Надстройка этажа в здании — все варианты согласования в 2026 году

Надстройка дополнительного этажа в здании всегда является реконструкцией, так как влечет изменение основных характеристик объекта (площади, высоты, этажности). Такие виды строительных работ могут проводиться только на основании проекта, разрешения на строительство, иных документов. Основным нормативным документом для согласования или узаконивания надстройки этажа является Градостроительный кодекс РФ в действующей редакции от 23.03.2026 года. Порядок получения разрешений на строительство в столице определяет Постановление Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП (в действующей редакции, актуализированной Постановлением Правительства Москвы от 10.02.2026 № 150-ПП).

Хотите сделать надстройку и согласовать реконструкцию с первого раза? Помощь в этом окажут наши специалисты. У нас есть большой опыт в разработке проектной документации, представительства интересов клиентов в гос. органах. Какие этапы существуют при согласовании нового этажа, как пройти все согласования в рамках закона и какие документы потребуются — подробнее в статье.

Что нужно знать о надстройке этажей в здании

Надстройка этажа — это изменение высоты, площади, объема и этажности здания, что по закону является реконструкцией. Узнайте больше о нашей услуге по согласованию реконструкции. Это означает, что процедура будет включать разработку полноценной проектной документации и получение разрешения на строительство.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). Надстройка этажа полностью подпадает под это определение. Важно не путать ее с перепланировкой, где согласование проще.

Ключевым фактором, определяющим саму возможность надстройки, является способность существующих несущих конструкций и фундамента выдержать дополнительную нагрузку. Поэтому первым шагом всегда является инженерное обследование с выпуском технического заключения.

Порядок надстройки этажа по закону

Юридическое определение термина «реконструкция» указано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ). Под такие виды работ подпадает любое изменение исходных параметров объекта — объема, площади, количества этажей, высоты. Надстройка (возведение) дополнительного этажа меняет все указанные параметры, поэтому однозначно подпадает под реконструкцию. Более того, в той же ст. 1 ГрК РФ надстройка прямо указана как пример реконструкции, наряду с перестройкой, расширением объекта. Подробнее о том, что считается реконструкцией ОКС по закону, мы рассказали в отдельном материале.

Строительные работы на столичных объектах нужно согласовывать по Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года (перепланировка) и Постановлению № 145-ПП (реконструкция). В перечнях работ по изменению характеристик объектов при перепланировке надстройка этажа не указана. Это также подтверждает вывод, что такие работы нужно согласовывать как реконструкцию.

В 2025-2026 годах Росреестр ужесточил подход: работы, выходящие за рамки разрешенной перепланировки и затрагивающие основные характеристики объекта, все чаще квалифицируются именно как реконструкция, требующая разрешения на строительство. Кроме того, Федеральный закон от 31.07.2025 № 304-ФЗ вносит масштабные изменения в порядок выдачи разрешений на строительство и реконструкцию: часть положений вступает в силу с марта 2026 года, часть — с 1 сентября 2026 года. Поэтому до подачи документов важно сверяться с действующей на дату обращения редакцией ГрК РФ.

Чтобы соблюсти требования ГрК РФ и Постановления № 145-ПП, нужно пройти следующие этапы:

• получить согласие всех собственников объекта на предстоящие работы;
• оформить надлежащие правоустанавливающие документы на земельный участок (если ранее они не оформлялись);
• получить градостроительный план земельного участка (срок действия документа должен быть не более 3-х лет до обращения за разрешением);
• заказать проектную документацию, провести ее экспертизу с выдачей положительного заключения;
• подать документы для согласования и оформления разрешения на строительство в муниципальные ведомства;
• провести работы по возведению этажа в соответствии с проектом и разрешением;
• пройти согласования и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• получить технический план, пройти кадастровый учет и регистрацию изменений в Росреестре (с этого момента реконструкция считается завершенной).

Этот порядок распространяется на согласование работ до их фактического проведения. Если речь идет об узаконивании уже возведенного этажа, может потребоваться обращение в суд.

