Согласование реконструкции зданий в 2024 году

Реконструкция – это изменение параметров действующего объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты), а также замена или восстановление несущих конструкций старого строения. Такое определение указано в Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Поскольку такие виды работ могут существенно повлиять на целостность здания и его элементов, для проведения реконструкции нужно получить разрешение на строительство. Выдает этот документ Госстройнадзор после проверки проектной документации.

Читайте в статье, как проходит согласование реконструкции многоквартирного дома и нежилого здания, какие документы нужны для обращения за разрешением, где заказать проектную документацию.

Что такое реконструкция – юридическим и простым языком

Правовое определение реконструкции закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Такие работы проводятся на объектах капитального строительства (многоквартирные дома, здания, сооружения) или их части, сопровождаются воздействием на несущие конструкции. Реконструкция может включать в себя следующий перечень работ:

• изменение параметров и характеристик реконструируемого объекта или его частей, в том числе с увеличением или уменьшением высоты, этажности, общего объема и площади;
• перестройка, надстройка, расширение или увеличение реконструируемого объекта;
• замена или восстановление несущих конструкций действующего объекта, кроме случаев восстановления или замены их отдельных элементов для улучшения свойств и характеристик (такие виды работ подпадают под понятие капитального ремонта, реставрации старого здания);
• проведение работ для смены целевого назначения здания, перестройки объекта незавершенного строительства.

По специальным правилам нужно согласовать реконструкцию фасадов. Так как работы на фасадах затрагивают внешний облик и архитектуру здания, проект необходимо согласовать в Москомархитектуре. К работам на фасадах относится изменение мест расположения оконных и дверных проемов, обустройство входной группы, иные изменения.

Реконструкция проводится по решению собственника, либо предприятия, уполномоченного на обслуживание здания, объекта незавершенного строительства. Если у здания несколько собственников, требуется согласие каждого из них. Причиной такого решения могут являться существенный износ или повреждения несущих конструкций старого здания, когда замена или восстановление их отдельных элементов не имеет смысла, либо невозможна. Также собственник может провести реконструкцию, чтобы изменить основные характеристики здания – сделать пристройку для новых офисов или расширения площади, увеличение этажности для открытия новых офисов. Проводится реконструкция и в многоквартирных зданиях, если состояние несущих конструкций угрожает целостности объекта и создает аварийную ситуацию для жильцов. При этом согласие жильцов не требуется, если реконструкция проводится по заключению межведомственной комиссии или по предписанию гос. органов.

Не нужно получать разрешение на реконструкцию только для действующих объектов и видов работ, чей перечень прямо указан в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Например, для проведения капитального ремонта такой документ не требуется, а проект будет согласовываться в общем порядке. Также по специальным правилам выдается разрешение для работ на линейных объектах.

Комментарий специалиста. Проведение реконструкции без проекта и разрешения на строительство не допускается. При выявлении таких фактов, собственник или подрядчик могут быть привлечены к административной ответственности, а выполнение строительных работ может быть приостановлено. Только проектировщики и эксперты могут учесть фактическое состояние несущих конструкций, предусмотреть меры безопасности при проведении работ, установить пределы воздействия на отдельные элементы здания.

Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию

Основанием для проведения реконструкции может являться решение собственника, дефектные ведомости о состоянии несущих конструкций и частей здания, объекта незавершенного строительства. Для получения разрешения на строительство нужно выполнить действия по списку:

• получить согласие правообладателей, если это требуется по закону;
• выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, какой является компания Смарт Вэй;
• предоставить проектировщику доступ для обследования и обмеров, передать техническую и правоустанавливающую документацию;
• получить проект реконструкции здания или объекта незавершенного строительства;
• заказать градостроительный план земельного участка, на котором расположено реконструируемое здание или сооружение;
• собрать документы, необходимые для подачи заявления в Госстройнадзор, получения разрешения на строительство.

Разрешение будет выдано на срок, предусмотренный проектной документацией. На основании разрешения можно начать строительные работы.

Подготовка проекта на реконструкцию невозможна без проведения инженерных изысканий. Такое правило указано в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ. Инженерные изыскания могут проводиться организациями или ИП, состоящими в СРО (отдельные исключения из этого правила указаны в законе).

