Техническое заключение для перепланировки в 2024 году

Техническое заключение – это экспертный документ, в содержании которого описывается реальное состояние здания, его конструкций, всех систем жизнеобеспечения. В случаях, регламентированных региональным законодательством, этот документ необходим для прохождения обязательных согласований. Прежде всего, техническое заключение о состоянии несущих конструкций необходимо подавать на согласование в Мосжилинспекцию (МЖИ), если собственник решил сделать перепланировку. Данное предписание регламентировано Постановлением № 508-ПП, применяется для работы в нежилых помещениях, квартирах МКД. Получить техническое заключение заказчик может у авторов проекта МКД, либо в организациях, уполномоченных МЖИ.

Расскажем в материале, как и когда нужно получить техническое заключение на перепланировку, какие обследования проводят эксперты, какие выводы могут быть сделаны при подготовке документа.

Что такое техническое заключение о безопасности перепланировки

За состоянием и износом несущих конструкций зданий всегда нужен регулярный контроль. Для этого в процессе эксплуатации проводятся обследования и осмотры, измерения, расчеты нагрузок. Еще важнее указанный контроль, если в здании будут выполняться различные виды работы. Даже если они не повлекут разрушение или ухудшение свойств конструкций, может быть снижена их несущая способность. Это чревато утратой или снижением ниже нормативных значений по устойчивости, прочности здания.

Одним из видов работ, при которых проводится обследование конструкций, является перепланировка. Она заключается в изменении планировки (конфигурации). Перепланировочные работы могут проводится:

• с непосредственным воздействием на стены, перекрытия и другие элементы здания (например, при прорубании проема на улицу для нового выхода);
• с косвенным воздействием, что может повлечь снижение показателей нагрузки, повреждения (например, при креплении к несущей стене антресолей, перегородок и т.д.);
• с переносом или возведением отдельных элементов планировки в пределах помещений, что может увеличить нагрузку на конструкции (например, если помещение делится на два новых с возведением стены).

При перепланировке всегда нужно заказать проект. В нем проектировщики опишут требования к безопасному выполнению работ, к типу и параметрам материалов. Все выводы экспертов должны основываться на результатах осмотров и обследований, в том числе конструкций несущего типа. Поэтому для согласования работ в МКД обязательно требуется заказать техническое заключение о состоянии несущих конструкций. В нем эксперты дадут заключение о возможности или недопустимости проведения работ.

Комментарий эксперта. Техническое заключение несущих конструкций не входит в перечень обязательных документов, если предстоят работы в нежилом здании. Однако на практике проектировщики и эксперты всегда проводят обследования объекта, его конструкций и систем, оценивают техническое состояние, соответствие по показателям нагрузок. Без этого невозможно выбрать безопасные решения, определить последствия работ для прочности здания и его отдельных элементов.

В каких случаях нужно получить техническое заключение

Согласовывать изменение планировки помещений в МКД нужно по Постановлению № 508-ПП (скачать). Именно в этом нормативном акте указано, что в жилинспекцию нужно представить проект с техзаключением. Как прямо следует из содержания 508-ПП, заказать техническое заключение нужно во всех случаях, если предстоящие работы затрагивают несущие конструкции. Это может быть:

• обустройство отдельного выхода на улицу, в том числе при переводе квартиры в нежилое помещение (в данном случае воздействие осуществляется на внешнюю стену дома);
• работы на дверных и оконных проемах, сделанных в несущих стенах;
• работы по возведению или демонтажу антресоли, которая крепится к несущим стенам и/или перекрытиям;
• обустройство проемов в межэтажных перекрытиях;
• перераспределение площади между помещениями, что связан ос возведением новых капитальных или ненесущих конструкций;
• прорубание проемов в конструкциях, расположенных в границах помещения.

В зданиях с деревянными перекрытиями техническое заключение на перепланировку квартиры оформляется обязательно, даже если работы не повлекут воздействие на несущие конструкции.

Формально, не нужно получать техническое заключение на перепланировку, если работы не связаны с воздействием на несущие конструкции. Однако на практике любые работы по изменению планировки могут повлиять на несущую способность стен, перекрытий, лестничных проемов, балок, опор, колонн и других элементов здания. Поэтому без техзаключения обращаться в МЖИ не имеет смысла, так как будет вынесен отказ в согласовании.

Может потребоваться техническое заключение о состоянии несущих конструкций при переустройстве. Этот вид работ не меняет конфигурацию объекта, так как они проводятся на инженерных коммуникациях, сантехническом оборудовании. Переустройство тоже может оказать воздействие на несущие стены и перекрытия, особенно если меняется схема разводки коммуникаций, способ крепления оборудования. Также по одному проекту можно согласовать одновременно переустройство и перепланировочные работы. В этом случае также требуется заказать техзаключение.

