Кадастровые работы

Согласование перепланировок

Проектирование и реконструкция

Задайте вопрос напрямую в: WhatsApp info@smway.ru
+7 (499) 322-05-14 +7 (812) 425-35-90

Согласование реконструкции зданий в 2020 году

22 июля 2019

0

Время чтения: 6 минут

Нет времени читать?

Реконструкция -- это изменение параметров действующего объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты), а также замена или восстановление несущих конструкций старого строения. Такое определение указано в Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Поскольку такие виды работ могут существенно повлиять на целостность здания и его элементов, для проведения реконструкции нужно получить разрешение на строительство. Выдает этот документ Госстройнадзор после проверки проектной документации.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Читайте в статье, как проходит согласование реконструкции многоквартирного дома и нежилого здания, какие документы нужны для обращения за разрешением, где заказать проектную документацию.

Что такое реконструкция – юридическим и простым языком

Правовое определение реконструкции закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Такие работы проводятся на объектах капитального строительства (многоквартирные дома, здания, сооружения) или их части, сопровождаются воздействием на несущие конструкции. Реконструкция может включать в себя следующий перечень работ:

  • изменение параметров и характеристик реконструируемого объекта или его частей, в том числе с увеличением или уменьшением высоты, этажности, общего объема и площади;
  • перестройка, надстройка, расширение или увеличение реконструируемого объекта;
  • замена или восстановление несущих конструкций действующего объекта, кроме случаев восстановления или замены их отдельных элементов для улучшения свойств и характеристик (такие виды работ подпадают под понятие капитального ремонта, реставрации старого здания);
  • проведение работ для смены целевого назначения здания, перестройки объекта незавершенного строительства.

По специальным правилам нужно согласовать реконструкцию фасадов. Так как работы на фасадах затрагивают внешний облик и архитектуру здания, проект необходимо согласовать в Москомархитектуре. К работам на фасадах относится изменение мест расположения оконных и дверных проемов, обустройство входной группы, иные изменения.

При реконструкции осуществляется замена или восстановление несущих конструкций, либо изменений основных характеристик здания.

При реконструкции осуществляется замена или восстановление несущих конструкций, либо изменений основных характеристик здания.

Реконструкция проводится по решению собственника, либо предприятия, уполномоченного на обслуживание здания, объекта незавершенного строительства. Если у здания несколько собственников, требуется согласие каждого из них. Причиной такого решения могут являться существенный износ или повреждения несущих конструкций старого здания, когда замена или восстановление их отдельных элементов не имеет смысла, либо невозможна. Также собственник может провести реконструкцию, чтобы изменить основные характеристики здания – сделать пристройку для новых офисов или расширения площади, увеличение этажности для открытия новых офисов. Проводится реконструкция и в многоквартирных зданиях, если состояние несущих конструкций угрожает целостности объекта и создает аварийную ситуацию для жильцов. При этом согласие жильцов не требуется, если реконструкция проводится по заключению межведомственной комиссии или по предписанию гос. органов.

Не нужно получать разрешение на реконструкцию только для действующих объектов и видов работ, чей перечень прямо указан в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Например, для проведения капитального ремонта такой документ не требуется, а проект будет согласовываться в общем порядке. Также по специальным правилам выдается разрешение для работ на линейных объектах.

Комментарий специалиста. Проведение реконструкции без проекта и разрешения на строительство не допускается. При выявлении таких фактов, собственник или подрядчик могут быть привлечены к административной ответственности, а выполнение строительных работ может быть приостановлено. Только проектировщики и эксперты могут учесть фактическое состояние несущих конструкций, предусмотреть меры безопасности при проведении работ, установить пределы воздействия на отдельные элементы здания.

На инфографике указаны основные правила согласования реконструкции по ГрК РФ

На инфографике указаны основные правила согласования реконструкции по ГрК РФ

Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию

Основанием для проведения реконструкции может являться решение собственника, дефектные ведомости о состоянии несущих конструкций и частей здания, объекта незавершенного строительства. Для получения разрешения на строительство нужно выполнить действия по списку:

  • получить согласие правообладателей, если это требуется по закону;
  • выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, какой является компания Смарт Вэй;
  • предоставить проектировщику доступ для обследования и обмеров, передать техническую и правоустанавливающую документацию;
  • получить проект реконструкции здания или объекта незавершенного строительства;
  • заказать градостроительный план земельного участка, на котором расположено реконструируемое здание или сооружение;
  • собрать документы, необходимые для подачи заявления в Госстройнадзор, получения разрешения на строительство.

