Согласование пристройки мансарды в 2025 году – инструкция

Мансарда представляет собой этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью крыши. Мансарду можно пристроить за счет присоединения неиспользуемого чердака, либо путем возведения дополнительного этажа. В первом случае пристройку нужно согласовать как перепланировку, тогда как возведение нового мансардного этажа всегда будет реконструкцией.

Компания «Смарт Вэй» предлагает услуги по оформлению поектов перепланировки и реконструкции, сопровождению согласований в уполномоченных органах. У всех наших специалистов большой опыт по указанным работам, высокая квалификация. С нами вы точно сможете избежать сложностей, сэкономите время и деньги на согласованиях.

Читайте в этом материале, какие ограничения и запреты действуют для проектирования и согласования мансард в МКД и нежилых зданиях, когда требуются такие работы, какие инстанции нужно проходить собственнику.

Что такое мансарда в строительстве и проектировании

Юридическое определение мансардного этажа (мансарды) содержится в СП 118.13330.2022 – это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью крыши. Линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м. от уровня пола мансардного этажа. Это далеко не единственное требование и ограничение, которое нужно учитывать при возведении мансарды или присоединении части чердака к помещению последнего этажа здания.

Спроектировать и согласовать мансарду можно для жилых и нежилых помещений МКД, нежилого здания или сооружения. Целями таким работ может быть:

• увеличение жилой площади квартиры на последнем этаже, повышение уровня комфорта и благоустройства;
• расширение полезной площади офисных и иных нежилых помещений, увеличение коммерческой ценности объекта;
• переделка помещений под нужды арендаторов объекта коммерческой недвижимости.

Дополнительная жилая или нежилая площадь всегда увеличивает рыночную цену объекта. В большинстве зданий чердаки редко используются для каких-либо целей, поэтому их можно присоединить к нижерасположенным помещениям. Если собственник планирует возвести дополнительный мансардный этаж, ему нужно спроектировать и согласовать реконструкцию, так как будут изменены основные характеристики здания.

С точки зрения закона, и пристройка, и строительство мансарды – это реконструкция. Это не перепланировка, так как меняются основные параметры здания: площадь, объем, высота, этажность. Узнайте больше о том, чем реконструкция отличается от перепланировки.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта. Пристройка и мансарда полностью подпадают под это определение.

Поэтому согласование таких работ проходит по полной, самой сложной схеме, которая включает в себя получение разрешения на строительство.

Нормативные акты

Перечень нормативных актов определяется по типу здания и видам предстоящих работ. Для реконструкции с возведением нового мансардного этажа применяется Градостроительный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ № 87 в редакции от 06.05.2024 года. Если мансарда будет сделана за счет присоединения чердачных площадей, перепланировку нужно согласовать в соответствии со следующими документами:

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).

При согласованиях мансарды в МКД нужно собирать общее собрание собственников, так как чердак относится к общедомовому имуществу. При отказе собственников выполнить работы будет невозможно.

Простым языком

В нежилом здании решение о возведении дополнительного мансардного этажа или присоединении чердака под мансарду принимает сам собственник. При этом нужно учитывать ограничения на параметры разрешенного строительства, установленные в отношении участка. Например, если по ГПЗУ уже исчерпана максимально допустимая этажность, пристраивать выше нельзя. Также нужно соблюсти общие требования безопасности, указанные в СП, ГОСТ и других нормативных актах.

Мансарды в многоквартирных домах согласовать сложнее. Прежде всего, крайне редко удается провести реконструкцию, т.е. возвести дополнительный этаж. Если это не допускалось исходным проектом МКД, новый этаж существенно увеличит нагрузку на нижерасположенные конструкции и фундамент. Усилений несущих конструкций может оказаться недостаточно, чтобы гарантировать безопасность, прочность и устойчивость дома.

