, когда государство ввело ЕГРП и ГКН (2013 год), сведения в них были внесены на основании технического паспорта и других материалов БТИ. Оттуда и пошла ошибка в количестве этажей и площади. Далее она была воспроизведена уже в ЕГРН, так как этот реестр включат данные ил ЕГРП и ГКН.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: После исправления ошибки в площади можно запустить процедуру пересмотра кадастровой стоимости, так как она напрямую зависит от площади объекта. Это позволит снизить налоговую базу и существенно сэкономить на платежах в бюджет.

Никаких строительных работ, из-за которых могла измениться этажность или площадь, в здании не проводилось. Естественно, регистратор Росреестра об этом не знает и не может знать. Поэтому нам нужно было не только описать ошибку и указать достоверные сведения, но и показать, когда и по какой причине появилось несоответствие. Это было сделано при подготовке технического плана.

Где получить технический план, чтобы исправить ошибку в площади нежилого здания?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Документы для Росреестра, в том числе на исправление реестровых ошибок, оформляют кадастровые инженеры. В нашей практики тоже были такие дела, и они завершили положительным результатом. Стоит сказать, что процедура исправления ошибок весьма сложная, и регистратор вполне может вынести решение о приостановке или отказе. Если не получилось убедить в наличии несоответствия и причинах его появления, есть еще вариант с обращением в суд.

Как выявить ошибку

В нашем случае ошибка была обнаружена при анализе сведений из ЕГРН. Собственник готовил документы для сделки, и для ее завершения нужно было уточнить данные о площади и количестве этажей. Также реестровые ошибки можно выявить при проведении кадастровых работ. К примеру, для подготовки технического плана проводится осмотр и обмер в здании, и полученные данные могут отличаться от информации в ЕГРН. О выявлении и исправлении ошибки (если это возможно), кадастровый инженер укажет разделе техплана с заключением.

Специалисты Росреестра тоже могут выявить ошибку, воспроизведенную при переносе сведения из технического или межевого плана. Далее они действуют по правилам, изложенным в ст. 61 Закона № 218-ФЗ. Решение и уведомление о необходимости устранения несоответствий отправляют собственнику объекта. Он обращается к лицу, которое готовило документы для учета и регистрации прав, т.е. к кадастровому инженеру. На случай, если владелец объекта не отреагировал на уведомление, предусмотрена процедура исправления ошибок через суд.

Еще раз порядок действий:
Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН и сравните площадь с имеющимися документами (договор купли-продажи, техпаспорт).

Шаг 2. Проведите контрольные обмеры — даже примерные измерения покажут существенные расхождения.

Шаг 3. Проанализируйте документы БТИ — сравните площади в экспликациях с итоговыми цифрами в техпаспорте. Часто ошибка именно там: БТИшники неправильно сложили площади помещений.

Шаг 4. Обратитесь к кадастровому инженеру для профессиональной проверки и подготовки документов. На этом этапе станет понятно, насколько всё серьёзно и сколько времени займёт исправление.

Может ли кадастровый инженер сам исправить ошибку, если о ней еще не уведомил Росреестр?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Как правило, именно так и происходит. Кадастровый инженер выезжает на объект или работает с документами (по договору с собственником). И при сравнении данных, полученных на месте, с информацией из ЕГРН, можно установить расхождения и ошибку. Об этом, как и об описании устранения ошибки, кадастровый инженер укажет в заключении техплана. Также там будут и сведения, которые были собраны в ходе обмеров и осмотра.

Почему важно собрать доказательства ошибки и объяснить причину ее возникновения

Нельзя просто так подготовить документы, обратиться в Росреестр и попросить изменить сведения в ЕГРН. Для этого должны быть какие-либо основания. К примеру, площадь помещения может измениться в результате перепланировки. И для обоснования изменений кадастровый инженер делает подробное описание в техплане. Также прикладываем документы на перепланировку – копии проекта и техзаключения, акт приемочной комиссии МЖИ (если нужен), материалы технического учета из БТИ и т.д. По ним регистратор и увидит, что собственник выполнил все обязательные правила согласования и проведения работ.

При исправлении ошибки по площади и этажности здания мы не можем указать на проведение каких-либо работ. Указанные параметры объекта могут измениться только при реконструкции, а она весь сложна в плане согласований. Поэтому необходимо убедить регистратора, что в ЕГРН изначально попали неверные сведения. В нашем примере мы сделали следующее:

• были запрошены документы из МосгорБТИ – они оформлялись при инвентаризации здания и предоставлялись для постановки на учет с регистрацией прав;
• в материалах БТИ были поэтажные планы, которые мы приложили к техплану – по ним видно, что планировка всех этажей зданий осталась неизменной и соответствовала ЕГРН, т.е. какие-либо работы не проводились;
• были изучены экспликации (ведомости) помещений – их тоже готовило БТИ, и именно при подсчете площадей была допущена ошибка.

