Как исправить ошибку в площади нежилого здания в ЕГРН – рассказывает кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»

Кадастровый учет и Кад ошибка

Площадь объекта недвижимости входит в состав основных сведений ЕГРН. В большинстве случаев этот показатель будет максимально точным, особенно если он подтвержден техпланом кадастрового инженера. Но часто бывает и так, что реальная площадь здания отличается от информации в ЕГРН. Такие случаи называются реестровыми ошибками. Чтобы исправить несоответствие и устранить ошибку, нужно подготовить технический план, подать его в Росреестр. Я покажу как это правильно сделать на примере из практики компании «Смарт Вэй».

Что значит ошибка в площади здания в ЕГРН и чем она мешает собственнику

Простыми словами, ошибка в площади – это неверный показатель. К примеру, в выписке ЕГРН мы видим, что общая площадь здания составляет 7000 кв. м., тогда как в реальности она больше или меньше. Несоответствие данных недопустимо. Одним из ключевых принципов ведения ЕГРН является точность и достоверность сведений о характеристиках объектов. Также в этом напрямую заинтересован собственник. У него точно возникнут проблемы при продаже здания или передачи его в аренду. В договоре нужно указывать информацию, подтвержденную ЕГРН.

Еще одной проблемой при несоответствии в показателе площади может стать завышение сумму налогов на имущество. Для их расчета организации берут сведения из ЕГРН. Следовательно, если по реестру площадь составляет условные 7000 кв. м., а в реальности она 6000 кв. м., то собственник будет ежегодно переплачивать налоги.

Росреестр включает сведения в ЕГРН на основании определенных документов. И если в них изначально были указаны цифры по площади, то у регистратора не возникнет сомнений, соответствует ли представленная информация действительности. Естественно, вопросы появятся, если на момент обращения в ЕГРН уже есть данные о площади, и они отличаются от показателя, указанного заявителем.

Можно ли мне самому посчитать площадь здания, чтобы сверить данные с ЕГРН?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». У обмеров, сделанных своими силами, будет очень большая погрешность (особенно в отношении площади целого здания, а не помещения). Но даже так вы увидите несоответствие и ошибку, если разница в цифрах будет очень большой. Официальные сведения для исправления ошибок должны быть отражены в техническом плане. Для подготовки документа кадастровый инженер проведет обмеры, которые будут отвечать требования по точности и допустимой погрешности. Результаты ваших собственных измерений Росреестр не примет.

Уточненные цифры по площади нежилого здания мы указали в техническом плане
Уточненные цифры по площади нежилого здания мы указали в техническом плане

Какие еще ошибки бывают в сведениях ЕГРН

Несоответствие по площади – это далеко не единственная ошибка, которая может возникать при сравнении сведений из ЕГРН с реальными характеристиками. В отношении зданий это могут быть неточности в контурах, в количестве этажей. Еще бывает пересечение контура здания с границами участка, на котором оно располагается. В письме Росреестра № 18-02508/21 указаны признаки, по которым могут выявляться некоторые реестровые ошибки.

Стоит отличать реестровые и технические ошибки. Разницу между ними описывает статья 61 Федерального закона № 218-ФЗ:

  • технические ошибки возникают, если регистратор неверно перенесет сведения из документов в ЕГРН (например, допустит опечатку, арифметическую ошибку и т.д.);
  • реестровые ошибки, напротив, связаны с неверными сведениями в документах, которые представил заявитель.

Техническую ошибку регистраторы вполне могут исправить сами (вот интересный материал на сайте Росреестра по указанной теме). С реестровыми ошибками все намного сложнее. Для их исправления нужно подать документ с точными данными (например, технический план). Но зачастую и этого недостаточно. Нужно доказать регистратору, по какой причине появилась ошибка. К примеру, если в ЕГРН стоит площадь 7000 кв. м., а в техплане на исправление уже 6900 кв. м., то может возникнуть логичный вопрос – а не проводил ли собственник какие-либо строительные работы (реконструкция, перепланировка и т.д.). И задачей кадастрового инженера станет обоснование, почему в ЕГРН появились неточные сведения.

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать

Исправляем ошибку ЕГРН в отношении площади нежилого здания

Сам процесс исправления реестровых ошибок, в том числе по площади зданий, входит в процедуру кадастрового учета. Ее проводит Росреестр на основании заявления собственника. Как я указывал выше, данные для исправления ошибки и все обоснования будут содержаться в техническом плане.

