Согласование нового этажа через реконструкцию

Новый этаж может появиться в здании только и исключительно при реконструкции. Перепланировка здесь не подходит, ведь меняются основные параметры целого строения – высота, этажность, объем и площадь. Чтобы реконструировать здание, нам нужно вывести его из эксплуатации, выполнить ряд других обязательных действий. Также не обойтись без проведения изысканий и разработки проекта, который проходит экспертизу. Официальное разрешение на реконструкцию, а затем и на ввод в эксплуатацию, мы получаем в Мосгосстройнадзоре. О том, как все правильно сделать с точки зрения закона, я расскажу в статье.

Какие варианты согласования нового этажа доступны собственнику

Сразу скажу – если вы планируете возвести и согласовать новый этаж в здании, своими силами вам не справиться. Рассмотрите наше предложение, которое включает:

• оценку технического состояния объекта, возможность увеличения его этажности;
• проведение изысканий и разработка проекта нашими штатными специалистами;
• ведение дел от вашего имени при прохождении обязательных процедур – экспертизы, согласование и ввод в эксплуатацию, кадастровый учет.

Естественно, если в ходе обследований и изысканий мы увидим, что возведение этажа невозможно, либо нецелесообразно по каким-либо причинам, вы обязательно получите подробные разъяснения.

Теперь к сути вопроса – какие варианты для возведения и согласования этажа предлагает законодательство. Здесь особо нечего выбирать. Такие работы всегда относят к реконструкции:

• нам придется проводить работы по установке новых или изменению существующих несущих конструкций (перекрытие, наружные и внутренние стены, кровля), а это является одним из признаков реконструкции;
• у здания изменится высота, этажность, площадь и объем, что также возможно только при реконструкции.

Другие виды работ (кап. ремонт или перепланировка) здесь не подходят. Они не допускают изменение основных параметров самого здания. При перепланировке мы можем изменить только границы и конфигурацию помещений внутри строения, на этаже. Для таких работ согласование проще, а само здание не придется выводить из эксплуатации.

С вводными данными разобрались. Как собственнику, вам наверняка нужно получить ответы на такие вопросы:

• где и как необходимо согласовать новый этаж в здании;
• без каких документов не получить разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию;
• что можно и нельзя делать при реконструкции;
• сколько будут стоить те или иные документы, услуги.

Все ответы вы получите в этой статье. Также я покажу на примерах, какие сложности могут возникать при согласованиях и как их решить с минимальным рисками.

Можно ли возвести новый этаж в здании, признанным самостроем, а затем согласовать все сразу?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Почти во всех нормативных актах на строительные работы указано, что процедуры по согласованию не проводятся в отношении самовольных построек. Поэтому сначала придется узаконить самострой, что возможно далеко не всегда. Когда вы получите все обязательные документы на выполненные работы, а сведения о здании появятся в ЕГРН, можно задуматься о возведении нового этажа. Также приготовьтесь заплатить штраф, который почти всегда грозит владельцу самостроя.

Почему антресоль можно согласовать через перепланировку и при каких условиях это допускается

Если вы уже искали информацию о согласовании нового этажа или общались со специалистами в данной сфере, то наверняка сталкивались с понятием «антресоль». В целом, ее действительно можно рассматривать как аналог этажа. Но существенные отличия в терминах заключаются в следующем:

• антресоль ограничена пропорцией по размеру – не более 40% от площади помещения, в котором она создана;
• при возведении антресоли мы не устанавливаем, не сносим или не меняем характеристики несущих конструкций – возможны только усиления в местах, где появится новые конструкции в границах помещения;
• если выполнить условия по размеру антресоли, высоте над и под ее основанием, то работы можно согласовать через перепланировку – в отличие от реконструкции, мы не изменим этажность, высоту, объем и площадь здания в целом.

