Технический паспорт — документ, который на текущий момент вызывает путаницу у собственников недвижимости. С одной стороны, с 2013 года он перестал быть обязательным для кадастрового учета. С другой — его до сих пор требуют банки, лицензирующие органы, бюджетные организации, а в Москве без него не согласовать перепланировку в МКД. Эта статья — часть нашего большого материала про поэтажные планы. Здесь мы подробно разберем, что из себя представляет техпаспорт, чем он отличается от техплана и в каких случаях без него не обойтись.
По сути, технический паспорт — это предшественник технического плана. До 2013 года именно на основании техпаспорта оформлялось право собственности на объект. Этим занимались территориальные БТИ по всей стране. После реформы все сведения из техпаспортов перекочевали в базу, которая сейчас называется ЕГРН, и основным документом для кадастрового учета стал технический план. А техпаспорт остался жить своей отдельной жизнью — для внутреннего пользования, для банков, для лицензий, для бюджетников.
Автор: Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела проектного бюро Смарт Вэй, кадастровый инженер (номер аттестата 78-16-1134) с 15-летним стажем согласований в Москве и регионах.
Что такое технический паспорт и что в нем содержится
Технический паспорт — это документ технической инвентаризации, который описывает объект недвижимости: здание, помещение или сооружение. На машиноместо техпаспорт, мы с таким не сталкивались — не уверен, что такой вид работ вообще кем-то выполняется на практике.
Сам техпаспорт включает в себя следующие сведения:
- Титульный лист с точным адресом объекта
- Ситуационный план — по факту, это вырезка из Яндекс-Карт или 2ГИС с расположением здания относительно улиц и соседних строений. Никто на это не возражает, этого достаточно
- Описание конструктивных элементов: материал стен, перегородок, перекрытий, крыши, полов
- Год постройки и ввода здания в эксплуатацию
- Данные о благоустройстве: тип отопления (центральное или нет), водоснабжение
- Общая площадь здания и каждого помещения
- Поэтажный план с экспликацией (если заказан в комплекте)
Материал стен визуально определяется снаружи — панели или кирпич видно сразу. Перегородки тоже. Перекрытие проще определить по году постройки, потому что типовые серии домов привязаны к конкретным конструктивным решениям. А что касается отопления, приходится верить на слово заказчикам — бывают свои котельные, бывает центральное.
Техпаспорт без поэтажного плана — бесполезен
Нюанс, который надо понимать. Техпаспорт сам по себе описывает, что в здании есть, допустим, 20 комнат. И что? А где они расположены? Без поэтажного плана и ведомости помещений этот документ не работает.
Мы рекомендуем всегда заказывать полный комплект: техпаспорт + поэтажный план + ведомость помещений и их площадей. Потому что рано или поздно какой-нибудь госорган спросит поэтажку, потом спросит, что у вас в первой комнате — а это отдельный документ. Да, клиент потратит больше денег. Да, если объект 20 000 кв.м — это будет долго. Но актуализировать планировку и видеть ситуацию полностью — это необходимо. Других слов тут подобрать сложно.
Поэтажный план показывает, какая комната где находится, какие у нее размеры. Ведомость (экспликация) — перечисление комнат с площадью и высотой. Все три документа должны составлять единое целое.
Калькулятор износа для технического паспорта
Калькулятор износа здания
Оценка по нормативным срокам службы (ВСН 58-88р)
Ориентировочная оценка по нормативным срокам службы (ВСН 58-88р). При наличии данных прошлого обследования — экстраполяция годового прироста. Для точного определения износа используйте профессиональный расчёт или закажите инструментальное обследование.
Физический износ здания
Расчёт по ВСН 53-86(р), раздел 2
Фi — износ i-го конструктивного элемента, %
li — удельный вес элемента в восстановительной стоимости, %
| Конструктивный элемент | li, % | Фi, % | Вклад |
|---|
Источник: ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», Госгражданстрой. Удельные веса приведены усреднённо для кирпичного 5-этажного здания. Для конкретного здания веса берутся из техпаспорта БТИ или сборников УПВС.
Технический паспорт и технический план: в чем разница
Путаница между техпаспортом и техпланом — одна из самых частых проблем при обращении заказчиков. Разберем отличия.
Технический план — документ для кадастрового учета. Его готовит кадастровый инженер по требованиям Федерального закона №218-ФЗ и Приказа Росреестра №П/0082 от 15.02.2022 (с изменениями от 24.07.2025). Техплан содержит координаты границ объекта, привязку к системе координат, поэтажные планы. Этот документ подается в Росреестр и служит основанием для внесения сведений в ЕГРН.