Изыскания проводятся путем обследования участка и объекта в натуре, изучения технической и правоустанавливающей документации. Целями инженерных изысканий при подготовке проекта являются:

• получение данных о природных условиях по месту предстоящих работ, выявление техногенных факторов воздействия на окружающую среду и землю;
• проверка целевого назначения объекта;
• описание всех строений и линейных объектов, расположенных на земле, близлежащей застройки;
• обоснование архитектурных и объемно-планировочных решений, проектирования инженерной защиты, выбор компоновки объекта или его части;
• расчеты оснований, фундаментов и конструкции объекта, близлежащей застройки;
• принятие решение о проведении земляных работ;
• определение иных условий для безопасного проведения работ.

Итоги инженерных изысканий оформляются единым документом и используются для разработки проекта, его последующего согласования.

Для подачи документов в уполномоченный орган, проект должен включать в себя пояснительную записку, схему планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, проект организации работ, планы инженерных сетей, описание близлежащей застройки, иные разделы. Также необходимо провести экспертизу проекта, поскольку без положительного заключения нельзя рассчитывать на получение разрешения.

После изготовления проекта, для получения разрешения на реконструкцию нужно подать заявление в Госстройнадзор. В список документов к заявлению входит:

• проектная документация, утвержденная проектировщиком, руководителем экспертной организации и заказчиком;
• правоустанавливающие документы на объект капитального строительства, линейные объекты и землю;
• градостроительный план территории, срок действия которого не превышает 3 года;
• положительное заключение экспертизы, копия свидетельство об аккредитации негосударственной экспертной организации;
• положительное заключение на реставрацию объекта культурного наследия (при необходимости);
• согласие всех собственников здания или предприятия на проведение реконструкции;
• иные документы, указанные в нормативных актах.

Подать документы можно не только в Госстройнадзор, но и через учреждения МФЦ. Срок на рассмотрение заявления и представленных документов составляет 7 дней, однако для реконструкции отдельных видов объектов он может быть увеличен. Также допускается выдача аналогичного разрешения для отдельных этапов реконструкции (это нужно указать в тексте заявления). Если по итогам рассмотрения документов выносится отказ в выдаче разрешения, его можно обжаловать в судебном порядке. Также при вынесении отказа может потребоваться дополнительное проектирование, полная или частичная перестройка объекта.

После получения разрешения можно начать реконструкцию, заключить договор с подрядчиком. После завершения работ, объект нужно ввести в эксплуатацию, получить акт приемочной комиссии, разрешение Госстройнадзора. С этим документом необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план. В техплане будут отражены новые параметры объекта после реконструкции, которые используют специалисты Росреестра для обновления данных ЕГРН. После внесения изменений в ЕГРН собственник получит выписку из реестра. На этом реконструкция считается завершенной.

Строительные работы в отдельно взятой квартире МКД не подпадают под реконструкцию. Однако если работы предусматривают замену или восстановление несущих конструкций, в том числе в пределах квартиры, согласование пройдет на реконструкцию всего здания или его отдельной части. После завершения работ необходимо заказать технический план. Новые характеристики МКД и квартир будут внесены в ЕГРН.

Комментарий специалиста. Ключевыми этапами согласования реконструкции являются инженерные изыскание, проектирование и получение положительного заключения экспертизы. Чтобы избежать проблем при последующем рассмотрении документов и законно начать реконструкцию, обратитесь за оформлением проекта в компанию Смарт Вэй. Наши специалисты обладают большим опытом разработки документации для проведения реконструкции, окажут сопровождение на всех стадиях согласования.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как согласовывается уже произведенная реконструкция

Выполнение реконструкции без оформления разрешения на строительство запрещено законом. За нарушение этого правила наступает ответственность по статье 9.5 КоАП РФ. Предприятиям грозит штраф за самовольную реконструкцию в размере от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб., с административным приостановлением деятельности. Для частных лиц и ИП штрафные санкции будут меньше. Также нарушителю выдадут предписание о перестройке объекта, устранению угрозы безопасности зданию.

В законе отсутствует упоминание о правила узаконивания самовольной реконструкции. Если строительные работы выполнены без оформления проекта и обращения за разрешением в администрацию, допускается узаконение их через суд. Сделать это без поддержки опытных юристов и экспертов в сфере проектирования практически невозможно.

Для узаконения придется заказывать инженерные изыскания, проект и заключение экспертизы. Готовые документы нужно подать в муниципалитет по общим правилам. В выдаче разрешения на самовольную реконструкцию будет наверняка отказано, так как закон допускает согласование только до выполнения работ. Документы, подтверждающие факт обращения в администрацию, нужно приложить к исковому заявлению в суд. Положительное решение суд может вынести, если будет подтверждено соблюдение требований безопасности, строительных норм и правил при выполнении работ.

