Присоединение чердака заключается в объединении его с объемом нижерасположенного жилого или нежилого помещения. Такие работы связаны с изменением конфигурации помещений, поэтому подпадают под перепланировку. Для согласования присоединения чердака в МКД нужно не только разработать проект перепланировки, но и получить разрешение всех собственников дома. В нежилых зданиях присоединить чердак намного проще.
Мы предлагаем услуги по разработке проекта на реконструкцию, в том числе с присоединением чердака, а также рабочей, исполнительной и иной документации. Также наши специалисты помогут пройти экспертизу и получить разрешения в надзорных органах, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.. Читайте в этом материале, что такое присоединение чердака юридическим и простым языком, какие работы и проекты требуются для согласований, как избежать проблем и сложностей при проектировании.
Как узаконить присоединение чердака?
Первое, что нужно понимать: чердачное помещение в МКД по умолчанию является общим имуществом. Оно принадлежит на праве долевой собственности всем владельцам квартир и нежилых помещений в этом доме.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Статус чердака как общего имущества МКД прямо закреплен в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. В перечень такого имущества входят помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи и чердаки.
Следовательно, просто так «захватить» его и присоединить к своей квартире нельзя. Этот процесс требует сложной юридической процедуры, которая включает в себя фактический выкуп доли у других собственников и получение разрешения на реконструкцию.
Что такое присоединение чердака в жилых и нежилых зданиях
Чердак является нежилым вспомогательным помещением в жилых или нежилых зданиях. Объем чердака ограничен поверхностью крыши, наружными стенами здания, верхним перекрытием последнего этажа. На чердаках могут располагаться инженерные коммуникации, поддерживающие и опорные конструкции кровли. Во многих случаях чердак является техническим вспомогательным помещением, никак не задействованным в эксплуатации здания.
В МКД чердак относится к общедомовому имуществу, которым могут распоряжаться все собственники дома. Это создает практически неразрешимые сложности при получении разрешения, так как требуется согласие 100% собственников. В нежилых зданиях решение также принимают все собственники объекта (обычно это организация или одно физическое лицо).
Получение согласия собственников
Это самый сложный и непредсказуемый этап. Для присоединения чердака, которое является уменьшением размера общего имущества, необходимо получить согласие 100% собственников помещений в МКД. Ознакомьтесь со всеми нашими услугами в сфере проектирования и согласований.
Как это происходит:
- Инициируется общее собрание собственников (ОСС).
- В повестку дня выносится вопрос о передаче части чердачного помещения в пользование владельцу конкретной квартиры.
- Все 100% собственников должны проголосовать «ЗА». Голоса считаются по площади, принадлежащей каждому собственнику.
- Решение собрания оформляется протоколом.
Достаточно одного голоса «против» или даже одного воздержавшегося, чтобы проект стал невозможным. Больше полезных статей и инструкций ищите в нашем блоге.
Нормативные акты
Так как работы по присоединению чердака могут создавать угрозу безопасности здания, проектирование и согласования должны соответствовать Федеральному закону № 384-ФЗ. Также есть множество нормативных актов, которые применяются для разработки проекта перепланировки и его согласования в различных инстанциях:
- Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
- СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
- Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).
Для обоснования и выбора перепланировочных решений будут использованы СП, ГОСТ, НПБ и другие руководящие документы. Например, для проведения работ в многоквартирном доме учитываются нормы СП 54.13330.2022, ГОСТ Р 21.1101-2013 для разработки проектной документации, другие акты. Аналогичным образом выбираются нормативные документы для нежилых зданий.
Простым языком
Присоединение чердака проводится для улучшения характеристик, общего объема жилого или нежилого помещения. Такие работы всегда связаны с воздействием на несущие конструкции, так как необходимо полностью или частично разобрать верхнее перекрытие помещения. Поэтому процесс проектирования и согласования присоединения всегда связан с множеством сложностей:
- на присоединение чердака к квартире или нежилому помещению в МКД нужно собирать общее собрание собственников, получать согласие 100% жильцов;
- для проектирования работ нужно точно рассчитать нагрузки, которые будут приходиться на соседние конструкции и нижерасположенные перекрытия, стены;
- если на чердаке расположены инженерные коммуникации, необходимо изменить их схему, разработать проект изменения сетей, согласовать с управляющей компанией и коммунальными службами.
Относительно проще провести такие работы в нежилом здании. Собственником таких объектов может являться вообще одно лицо или компания, поэтому дополнительных согласований не потребуется. Однако при разработке проекта и проведении работ все равно нужно соблюсти предписания безопасности к зданиям и сооружениям.
Комментарий специалиста. После завершения работ по присоединению чердак станет частью объема жилого или нежилого помещения. Так как характеристики объекта изменяться, их нужно будет отразить на техническом плане, внести в ЕГРН. Кадастровый учет всегда проводится на завершающей стадии перепланировки, когда уже выдан акт приемочной комиссии.
Когда требуется присоединение чердака в жилых и нежилых зданиях
Необходимость проектирования и проведения работ по присоединению чердака может быть вызвана следующими причинами:
- желанием улучшить характеристики жилого или нежилого помещения – увеличить его объем и высоту, спланировать антресоли (площадку на возвышение) или вообще сделать двухуровневое помещение;
- стремлением повысить коммерческую оценку нежилых помещений под сдачу в аренду, продажу объекта;
- разборкой чердака, чьи помещения никак не используются при эксплуатации здания.
Увеличение общего объема и площади помещения всегда увеличивает рыночную стоимость объекта. Поэтому все расходы на проектирование и проведение работ обязательно окупятся.
Какие проекты и работы нужны для присоединения чердака
Присоединение чердаков к жилым и нежилым помещениям обычно проводятся в рамках перепланировки, т.е. при изменении конфигурации объекта. Если одновременно проводятся работы по изменению схемы инженерных сетей и оборудования, они подпадают под переустройство. На перепланировку и переустройство можно заказать единый проект, так как их согласование проходит по одинаковым правилам.
В перечень работ для присоединения чердака может входить:
- полный или частичный демонтаж перекрытия между помещением и чердаков;
- возведение новых конструкций, опор, стен и перегородок, в том числе с целью усиления смежных элементов здания;
- прорубание или расширение оконных проемов, чтобы создать естественное освещение для нового объема;
- прокладывание новых инженерных коммуникаций в объединенном помещении;
- иные виды работ, в зависимости от целей заказчика и особенностей объекта.
Все виды работ и изменений в конфигурации помещений нужно описать и обосновать в проекте. Свои услуги в проектировании предлагает компания «Смарт Вэй». У нас есть опыт разработки проекта для МКД и нежилых зданий, а с нашим сопровождением вы быстро пройдете все согласования. По всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).
Этапы обследования для присоединения чердака
Приступать к обследованиям и проектированию работ по присоединению чердака в МКД целесообразно только после проведение общего собрания, получения согласия 100% собственников дома. К сожалению, заставить собственников принять такое решение невозможно, как и оспорить отказ. Поэтому придется искать всех жильцов, вручать им уведомления о собрании, добиваться одобрения работ. В противном случае все расхода на проектирование будут зря, а выполненные работы признают незаконными и несогласованными.
Для целей присоединения чердака к жилому или нежилому помещению проводятся следующие обследования:
- визуальный осмотр всех помещений, конструкций и инженерных систем, мест их соединения;
- оценка фактического состояния и износа конструкций и элементов здания, выявление повреждений и дефектов;
- инструментальная диагностика конструкций систем, изучение характеристик стройматериалов в месте проведения работ;
- расчеты допустимых нагрузок, которые возникнут после завершения работ (это нужно для выбора вариантов усилений);
- изучение технической и эксплуатационной документации на здание и помещения, техпаспорта БТИ.
Так как работы будут связаны с воздействием на несущие конструкции, изучается их состояние, проводятся необходимые измерения и расчеты. По итогам такого обследования составляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Эксперты сделают вывод о возможности или невозможности проведения работ, дадут рекомендации по безопасности и усилениям.
Комментарий специалиста. Если вы закажете проектирование в компании «Смарт Вэй», мы самостоятельно проведем все необходимые обследования и проверки, соберем исходную документацию. Обследования пройдут в максимально сжатые сроки и с соблюдением нормативной базы.
Проблемы и риски
- Отказ соседей. Основной риск, который невозможно предсказать.
- Техническая невозможность. Несущие конструкции могут не выдержать дополнительной нагрузки.
- Наличие коммуникаций. На чердаке могут быть расположены общедомовые инженерные системы, перенос которых сложен и дорог.
- Самовольное присоединение. Попытка узаконить уже выполненные работы почти всегда обречена на провал и грозит предписанием вернуть все в исходное состояние. Посмотрите наш кейс, где мы успешно согласовали сложный проект с антресолью.
Этапы проектирования присоединения чердака
Суть присоединения чердака заключается в объединении его объема с объемом нижерасположенного помещения. Возможен вариант с одновременным присоединением всех чердачных помещений (это особенно актуально для нежилых зданий). Основанием для проектирования будет техническое задание заказчика (собственника), документы на помещение и здание.
Процесс проектирования включает следующие этапы:
- изучение и оценка исходных документов, результатов обследований чердака, помещений и конструкций здания;
- определение решений и видов работ, которые требуются для присоединения чердака;
- описание и обоснование конструктивных и планировочных решений, подготовка графических материалов (чертежи, схемы, планы);
- расчеты и описание усилений конструкций здания, чтобы устранить снижение прочности и устойчивости;
- проектирование инженерной системы на объединенные помещения;
- обоснование мер пожарной и иной безопасности;
- оформление рабочей документации, по которой будут проводиться работы;
- составление смет и расчетов, выбор и оформление спецификаций на стройматериалы.
Содержание всех разделов проекта и графических материалов должно соответствовать СП и ГОСТ. Итоговый проект утверждает заказчик, направляет на согласование (если это необходимо).
Комментарий специалиста. Проектирование и работы по присоединению чердака характеризуются повышенной сложностью. После внесения изменений в конструктивные, планировочные и инженерные решения может измениться и общая нагрузка на нижерасположенные конструкции, основание и фундамент здания.
Только обращение к опытным и квалифицированным специалистам гарантирует, что не возникнет проблем с безопасностью здания, прохождением согласований. Сроки и стоимость всех услуг и работ компании «Смарт Вэй» можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.
Какие документы нужны для согласования присоединения
Перепланировочные работы на общедомовом имуществе и в помещениях МКД нужно согласовать с собственниками дома, МосЖилИнспекцией. Для нежилого здания проект утверждает сам заказчик. Если же здание находится в муниципальной собственности, для проведения работ нужно согласовать проект в ДГИ. Для согласования потребуются:
- правоустанавливающие документы на помещение;
- технический паспорт БТИ на здание;
- согласие собственников помещения;
- протокол собрания собственников МКД, которым одобрена передача чердака в собственность заказчика;
- проектная и рабочая документация;
- техническое заключение о состоянии несущих конструкций.
Все необходимые документы для согласований соберут и оформят специалисты компании «Смарт Вэй», если вы закажете проектирование у нас.
Как согласовать присоединение чердака
Так как для нежилых зданий проект утверждает сам заказчик, согласование может потребоваться только для проведения работ в арендованных помещениях. В этом случае все документы передаются в ДГИ. Который осуществляет контроль за состоянием городского имущества. После присоединения чердака будет проведено обследование на соответствие проекту, оформлен акт.