Комментарий специалиста. В компании «Смарт Вэй» вы можете заказать согласование надстройки этажа в здании, от предварительного обследования объекта до прохождения кадастрового учета. В нашей компании работают опытные специалисты во всех сферах кадастра и градостроительства, поэтому с согласованием документов не возникнет проблем. Звоните, мы бесплатно проконсультируем обо всех особенностях согласования реконструкции. Наши телефоны 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Обследование здания перед надстройкой этажа

До изготовления проектной документации нужно определить, допускается ли надстройка дополнительного этажа, не повлечет ли это разрушение и обрушение здания. Эта процедура обычно носит название «строительная экспертиза», предусматривает следующие действия:

• изучение исходной технической документации на здание и отдельные помещения, схем инженерных коммуникаций, иных документов;
• обследование основания грунта на земельном участке;
• обследование несущих конструкций, фундамента, фасада, чердака и чердачных перекрытий;
• обследование мест размещения трубопроводов, элементов вентиляционных систем здания;
• измерения с помощью профессионального оборудования, чтобы определить фактическое состояние конструкций;
• расчет несущей способности здания с учетом запланированных работ;
• определение возможности надстройки этажа с учетом градостроительных требований населенного пункта;
• подготовка заключения о возможности проектирования и реконструкции.

Экспертиза заключается в предварительном визуальном осмотре и техническом обследовании. В большинстве случаев здания имеют достаточный запас прочности, позволяющий возводить дополнительный этаж. Однако это должны официально подтвердить эксперты в сфере строительства.

Результаты обследований будут отражены в техническом заключении о состоянии конструкций, подготовленном по ГОСТ 31937-2024 (действует с 01.05.2024 вместо ранее применявшегося ГОСТ 31937-2011). Проектировщик использует эту информацию при разработке проекта реконструкции. К заключению прилагаются поверочные расчеты прочности несущих конструкций, выводы о возможности возведения этажа. Также в заключении будут указаны требования к усилению конструкций, допустимом количестве новых этажей, иные требования безопасности.

Точный срок обследований и подготовки заключения зависит от особенностей и месторасположения объекта, иных факторов. Уточнить сроки выполнения работ вы можете на консультации у специалистов компании «Смарт Вэй».

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Требование о 100% согласии собственников основано на ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ (в многоквартирном доме). Уменьшение размера общего имущества (а надстройка затрагивает крышу и чердак, относящиеся к общему имуществу) возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. При этом компетенция общего собрания по вопросу реконструкции закреплена п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Получить такое согласие на практике бывает крайне сложно.

Получение ГПЗУ в Департаменте градостроительной политики для реконструкции в 2026 году

В обязательный перечень документов для получения разрешения на строительство входит градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). С 2017 года получить этот документ в Москве можно только по заявлению в электронной форме. С декабря 2025 года Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики города Москвы (Постановление Правительства Москвы от 03.12.2025 № 2993-ПП), который стал правопреемником по выдаче ГПЗУ. Подать заявление можно через официальный сайт Мэра Москвы.

Получить ГПЗУ может собственник земельного участка (гражданин или юридическое лицо). Если участок ранее был поставлен на учет в ЕГРН, в заявлении достаточно указать его кадастровый номер. Если в ЕГРН отсутствуют сведения на объект, нужно приложить правоустанавливающий документ.

ГПЗУ выдается бесплатно, а срок оформления документа не может превышать 14 рабочих дней (срок сокращен с 20 до 14 рабочих дней Федеральным законом от 27.12.2019 № 472-ФЗ). Подробнее о том, какими бывают сроки выдачи ГПЗУ по регламенту и на практике, мы рассказали отдельно. Готовый бланк ГПЗУ будет направлен заявителю через личный кабинет на сайте, а его последующее использование также допускается в электронной форме. Обратите внимание: ГПЗУ действителен не более 3 лет на дату обращения за разрешением на строительство, поэтому важно отслеживать срок действия ГПЗУ и понимать, что делать, если он истек.