На заключительном этапе узаконивания нужно внести сведения о новых характеристиках здания в реестре ЕГРН. Для этого нужно заказать технический план и обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в реестр. После прохождения кадастрового учета, собственник получит на руки новую выписку ЕГРН. В ней будут указаны актуальные характеристики и целевое назначение объекта. На этом узаконивание реконструкции считается завершенным.

Комментарий специалиста. Обращаясь в компанию Смарт Вэй, вы можете быть уверены в правильном оформлении документации для получения разрешения или узаконения реконструкции. С нашей поддержкой вы не столкнетесь с предписанием о перестройке объекта, устраните риск наложения штрафа.

Особенности реконструкции частного и садового дома

Реконструкцию индивидуального дома ИЖС нужно согласовать через местную администрацию. Для этого подается уведомление с указанием параметров объекта после завершения работ. После завершения работ на индивидуальном доме ИЖС также нужно подать уведомление, заказать технический план. Если требования безопасности соблюдены, можно обращаться в Росреестре с ответом на уведомление, проходить кадастровый учет. Новые характеристики индивидуального дома ИЖС после реконструкции будут внесены в ЕГРН. После внесения изменений в ЕГРН собственник получит выписку из реестра.

Судебная практика по согласованию и узакониванию реконструкции

Отказ в согласовании или узаконивании реконструкции можно оспорить в судебном порядке. Такой отказ может быть вызван:

• неполным комплектом документов;
• неправильным оформлением проектной документации;
• нарушением градостроительных регламентов, нормативных и подзаконных актов;
• отсутствие разрешения на реставрацию объекта культурного наследия;
• отсутствием полномочий у заявителя, отсутствием у проектировщика членства в СРО;
• отрицательным заключением государственной или негосударственной экспертизы;
• иными обстоятельствами.

Учитывая указанные основания для отказа, в судебном процессе нужно подтвердить наличие полномочий у заказчика и проектировщика, соответствие проекта требованиям закона. Для обоснования своей позиции, целесообразно привлечь к участию в деле специалистов проектной организации, которые оформляли документы. На основании судебного акта будет выдано разрешение на строительство, либо проведен кадастровый учет уже состоявшейся реконструкции.  После прохождения этих процедур реконструкция считается завершенной.

Комментарий эксперта. Обращаясь в нашу компанию, вы можете рассчитывать на поддержку специалистов не только при обычном порядке согласования. Мы поможем оспорить незаконный отказ в выдаче разрешения или выполненную реконструкцию, подготовим полный комплект документов для отстаивания своей позиции, представим ваши интересы в судебных и иных ведомствах. 

Реальные сроки согласования

В Градостроительном кодексе РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство занимает не более 7 дней (для отдельных видов объектов этот срок может быть больше). Однако процедура подготовки документов и прохождения экспертизы будет значительно дольше, так как в нее входит:

• срок проведения инженерных изысканий и изготовления проекта будет зависеть от сложности предстоящих работ, характеристик постройки, особенностей территории и мест расположения коммуникаций;
• экспертиза проекта может затянуться на 2-3 месяца, а максимально сократить этот срок можно только правильном оформлении документации;
• для подачи заявления в муниципалитет нужно получить градостроительный план земельного участка, что может занять еще 2-3 недели;
• для реконструкции нужно получить согласования в ресурсоснабжающих организациях, допуск для проведения отдельных видов работ, что также увеличивает общий срок процедуры.

Уже после завершения работ, объект нужно ввести в эксплуатацию, получить акт и заказать технический план, пройти кадастровый учет. Общий срок согласований может достигать 6 месяцев. Для объектов культурного наследия или иных категорий зданий продолжительность согласований будет еще больше.

Комментарий специалиста. В компании Смарт Вэй вы можете заказать услугу по проектированию и согласованию реконструкции под ключ. В этом случае можно заранее учесть и устранить все причины для затягивания процедуры согласования. Мы оказываем услуги в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области. Чтобы уточнить условия сотрудничества с нашими специалистами, вы можете получить бесплатную консультацию по телефону, либо через форму обратной связи.