Разрешение будет выдано на срок, предусмотренный проектной документацией. На основании разрешения можно начать строительные работы.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Подготовка проекта на реконструкцию невозможна без проведения инженерных изысканий. Такое правило указано в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ. Инженерные изыскания могут проводиться организациями или ИП, состоящими в СРО (отдельные исключения из этого правила указаны в законе).

Согласование реконструкции. Вопросы эксперту.
Евгений А.
Евгений А.
Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Добрый день! Мы можем использовать для реконструкции проект, который раньше был разработан для другого здания? Характеристики объектов почти не отличаются. Заранее спасибо!
Евгений А.
Проектная документация разрабатывается под конкретный объект. Необходимо учесть износ и фактическое состояние здания, оценить ситуацию на участке, другие факторы. Поэтому использовать проект от другого объекта нельзя.
Если разрешение. выданное на реконструкцию, истекло, а мы еще не начали работы, можно как-то его продлить?
Евгений А.
Разрешение на строительство выдается на определенный срок. Если за это время собственник не начал работы, ему нужно заново проходить процедуру согласования.
Могут ли с нас требовать деньги за выдачу разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию? В законе не нашли такой нормы.
Евгений А.
Оформление разрешений в Госстройнадзоре осуществляется бесплатно. Заказчик самостоятельно оплачивает проектирование, экспертизу проекта.
Почему нам отказали в Росреестре в кадастровом учете, если мы представили разрешение на ввод в эксплуатацию? Можно либо обжаловать отказ в суде?
Евгений А.
Для кадастрового учета после реконструкции нужно представить не разрешение о вводе в эксплуатацию, а технический план. Этот документ оформит кадастровый инженер после обследования объекта.
Сколько времени занимает согласование реконструкции торгового центра? Можно ли доплатить за срочность?
Евгений А.
Дольше всего времени занимает проектирование и экспертиза проекта. Например, срок экспертизы может составить 60 или 90 дней (зависит от вида объекта). Разрешения в Госстройнадзоре оформляются за 7 дней.
Читайте также:  Согласование тамбура для нежилых зданий и МКД
№ п/пВид реконструируемого объектаГде проходит согласование
1Реконструкция МКД или нежилого зданияРазрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН.
2Реконструкция фасадовПроект нужно согласовать в Москомархитектуре. Если меняются характеристик здания, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН.
3Реконструкция индивидуальных домовДо начала работ и после их завершения подаются уведомления в местную администрацию. Изменения ИЖС нужно внести в ЕГРН через Росреестр.
4Реконструкция опасных промышленных объектовРазрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор, Ростехнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН.
5Реконструкция линейных объектовРазрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор, Ростехнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН.

Изыскания проводятся путем обследования участка и объекта в натуре, изучения технической и правоустанавливающей документации. Целями инженерных изысканий при подготовке проекта являются:

  • получение данных о природных условиях по месту предстоящих работ, выявление техногенных факторов воздействия на окружающую среду и землю;
  • проверка целевого назначения объекта;
  • описание всех строений и линейных объектов, расположенных на земле, близлежащей застройки;
  • обоснование архитектурных и объемно-планировочных решений, проектирования инженерной защиты, выбор компоновки объекта или его части;
  • расчеты оснований, фундаментов и конструкции объекта, близлежащей застройки;
  • принятие решение о проведении земляных работ;
  • определение иных условий для безопасного проведения работ.

Итоги инженерных изысканий оформляются единым документом и используются для разработки проекта, его последующего согласования.

Для подачи документов в уполномоченный орган, проект должен включать в себя пояснительную записку, схему планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, проект организации работ, планы инженерных сетей, описание близлежащей застройки, иные разделы. Также необходимо провести экспертизу проекта, поскольку без положительного заключения нельзя рассчитывать на получение разрешения.

После экспертизы нужно обратиться за разрешением на строительство. С этим документом можно начать реконструкцию

После экспертизы нужно обратиться за разрешением на строительство. С этим документом можно начать реконструкцию

После изготовления проекта, для получения разрешения на реконструкцию нужно подать заявление в Госстройнадзор. В список документов к заявлению входит:

  • проектная документация, утвержденная проектировщиком, руководителем экспертной организации и заказчиком;
  • правоустанавливающие документы на объект капитального строительства, линейные объекты и землю;
  • градостроительный план территории, срок действия которого не превышает 3 года;
  • положительное заключение экспертизы, копия свидетельство об аккредитации негосударственной экспертной организации;
  • положительное заключение на реставрацию объекта культурного наследия (при необходимости);
  • согласие всех собственников здания или предприятия на проведение реконструкции;
  • иные документы, указанные в нормативных актах.