В 2023 году компания «Смарт Вэй» готовила документы для собственника нежилого здания в Москве. Нам предстояло исправить сразу две ошибки в ЕГРН:

  • по количеству этажей – по ЕГРН их было 5, тогда как на самом деле 6 (подвал, 1-5 этажи, технический этаж);
  • по общей площади здания – по ЕГРН она составляла 6266.3 кв. м., а на самом деле 7120.3 кв. м.

Здание было введено в эксплуатацию и поставлено на учет в 2008 году. На тот момент ЕГРН еще не велся. Документы о площади и характеристиках здания были оформлены БТИ в ходе технической инвентаризации. Позже, когда государство ввело ЕГРП и ГКН (2013 год), сведения в них были внесены на основании технического паспорта и других материалов БТИ. Оттуда и пошла ошибка в количестве этажей и площади. Далее она была воспроизведена уже в ЕГРН, так как этот реестр включат данные ил ЕГРП и ГКН.

А это описание ошибки и ее устранения в содержании технического плана
А это описание ошибки и ее устранения в содержании технического плана

Никаких строительных работ, из-за которых могла измениться этажность или площадь, в здании не проводилось. Естественно, регистратор Росреестра об этом не знает и не может знать. Поэтому нам нужно было не только описать ошибку и указать достоверные сведения, но и показать, когда и по какой причине появилось несоответствие. Это было сделано при подготовке технического плана.

Где получить технический план, чтобы исправить ошибку в площади нежилого здания?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Документы для Росреестра, в том числе на исправление реестровых ошибок, оформляют кадастровые инженеры. В нашей практики тоже были такие дела, и они завершили положительным результатом. Стоит сказать, что процедура исправления ошибок весьма сложная, и регистратор вполне может вынести решение о приостановке или отказе. Если не получилось убедить в наличии несоответствия и причинах его появления, есть еще вариант с обращением в суд.

Как выявить ошибку

В нашем случае ошибка была обнаружена при анализе сведений из ЕГРН. Собственник готовил документы для сделки, и для ее завершения нужно было уточнить данные о площади и количестве этажей. Также реестровые ошибки можно выявить при проведении кадастровых работ. К примеру, для подготовки технического плана проводится осмотр и обмер в здании, и полученные данные могут отличаться от информации в ЕГРН. О выявлении и исправлении ошибки (если это возможно), кадастровый инженер укажет разделе техплана с заключением.

Специалисты Росреестра тоже могут выявить ошибку, воспроизведенную при переносе сведения из технического или межевого плана. Далее они действуют по правилам, изложенным в ст. 61 Закона № 218-ФЗ. Решение и уведомление о необходимости устранения несоответствий отправляют собственнику объекта. Он обращается к лицу, которое готовило документы для учета и регистрации прав, т.е. к кадастровому инженеру. На случай, если владелец объекта не отреагировал на уведомление, предусмотрена процедура исправления ошибок через суд.

Может ли кадастровый инженер сам исправить ошибку, если о ней еще не уведомил Росреестр?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Как правило, именно так и происходит. Кадастровый инженер выезжает на объект или работает с документами (по договору с собственником). И при сравнении данных, полученных на месте, с информацией из ЕГРН, можно установить расхождения и ошибку. Об этом, как и об описании устранения ошибки, кадастровый инженер укажет в заключении техплана. Также там будут и сведения, которые были собраны в ходе обмеров и осмотра.

На графике технического плана мы описали контуры здания, что напрямую связано с подсчетом площадей
На графике технического плана мы описали контуры здания, что напрямую связано с подсчетом площадей

Почему важно собрать доказательства ошибки и объяснить причину ее возникновения

Нельзя просто так подготовить документы, обратиться в Росреестр и попросить изменить сведения в ЕГРН. Для этого должны быть какие-либо основания. К примеру, площадь помещения может измениться в результате перепланировки. И для обоснования изменений кадастровый инженер делает подробное описание в техплане. Также прикладываем документы на перепланировку – копии проекта и техзаключения, акт приемочной комиссии МЖИ (если нужен), материалы технического учета из БТИ и т.д. По ним регистратор и увидит, что собственник выполнил все обязательные правила согласования и проведения работ.

При исправлении ошибки по площади и этажности здания мы не можем указать на проведение каких-либо работ. Указанные параметры объекта могут измениться только при реконструкции, а она весь сложна в плане согласований. Поэтому необходимо убедить регистратора, что в ЕГРН изначально попали неверные сведения. В нашем примере мы сделали следующее:

  • были запрошены документы из МосгорБТИ – они оформлялись при инвентаризации здания и предоставлялись для постановки на учет с регистрацией прав;
  • в материалах БТИ были поэтажные планы, которые мы приложили к техплану – по ним видно, что планировка всех этажей зданий осталась неизменной и соответствовала ЕГРН, т.е. какие-либо работы не проводились;
  • были изучены экспликации (ведомости) помещений – их тоже готовило БТИ, и именно при подсчете площадей была допущена ошибка.