Когда документ не нужен

Не обязательно оформлять техзаключение для работ в нежилых зданиях. В этом случае МЖИ не участвует в согласовании, поэтому собственнику достаточно получить проект, строго следовать ему при проведении работ. По причинам, указанным выше, даже в этом случае проводится обследование, оформляется техническое заключение по перепланировке помещения или другой документ с аналогичным содержанием.

Не требуется техзаключение при проведении текущего, капитального или косметического ремонта. Подразумевается, что такие работы не оказывают воздействие на несущие элементы здания, не приведут к снижению устойчивости и прочности. Но в некоторых случаях очень сложно разграничить работы, подпадающие или не подпадающие под перепланировку. Чтобы избежать проблем и правильно оформить все документы, обратитесь к специалистам ООО Смарт Вэй.

Где заказать техническое заключение

Ответ на этот вопрос также содержится в Постановлении № 508-ПП. все зависит от того, имеются ли сведения об авторе проекта дома. По умолчанию, именно организация, проектировавшая многоквартирный дом, знает все нюансы состояния и износа конструкций. Если же автор дома неизвестен, техническое заключение о безопасности перепланировки придется получать в экспертных и проектных организациях, уполномоченных МЖИ.

У авторов дома

Для типовых серий домов в Москве найти автора проекта достаточно простою Подавляющее большинство типовых домов спроектированы АО МНИИТЭП (почти 90% панельных, блочных и кирпичных МКД), АО Моспроект или АО ЦНИИЭР жилища. Многие дома серийной застройки проектировала компания СУ-155. Вот несколько нюансов, связанных с установлением авторства проекта на дом:

• в техпаспорте БТИ можно найти данные о серии дома (шифр проекта), а по этим сведениям автора проекта здания легко установить даже через интернет;
• если в техпаспорте есть отметка «индивидуальный проект» или вообще указан прочерк по шифру, здание не относится к серийным и автора найти сложнее;
• в интернете можно найти множество сервисов, позволяющих определить серию дома, а значит и авторов его проекта.

Также помощь в определении авторов дома могут оказать проектировщики, оформляющие документы на перепланировку. Такие услуги оказывает и ООО Смарт Вэй. После определения автора проекта, к нему нужно обратиться, чтобы получить техническое заключение о допустимости перепланировки.

В проектных и экспертных организациях

Если автор проекта дома неизвестен, либо организация уже прекратила существование, техническое заключение на перепланировку квартиры нужно заказать в компании, уполномоченной МЖИ. На данный момент такой компанией является ГБУ Экспертный центр (работает с 2013 года).

Оформляя через ГБУ Экспертный центр техническое заключение, цена услуги будет зависеть от типа здания, вида (характеристик) несущих конструкций, площади обследуемого помещения. Например, для помещения с площадью до 40 кв. м. в доме с железобетонными конструкциями стоимость оформления документа составит 16500 руб. (цена на 2024 год). Полный перечень цен и порядок их определения можно посмотреть по ссылке.

Комментарий эксперта. При заключении договора на проектирование с ООО Смарт Вэй можно сразу заказать услугу по оформлению техзаключения. Наши специалисты самостоятельно определят автора дома или обратятся в ГБУ Экспертный центр. Техническое заключение на перепланировку, которое поможет оформить наша компания, позволит согласовать или узаконить работы в любых помещениях МКД.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как получить техническое заключение

Чтобы заказать техническое заключение на предстоящую перепланировку, нужно иметь на руках проект. Для узаконивания работ оформлять проектную документацию не нужно. В этом случае техническое заключение о безопасности перепланировки будет содержать необходимый перечень сведения для принятия решения. При этом, если МЖИ вынесет отказное решение, при его обжаловании в судах техзаключение можно использовать как доказательство.

Заключение договора, передача документов

Определившись с организацией, где нужно заказывать техзаключение, необходимо заключить договор, оплатить стоимость работ. При заключении договора передается проект на перепланировку, так как по нему можно оценить перечень строительных работ, особенности их проведения.

Техническое заключение для перепланировки. Вопросы эксперту

Александр С.

Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Какой срок действия у технического заключения на перепланировку? Если мы получали его 2 месяца назад, нужно заново оформлять?

Техническое заключение выдается строго под проект перепланировки или для узаконивания выполненных работ. Если вы ничего не меняли в проекте, заново получать техзаключение не нужно.

Я правильно понимаю, что при заказе услуг по перепланировке под ключ, туда входит и получение технического заключения?

