Незаконная реконструкция нежилого здания в 2024 году

По Градостроительному кодексу Российской Федерации, реконструкция объекта капитального строительства (ОКС) — это изменение основных параметров строения (высоты, площади, объема, этажности), а также замена устаревших строительных конструкций, принимающих нагрузки (несущих), или их восстановление по причине повреждения. Такие сложные работы полагается согласовывать с компетентным органом, однако нередки случаи, когда реконструкция проводится без согласования.

В статье дано понятие незаконной реконструкции, содержится информация об ответственности за самовольную реконструкцию, о способах ее легализации.

Что такое самовольная реконструкция

Незаконная реконструкция ОКС — это перестройка недвижимости, выполненная без разрешения уполномоченной инстанции или с несоблюдением градостроительных и других строительных норм и правил.

В отличие от самовольной постройки незаконная реконструкция производится на основе объекта, построенного на законных основаниях, технические характеристики которого учтены в Едином государственном реестре недвижимости.

Вместе с тем в результате незаконной перестройки здания образуется новый объект, который может быть признан самовольной постройкой, то есть самостроем, на который распространяются положения статьи 222 ГрК РФ.

Ответственность за самовольную реконструкцию

Когда компетентными органами вскрывается чья-либо незаконная реконструкция, ответственность, ожидающая собственника, в лучшем случае ограничится административным взысканием (штрафом), в худшем — привлечением к уголовной ответственности. УК РФ пойдет в ход, если в перестройке были допущены нарушения, которые стали причиной материального ущерба для третьей стороны имущественных отношений, вреда для здоровья людей и окружающей среды.

Выявление незаконной перестройки

Каким образом Госстройнадзор может узнать о нарушении закона? Признание реконструкции незаконной осуществляется комплексно:

• по результатам собственных плановых проверок;
• по отчетам городских комиссий по пресечению самовольного строительства (в Москве — Государственной инспекции по недвижимости);
• по жалобам физических лиц и обращениям организаций, интересы которых нарушены самовольной реконструкцией объекта;
• по итогам проверок иных инстанций (жилинспекции, прокуратуры и других).

На основании данных всех проверок нарушителю отправляют уведомление о запланированном сносе строения или предписание с требованием ликвидировать итоги реконструкции, привести объект к исходным параметрам, значащимся в кадастре недвижимости.

Дальнейшие действия надзорных органов таковы:

• признание права на самовольную реконструкцию, если собственник недвижимого имущества устранил допущенные в ходе перестройки нарушения или доказал соответствие объекта градостроительным нормам и правилам;
• если владелец оставил нарушения по безответственности или по невозможности их устранения, уведомление с требованием о сносе объекта с самовольной реконструкцией направляется в местную администрацию, которая переправляет его в суд в качестве искового заявления;
• суд, рассмотрев исковое заявление, выносит решение.

Если решение суда не исполняется нарушителем, вновь направляется иск. На основании судебного акта судебные приставы получают исполнительный лист и занимаются исполнением судебного решения о сносе самостроя. Они могут привлечь к этому мероприятию местные ведомства.

После проведения сноса по исполнительному листу на собственника налагается взыскание по возмещению расходов. В случае добровольного исполнения решения суда нарушитель заказывает проект на организацию работ по сносу незаконно перестроенного объекта.

Последствия для владельца объекта недвижимости

Степень ответственности собственника зависит от характера нарушений, допущенных при самовольной реконструкции. Последствия отклонений от норм и правил при самострое такие:

• уведомление (постановление, решение) с требованием сноса объекта;
• предписание об удалении нарушений СНиП, и после исправления недочетов владелец может получить право собственности на измененный в процессе реконструкции объект;
• возмещение материального ущерба и вреда для здоровья людей, полученного вследствие незаконной перестройки недвижимости;
• наложение штрафа или приостановка коммерческой деятельности на 90 дней, по КоАП).

Уведомление административной инстанции о сносе здания можно обжаловать через суд, который принимает решение о сносе лишь в случае невозможности ликвидации изменений строения, представляющих опасность.

Судебный акт или решение определяют срок, в который самовольная постройка должна быть снесена. В случае предписания о ликвидации нарушений собственнику тоже указывают срок, в который он должен подать документы, провести экспертизу самовольной реконструкции. Если не уложиться в предписанные сроки, можно заработать еще одну административную ответственность.

Комментарий эксперта. Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД) Москвы размещает на портале все уведомления, предписания и решения, а также список самовольных построек и реконструкций с адресами и кадастровыми номерами. Собственники могут проверить данные и документы.

Если владелец не согласен с каким-то актом, он может потребовать объяснения, представить документы, доказывающие законность реконструкции, и подать жалобу в административный орган или в суд.