Намного чаще проводится присоединение чердаков для мансарды. В этом случае часть нежилого помещения чердака будет включена в объем квартиры, т.е. получит жилое назначение. Соответственно, необходимо обеспечить соответствие нормам СП, ГОСТ и СНиП для жилых помещений, предусмотреть дополнительную тепло- и гидроизоляцию.

Комментарий специалиста. Так как чердачные помещения в МКД относятся к общедомовому имуществу, для их присоединения к квартирам нужно проводить общее собрание собственников, получить одобрение 100% голосов. Передача мансардных помещений в аренду требует одобрения 2/3 голосов, однако такой вариант для расширения объема квартир практически не применим.

Обо всех вариантах пристройки мансарды вы можете узнать у специалистов компании «Смарт Вэй». Чтобы получить бесплатную консультацию, позвоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо напишите на электронную почту info@smway.ru.

Когда требуется согласование пристройки мансарды

Согласование пристройки мансарды требуется во всех случаях. Однако варианты строительных работ и процесс согласования будет отличаться для нежилых зданий и МКД:

• при реконструкции и возведении нового мансардного этажа нужно разработать проект, пройти экспертизу, получить разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию;
• для перепланировки в частном жилом здании проект утверждает сам собственник, а проблемы могут возникнуть только при отступлении от строительных норм и правил;
• присоединение чердака в муниципальном нежилом здании осуществляется после согласования проекта с ДГИ, внесения изменений в договор аренды;
• для пристройки мансарды за счет чердака в МКД нужно получить одобрение собственников дома, пройти согласование проекта в МосЖилИнспекции.

Практически во всех случаях пристройка мансарды связана с изменением фасадов. Согласовать такие работы нужно через Москомархитектуру. При согласовании будет проверяться внешний вид фасада, его соответствие единому архитектурно-художественному облику города. Не требуется согласование, если здание расположено за пределами улиц, указанных в Постановлении Правительства Москвы от 02.02.2022 года  № 94-ПП.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Строительные нормы и правила для пристройки мансарды

Требования к безопасности и правилам проведения работ при пристройке мансарды определены СП 118.13330.2022 и СП 54.13330.2022. Вот основные нормы, которые нужно учесть при проектировании:

• линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м. от уровня пола мансардного этажа;
• размещать административные помещения в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях степени огнестойкости не ниже II и высотой не более 28 м.;
• площадь спальни и кухни в мансардном этаже допускается не менее 7 м. при условии, что общая жилая комната имеет площадь не менее 16 м.;
• в жилых комнатах и кухнях квартир, расположенных в мансардном этаже, допускается уменьшение нормируемой высоты потолка на площади, не превышающей 50%;
• здания степеней огнестойкости I, II и III допускается надстраивать одним мансардным этажом с несущими элементами, имеющими предел огнестойкости не менее R45 и класс пожарной опасности К0, независимо от высоты зданий, но расположенным не выше 75 м.;
• при применении деревянных конструкций для пристройки мансарды нужно предусматривать надлежащую огнезащиту;
• при устройстве аварийных выходов из мансардных этажей на кровлю необходимо предусматривать площадки и переходные мостики с ограждением.

Это только основные правила и требования, так как их перечень может оказаться существенно шире. Например, для мансард в МКД обязательно меняется схемы теплоизоляции и гидроизоляции, система теплоснабжения и вентиляции. При отступлении от строительных норм проект не пройдет согласований.

Какие проекты и работы нужны для согласования мансарды в нежилых зданиях и МКД

Чтобы сделать мансарду за счет чердачных помещений или надстроить дополнительный этаж, нужны следующие проекты и работы:

• реконструкция для надстройки этажа – в этом случае будут изменена этажность и высотность исходного здания, общий внутренний объем, другие характеристики;
• перепланировка и переустройство – при присоединении чердаков и обустройстве мансард общие параметры здания не меняются, однако конфигурация помещений будет изменена.