Еще можно ссылаться на проектную документацию, на основании которой было построено здание. Но в нашем случае ее не было в распоряжении собственника. Для обоснования и устранения ошибок в ЕГРН можно использовать и другие способы.

Для подготовки документов с доказывания причин появления ошибки приходится обращаться и в иные структуры. В нашей практике это были такие органы, как Центральный государственный архив (ЦГА), Управление Росреестра, администрации и префектуры. Если приходит ответ об отсутствии документов, это бывает даже лучше. При описании ошибки проще подготовить обоснование для ее исправления.

Кадастровые работы для исправления ошибки в площади здания

Для устранения несоответствий могут потребоваться кадастровые работы. В нашем примере, кроме работы с документами, кадастровый инженер выезжал на место. В здании был сделан полноценный обмер, после чего мы составили ведомости помещений, провели подсчет и суммирование площадей. На этот случай есть специальный приказ Росреестра, где описаны требования к подсчетам, допустимой погрешности и т.д.

Чтобы описать ошибку и представить новые данные в Росреестр, оформляем технический план. Его форма всегда одинакова (утверждена Приказом № П/0082). Самым важным разделом техплана является заключение. Там инженер в текстовой форме даст пояснения по проведенным работам. Состав приложений к техплану зависит вида и количества материалов, которые подтвердят причину появления реестровой ошибки.

Это поэтажный план БТИ, которым мы доказывали причину появления ошибок в площади
Это поэтажный план БТИ, которым мы доказывали причину появления ошибок в площади

Технический план и заключение кадастрового инженера

Уже в самом начале текстовой части техплана мы указали основания для его оформления – изменение сведений о нежилом здании в связи с исправлением ошибки. Далее в документе перечислены основные данные о характеристиках объекта. Там мы указали реальную площадь здания (7120.3 кв. м.) и количество этажей (6, из которых 1 подземный).

В разделе техплана с заключением кадастровый инженер указал следующие пояснения:

  • о выявлении ошибки при анализе сведений из ЕГРН;
  • о сути ошибки и о данных, которые являются достоверными;
  • о причине появления ошибки (указали на техническую документацию БТИ);
  • о площади каждого этажа, а затем и об общей площади здания (с указанием правил подсчета и суммирования).

В графической части документа есть поэтажные планы на каждый этаж. В приложениях к техплану мы представили копии техпаспорта, поэтажные планы и экспликации из БТИ.

Обращаемся в Росреестр для исправления ошибки в площади здания

Для исправления ошибки мы обращаемся в МФЦ, подписываем заявления и прикладываем технический план. Далее документы отправят в Росреестр, где и пройдет кадастровый учет. По закону эта процедура занимает 7 дней и является бесплатной для заявителя. Но нужно понимать, что у регистраторов непременно возникнут вопросы, даже если выявленная реестровая ошибка очевидна и подтверждается документами.

Как говорится, «с первого раза» пройти процедуру можно очень редко. И здесь важны такие качества кадастрового инженера, как опыт работы и квалификация. Специалисту придется доказывать и обосновывать свою позицию при взаимодействии с регистратором. После завершения учета в ЕГРН появятся уточненные данные. Собственнику выдадут выписку из реестра, и на этом работа по исправлению ошибки будет завершена.

В ведомостях помещений БТИ тоже есть ошибки в расчетах и суммировании площадей
В ведомостях помещений БТИ тоже есть ошибки в расчетах и суммировании площадей
Изготовление акта обследования От 20 000 рублей
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки От 25 000 рублей
Регистрация изменений в ЕГРН От 10 000 рублей

Подведем итоги

  • Реестровая ошибка в площади здания или по другим характеристикам может возникать по разным причинам. В нашем случае это произошло из-за неправильного подсчета площадей и указания неверного количества этажей в технической документации БТИ.
  • Для исправления ошибки в площади и этажности нежилого здания был подготовлен технический план. К нему мы приложили и документы из БТИ, из-за которых возникло несоответствие с ЕГРН.
  • Росреестр исправит ошибку на основании заявления от собственника. Сведения из технического плана перенесут в ЕГРН. После завершения процедуры заявитель получит выписку из реестра с верными данными.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй