Проект пристройки

Пристройка — это дополнительное строение. Оно примыкает к основному зданию, расширяя его пространство. Пристройка увеличивает полезную площадь объекта, ведь это может повысить его ценность, открывает новые возможности для бизнеса или влечет увеличение прибыли от аренды. Пристройка возводится строго по проекту, с соблюдением всех норм и стандартов. Как его разработать и согласовать, расскажу в статье.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на строительство, рабочей, исполнительной и иной документации. Также наши специалисты помогут пройти экспертизу и получить разрешения в надзорных органах, поставить объект на кадастровый учет.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Что такое пристройка и обязательно ли разрешение на строительство

Пристройка – это часть здания, которая добавляется к существующему. Пристройка должна иметь фундамент. Также будут возведены несущие конструкции (стены, кровля). Обязательно устройство прохода в основную часть здания. Площадь пристройки войдет в площадь основного здания и увеличит ее. Таким образом, пристройка не является самостоятельным объектом недвижимости. Это неотъемлемая часть основного здания.

С пристройкой здание поменяет свои основные характеристики – площадь и объем. Также изменятся внешние контуры и форма здания. Именно поэтому пристройка считается реконструкцией здания, а не перепланировкой (к сожалению). А реконструкцию возможно провести только после получения разрешения на строительство. Так обязательно ли разрешение на строительство для пристройки? Ответ: конечно, да. И далее расскажу, что же вас ждет.

Согласование пристройки: от изысканий до кадастрового учета

Процесс оформления реконструкции непростой. Он состоит из нескольких этапов:

• предпроектные работы (изыскания)
• разработка проекта
• экспертиза
• разрешение на строительство
• государственная регистрация изменений.

Разберем каждый этап подробнее.

Предпроектные работы: проверяем документы и проводим изыскания

Прежде чем разрабатывать проект пристройки, нужно убедиться, возможно ли это. Сюда входят следующие действия:

• Проверка документов: оцениваем возможности для пристройки
• Запросим у собственника исходные документы.
• Правоустанавливающие документы на объект и на земельный участок.
• Градостроительный план на земельный участок сроком не более 3х лет (запрашивается через госуслуги, срок изготовления – 14 дней).
• Согласие всех собственников или владельцев.

Также проверим, достаточно ли места на земельном участке, чтобы возвести пристройку. Кроме того, земельный участок должен быть сформирован. Пристройку можно будет возвести только если участок находится в собственности заказчика (или в его владении на ином законном праве).

Из исходных документов мы также можем увидеть наличие подземных и наземных коммуникаций, которые нельзя снести или изменить. Конечно, это будет препятствием для возведения пристройки.

Градостроительный план земельного участка может содержать дополнительные ограничения. Например, границы по максимальной площади или по высоте зданий на данном участке. Эти особенности мы используем при выборе места для пристройки. Или же эти ограничения могут повлиять на ее проектирование и архитектурные особенности.

Изыскания на месте планируемого строительства

Проверив документы, оцениваем техническую возможность для возведения пристройки. Проводим изыскания. Это исследование состояния здания и земельного участка. Какие действия произведут эксперты:

• Визуальный осмотр конструкций и фасадов — выявление видимых дефектов.
• Инженерные изыскания на участке и проверка подземных коммуникаций.
• Вскрытие конструкций и перекрытий для оценки их износа.
• Инструментальная диагностика, фото и видеосъемка для фиксации состояния.
• Расчеты и измерения с составлением отчетных документов.
• Лабораторные тесты и исследования материалов и грунта.

Для пристройки нужен фундамент. Поэтому в ходе изысканий оценивается состояние грунта. Определяют его устойчивость, уровень грунтовых вод, наличие подземных коммуникаций. Так делают вывод о возможности безопасно и эффективно возвести пристройку на участке.

Дополнительная постройка окажет влияние на все элементы существующего здания. Поэтому оцениваем текущее состояние объекта. Ветхость и аварийность, очевидно, не позволят возвести пристройку. Да это и нецелесообразно. Комиссия обследует отдельно конструктивные части здания:

• фундамента, стен, перекрытий, лестниц, перегородок и других элементов, которые поддерживают или разделяют пространство.
• внешних фасадов здания, поскольку они будут изменяться при добавлении пристройки.
• инженерных систем и коммуникаций, так как потребуется их адаптация и расширение для новых помещений.

Окончание подготовительного этапа. По результатам обследования комиссия определит, какие есть особенности земельного участка и здания. Опишет, как обеспечить устойчивость и прочность объекта. А также, что предпринять для безопасности на стройке.

Результаты изысканий будут зафиксированы специальным документом. Его следует приложить к заявлению при обращении за разрешением на строительство. Изыскания содержат необходимую информацию для принятия решения и минимизации рисков. Они лягут в основу проекта реконструкции.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Проект реконструкции: выбираем решения для пристройки

Без проекта невозможно представить такие масштабные работы, как строительство пристройки. Проект разрабатывается для того, чтобы подобрать грамотные решения и обеспечить безопасность на строительной площадке и при дальнейшем использовании здания.

Проект вправе разрабатывать компания – член соответствующей СРО. В противном случае он попросту не пройдет экспертизу, а деньги окажутся выброшенными на ветер.

Опыт и квалификация специалистов компании “Смарт Вэй” позволяют разрабатывать проекты пристройки. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Проект реконструкции будет состоять из следующих разделов:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка,
• архитектурные, конструктивные, планировочные и иные решения;
• решения по инженерным системам и коммуникациям;
• мероприятия по обеспечению безопасности, по охране труда;
• проект организации строительства;
• смета (если используется бюджет или по желанию);
• иные документы.

Рассмотрим подробнее. Пояснительная записка – это вводная часть, которая знакомит нас (а точнее, чиновников и строителей) с объектом. Здесь же раскрывается цель данного проекта. Описываются сведения о земельном участке. Раскрываются результаты инженерных изысканий. Описывается основание разработки проекта и нормативная база, которой руководствуется проектная компания. А также заверение этой компании о ее квалификации и праве на разработку проектной документации.

Схема планировочной организации ЗУ. Здесь будут описаны характеристики земельного участка. А в графической части раздела будет план расположения основного здания, а также будут отображены границы планируемой пристройки.

Архитектурные решения. Главным образом они касаются внешнего облика здания. Очевидно, что пристройка изменит фасад объекта. В этом разделе опишем внешний вид пристройки (фасады, отделка, стиль). Объясним, как пристройка согласуется внешне с существующим зданием. Перечислим материалы и цветовую палитру отделки. Обновленное здание должно гармонично вписываться в окружающую архитектуру. Приложим фото визуализацию.

Конструктивные решения. Подробно излагаются основные работы по возведению пристройки. Это рытье котлована, устройство фундамента, возведение наружных стен, устройство перекрытий, крыши. Описываются материалы, которые лучше использовать.

Планировочные решения. Обязательно описать, где и как будет устроен проход из пристройки в основное здание. Как правило, пристройка имеет и отдельный вход с улицы. Это решение также продумываем в проекте. Не обязательно, но возможно продумать и описать будущую планировку в новой части здания. Можно спроектировать помещения, санузлы и т. д.

Решения по инженерным системам и коммуникациям. Этот раздел описывает инженерные системы, которые будут установлены в пристройке. Например, прокладка кабелей, установка системы канализации и водоснабжения для пристройки. Если нужно, проектируют систему отопления, газоснабжения, ливневую канализацию.

Мероприятия по обеспечению безопасности, по охране труда. Здесь несколько разделов, на самом деле. Они посвящены мерам безопасности как на этапе строительства, так и в процессе эксплуатации здания.

Опишем меры пожарной безопасности. Это проектирование системы противопожарной защиты, эвакуационных выходов, средств тушения и оповещения новой части здания.

Мероприятия по охране труда на месте строительства. Меры экологической безопасности. То есть что нужно предпринять, чтобы не навредить окружающей среде (не задеть зеленые насаждения, например) во время строительства. Обязательно нужно продумать и спроектировать решения для доступа маломобильных групп населения в новую часть здания.

Проект организации строительства.  Это план работ. Разработаем график с указанием срока выполнения каждого вида работ. В графической части будет схема организации строительного процесса. Она отразит расположение временных объектов (склады, строения для рабочих, временные дороги, ограждения, указатели и т.д.).

Состав проекта не ограничивается перечисленными разделами. Вы можете приложить любые другие документы или сведения, важные для проектирования вашего объекта.