Для присоединения чердака к помещению в МКД проводятся следующие согласования:
- получение согласия у всех собственников соседних квартир или нежилых помещений;
- получение протокола общего собрания с согласием 100% жильцов на проведение работ;
- обращение в МосЖилИнспекцию с проектом (если работы связаны с изменением фасада МКД, нужно пройти дополнительное согласование в МосКомАрхитектуре);
- после завершения работ нужно получить акт приемочной комиссии через МосЖилИнспекцию.
Дополнительные согласования проводятся в МЧС, Роспотребнадзоре, так как объединенное помещение должно соответствовать нормам пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.
На заключительном этапе согласований нужно обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания. Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации объекта необходимо заказать технический план через кадастрового инженера, представить его в Росреестр для кадастрового учета. После завершения всех процедур будет выдана выписка ЕГРН, где чердак будет учтен в объеме и площади помещения.
Как правильно оформить ТЗ на проектирование присоединения чердака
Техническое задание нужно для проектирования любых видов работ по присоединению чердака, даже если это не требует согласований. В ТЗ указываются исходные сведения на чердачные и нижерасположенные помещение, здание, необходимый результат работы. Заказать подготовку правильного и точного технического задания можно в компании «Смарт Вэй».
Примеры объектов нашей компании
Ниже можно ознакомиться с примерами наших работ по проектированию присоединения чердака к жилому и нежилому помещению.
Пример 1. Специалисты нашей компании спроектировали и согласовали присоединение чердака в квартире МКД.
Пример 2. В данном примере был разработан проект для присоединения чердака к офисным помещениям, что существенно увеличило полезную площадь.
Сроки и стоимость проектирования
Сроки и расценки на проектирование перепланировки для присоединения чердака можно определить после изучения особенностей помещений и здания, условий ТЗ. Предварительную информацию о ценах и сроках можно получить на консультации у наших специалистов. Мы гарантируем доступные расценки и максимально сжатые сроки проектирования, безупречное качество работ. Все нюансы законодательства будут разъяснены на бесплатной консультации по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).
Проблемы и сложности при проектировании и согласовании присоединения чердака
В процессе проектирования и согласований для присоединения чердаков могут возникнуть следующие проблемы и сложности:
- невозможность обеспечить кворум для проведения собрания, либо одобрение присоединения чердака к квартире или нежилому помещению;
- сложная планировка чердачных помещений, большое количество инженерных коммуникаций;
- высокая степень износа конструкций и инженерных сетей, наличие дефектов и повреждений;
- дополнительные сложности при присоединении чердаков на объектах исторической и культурной ценности;
- необходимость дополнительно спроектировать и согласовать решения на фасадах здания.
Мы знаем, как решать проблемы и сложности при проектировании и согласовании перепланировок! Обращайтесь, с нашей поддержкой вы добьетесь поставленных целей, сможете присоединить чердака к жилому или нежилому помещению.
Преимущества нашей компании
В нашу компанию обращаются за проектированием перепланировок коммерческие структуры, предприятия малого бизнеса, собственники квартир, государственные учреждения. Это свидетельствует о надежности и качестве проектирования, доступных ценах на любые типы проектов. Мы обеспечим выгодные условия работы с каждым клиентом, окажем сопровождение при согласованиях, получении необходимых разрешений на присоединение чердака.
Звоните, мы подробно расскажем о наших преимуществах! Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.
Выводы
Присоединение чердака заключается в объединении его с объемом нижерасположенного жилого или нежилого помещения. Такие работы связаны с изменением конфигурации помещений, поэтому подпадают под перепланировку.
Для согласования присоединения чердака в МКД нужно не только разработать проект перепланировки, но и получить разрешение всех собственников дома. В нежилых зданиях проект перепланировки утверждает сам заказчик (собственник).
Если вам нужно спроектировать работы по присоединению чердака в жилом или нежилом здании, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы предложим выгодные условия сотрудничества каждому клиенту.
Использованные материалы:
- Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
- СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
- Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).