Соответствие по площади антресоли и помещения (40%) очень важно. Если это соотношение будет больше (даже 41%), то вместо антресоли придется согласовывать полноценный этаж. Это будет уже реконструкция. Следовательно, если характеристики помещения позволяют сделать антресоль, и такого решения достаточно для ваших целей, выбирайте именно его. Мы поможем оформить документы и согласовать изменение планировки. Подробнее об антресолях и получении разрешений на строительные работы читайте на нашем сайте.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Рассказываем о нюансах согласования нового этажа при реконструкции

Покажем, что изменится в здании, если у него появится новый этаж. При реконструкции:

• нужно демонтировать конструкций кровли, чердака и соответствующих конструкций сверху здания;
• на верхнем перекрытии нужно возвести наружные и внутренние несущие стены (далее на новом этаже можно возводить и дополнительные перегородки, создавать помещения);
• для подъема на новый этаж в перекрытии делаем проем (если его не было на чердак), возводим лестницу;
• над новым этажом тоже будет нужно перекрытие, кровля;
• для нормальной деятельности на новом этаже нужно изменить конфигурацию и характеристики инженерных систем;
• в наружных стенах этажа, скорее всего, понадобятся оконные проемы (их можно сделать, если они отсутствуют в поставленных конструкциях).

Еще у вас изменится архитектура и визуальный облик фасада. Отдельное согласование фасадных работ по данному направлению при реконструкции не требуется (в отличие от перепланировки). Но вы не сможете нарушить требования по архитектурно-градостроительным нормам, которые действуют по месту расположения здания. К примеру, власти могут ограничивать максимальную этажность и высоту объектов для определенных улиц. Обойти это ограничение крайне сложно. Придется вносить изменения в правила застройки и другие нормативные акты. Для этого нужно доказывать целесообразность предстоящих изменений, проводить публичные общественные слушания и другие мероприятия. Вполне возможно, что это сведет на нет все преимущества, которые вам даст новый этаж в здании.

Технические требования и проектные решения

Как и при строительстве, до начала реконструкции нужно провести изыскания. Эти работы включают:

• осмотр и обследование здания в целом, его частей и конструкций, инженерного оборудования;
• оценка состояния конструкций и коммуникаций, фиксация повреждений для последующего устранения, расчета и обоснования усилений;
• обследования на прилегающей территории, что тоже важно для выбора проектных решений;
• анализ документов, где можно увидеть информацию о подземных объектах и коммуникациях в местах проведения работ.

Материалы с результатами изысканий мы обязаны включить в проект, направить на экспертизу и согласования. Выполнить указанные работы могут инженеры компании «Смарт Вэй» (соответствующие допуски и членство в СРО есть).

Новый этаж нужно спроектировать. Это комплексная задача, так как мы не просто описываем, куда устанавливать и как крепить конструкции. При выборе и обосновании решений наши специалисты:

• учитывают состояние существующих конструкций (если требуется восстановление или замена, эти решения можно сразу указать в проекте);
• применяют нормативные акты и своды правил (СП) под соответствующий тип зданий (общественные, производственные и т.д.);
• делают расчеты по нагрузкам на конструкции (перекрытия, наружные стены, проемы, лестница между этажами и т.д.);
• выбирают решения по усилению существующих конструкций, на которые будет приходиться дополнительный вес;
• проектируют инженерные системы, которые должны охватывать пространство нового этажа.

Еще очень важны мероприятия по обеспечению безопасности. Прежде всего, работы при реконструкции с новым этажом будут вестись на высоте. Нам нужно описать решения по подъему и спуску конструкций, строительных материалов и людей, описать действия с подъемными машинами. Также обязательно укажем, как и где установить ограждающие конструкции, леса и т.д.

Требования о временном выводе здания из эксплуатации также нужно указать в проекте. При отключении от общих инженерных систем зачастую требуется подключение по временным схемам. Эти вопросы решаем с ресурсоснабжающими организациями. Обязанность подрядчика или заказчика станет освобождение объекта от людей и оборудования, которое может пострадать при строительных работах.

Не буду подробно останавливаться на содержании проекта (это задача наших специалистов). После завершения работы вы получите документ, который будет отвечать всем обязательным требованиям, точно пройдет экспертизу и согласования. В дополнение, будет оформлен проект организации работ. Там мы покажем последовательность действий подрядчика в процессе реконструкции, графики с этапами работ и другую важную информацию.