Перечень строительных работ будет определен проектом. Потребуется полный или частичный демонтаж перекрытия между помещением и чердаком, усиление несущих конструкций. Обязательно проектируются оконные проемы, так как это нужно для обеспечения притока естественного света.  Выбор всех решений должен быть обоснован, подкрепляться расчетами нагрузок, результатами обследований.

Комментарий специалиста. Наши специалисты выберут и обоснуют все работы, которые требуются для обеспечения безопасности работ. Это гарантирует, что согласования пройдут с первого раза и без отказов. Также мы окажем сопровождение на всех этапах согласования, поможем устранить замечания и претензии.

Этапы согласования пристройки мансарды

Ниже расскажем о вариантах согласования реконструкции и перепланировки, если их целью является пристройка мансарды или нового этажа. В большинстве случаев придется обращаться с проектом в муниципальные органы.

Согласование реконструкции с надстройкой мансардного этажа

Появление нового этажа в здании меняют всю схему несущих конструкций  и нагрузок. Поэтому реконструкция для мансардного этажа включает следующие согласования:

• экспертиза проектной документации, получение положительного заключения;
• обращение в Госстройнадзор за разрешением на строительство;
• подписание акта выполненных работ с подрядчиком;
• обращение в Госстройнадзор за разрешением на ввод в эксплуатацию;
• получение технического плана, прохождение кадастрового учета в Росреестре.

На период проведения работ здание будет полностью или частично выведено из эксплуатации. Текущий контроль за работами по реконструкции осуществляет Госстройнадзор.

Согласование перепланировки для мансарды в нежилых зданиях

В частном нежилом здании проект перепланировки утверждает сам собственник. Если мансарда будет обустроена за счет чердака муниципального объекта, проект нужно согласовать в Департаменте городского имущества (ДГИ). Для изменения фасадов проект нужно представить на утверждение в Москомархитектуру. Если ДГИ не даст согласие на перепланировку, проводить работы нельзя.

Согласование перепланировки для мансарды в МКД

Поскольку чердачные помещения относятся к общедомовому имуществу МКД, процесс согласования пройдет по следующим этапам:

• проведение общего собрания, получение 100% или 2/3 голосов (в зависимости от цели проведения работ);
• оформление протокола с результатами голосования;
• направление документов в Мосжилинспекцию и Москомархитектуру для согласования;
• после завершения работ нужно вновь обратиться в указанные органы, получить акт приемочной комиссии (с 2024 года для этого нужно сначала получить технический план).

Это практически невыполнимая задача. Дело в том, что земельный участок под домом, а также его несущие стены и крыша являются общим имуществом всех собственников. Для их реконструкции необходимо получить согласие 100% собственников помещений в доме. Собрать такое количество подписей почти никогда не удается. Узнайте, как правильно проводить общее собрание, позвонив нашим экспертам.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Статья 36 Жилищного кодекса РФ прямо относит земельный участок, крыши и ограждающие несущие конструкции к общему имуществу в МКД. Для его уменьшения или реконструкции, согласно ст. 44 ЖК РФ, требуется единогласное решение всех собственников. Чтобы соблюсти все строительные нормы и избежать отказа в согласованиях, обращайтесь к проверенным и квалифицированным проектировщикам.

При заключении договора с компанией «Смарт Вэй» вы можете сразу оценить качество проектирования по ранее выполненным работам. Это позволит сделать правильный выбор, не переплачивать сомнительным организациям. Уточнить стоимости и сроки работы можно по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Какие документы нужны для согласования мансарды

Чтобы процедуры согласования мансарды или мансардного этажа  в МКД и нежилых зданиях прошли успешно, может потребоваться следующая документация:

• правоустанавливающие документы на здание, помещения последнего этажа;
• договор аренды для муниципальных объектов;
• проект и рабочая документация на реконструкцию, перепланировку;
• экспертное заключение, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (для реконструкции);
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• протокол общего собрания собственников МКД;
• технический паспорт БТИ;
• акт приемочной комиссии после завершения перепланировки;
• технический план.