Подать документы можно не только в Госстройнадзор, но и через учреждения МФЦ. Срок на рассмотрение заявления и представленных документов составляет 7 дней, однако для реконструкции отдельных видов объектов он может быть увеличен. Также допускается выдача аналогичного разрешения для отдельных этапов реконструкции (это нужно указать в тексте заявления). Если по итогам рассмотрения документов выносится отказ в выдаче разрешения, его можно обжаловать в судебном порядке. Также при вынесении отказа может потребоваться дополнительное проектирование, полная или частичная перестройка объекта.

Для какого объекта вам требуется проектирование и согласование реконструкции?
Производственное здание
34.29%
Торговый центр/комплекс
28.57%
Многоквартирный дом
34.29%
Опасный промышленный объект
2.86%
Проголосовало: 35

После получения разрешения можно начать реконструкцию, заключить договор с подрядчиком. После завершения работ, объект нужно ввести в эксплуатацию, получить акт приемочной комиссии, разрешение Госстройнадзора. С этим документом необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план. В техплане будут отражены новые параметры объекта после реконструкции, которые используют специалисты Росреестра для обновления данных ЕГРН. После внесения изменений в ЕГРН собственник получит выписку из реестра. На этом реконструкция считается завершенной.

Читайте также:  Согласование перевода технического этажа в обычный этаж

Строительные работы в отдельно взятой квартире МКД не подпадают под реконструкцию. Однако если работы предусматривают замену или восстановление несущих конструкций, в том числе в пределах квартиры, согласование пройдет на реконструкцию всего здания или его отдельной части. После завершения работ необходимо заказать технический план. Новые характеристики МКД и квартир будут внесены в ЕГРН.

Комментарий специалиста. Ключевыми этапами согласования реконструкции являются инженерные изыскание, проектирование и получение положительного заключения экспертизы. Чтобы избежать проблем при последующем рассмотрении документов и законно начать реконструкцию, обратитесь за оформлением проекта в компанию Смарт Вэй. Наши специалисты обладают большим опытом разработки документации для проведения реконструкции, окажут сопровождение на всех стадиях согласования.

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается Госстройнадзором, подтверждает соответствие проекту реконструкции и нормативным актам

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается Госстройнадзором, подтверждает соответствие проекту реконструкции и нормативным актам

Список полезных документов

Документы для скачивания:


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


№ п/пСсылкиОписание
1СкачатьОбразец технического задания на реконструкцию
2СкачатьОбразец заявления на выдачу разрешения на строительство
3СкачатьОбразец технического плана
4СкачатьОбразец заявления о кадастровом учете
5СкачатьОбразец выписки ЕГРН
6СкачатьОбразец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
7СкачатьОбразец заявления о проведении экспертизы проекта
8СкачатьРекомендации по подготовке проектной документации на экспертизу

В выписке ЕГРН будут указаны новые характеристики объекта после реконструкции

В выписке ЕГРН будут указаны новые характеристики объекта после реконструкции

Как согласовывается уже произведенная реконструкция

Выполнение реконструкции без оформления разрешения на строительство запрещено законом. За нарушение этого правила наступает ответственность по статье 9.5 КоАП РФ. Предприятиям грозит штраф за самовольную реконструкцию в размере от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб., с административным приостановлением деятельности. Для частных лиц и ИП штрафные санкции будут меньше. Также нарушителю выдадут предписание о перестройке объекта, устранению угрозы безопасности зданию.

В законе отсутствует упоминание о правила узаконивания самовольной реконструкции. Если строительные работы выполнены без оформления проекта и обращения за разрешением в администрацию, допускается узаконение их через суд. Сделать это без поддержки опытных юристов и экспертов в сфере проектирования практически невозможно.

Для узаконения придется заказывать инженерные изыскания, проект и заключение экспертизы. Готовые документы нужно подать в муниципалитет по общим правилам. В выдаче разрешения на самовольную реконструкцию будет наверняка отказано, так как закон допускает согласование только до выполнения работ. Документы, подтверждающие факт обращения в администрацию, нужно приложить к исковому заявлению в суд. Положительное решение суд может вынести, если будет подтверждено соблюдение требований безопасности, строительных норм и правил при выполнении работ.