Технический паспорт — документ технической инвентаризации. Подготавливается БТИ или организацией с соответствующими полномочиями. Включает больше информации о технических характеристиках: конструктивные элементы, их износ, экспликация комнат с назначением, данные о коммуникациях. Техпаспорт не содержит координат границ объекта — и в этом принципиальное отличие.
Техпаспорт не хранится в БТИ в том виде, в каком хранится инвентарное дело. Технический план не хранится в БТИ вообще — он подается в Росреестр. Техпаспорт для кадастрового учета не нужен. Техплан для внутреннего учета заказчика — избыточен. Разные документы для разных задач.
Кому и когда нужен технический паспорт
Конкретные ситуации, когда техпаспорт требуется в 2026 году:
Согласование перепланировки в МКД
По статье 25 Жилищного кодекса РФ переустройство — это изменение или перенос оборудования помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Другими словами: перепланировка помещений в многоквартирном доме считается согласованной только после внесения изменений в документы БТИ. Это касается и жилых, и нежилых помещений в МКД.
При согласовании перепланировки нежилого помещения в МКД в Москве мы сопровождаем получение актуальных документов БТИ, включая техпаспорт. Это обязательный этап — без него МЖИ и СЭС документы не примут.
Согласование фасадов по 94-ПП в центре Москвы
Если мы по 94-му постановлению Правительства Москвы занимаемся согласованием фасадов в периметре Садового кольца — там тоже требуются актуальные документы технической инвентаризации.
Лицензии на алкоголь и аптеки
ФРС (лицензирующие органы) до сих пор требуют техпаспорт для получения лицензии на розничную торговлю алкоголем. Причем с такими специфичными требованиями: расстояние от колонн до колонн, от угла помещения до ворот. Люди пытаются к чему-то придраться. Для аптек аналогичная ситуация — хранение медпрепаратов, которые проходят как анестезия, тоже требует техпаспорт.
Если заказчик приходит под алкогольную лицензию или под аптеку — это надо сразу фиксировать в задаче. Потому что помимо стандартных данных, потребуется прописать дополнительную информацию, которую обычный техпаспорт не содержит.
Банки и залоги
Некоторые банки до сих пор запрашивают техпаспорт для оценки при выдаче кредитов, ипотеки, залоге недвижимости. Хотя МЧС уже перешло на выписки ЕГРН, банки местами застряли в прошлом. Они пытаются через техпаспорт выявить перепланировку и понять риски.
Бюджетные организации
Госструктуры — отдельная история. Их обязывают делать техпаспорта по внутренним регламентам. Бюджетники любят техпаспорта, потому что их заставляют — или потому что живут каким-то прошлым. Логику в этом требовании искать бессмысленно, его нужно просто выполнить.
Исправление реестровых ошибок
Если в ЕГРН содержатся некорректные сведения об объекте — единственный вариант иногда заключается в том, чтобы запросить архивные документы БТИ, сравнить старые данные с актуальными и определить, на каком этапе возникла ошибка. После чего обратиться в БТИ с заявлением на исправление и с их ответом идти уже в Росреестр.
Кто уполномочен изготавливать техпаспорт: Москва vs регионы
Здесь ключевой момент, который мы всегда проговариваем с заказчиками на старте.
Москва: монополия ГБУ МосгорБТИ
На территории Москвы действует 106-е Постановление Правительства Москвы от 17.03.2017, согласно которому единственной уполномоченной организацией на проведение технической инвентаризации является ГБУ «МосгорБТИ». Не Ростехинвентаризация, не ГУП ГУИОН, не какие-то альтернативные государственные организации, которые выполняли раньше техническую инвентаризацию. В Москве — только ГБУ МосгорБТИ. Других вариантов нет.
Мы судились из-за этого. Ростехинвентаризация пыталась оспорить 106-е постановление в суде. Никому не удалось. Деньги идут в бюджет города Москвы, так как ГБУ МосгорБТИ — организация, образованная Правительством Москвы.
Поэтому для московских объектов мы оказываем услугу «Сопровождение получения документов в БТИ». Наш специалист по доверенности обращается в БТИ, заключает договор от имени собственника, организует выезд техника, сопровождает его на объекте. Стоимость услуг самого ГБУ МосгорБТИ клиент оплачивает отдельно, напрямую в БТИ. Наша стоимость в смете — это сопровождение.
И в этом есть смысл. Мы не с улицы пришли в БТИ. Если на объекте техник БТИ видит какие-то нарушения или невыгодные для нашего клиента моменты — наши специалисты, которые работают с этими органами годами, могут вопросы сгладить.