Как узаконить реконструкцию нежилого здания

Реконструкция без официального разрешения на проведение работ законом запрещена, и предусмотрена ответственность за правовое нарушение. Однако суд может признать право собственности на незаконную постройку при таких условиях:

• самовольная реконструкция осуществлена на собственном земельном участке с ВРИ, допускающем строительство;
• объект отвечает требованиям и нормам на момент обращения в суд;
• реконструированный объект не ущемляет права и интересы третьих лиц и не угрожает жизни и здоровью людей.

В остальных случаях несоблюдение закона отзывается для собственника недвижимого имущества наказанием, предусмотренным в статье 9.5 Кодекса административных правонарушений (КоАП) РФ.

Штраф за незаконную реконструкцию юридическому лицу (организации) доходит до 1 млн рублей, ИП — до 50 000 рублей. Или тому и другому придется приостановить деятельность на срок до 3 месяцев. Для физлица максимальная сумма штрафа — 5000 рублей. Кроме этого, нарушителей обяжут перестроить объект, чтобы устранить опасность для здания.

В строительном праве ничего не говорится о том, как узаконить реконструкцию здания, каков порядок действий. В случае выполнения строительных работ без проекта и разрешения Госстройнадзора дается возможность узаконить их через суд. Добиться положительного решения суда самостоятельно, без участия квалифицированных юристов и проектировщиков едва ли получится.

Но прежде обращения в суд стоит попытаться узаконить самовольную реконструкцию через администрацию.

Узаконивание в административном порядке

Что нужно предпринять для легализации самостроя:

• обеспечить письменное согласие всех владельцев на реконструкцию, если их несколько;
• заказать инженерные изыскания;
• заказать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) в профильной организации или в администрации;
• в проектной организацию СРО заказать проект и экспертное заключение; подготовить исходные документы на объект недвижимости и земельный участок для эксперта и обеспечить ему свободный доступ на объект для обмеров и обследования;
• получить выписку ГПЗУ;
• получить проект и прилагающуюся к нему документацию;
• получить результаты инженерных изысканий;
• оформленные документы подать в администрацию (в Москве — Градостроительную земельную комиссию).

Документы, обязательные для получения разрешения:

• заявление владельца или его законного представителя;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• доверенность для представителя, заверенная нотариально;
• учредительные документы организации, если заявителем является юридическое лицо;
• проектная документация;
• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и участок земли;
• согласие всех собственников на реконструкцию в письменной форме;
• положительное заключение экспертизы по проекту;
• ГПЗУ, не старше трех лет;
• подтверждение членства СРО экспертной организации.

Скорей всего, административный орган откажет в выдаче разрешения на незаконно проведенную перестройку здания, так как полагается выдавать разрешение до начала работ, а не после их выполнения.

Вместе с тем отказ может быть обоснован следующими причинами:

• недостаток в комплекте документов;
• нарушения в оформлении проектной документации;
• отклонение от градостроительного регламента, нарушение нормативных актов;
• отсутствие разрешения от департамента архитектуры и градостроительства;
• неимение заявителем полномочий, отсутствие членства СРО у проектной организации;
• отрицательное заключение экспертов; другие причины.

Отказ в администрации дает основание собственнику подать исковое заявление в суд с приложением документов, подтверждающих обращение в административное ведомство.

Комментарий специалиста. Компания «Смарт Вэй» оказывает услуги по оформлению документации для получения разрешения на строительные работы или узаконения реконструкции. Юристы компании помогут вам избежать предписаний о демонтаже объекта и угрозы наложения штрафа. Поскольку все специалисты – штатные сотрудники, мы отвечаем за результат проделанной работы.

Как узаконить реконструкцию через суд

Собственник может сразу обратиться в суд за узаконением самовольно реконструированного объекта, если для этого у него есть все условия, отмеченные в статье 222 ГК РФ.

Также собственник подает иск в суд, если он не согласен с отказом администрации. На судебном процессе надо доказать имеющиеся полномочия заявителя и членство СРО у проектировщика, а также подтвердить правильное содержание проекта и оформление проектной документации.

Для подкрепления стороны истца имеет смысл привлечь к участию в судебном процессе профессионалов проектной организации, оформлявших документы. Специалисты “Смарт Вэй” могут помочь отстоять права собственника по реконструированному объекту.

Если реконструкция проведена с соблюдением строительных норм и правил, всех требований безопасности, не нарушает прав третьих лиц имущественных правоотношений, и тому есть доказательство, суд может вынести решение о сохранении объекта с целью узаконения его самовольной реконструкции.