Экспертиза проекта пристройки

Это проверка проектной документации на соответствие закону, строительным нормам и правилам безопасности. Ее проводят компании – члены соответствующей СРО или государственные организации. Экспертиза оформляется заключением эксперта или экспертным отчетом. В этом документе указывается, прошел ли проект проверку, были ли выявлены нарушения, и можно ли начинать работы. Документ прикладывается к заявлению о получении разрешения на строительства. Есть редкие случаи, когда экспертиза не требуется. Подробнее об этом вы можете узнать у наших специалистов. Они изучат ваш объект и дадут ответ.

Как получить разрешение на строительство пристройки

Пристройка существенно изменит внешний вид здания. Его фасад будет иным. Когда дело касается изменения экстерьера здания, возникает обязанность обратиться в Москомархитектуры за получением согласования нового фасада. Специалисты ведомства проверят главным образом раздел проекта, касающийся изменения фасада.

Важно, чтобы безупречным образом была выполнена графическая часть (чертежи, фото до и визуализация после). Направляем запрос в МКА до подачи документов в Мосгосстройнадзор (за разрешением на строительство). То есть сначала МКА, потом Мосгосстройнадзор.

Но не спешите расстраиваться из-за дополнительной бумажной волокиты. Если адрес вашего здания не входит в определенный перечень улиц, то обращение в МКА не нужно. Список улиц можно посмотреть в постановлении Москвы № 94 – ПП. Кроме того, если здание – объект культурного наследия, получаем разрешение Москомархитектуры. Это редкие случаи, но нужно иметь их ввиду.

Наконец, обращение в Мосгосстройнадзор. Это надзорный орган, который занимается выдачей разрешений на реконструкцию и строительство недвижимости в Москве. Также он контролирует строительный процесс. Специалисты ведомства вправе выезжать с проверками на стройплощадки. Так они следят за соблюдением строительных норм и правил. И контролируют выдает разрешения на ввод в эксплуатацию.

Заявление на разрешение на строительство подается через портал mos.ru в электронном виде. К нему нужно приложить все необходимые документы на недвижимость. Специалисты проверяют проект, дабы убедиться, что он соответствует закону. Проект содержать решения, безопасные для проведения работ и последующей эксплуатации здания.

После получения разрешения можно начинать возводить пристройку. Перед началом работ основную часть здания выводят из эксплуатации. После завершения строительства необходимо снова обратиться в Мосгосстройнадзор для оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кадастровый учет пристройки

Оформление пристройки завершается государственным учетом изменений. Пристройка не имеет отдельного кадастрового номера, так как является частью основного здания. Поэтому для ее регистрации требуется внести изменения в характеристики основного объекта. Задача заключается в том, чтобы обновить данные о площади, границах и объеме здания.

Для этого нужно подготовить технический план. Этот документ составляется по завершению строительных работ. Он отражает проведенные изменения. Текстовая часть техплана пояснит проведенные работы. Графическая часть покажет новый план здания с учетом пристройки.

Составить технический план может только аттестованный кадастровый инженер. Специалисты компании ООО «Смарт Вэй» обладают необходимой квалификацией и опытом для того, чтобы помочь вам правильно оформить пристройку. В нашей команде работают кадастровые инженеры, проектировщики и технические специалисты, которые обеспечат подготовку всех документов. Также в компании есть юристы, имеющие опыт работы с госорганами и ведения судебных дел, что гарантирует грамотную юридическую поддержку на всех этапах оформления.

Помощь в постановке объекта на кадастровый учет окажут специалисты компании Смарт Вэй. Мы разъясним нормы законодательства, подготовим все необходимые документы для обращения в Росреестр. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Сроки: сколько времени потребуется для согласования проекта пристройки

Наши заказчики часто интересуются сроками. Время проведения изысканий, разработки проекта и оформления технического плана зависят от сложности объекта. Обращайтесь в ООО “Смарт Вэй”, наши специалисты изучат документы и сориентируют по срокам и по стоимости.

А сроки рассмотрения заявлений госорганами установлены нормативными актами. Для вашего удобства собрали их в таблицу:

Но и они могут быть увеличены по разным обстоятельствам.

Заключение – коротко о разработке проекта пристройке

• Пристройка – не самостоятельная постройка. Это часть основного здания.
• Она увеличивает площадь, объем здания, изменяет его границы.
• Возведение пристройки является реконструкцией объекта недвижимости.
• Для начала строительства нужно получить разрешение в Мосгосстройнадзоре.

Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.