Регионы: мы делаем сами
На всей остальной территории России — Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край, вообще где угодно — компания Смарт Вэй уполномочена самостоятельно проводить техническую инвентаризацию и изготавливать технические паспорта, имеющие полную юридическую силу.
Наши полномочия основаны на том, что в штате работают аттестованные кадастровые инженеры в необходимом количестве. После 2013 года деятельность по технической инвентаризации не подлежит аккредитации — любая организация в СРО имеет право проводить обмеры и изготавливать техпаспорта.
Работа с нами в регионах позволяет провести инвентаризацию и получить документы быстрее, чем при обращении в местные государственные БТИ. Единое окно: клиент заказывает все в одном месте.
Исключения, о которых надо знать
В Московской области при согласовании перепланировки нежилого помещения в МКД законом закреплено, что техпаспорт должен быть выдан органом учета — а это Мособластное БТИ. Мы подготовить не сможем, потому что требование прописано в законе.
В Санкт-Петербурге межведомственные комиссии иногда требуют техпаспорт от ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро территориальное, входит в ГУП ГУИОН). Причем ПИБ, если у объекта нет старых архивных сведений, выйдет на новую инвентаризацию. И если обнаружит сделанную перепланировку — поставит штамп «самовольная перепланировка». Именно для этого межведомственные комиссии и просят ПИБовский техпаспорт.
Задача при работе с заказчиком — на входе уточнить, для какого органа готовится документ и нет ли специфичных требований к изготовителю.
Разница в подсчете площади: БТИ и Росреестр
Один из самых частых вопросов: почему площадь объекта в документах БТИ и в выписке ЕГРН отличается.
БТИ действует по Приказу №37 — инструкции о проведении учета жилищного фонда. Инженер замеряет каждую комнату отдельно по внутреннему периметру. Площадь объекта — это сумма площадей всех комнат. Внутренние стены и перегородки в площадь не входят.
Росреестр работает по Приказу №П/0393 (Приложение №2). Инженер берет весь этаж целиком и измеряет по внутреннему контуру наружных стен. Высота замера — 1,10 м от пола. В площадь ЕГРН входят все внутренние перегородки, стены, колонны, вентшахты.
Результат: площадь в ЕГРН почти всегда больше, чем в БТИ. И это не ошибка — это две разные методики подсчета. При перепланировке эта разница создает реальную проблему: Росреестр видит, что площадь изменилась, и может квалифицировать работы как реконструкцию, а не перепланировку. Со всеми вытекающими.
Фиксация на дату: как это работает
Технический паспорт отражает состояние объекта на дату проведения инвентаризации. Это защищает БТИ от претензий, если собственник после нашего ухода что-то изменит.
Все документы изготавливаются на дату выезда техника. Сегодня пришли — перегородка есть. Завтра вышли — перегородки нет. Это ответственность собственника. Он может через месяц поменять планировку — для этого техник фиксирует все на конкретную дату.
Иногда недобросовестный собственник пытается придумать, что перегородок «никогда не было, а вы нам их указали». У нас абрис на дату выезда, фотографии объекта. Вызывайте повторно, обмерим, предоставим документы на текущую дату.
Само понятие перепланировки означает изменение планировки помещения. Было квадратное — стало с перегородками. Даже если перегородка «пластиковая» или «ногой пихнуть — упадет», если на момент инвентаризации она стоит, она фиксируется в документе.
Как заказать технический паспорт: пошаговая инструкция
- Определите цель: для какого органа и под какую задачу нужен техпаспорт — это определит, кто уполномочен его изготовить (БТИ или коммерческая организация с СРО)
- Подготовьте правоустанавливающие документы: выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды — в зависимости от ситуации
- Выберите исполнителя: в Москве — через сопровождение в ГБУ МосгорБТИ (мы берем это на себя по доверенности), в регионах — напрямую у нас или в местном БТИ
- Обеспечьте доступ на объект: техник должен попасть во все помещения для проведения обмеров, включая подвал и чердак при необходимости
- Дождитесь проведения инвентаризации: специалист выезжает, обмеряет помещения, составляет абрис, фиксирует конструктивные элементы и оборудование
- Получите готовый пакет документов: техпаспорт + поэтажный план + ведомость помещений (рекомендуем заказывать все три документа сразу)
- Проверьте данные: сверьте площади, номера комнат, назначение — ошибки лучше выявить на этапе получения, а не когда документ уже подан в госорган
Ошибки БТИ: реальная практика
Мы на практике сталкивались с тем, что ГБУ МосгорБТИ выходит на объект, находит ошибки, которые содержатся в их собственном реестре, и фиксирует их как изменения, сделанные собственником. Представьте: люди выходят, находят свои же ошибки и рисуют их, как будто это собственник что-то сделал.