Согласование изменения фасадов здания при надстройке этажа

Так как изменение параметров затрагивает внешний облик здания, при надстройке этажа и получении разрешения на строительство нужно оформить и согласовать АГР (Архитектурно-градостроительное решение). Получить свидетельство об утверждении АГР можно только в электронной форме через сайт Мэра Москвы. Эта процедура проходит по следующим этапам:

• заявление и материалы архитектурно-градостроительного решения объекта направляются для согласования в Департамент градостроительной политики города Москвы (правопреемник Москомархитектуры с декабря 2025 года);
• услуга по рассмотрению материалов и выдаче свидетельства осуществляется бесплатно;
• срок выдачи свидетельства составляет 10 рабочих дней (для зданий окружного значения) и 25 рабочих дней (для зданий городского значения).

В состав АГР входит схема ситуационного плана, схема планировочной организации участка, схемы разверсток фасадов, схемы первого и неповторяющихся этажей (в том числе всех подземных этажей), схемы разрезов с высотными отметками, пояснительная записка. Полный перечень того, какие документы нужны для согласования фасада в Москве, мы разобрали отдельно.

Комментарий специалиста. В компании «Смарт Вэй» вы получите содействие в подготовке материалов архитектурно-градостроительного решения, помощь в его согласовании и получении свидетельства. Мы имеем положительный опыт согласования надстроек этажей на столичных объектах, поэтому сразу устраним любые сложности и проблемы с документацией.

Позвонив по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), вы получите бесплатную консультацию, разъяснения о нюансах согласования надстройки.

Подготовка проекта надстройки этажа

Как и на иные виды строительных работ, для надстройки этажа и получения разрешения на строительство нужно оформить проект. Изготовить его может организация, состоящая в СРО проектировщиков (саморегулируемой организации под эгидой Национального объединения изыскателей и проектировщиков — НОПРИЗ). Подтверждением служит выписка из реестра членов СРО, которая прилагается к проекту (термин «допуск СРО» не применяется с июля 2017 года). В состав проектной документации на реконструкцию также входит проект организации строительства — подробнее о нем читайте в материале про проект организации строительства при реконструкции нежилого здания.

В содержание проекта входят следующие блоки:

• информация о здании, его правообладателе, основные кадастровые сведения;
• данные о проектной организации, проектировщике;
• пояснительная записка, описывающая суть предстоящих работ и результат их завершения;
• архитектурно-строительные решения, т.е. перечень работ и изменений в характеристиках здания, помещений;
• меры безопасности при проведении работ, в том числе по усилению конструкций;
• требования к стройматериалам, которые должны применяться при возведении этажа;
• схемы расположения объектов инженерной инфраструктуры;
• графические схемы с отражением характеристик здания до и после надстройки этажа.

На проект реконструкции нужно получить положительное экспертное заключение (государственной или негосударственной экспертизы, порядок которой установлен Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 № 145). После этого можно обращаться для согласования проекта и оформления разрешения на строительство.

Комментарий специалиста. Заказывая проект на возведение дополнительного этажа в компании «Смарт Вэй», вы избежите проблем с получением разрешения на строительство. Мы обеспечим строгое соблюдение ГрК РФ и иных нормативных актов, окажем услуги по согласованию проекта.

Получение разрешения на реконструкцию

Полномочия по выдаче разрешений на строительство предоставлены муниципальным органам власти. На территории Москвы этот документ выдается Комитетом государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор). Документацию на согласование можно подать через службу «одного окна», через онлайн-сервис Мосгосстройнадзора или через сайт Мэра Москвы. В комплект документов для получения разрешения входит:

• заявление (запрос) от правообладателя объекта;
• правоустанавливающие документы на участок;
• ГПЗУ со сроком выдачи не позднее 3-х лет;
• материалы проектной документации;
• положительное экспертное заключение на проект;
• согласие всех правообладателей объекта на изменение его характеристик.