Сколько по времени занимает разработка проекта реконструкции на новый этаж?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Об этом можно будет сказать только после оценки данных от собственника, изучения документов на здание. Изыскания занимают несколько дней или недель, что тоже входит в общий срок работы. В любом случае, все условия сотрудничества мы сразу укажем в договоре, чтобы вы смогли изучить их до подписания и оплаты.

Обязательные документы

Согласовать реконструкцию без проекта и материалов об инженерных изысканиях нельзя. Впрочем, дело не ограничивается только этими документами. Вам будут нужны (в зависимости от обстоятельств):

• выписки из ЕГРН на само здание и участок;
• градостроительный план;
• рабочая документация, в том числе информационная модель;
• схема организации участка;
• положительное заключение экспертизы;
• решение всех владельцев здания (если их несколько).

Зачастую приходится разрабатывать СТУ (специальные технические условия) или получать разрешение на отклонение от допустимых параметров строительства. Так как меняется внешний облик здания, то на это тоже может требоваться специальное разрешение (зависит от месторасположения объекта и положений нормативных актов региона). Все необходимое для согласований помогут оформить или получить специалисты компании «Смарт Вэй».

Как мы помогаем получить разрешение на реконструкцию

Оптимальный вариант – если вы оформите доверенность для ведения дел представителем. Так мы сможем сами подать документы на согласование реконструкции и получить разрешения. Также на основании доверенности можно лично взаимодействовать с чиновниками, чтобы снять какие-либо замечания. В общем, процесс согласования нового этажа включает такие действия:

• направление документов на экспертизу (при положительном заключении экспертов можно переходить к следующему этапу);
• подача запроса в Мосгосстройнадзор (это ведомство проверит все документы на реконструкцию);
• получение разрешения на строительство (сведения о документе будут внесены в ГИС ЕГРЗ).

Общая продолжительность указанных процедур может составлять несколько месяцев. До получения разрешения приступать к работам нельзя. Это сразу выявит надзорный орган, а вам грозит штраф в сотни тысяч рублей.

Что нужно сделать после завершения работ

В здании появился новый этаж и все работы по проекту завершены. Теперь нужно будет сделать следующее:

• обратиться в Мосгосстройнадзор за разрешением на ввод в эксплуатацию (проводится комплексное обследование комиссией);
• заказать у кадастрового инженера компании «Смарт Вэй» технический план (нужен для обновления данных о здании в ЕГРН);
• обратиться в МФЦ и подписать запрос на проведение кадастрового учета, приложить техплан;
• получить электронную выписку из ЕГРН, где будут указаны обновленные характеристики объекта.

В целом, если вы строго следовали проекту и не допускали нарушений строительных норм, то у надзорного органа не возникнет замечаний. Мы поможем пройти все процедуры после завершения работ в минимально возможные сроки, без рисков приостановок или отказа.

Дополнительные действия собственника и подрядчика при возведении нового этажа

Учитывая особенности реконструкции с возведением нового этажа, вполне могут потребоваться и другие действия. Вот несколько примеров:

• вывод здания из эксплуатации;
• получение ордера ОАТИ на возведение ограждающих конструкций, а зачастую и на земляные работы;
• ввод объекта в эксплуатацию после окончания реконструкции;
• мероприятия по благоустройству прилегающей территории, освобождению ее от мусора.

Из пространства нового этажа можно создать новые помещения. Чтобы поставить их на кадастровый учет, вам будет нужен технический план. За документом обращайтесь к кадастровому инженеру ООО «Смарт Вэй».

На нашем сайте вы можете найти описание нескольких кейсов по согласованию реконструкции. Там есть и примеры с возведением нового этажа. Примерные цены на соответствующие работы компании «Смарт Вэй» смотрите ниже.

Заключение – коротко о главном

• Мы рассказали об основных нюансах согласования нового этажа в здании. Сделать это можно только через реконструкцию.
• Для прохождения экспертизы и получения разрешений вам нужен проект, материалы инженерных изысканий и еще ряд документов.
• Основной этап согласований проходит через Мосгосстройнадзор. После завершения реконструкции обязательно нужно подать техплан в Росреестр, чтобы обновить данные в ЕГРН.
• С нашей поддержкой вы не только получите все необходимые документы для согласования нового этажа, но и пройдете обязательные процедуры с минимальными рисками.