И получается, что помимо решения вопроса с Росреестром и МЖИ, приходится решать еще и вопрос с самим БТИ. Собственник мог 10-15 лет не заниматься документами БТИ — все сведения хранились в ЕГРН. Теперь, когда потребовалось актуализировать данные, выплывают чужие ошибки, неправильные подсчеты, которые допустили инвентаризаторы при последнем выходе.
Именно поэтому наше присутствие на обмерах — не формальность. Мы контролируем процесс и можем вовремя указать на несоответствия. Подробнее о том, как исправить ошибки БТИ, мы рассказываем в отдельном материале.
Техпаспорт и ЕГРН: два параллельных мира
Технический паспорт никуда не подается в обязательном порядке. Его не передают ни в Росреестр, ни в какое управление. Все остается на руках у собственника. Он может спрятать в шкаф и никому не показывать. Зато будет знать, что у него по факту сейчас, допустим, 188 кв.м. И от этого руководство, инвесторы могут отталкиваться: согласовывать перепланировку, возвращать площади, планировать реконструкцию.
Для кадастрового учета и регистрации прав техпаспорт не нужен. Это закреплено Письмом Минэкономразвития от 22.02.2013 №Д23И-449. Но документ не запрещает заказывать и использовать техпаспорта в добровольном порядке.
В 106-м постановлении Правительства Москвы установлено: если объект не был инвентаризирован более 5 лет, при заказе документов БТИ обязательно проводится обследование с выездом техника. Заказать план без выхода — нельзя. Это существенное изменение по сравнению с прежним порядком, когда можно было получить архивные данные без актуализации.
Стоимость и сроки: что ожидать
Стоимость изготовления техпаспорта зависит от площади объекта, количества этажей, региона и от того, кто изготавливает документ — БТИ или частная организация.
В Москве стоимость услуг ГБУ МосгорБТИ оплачивается собственником напрямую по их тарифам. Наша стоимость сопровождения указывается отдельно в смете. Сроки регламентные, но мы знаем практику работы ведомства и закладываем время с учетом реальных процессов.
В регионах мы работаем по своим тарифам, которые формируются исходя из площади объекта и сложности работ. Как правило, получается быстрее, чем через местные государственные БТИ.
В Смарт Вэй мы рекомендуем заказывать сразу полный пакет, потому что рано или поздно понадобятся и поэтажный план, и ведомость. Переплачивать за повторный выезд — нерационально.
«Техпаспорт сам по себе не может существовать без поэтажного плана и ведомости помещений. Три документа — единое целое. Без планировки вы не увидите, что где расположено. А без ведомости не поймете площадь каждой комнаты. Мы всегда рекомендуем полный комплект — так заказчик защищает себя от лишних расходов в будущем.»
— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй
Частые ошибки при заказе техпаспорта
Первая ситуация: заказчик не уточняет на входе, для какого органа нужен документ. Потом выясняется, что межведомственная комиссия или лицензирующий орган принимает только техпаспорт от государственного БТИ. Деньги и время потрачены впустую.
Вторая: заказчик пытается самостоятельно провести обмеры, чтобы сэкономить. По нашему опыту, заказчик две комнаты может мерить два дня. Четыре размера за неделю. А потом нервничает, что работа стоит. Для этого и нужен выезд нашего техника — он за 2-3 часа снимет все помещения в полном объеме с нужной детализацией.
Третья: техпаспорт заказали без поэтажного плана. Документ пришел — описание есть, а где какая комната расположена, не понять. Приходится заказывать повторно, платить дважды.
Технический паспорт для бизнеса: зачем нужен собственнику
Техпаспорт — это инструмент управления недвижимостью. На его основании собственник или арендатор решает:
- Нужна ли перепланировка и в каком объеме
- Какие площади стоит согласовать, а какие — привести в соответствие с документами
- Есть ли расхождения между фактическим состоянием и данными ЕГРН
- Какие работы квалифицируются как перепланировка, а какие — как реконструкция
Для инвестора техпаспорт дает понимание реального состояния актива. Для арендатора — основание для переговоров с арендодателем. Для управляющей компании — базу для планирования капитального ремонта и определения износа конструктивных элементов.
Если вам нужен технический паспорт — свяжитесь с нами в Смарт Вэй. Мы квалифицируем запрос, определим, кто уполномочен изготовить документ для вашей ситуации, и обеспечим полное сопровождение от обмеров до получения готового пакета. В Москве мы работаем с ГБУ МосгорБТИ, в регионах — изготавливаем техпаспорта самостоятельно от имени нашей организации с полной юридической силой.