Специалисты компании «Смарт Вэй» обеспечат подготовку всей необходимой документации в строгом соответствии с законодательством РФ и Москвы.

Согласование пристройки во встроенном-пристроенном помещении многоквартирного дома

Встроенно-пристроенные помещения МКД могут проектировать сразу при возведении здания, либо пристраиваться при реконструкции существующего объекта. Вот несколько особенностей правового статуса таких помещений:

• встроенно-пристроенные помещения МКД не предназначены для проживания, относятся к нежилым площадям, поэтому правообладатель может вести коммерческую и хозяйственную деятельность;
• помещения и МКД имеют общий фундамент, одинаковые материалы стен (возможны исключения), смежные конструкции;
• в зависимости от условий проектирования и оформления прав, помещения могут входить в площадь МКД, либо являться самостоятельным нежилым объектом.

От правового статуса встроенно-пристроенного помещения МКД зависит, какие строительные работы можно проводить в нем, как их нужно согласовать.

Если помещения входят в общую площадь, на работы распространяются все ограничения, действующие для МКД. Например, в столице действуют Постановления № 432-ПП и 508-ПП. В них указаны списки разрешенных работ в МКД при перепланировке, а также ряд ограничений. Если помещения не входят в состав дома, указанные постановления не будут применяться. Поэтому и запретов при перепланировочных работах будет существенно меньше.

Какие работы могут проводиться во встроено-пристроенных помещениях МКД

Если включено в состав МКД, перечень работ необходимо определять по Постановлению № 508-ПП. Этим руководящим документом допускается:

• установка, демонтаж и перенос внутренних перегородок, стен;
• объединение площади разных помещений;
• прорубание, увеличение или уменьшение размеров проемов под окна и двери;
• обустройство выхода на улицу, организация входных групп и тамбуров;
• создание навесов, крыльца и лестниц;
• иные виды работ, не ухудшающие параметры МКД, не препятствующие пользованию общедомовым имуществом.

В этом же постановлении есть и запреты на работы (о них расскажем ниже). Если встроенно-пристроенное помещение не входит в общую площадь МКД, перечень разрешенных работ будет определяться по Закону № 384-ФЗ, СП 118.13330.2022, Постановлению № 432-ПП.

Инструкция по согласованию перепланировки во встроено-пристроенном помещении

Для любого варианта перепланировочных работ заказывается разработка проекта, рабочей документации. Такие услуги окажет компания Смарт Вэй, что станет залогом успешного согласования. Для встроенно-пристроенного помещения, входящего в общую площадь МКД, инструкция включает стадии:

• получение письменного согласия правообладателей помещения (если их несколько);
• созыв собрания МКД, получение 2/3 голосов (если работы планируются на общедомовом имуществе);
• оформление проекта с описанием всех работ, мер безопасности;
• направление проекта в МЖИ;
• направление документов в МосКомАрхитектуру (если будут проводиться фасадные работы);
• проведение работ на объекте;
• обращение в МЖИ для проверки работ, составления комиссионного акта.

Чтобы подтвердить соответствие нормам безопасности, проект будут проверять в еще и эксперты ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Когда работы завершены, с актом комиссии нужно обратиться в БТИ, внести изменения в техпаспорт.

Нужен проект и для перепланировки во встроенно-пристроенном помещении, которое не входит в состав МКД. Однако процедура будет отличаться:

• если объект находится в частной собственности, проект утверждает сам правообладатель, а в МЖИ обращаться не нужно;
• если встроенно-пристроенное помещение является муниципальной собственностью, арендатор получает разрешение на работы в ДГИ;
• если проектом предусмотрено изменение фасадов, нужно согласовать такие работы в МосКомАрхитектуре.

Тот факт, что владелец встроенно-пристроенного помещения может сам утвердить проект, не означает, что контроль за выполнением работ будет отсутствовать. Жильцы МКД могут подать жалобу для проведения проверки, если строительные работы или результаты перепланировки ухудшают условия проживания, пользования общедомовой территории. При выявлении таких нарушений собственника привлекут к административной ответственности, заставят устранить замечания.