При этом судебное решение — еще не гарантия согласования в Департаменте архитектуры и градостроительства (в Москве — Москомархитектуре), если реконструкция затрагивает фасад здания.

Получив разрешение на реконструкцию постфактум, можно обращаться в Госстройнадзор за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Приемочная комиссия проведет обследование, выпишет акт приемки, и собственник получит разрешение на ввод. После этого кадастровому инженеру из экспертной компании СРО надо заказать технический план.

Когда владелец получает технический план — пора проходить процедуру кадастрового учета в Росреестре и регистрацию права собственности на объект. После этого владелец получает выписку ЕГРН с обновленными характеристиками объекта — узаконивание реконструкции завершено.

Комментарий эксперта. Профильные юристы компании «Смарт Вэй» помогут оспорить незаконный отказ в разрешении на выполненную реконструкцию. Для участия в судебном процессе мы подготовим всю документацию, чтобы отстоять ваши интересы.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Услуги ООО «Смарт Вэй»

Проектировщики и юристы компании “Смарт Вэй» предлагают клиентам услуги, если у них возникли проблемы с предписанием по незаконной реконструкции:

• подготовка проектной документации для получения разрешения на реконструкцию нежилого здания;
• оформление экспертных заключений и другой документации для узаконивания самовольной реконструкции в административном или судебном порядке;
• подготовка проекта для сноса здания;
• оформление технических планов для прохождения процедуры кадастрового учета и регистрации в государственном реестре недвижимости;
• помощь клиентам в опротестовании через суд сноса объекта с самовольной реконструкцией, признании права собственности.

Более подробно об услугах расскажут наши консультанты по телефонам, указанным на сайте.

Примерная стоимость и сроки:

• инженерные изыскания — от 30 000 руб.;
• подготовка технического плана — от 15 000 рублей, от 3 дней;
• сопровождение узаконения самовольной реконструкции — от 20 000 руб., от 6 месяцев.

Стоимость оформления проекта и работ по согласованию при реконструкции определятся в индивидуальном порядке, с учетом сложности работ и характеристик объекта. Срок — от 6 месяцев.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. Узаконивание реконструкции торгового центра в Московской области (г. Балашиха)

Владелец торгового центра в 2016 году получил разрешение на реконструкцию, но действие документа из-за долгих строительных работ закончилось до момента ввода объекта в эксплуатацию. Получить разрешение на ввод через Госстройнадзор, потом через Арбитражный суд собственнику не удалось.

Задачи, поставленные заказчиком перед специалистами “Смарт Вэй” — признание права собственности заказчика на реконструированный объект (ТЦ), регистрация изменений недвижимости в ЕГРН без получения разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции.

В результате работ ООО «Смарт Вэй» задачи заказчика выполнены: после повторного рассмотрения спора по постановлению суда кассационной инстанции суд признал право собственности заказчика на реконструированный объект (ТЦ). Экспертиза, назначенная судом при повторном рассмотрении первой инстанции, подтвердила, что проведенная реконструкция соответствует актуальным нормам и правилам.

Кейс 2. Узаконивание реконструкции магазина в Дмитровском районе Московской области

Задача от заказчика: узаконить реконструкцию здания КПП и зарегистрировать объект с увеличенной в ходе реконструкции площадью и с новым назначением «Магазин».

ООО «Смарт Вэй» успешно справился с задачей: в сжатые сроки увеличена и узаконена площадь здания. В результате рыночная стоимость недвижимости возросла на 300%, владельцы магазина заключили договоры на сдачу торговых площадей в аренду.

ООО «Смарт Вэй» предлагает услуги по проектированию и согласовательным работам при реконструкции объекта. Опытные юристы компании помогут в легализации незаконной реконструкции: от оформления документов до сопровождения в суде. Подробнее о сотрудничестве с нами можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Заключение

Под незаконной реконструкцией понимается перестройка объекта недвижимости, осуществленная без согласования (разрешения) с компетентным органом или с несоблюдением строительных норм и правил.

Самовольная реконструкция нежилого здания может быть узаконена в административном и судебном порядке. Причем узаконение через суд дает больше шансов на получение права собственности.

Предписание администрации на снос объекта реконструкции можно опротестовать в суде, так как решение о сносе суд принимает, если изменения параметров здания, выполненные с нарушением, устранить невозможно.

Перечень полезных документов

1. Гражданский кодекс РФ (скачать);
2. Градостроительный кодекс РФ (скачать);
3. Постановление Правительства РФ № 509 (скачать);
4. Правительства Москвы от 31.05.2011 N 234-ПП “Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы” (скачать);
5. Постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП “О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы” (скачать).