На заключительном этапе узаконивания нужно внести сведения о новых характеристиках здания в реестре ЕГРН. Для этого нужно заказать технический план и обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в реестр. После прохождения кадастрового учета, собственник получит на руки новую выписку ЕГРН. В ней будут указаны актуальные характеристики и целевое назначение объекта. На этом узаконивание реконструкции считается завершенным.

Комментарий специалиста. Обращаясь в компанию Смарт Вэй, вы можете быть уверены в правильном оформлении документации для получения разрешения или узаконения реконструкции. С нашей поддержкой вы не столкнетесь с предписанием о перестройке объекта, устраните риск наложения штрафа.

Наказание по ст. 9.5 КоАП РФ грозит за реконструкцию без разрешения Госстройнадзора, без проведения экспертизы проекта.

Наказание по ст. 9.5 КоАП РФ грозит за реконструкцию без разрешения Госстройнадзора, без проведения экспертизы проекта.

Особенности реконструкции частного и садового дома

Реконструкцию индивидуального дома ИЖС нужно согласовать через местную администрацию. Для этого подается уведомление с указанием параметров объекта после завершения работ. После завершения работ на индивидуальном доме ИЖС также нужно подать уведомление, заказать технический план. Если требования безопасности соблюдены, можно обращаться в Росреестре с ответом на уведомление, проходить кадастровый учет. Новые характеристики индивидуального дома ИЖС после реконструкции будут внесены в ЕГРН. После внесения изменений в ЕГРН собственник получит выписку из реестра.

Судебная практика по согласованию и узакониванию реконструкции

Отказ в согласовании или узаконивании реконструкции можно оспорить в судебном порядке. Такой отказ может быть вызван:

  • неполным комплектом документов;
  • неправильным оформлением проектной документации;
  • нарушением градостроительных регламентов, нормативных и подзаконных актов;
  • отсутствие разрешения на реставрацию объекта культурного наследия;
  • отсутствием полномочий у заявителя, отсутствием у проектировщика членства в СРО;
  • отрицательным заключением государственной или негосударственной экспертизы;
  • иными обстоятельствами.

Учитывая указанные основания для отказа, в судебном процессе нужно подтвердить наличие полномочий у заказчика и проектировщика, соответствие проекта требованиям закона. Для обоснования своей позиции, целесообразно привлечь к участию в деле специалистов проектной организации, которые оформляли документы. На основании судебного акта будет выдано разрешение на строительство, либо проведен кадастровый учет уже состоявшейся реконструкции.  После прохождения этих процедур реконструкция считается завершенной.

Читайте также:  Надстройка этажа в здании - все варианты согласования в 2020 году

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Комментарий эксперта. Обращаясь в нашу компанию, вы можете рассчитывать на поддержку специалистов не только при обычном порядке согласования. Мы поможем оспорить незаконный отказ в выдаче разрешения или выполненную реконструкцию, подготовим полный комплект документов для отстаивания своей позиции, представим ваши интересы в судебных и иных ведомствах. 

Технический план оформляется после завершения реконструкции. В этом документе будут указаны новые характеристики здания после завершения работ.

Технический план оформляется после завершения реконструкции. В этом документе будут указаны новые характеристики здания после завершения работ.

Реальные сроки согласования

В Градостроительном кодексе РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство занимает не более 7 дней (для отдельных видов объектов этот срок может быть больше). Однако процедура подготовки документов и прохождения экспертизы будет значительно дольше, так как в нее входит:

  • срок проведения инженерных изысканий и изготовления проекта будет зависеть от сложности предстоящих работ, характеристик постройки, особенностей территории и мест расположения коммуникаций;
  • экспертиза проекта может затянуться на 2-3 месяца, а максимально сократить этот срок можно только правильном оформлении документации;
  • для подачи заявления в муниципалитет нужно получить градостроительный план земельного участка, что может занять еще 2-3 недели;
  • для реконструкции нужно получить согласования в ресурсоснабжающих организациях, допуск для проведения отдельных видов работ, что также увеличивает общий срок процедуры.

Уже после завершения работ, объект нужно ввести в эксплуатацию, получить акт и заказать технический план, пройти кадастровый учет. Общий срок согласований может достигать 6 месяцев. Для объектов культурного наследия или иных категорий зданий продолжительность согласований будет еще больше.