Для обоих вариантов заключительной стадией будет внесение новых данных в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, заказать изготовление техплана. После проведения учета в Росреестре выдается выписка ЕГРН. Этот документ будет содержать обновленные параметры встроенно-пристроенного помещения.

Комментарий эксперта. Встроенно-пристроенные помещения обычно не предназначены для проживания людей. Теоретически, можно перевести этот объект в жилое помещение, сделать из него одну или несколько квартир. Однако для этого нужно соблюсти множество строительных правил, предусмотренных для жилплощади.

О нюансах этой процедуры можно узнать в компании «Смарт Вэй». Звоните прямо сейчас: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб)

Как правильно разработать ТЗ на проектирование и согласование пристройки мансарды

Уже на стадии оформления ТЗ нужно определить исходные данные для проектирования и согласования мансарды, уточнить виды необходимых работ и документов. Чтобы избежать ошибок на начальной стадии работы, рекомендуем составлять техническое задание при поддержке наших специалистов. Мы учтем все обязательные нормы и правила, правильно заполним раздел с перечнем работ. С примером ТЗ можно ознакомиться ниже.

Сроки и стоимость

Несмотря на общее целевое назначение мансард,  они могут обладать обладают характеристиками, уровнем комфорта и благоустройства. Поэтому сроки и расценки за подготовку проекта и согласование мансарды также могут существенно отличаться. Компания «Смарт Вэй» всегда предлагает доступные цены, а оформление документов и согласование работ пройдет в максимально сжатые сроки. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации по телефонуам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Примеры наших работ на проектирование и согласование мансарды

Предлагаем ознакомиться  с примерами наших работ по проектированию и согласованию мансард для МКД и нежилого здания.

Пример 1. В данном примере мансарда, спроектированная нашими специалистами для нежилого здания в центре Москвы.

Пример 2. На этом примере видно, как в мансарде, пристроенной за счет чердака МКД, была обустроена жилая комната.

Проблемы и сложности при согласовании мансарды

Чтобы успешно пройти согласования, при разработке проекта необходимо предусмотреть и устранить следующие сложности:

• обеспечить соблюдение норм пожарной безопасности, что требует дополнительных работ на кровле (крыше), проектирования путей эвакуации;
• для соблюдения норм санитарно-гигиенической безопасности нужно правильно составить разделы на вентиляцию, отопление, тепло- и гидроизоляцию помещений;
• для присоединяемой части чердака нужно спроектировать оконные проемы для естественного освещения жилых помещений;
• нужно разработать новую схему инженерных коммуникаций здания, предусмотреть усиление несущих конструкций фасадов, крыши, стен.

Обратившись к нам, вам не придется столкнуться с отказами в согласованиях. Все документы и выбранные решения для мансарды будут соответствовать строительным нормам и правилам.

Преимущества нашей компании

Компания «Смарт Вэй» специализируется на проектировании и согласовании перепланировок, реконструкции для любых типов зданий, в том числе для пристройки мансарды. Мы всегда предложим выгодные условия сотрудничества, доступные расценки на разработку проекта и сопровождение согласований. Бесплатную консультацию можно получить по всем возникшим вопросам. Также мы предложим большой перечень дополнительных услуг, помощь в оформлении технического задания.

Выводы

• Мансарда представляет собой этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью крыши.
• Мансарду можно пристроить за счет присоединения неиспользуемого чердака, либо путем возведения дополнительного этажа.
• Для этого нужно разработать проект реконструкции или перепланировки, пройти согласование мансарды в муниципальных органах.

Помощь в проектировании и согласованиях мансарды для МКД и нежилого здания можно получить к компании Смарт Вэй. Обращайтесь, мы предложим выгодные условия работы каждому клиенту! Контакты для связи: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).

Кадастровый инженер Александр Ж.

Опыт работ более 15 лет. Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант. Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года. Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

See Full Bio