Да, услуга по согласованиям перепланировок под ключ включает подготовку и получение всех необходимых документов, в том числе технического заключения на несущие конструкции.

Если в техническом заключении указано о недопустимости проведения перепланировки, что можно сделать? Обжаловать отказ?

Скорее всего придется заново переделывать проект или вообще отказываться от перепланировки. Во многих случаях состояние несущих конструкций вообще не позволяет проводить какие-либо серьезные работы на несущих конструкциях.

Сколько стоит срочное оформление технического заключения?

Это нужно уточнять в экспертной организации или у авторов проекта дома. Стоимость технического заключения зависит от типа здания и конструкций, площади помещения.

Перечень обследований

До обследования несущих конструкций и места проведения предстоящих работ эксперты изучают документы. Прежде всего, это будет проект перепланировки, проектная и техническая документация на дом. Далее эксперты выполнят следующие мероприятия, в зависимости от типа дома и конструкций:

• проведут визуальный осмотр (обследование) состояния несущих конструкций, мест проведения работ;
• проведут сплошную или выборочную инструментальную диагностику конструкций, если требуется дательная проверка;
• сделают фотофиксацию элементов конструкций, которые будут задействованы при перепланировке;
• оценят состояние конструкций и инженерных систем, в том числе опишут показатели износа, видимые и скрытые повреждения;
• выполнят расчеты по конструкциям и их отдельным элементам, по нагрузкам и состоянию после завершения работ;
• оценят состояние деревянных конструкций на уровне потолка и пола.

Согласно 508-ПП, для подготовки техзаключения обязательно делаются расчеты нагрузок, чертежи основных узлов и деталей. Работы при перепланировке могут быть связаны с изменением фасадов, архитектурного облика части здания. В этом случае обследование проводится на наружных элементах фасада. Соответственно, техническое заключение по перепланировке помещения будет включать описание колористических решений, материалы визуализации и благоустройства территории.

Техническое заключение конструкций

По 508-ПП техническое заключение должно содержать выводы о фактическом состоянии конструкций здания, где будут проводиться строительные работы. С этой целью проводятся обследования, визуальный осмотр, расчеты. Основным стандартом для проведения таких работ является ГОСТ 31937-2011. Отметим, что этот стандарт применяется и для планового, внеочередного обследования зданий, мониторинга состояния конструкций и узлов.

Обследование для подготовки техзаключения конструкций проводится по следующим направлениям:

• анализ проектной и технической документации;
• визуальное обследование объекта, конструкций, узлов, мест соединения;
• обследование помещений, в которых будут проводиться строительные работы;
• выборочное вскрытие и обследование отдельных участков конструкций (при необходимости);
• описание дефектов, повреждений;
• фотофиксация в процессе обследований;
• расчеты конструкций на предмет износа, толщины, нагрузок.

Все повреждения конструкций, выявленные в ходе обследований, фиксируются в протоколах, ведомостях и актах. По ним в техническом заключении будет сделан вывод о допустимости работ, предусмотренных проектом. Также эксперты укажут рекомендации и обязательные требования на определенных работ, которые могут сказаться на состоянии конструкций.

Как указано в Постановлении № 508-ПП, техническое заключение должно содержать:

• чертежи узлов и деталей конструкций;
• расчеты нагрузок;
• сведения по элементам конструкций и технологиям двойного применения;
• конструктивные решения работ;
• результаты инструментальных обследований с выводами экспертов.

В техническом заключении делаются выводы по несущим и ограждающим конструкциям. Если состояние конструкций не позволяет выполнить спроектированные работы, МЖИ никогда не даст согласование. Также по выводам и расчетам в техзаключении можно спроектировать усиления конструкций или их элементов. При таких условиях будет обеспечена безопасность здания.

Техническое заключение на инженерные системы

Снова обратиться к Постановлению № 508-ПП. В Приложении № 3 к этому нормативному акту указано, что техническое заключение должно содержать описание и оценку решений по устройству инженерного оборудования. По итогам обследования инженерных систем эксперты дают заключение о функционировании внутренних сетей и коммуникаций.

Техническое заключение на инженерные системы нужно при переустройстве. Этот вид работ изначально связан с изменением мест расположения коммуникаций, заменой сантехнического и иного оборудования. Переустройство обычно совмещают с перепланировкой, так как работы на инженерном оборудовании зачастую завязаны на изменение конфигурации помещения.

Для обследования инженерных систем и подготовки заключения применяется ГОСТ Р 53778-2010. Точный перечень обследований и инструментов эксперты подбирают под виды инженерных систем, спроектированные работы. Вот несколько примеров по сведениям, которые указываются в содержании техзаключения:

• диаметры труб водоснабжения, отопления;
• типы стояков, радиаторов, вентиляции, канализации;
• состояние всех элементов системы в местах проведения работ;
• наличие или отсутствие дефектов, протечек, ржавчины.