Предписание государственной инспекции по недвижимости

С учреждением Государственного инспекции по недвижимости столичные власти передали ей полномочия по контролю за нежилым фондом и земельными участками. Инспекция осуществляет следующие функции:

• проводит плановые и внеочередные проверки в отношении арендаторов земли и муниципальных объектов;
• рассматривает обращения государственных и муниципальных ведомств, граждан и организаций по вопросам пользования недвижимым имуществом;
• выявляет случаи захламления участков, использования их не по назначению;
• выявляет самовольные постройки для последующего узаконивания или сноса;
• выносит предписания по выявленным нарушениям, контролирует их исполнение;
• ведет административные дела, связанные с нарушением землепользования и использования недвижимости.

Госинспекция не участвует в согласованиях строительных работ, не выдает разрешений на строительство или реконструкцию. Все полномочия осуществляются от имени органов власти Москвы, а предписание инспекции обязательно для исполнения.

По каким нарушениям может выноситься предписание государственной инспекции по недвижимости

В ходе плановых и внеочередных проверок по объектам и участкам столицы, Госинспекция может вынести предписание по следующим нарушениям:

• отсутствие проекта, согласований и разрешений на проведение строительных работ (например, при несогласованной перепланировке нежилого помещения в аренде);
• возведение объекта на участке, права на который не оформлены надлежащим образом, либо с нарушением категории и вида разрешенного использования земли;
• строительство или реконструкция без оформления проекта, прохождения экспертизы и разрешений (в данном случае Госинспекция взаимодействует с Госстройнадзором);
• нарушение градостроительных и строительных правил при самовольной постройке;
• нарушение вида фактического использования объекта в целях налогообложения;
• нарушение требований к размещению сезонных (летних) кафе при стационарных предприятиях общепита.

Нарушения с вынесением предписания могут выявляться и в отношении земельного участка. Например, если участок был передан в аренду под временный (сезонный) павильон, на нем нельзя возводить капитальное строение. Также могут выявляться нарушения при размещении спецтехники и стройматериалов вопреки режиму землепользования, строительство в границах охраняемых и защитных зон.

Комментарий специалиста. В полномочия Госинспекции входит и контроль за использованием объектов культурного наследия Москвы. Нарушения при проверках таких объектов могут заключаться в отсутствии специальных согласований, неприменении мер защиты здания от повреждений. В этой сфере Госинспекция взаимодействует с Госстройнадзором и МосКомАрхитектурой.

Как устранить предписание государственной инспекции: пошаговая инструкция

Компания Смарт Вэй на постоянной основе занимается устранением предписаний Госинспекции и других муниципальных ведомств. Такие услуги востребованы как у небольших компаний и ИП. так и крупных арендаторов. Ниже расскажем про общий порядок устранения предписания Госинспекции. Точный алгоритм действий может отличаться, в зависимости от характера нарушений.

Подготовка к проверке Госинспекции

Можно вообще избежать предписания Госинспекции, если заранее подготовиться к проверке. Проще всего это сделать, если проверка будет осуществляться по календарному плану. С привлечением наших специалистов вы сможете внести корректировки и заново разработать нужные документы, провести строительные работы или мероприятий на участке, заблаговременно пройти согласования. Мы знаем, на какие нарушения Госинспекция обращает внимание, поэтому устраним их в максимально сжатые сроки. Сложнее провести подготовку, если назначена внеочередная проверка. Однако и в этом случае вы можете рассчитывать на помощь наших специалистов.

Получение предписания, выявление сути нарушений

В предписании содержится описание выявленных нарушений, срок их устранения. Если замечания носят заведомо незаконный характер, можно подать жалобу или административное исковое заявление. Если замечания обоснованные, нужно определить эффективные способы их устранения. На этом этапе важно соблюсти интересы собственника или арендатора, чтобы предстоящие работы и мероприятия не повлекли существенных расходов.

Выбор вариантов устранения нарушений, подготовка документов и выполнение работ

По характеру нарушений, указанных в предписании Госинспекции, нужно выбрать способы их устранения. Это может быть:

• разработка новых или корректировка действующих документов (например, внесение изменений или подписание допсоглашения к договору аренды);
• оформление проектной и рабочей документации, согласование ее в муниципальных органах (например, для устранения нарушений может потребоваться обустроить отдельный вход в здание, устранить проблемы с доступом инвалидов, нарушения норм пожарной безопасности);
• проведение работ в здании, помещениях, на прилегающей территории (например, освобождение участка от захламлений, фасадные работы);
• изменение правового статуса здания, помещений и участка, смена вида фактического использования объекта.