Комментарий специалиста. В компании Смарт Вэй вы можете заказать услугу по проектированию и согласованию реконструкции под ключ. В этом случае можно заранее учесть и устранить все причины для затягивания процедуры согласования. Мы оказываем услуги в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области. Чтобы уточнить условия сотрудничества с нашими специалистами, вы можете получить бесплатную консультацию по телефону, либо через форму обратной связи.

Из чего складывается стоимость согласования реконструкции

Хотя сам бланк разрешения на строительство выдается бесплатно, собственнику или заказчику реконструкции придется нести существенные расходы. В тих перечень входит:

  • проведение инженерных изысканий на территории предстоящих работ;
  • изготовление проектной документации;
  • получение положительного экспертного заключения;
  • изготовление технического плана через кадастрового инженера;
  • оформление дополнительных документов, если это требуется по закону.

Расценки на услуги экспертов, проектировщиков и кадастровых инженером определяются условиями договоров. На общую стоимость будет влиять сложность работ, особенности объекта, иные факторы. Чтобы избежать дополнительных затрат на переделку проекта, внимательно отнеситесь к выбору экспертной организации.

№ п/пУслуга, документСтоимость
1Разработка проекта реконструкцииот 350 руб./кв.м. (зависит от общей площади здания)
2Экспертиза проектной документацииРассчитывается по Постановлению № 415, зависит от вида проекта, типа и площади здания
3Сопровождение согласования и получения разрешений в Госстройнадзореот 30000 руб.
4Сопровождение кадастрового учета и регистрацииот 15000 руб.
5Проведение инженерных изысканий, обследования объектаот 30000 руб. за га земельного участка.

Заказать согласование реконструкции

В компании Смарт Вэй вы можете заказать услуги по согласованию реконструкции любого объекта капитального строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области. В перечень услуг входит:

  • консультационная поддержка на всех этапах проектирования и согласования;
  • быстрое оформление проектной документации, подготовка полного списка документации, помощь в получении положительного заключения экспертизы;
  • представительство интересов в муниципальных и иных ведомствах при согласованиях;
  • помощь в устранении проблем и урегулировании споров, возникающих на всех этапах согласования реконструкции.

Чтобы уточнить все вопросы, связанные с заказом согласования реконструкции, вы можете обратиться на бесплатную консультацию к нашим специалистам. С примерами работ и образцами типовых документов можно ознакомиться на нашем сайте.

Выводы

  • Реконструкция проводится для замены или восстановления несущих конструкций постройки, а также для изменения параметров объекта капитального строительства, в том числе надстройка этажей, пристройка и расширение здания.
  • Для согласования реконструкции нужно заказать инженерные изыскания и проектную документацию, получить положительное заключение экспертизы.
  • Разрешение на строительство выдается Госстройнадзором, куда нужно представить заявление, проект, положительное заключение экспертизы, иные документы.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Чтобы быстро оформить все необходимые документы и получить разрешение на реконструкцию, воспользуйтесь услугами наших специалистов. Мы возьмем на себя прохождение всех этапов согласования и узаконивания реконструкции в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области, поможем разрешить сложные ситуации и оспорить неправомерные действия чиновников.

Что входит в реконструкцию, чем она отличается от перепланировки?
Реконструкция проводится для замены или восстановления несущих конструкций постройки, а также для изменения параметров объекта капитального строительства, в том числе надстройка этажей, пристройка и расширение здания. При перепланировке меняется только конфигурация здания или помещения, а основные параметры объекта остаются прежними.
Где согласовать реконструкцию здания?
Для согласования реконструкции нужно заказать инженерные изыскания и проектную документацию, получить положительное заключение экспертизы. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдается Госстройнадзором, На заключительном этапе нужно пройти кадастровый учет изменений в Росреестре.
Сколько стоимость согласования реконструкции?
Выдача разрешений на реконструкцию и ввод в эксплуатацию осуществляется бесплатно. Стоимость проекта и экспертизы определяется по договору, зависит от типа объекта, вида и площади работ.

Калькулятор стоимости наших услуг:

Для мобильных пользователей https://smway.ru/kalkuljator-cen/

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 322-05-14 - Москва;

8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург.

 

 

© «Smart Way», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.
Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите ctrl + enter.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Подписаться

Похожие статьи

Общие темы: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,