Если к документам нет претензий, разрешение выдается в течение 5 рабочих дней (ч. 11 ст. 51 ГрК РФ). Услуга оказывается бесплатно, т.е. платить пошлины и сборы за выдачу разрешения не нужно.

Как ввести в эксплуатацию объект после его реконструкции в Москве

После возведения этажа нужно согласовать ввод объекта в эксплуатацию. Порядок проведения этой процедуры утвержден Регламентом к Постановлению Правительства Москвы № 145-ПП. До обращения в Мосгосстройнадзор нужно:

• получить в организациях, осуществляющих эксплуатацию инженерно-технических сетей, документ, подтверждающий, что объект соответствует техническим условиям;
• заключение органа стройнадзора о соответствии объекта техническим регламентам и проектной документации (если такое заключение обязательно).

Заявление и иные документы на ввод объекта в эксплуатацию нужно подавать в Мосгосстройнадзор. Как и при оформлении разрешения на строительство, обращаться можно через службу «одного окна», через онлайн-сервис Мосгосстройнадзора или через сайт Мэра Москвы.

По Постановлению № 145-ПП в перечень документов для ввода в эксплуатацию входит:

• заявление (запрос) застройщика;
• правоустанавливающий документ на участок;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• акт приемки по договору строительного подряда;
• документы, подтверждающие соответствие реконструированного объекта техническим условиям и регламентам;
• схему расположения реконструированного объекта и организации участка.

Документы, которые можно получить из федеральных и муниципальных реестров, специалисты Мосгосстройнадзора запрашивают самостоятельно.

По итогам рассмотрения документов оформляется разрешение на ввод в эксплуатацию. Услуга оказывается бесплатно, а разрешение обязаны выдать в течение 10 рабочих дней. После этого нужно изготовить технический план и пройти кадастровый учет с регистрацией изменений в ЕГРН — именно с момента обновления сведений в реестре реконструкция считается завершенной.

Комментарий специалиста. Специалисты компании «Смарт Вэй» окажут сопровождение на всех этапах согласования — обследование объекта, подготовка и согласование проекта, получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. Звоните, мы поможем даже в самой сложной ситуации — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб)!

Ответственность за незаконную надстройку этажа в Москве

Наказание за самовольное возведение этажа без получения разрешений введено статьей 9.5 КоАП РФ. Выполнение строительных работ без разрешения на строительство влечет:

• для граждан — штраф от 2 до 5 тыс. руб.;
• на должностных лиц — штраф от 20 до 50 тыс. руб.;
• на ИП — штраф от 20 до 50 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток;
• на юридических лиц — штраф от 500 тыс. до 1 млн. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Предусмотрено взыскание штрафа и за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод. Размеры штрафов такие же, как и при ответственности за работы без разрешения на строительство.

Выявляют указанные факты нарушений должностные лица строительного надзора. При выявлении нарушения составляется административный протокол. Так как дополнительной санкцией по ст. 9.5 КоАП РФ является приостановление деятельности, рассматривать дело будет суд.

Незаконная надстройка этажа на земле ДГИ в Москве. Как избежать сноса

В Москве действует система выявления и пресечения незаконного использования участков и самовольного строительства. Она распространяется и на случаи, когда на муниципальной земле были незаконно возведены или реконструированы объекты капитального строительства. На практике это работает так:

• Госинспекция по недвижимости города Москвы и Мосгосстройнадзор выявляют самовольные постройки (в том числе незаконные надстройки) и вносят такие объекты в перечень (реестр) объектов с нарушениями;
• сведения о самовольных постройках учитываются в реестре, утверждаемом по Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП;
• владельцам арендованных участков выдаются предписания о сносе (демонтаже) после выявления нарушения;
• если требования предписания не выполнены, документы передаются в Департамент городского имущества Москвы (ДГИ);
• должностные лица ДГИ направляют материалы в суд о принудительном сносе самовольно построенного объекта или демонтаже самовольно возведенной надстройки.