На схемах проекта и технического заключения указывается местоположение элементов систем и инженерного оборудования до и после начала работ. Также оформляется единая схема, где местоположение до и после начала работ отражается разными цветами. Это дает наглядное представление о том, какие изменения будут выполнены в ходе переустройства.

Содержание технического заключения по Постановлению № 508-ПП

Техническое заключение о допустимости перепланировки заполняется в соответствии с Приложением № 3 к 508-ПП. В содержание документа входят текстовые и графические материалы. Вот основные разделы и пункты, которые будет содержать техническое заключение по перепланировке помещения в МКД:

• описание и характеристики текущих решений (по планировке, архитектуре, конструктивным и технологически решениям);
• анализ решений по обустройству и функционировании инженерного оборудования и сетей;
• анализ проектных решений по мерам противопожарной безопасности;
• оценка решений по безопасности работ, описанных в проекте;
• анализ обеспечения доступности для маломобильных групп людей (это критически важно при переводе жилья в нежилое помещение);
• данные о проектной мощности электропотребления;
• результаты визуального и инструментального обследования;
• расчеты по допустимым нагрузкам;
• выводы о допустимости или невозможности проведения по всем видам работ.

Техническое заключение на перепланировку квартиры может содержать условия, при которых будут разрешены определенные работы. Например, если по проекту будут прослеживаться усиления конструкций или соединений, снижение несущей способности будет компенсировано другими решениями. Такие условия нужно обязательно соблюсти при выполнении работ, иначе вам откажут в выдаче приемочного акта.

В состав графических материалов техзаключения входят:

• чертежи деталей и узлов;
• фотоматериалы и визуализация колористических решений (при необходимости);
• техническая документация БТИ;
• планы помещений с планировкой до и после проведения работ (М 1:50 или 1:100);
• план помещения со схемами всех работ (они отображаются разными цветами);
• отдельный план на помещение с планировкой после завершения работ (М 1:50 или 1:100);
• ситуационный план и план этажа (для фасадных работ);
• схема генплана на прилегающую территорию (для фасадных работ, где задействуется прилегающая территория).

Готовое техническое заключение несущих конструкций выдается в письменном или цифровом виде.

Куда подавать техзаключение

Техническое заключение о допустимости перепланировки нужно представить вместе с проектом и другими документами в МЖИ. Там пройдет проверка и согласование документов. Только при этих условиях можно начинать работы. В случае, если техническое заключение несущих конструкций оформлялось после завершения работ, положительное решение МЖИ узаконит перепланировку.

Комментарий эксперта. Наши специалисты готовы оказать услуги по согласованию перепланировки под ключ. Сюда входит и заказ техзаключения, оформление других обязательных документов по 508-ПП. На стадии заключения договора вы можете ознакомиться с примерами работ.

Наши услуги

Если вы закажете в нашей компании техническое заключение, цена по договору может дополнительно включать следующие услуги и работы:

• оформление проекта;
• получение обязательных согласований и разрешений;
• помощь в разрешении на перевод квартиры в нежилое помещение;
• подготовка техплана для внесения изменений в ЕГРН;
• сопровождение судебных процедур, если МЖИ отказала в узаконивании работ.

Подробнее об условиях работы с нашей компанией можно уточнить по телефону или через форму обратной связи. Ориентировочные расценки на некоторые виды услуг смотрите в таблице ниже.

Кейсы ООО Смарт Вэй

Кейс 1. На примере ниже техническое заключение о состоянии инженерных системы в МКД. Документ оформлялся в рамках согласования переустройства квартиры. Проект на переустройство также оформляли наши специалисты.

Кейс 2. В 2020 году ООО Смарт Вэй оказывало услуги по согласованию перепланировки под ключ. До обращения в МЖИ наши специалисты получили техническое заключение о состоянии конструкций и инженерных систем. Все документы успешно прошли согласование.

Заключение

• Техническое заключение описывает состояние здания, его несущих конструкций и систем. Документ обязательно нужен для согласования и проведения перепланировки в МКД.
• Получить техническое заключение можно у авторов проекта дома, либо в организациях, уполномоченных МЖИ.
• Требования к содержанию документа регламентированы Постановлением № 508-ПП. Если вам нужно техническое заключение, цена будет зависеть от площади помещения, типа здания и конструкций.

Обращайтесь в ООО Смарт Вэй, если вам нужны документы на перепланировку в Москве!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).