Это далеко не полный спектр мероприятий, которые могут потребоваться для устранения замечаний по предписанию Госинспекции. При необходимости узаконить выполненные работы, чтобы избежать сноса самовольной постройки, нужно пройти все административные процедуры согласования.

Получение документов для устранения предписания

Помимо стандартных мероприятий, для устранения предписания необходимо оформить следующие документы:

• архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта в виде буклета (в случае, если предписание связано с изменениями фасадов);
• заключение о соответствии объекта строительным нормам и правилам;
• паспорт безопасности места массового пребывания людей;
• заключение кадастрового инженера о фактических характеристиках объекта;
• заключение ГУП “Московский метрополитен” о согласовании размещения объекта в фактических габаритах.

В состав буклета с АГР должна входить схема ситуационного плана (на основе М 1:2000), схема организации участка (1:500), схема разверсток фасадов (1:200), схема планов первого и неповторяющихся этажей (1:200), схема разрезов с указанием высотных отметок (1:200), пояснительная записка с таблицей ТЭП. Буклет с АГР будет рассматриваться Главным архитектором Москвы.

Заключение о соответствии объекта должно содержать:

• сведения о фактическом состоянии здания по ГОСТ 31937-2011;
• подтверждение, что объект не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан;
• вывод о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам.

Паспорт безопасности разрабатывается на объекты, для которых планируемая посещаемость и численность сотрудников составляет более 50 человек одновременно. Для оформления паспорта применяется Постановление Правительства РФ № 272.

Заключение кадастрового инженера должно содержать сведения о фактических характеристиках объекта. Заключение ГУП “Московский метрополитен” оформляется, если здание не создает препятствий для обслуживания подземного транспорта и коммуникаций метро.

Направления уведомления об устранении нарушений по предписанию

Когда нарушения будут фактически устранены, нужно направить уведомление в Госинспекцию. Нарушение срока, указанного в предписании, равно как и несвоевременное направление уведомления, будет являться основанием для административной ответственности. Если нарушения заключались в отсутствии или ненадлежащем виде документов, их проверят после получения уведомления. Если для устранения нарушений проводились работы на объекте или участке, кроме изучения документов будет проведено обследование.

Из чего складывается стоимость согласования реконструкции

Хотя сам бланк разрешения на строительство выдается бесплатно, собственнику или заказчику реконструкции придется нести существенные расходы. В тих перечень входит:

• проведение инженерных изысканий на территории предстоящих работ;
• изготовление проектной документации;
• получение положительного экспертного заключения;
• изготовление технического плана через кадастрового инженера;
• оформление дополнительных документов, если это требуется по закону.

Расценки на услуги экспертов, проектировщиков и кадастровых инженером определяются условиями договоров. На общую стоимость будет влиять сложность работ, особенности объекта, иные факторы. Чтобы избежать дополнительных затрат на переделку проекта, внимательно отнеситесь к выбору экспертной организации.

Заказать согласование реконструкции

В компании Смарт Вэй вы можете заказать услуги по согласованию реконструкции любого объекта капитального строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области. В перечень услуг входит:

• консультационная поддержка на всех этапах проектирования и согласования;
• быстрое оформление проектной документации, подготовка полного списка документации, помощь в получении положительного заключения экспертизы;
• представительство интересов в муниципальных и иных ведомствах при согласованиях;
• помощь в устранении проблем и урегулировании споров, возникающих на всех этапах согласования реконструкции.

Чтобы уточнить все вопросы, связанные с заказом согласования реконструкции, вы можете обратиться на бесплатную консультацию к нашим специалистам. С примерами работ и образцами типовых документов можно ознакомиться на нашем сайте.

Выводы

• Реконструкция проводится для замены или восстановления несущих конструкций постройки, а также для изменения параметров объекта капитального строительства, в том числе надстройка этажей, пристройка и расширение здания.
• Для согласования реконструкции нужно заказать инженерные изыскания и проектную документацию, получить положительное заключение экспертизы.
• Разрешение на строительство выдается Госстройнадзором, куда нужно представить заявление, проект, положительное заключение экспертизы, иные документы.

Чтобы быстро оформить все необходимые документы и получить разрешение на реконструкцию, воспользуйтесь услугами наших специалистов. Мы возьмем на себя прохождение всех этапов согласования и узаконивания реконструкции в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области, поможем разрешить сложные ситуации и оспорить неправомерные действия чиновников.