Процесс контроля за надлежащим использованием земельных участков ведется постоянно, в том числе через выездные проверки фактического использования. Поэтому скрыть факт возведения этажа практически невозможно. На период рассмотрения судебного дела может приостанавливаться эксплуатация объекта. Чтобы понять, к чему готовиться, изучите, как подготовиться к проверке фактического использования объекта в Москве.

Как согласовать построенный этаж в здании

После получения предписания или по собственной инициативе до выявления нарушения можно попробовать узаконить надстройку этажа. Для этого нужно соблюсти следующий алгоритм действий:

• подготовить все документы, предусмотренные административным порядком согласования и получения разрешения на строительство (проект, положительное заключение экспертизы, ГПЗУ и т.д.);
• направить документы с запросом о выдаче разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в Мосгосстройнадзор;
• при вынесении отказа можно оспорить его в судебном порядке;
• если весь объект был возведен без разрешения на строительство, в судебном порядке можно предъявить иск о признании прав на него.

Гарантировать положительный результат при узаконивании фактически выполненной реконструкции сложно. Кроме того, не удастся избежать административного наказания по ст. 9.5 КоАП РФ. Однако если все документы подтверждают соблюдение технических регламентов и безопасность для конструкций здания, можно рассчитывать на положительное решение вопроса.

Компания «Смарт Вэй» обеспечит юридическое сопровождение процедуры узаконивания в административном порядке и через суд. Учитывая, что вся техническая и проектная документация будет подготовлена нами в соответствии с законом, шансы на получение необходимых разрешений существенно возрастают.

Стоимость согласования надстройки этажа

За получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию платить государственную пошлину не нужно. А вот за кадастровый учет с 1 января 2025 года введена государственная пошлина (за учет изменений объекта — 1000 руб. для граждан и 2000 руб. для организаций); ранее эта услуга была бесплатной. В перечень иных обязательных расходов входит:

• заказ предпроектного обследования здания (техническое заключение — от 90 000 руб.);
• заказ проектной документации и экспертизы;
• разработка и согласование АГР (согласование изменений в Архитектуре — от 150 000 руб.);
• заказ технического плана после завершения работ (от 90 000 руб.);
• оплата по смете договора подряда;
• регистрация изменений в ЕГРН (от 300 000 руб.);
• услуги по сопровождению согласований.

Полный цикл согласования реконструкции (надстройки этажа) в компании «Смарт Вэй» начинается от 500 000 руб., а для уже выполненной реконструкции с судебным сопровождением — от 1 000 000 руб. Итоговая стоимость зависит от площади объекта, точного перечня запланированных работ и набора необходимых согласований. Обращаясь в компанию «Смарт Вэй», вы существенно сэкономите время и деньги, так как все документы можно подготовить в одном месте, без переплат и без посредников. Чтобы уточнить сроки и стоимость согласования надстройки этажа в здании, свяжитесь с нашими специалистами по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Выводы

• Согласование реконструкции является самой сложной процедурой в строительстве. Чтобы избежать проблем при обращении в муниципальные ведомства, сократить сроки на подготовку документов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй».
• Возведение надстройки без разрешения на строительство влечет крупные штрафы по ст. 9.5 КоАП РФ, предъявление судебных исков о ее демонтаже.
• Реконструкция считается завершенной только после кадастрового учета и регистрации изменений в ЕГРН — с 1 января 2025 года за это взимается государственная пошлина.
• С компанией «Смарт Вэй» вы устраните проблемы с получением разрешительных документов, так как наши специалисты проведут обследование, проектирование, согласование, кадастровый учет надстройки, окажут услуги по юридическому сопровождению.

Звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб) или отправьте запрос на электронную почту info@smway.ru, чтобы узнать еще больше о преимуществах сотрудничества с нашей компанией.