Еще можно ссылаться на проектную документацию, на основании которой было построено здание. Но в нашем случае ее не было в распоряжении собственника. Для обоснования и устранения ошибок в ЕГРН можно использовать и другие способы.

Для подготовки документов с доказывания причин появления ошибки приходится обращаться и в иные структуры. В нашей практике это были такие органы, как Центральный государственный архив (ЦГА), Управление Росреестра, администрации и префектуры. Если приходит ответ об отсутствии документов, это бывает даже лучше. При описании ошибки проще подготовить обоснование для ее исправления.

От правильного оформления документов после обмеров зданий и помещений зависит многое. Мы гарантируем качество работы, независимо от сложности объектов. Согласовать сроки и стоимость проведения обмеров вы можете по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Кадастровые работы для исправления ошибки в площади здания

Для устранения несоответствий могут потребоваться кадастровые работы. В нашем примере, кроме работы с документами, кадастровый инженер выезжал на место. В здании был сделан полноценный обмер, после чего мы составили ведомости помещений, провели подсчет и суммирование площадей. На этот случай есть специальный приказ Росреестра, где описаны требования к подсчетам, допустимой погрешности и т.д.

Чтобы описать ошибку и представить новые данные в Росреестр, оформляем технический план. Его форма всегда одинакова (утверждена Приказом № П/0082 от 15.02.2022 года). Самым важным разделом техплана является заключение. Там инженер в текстовой форме даст пояснения по проведенным работам. Состав приложений к техплану зависит вида и количества материалов, которые подтвердят причину появления реестровой ошибки. От качества этого заключения зависит, пройдёт документ с первого раза или нет.

Технический план и заключение кадастрового инженера

Уже в самом начале текстовой части техплана мы указали основания для его оформления – изменение сведений о нежилом здании в связи с исправлением ошибки. Далее в документе перечислены основные данные о характеристиках объекта. Там мы указали реальную площадь здания (7120.3 кв. м.) и количество этажей (6, из которых 1 подземный).

В разделе техплана с заключением кадастровый инженер указал следующие пояснения:

• о выявлении ошибки при анализе сведений из ЕГРН;
• о сути ошибки и о данных, которые являются достоверными;
• о причине появления ошибки (указали на техническую документацию БТИ);
• о площади каждого этажа, а затем и об общей площади здания (с указанием правил подсчета и суммирования).

В графической части документа есть поэтажные планы на каждый этаж. В приложениях к техплану мы представили копии техпаспорта, поэтажные планы и экспликации из БТИ.

Онлайн информация из Росреестра

Обращаемся в Росреестр для исправления ошибки в площади здания

Для исправления ошибки мы обращаемся в МФЦ, подписываем заявления и прикладываем технический план. Далее документы отправят в Росреестр, где и пройдет кадастровый учет. По закону эта процедура занимает 7 дней и является бесплатной для заявителя. Но нужно понимать, что у регистраторов непременно возникнут вопросы, даже если выявленная реестровая ошибка очевидна и подтверждается документами.

Как говорится, «с первого раза» пройти процедуру можно очень редко. И здесь важны такие качества кадастрового инженера, как опыт работы и квалификация. Специалисту придется доказывать и обосновывать свою позицию при взаимодействии с регистратором. После завершения учета в ЕГРН появятся уточненные данные. Собственнику выдадут выписку из реестра, и на этом работа по исправлению ошибки будет завершена.

Стоимость услуг по устранение ошибок:

Полный прайс — на странице исправление ошибок в ЕГРН и БТИ.

Наши кейсы по кадастровому учету и реестровым ошибкам

Оформление 3-х актов обследования для ведущего научно-исследовательского медицинского учреждения за 3 рабочих дня с целью снятия с кадастрового учета объектов после сноса. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании технопарка

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании научно-исследовательского института

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление актов обследования за 3 рабочих дня для снятия пристроек к торговому зданию с кадастрового учета

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление акта обследования о сносе аварийного производственного здания за 3 рабочих дня

Подробнее

Кейс Исправление кадастровой ошибки

Подробнее

Подведем итоги

• Реестровая ошибка в площади здания или по другим характеристикам может возникать по разным причинам. В нашем случае это произошло из-за неправильного подсчета площадей и указания неверного количества этажей в технической документации БТИ 2008 года.
• Для исправления ошибки в площади и этажности нежилого здания был подготовлен технический план. К нему мы приложили и документы из БТИ, из-за которых возникло несоответствие с ЕГРН.
• Росреестр исправит ошибку на основании заявления от собственника. Сведения из технического плана перенесут в ЕГРН. После завершения процедуры заявитель получит выписку из реестра с верными данными.

Проведение обмеров для исправления ошибок в площади — это только одно из направлений работы экспертов компании «Смарт Вэй». Узнайте подробнее о наших предложениях по по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Частые вопросы