Особенности подготовки проекта перепланировки в нежилом здании – рассказываем, как все правильно сделать

Перепланировка в нежилом здании

Нужен проект на перепланировку в нежилом здании и помощь в его согласованиях? Тогда обращайтесь в компанию «Смарт Вэй» и обязательно прочитайте эту статью. Здесь я расскажу, как происходит подготовка проектной документации на практике, на что обращаем внимание при описании работ, выборе и обосновании решений. Отдельное внимание мы уделим нюансам согласования, внесения изменений в ЕГРН. За основу возьмем пример с перепланировкой нежилого здания в столице. Все документы для нее оформляли наши специалисты.

Как правильно – перепланировка здания или помещений

Помещения или комнаты есть практически в каждом здании. Но на кадастровом учете могут стоять только помещения или само строение, либо они одновременно. А вот право собственности может быть только на само строение, либо на помещения в нем. И эти нюансы могут быть важны для подготовки документов на изменение планировки.

Указанное выше уточнение напрямую влияет на действия собственника. После завершения перепланировки ему предстоит подать документы в Росреестр. Но сначала нужно выполнить все обязательные требования для производства работ. Одним из них является получение проекта. Договор можно заключить с проектной компанией, состоящей в СРО. Этот факт будет подтвержден выпиской из реестра НОПРИЗ, который входит в состав приложений к проекту.

Чтобы понять, как правильно оформляется проект, лучше взглянуть на примеры. Для подготовки статьи я взял за основу документы, которые готовили проектировщики «Смарт Вэй». Кроме проекта, для клиента оформили еще и техническое заключение, ведь это тоже обязательный документ. После окончания строительных работ был изготовлен технический план. Итоговым результатом стало обновление данных в ЕГРН.

Нужно ли разрешение БТИ на перепланировку в нежилом здании?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Учреждения БТИ уже достаточно давно не участвуют в процедурах согласования строительных работ. Тем не менее, техпаспорта, поэтажные планы и иные документы из БТИ крайне важны для разработки проекта. Как минимум, по ним можно увидеть характеристики и конфигурацию объекта на момент последнего обследования. Также на поэтажных планах БТИ бывают «красные линии», которые могут существенно осложнить процесс согласований и учета перепланировки. Они свидетельствуют о том, что ранее в здании или помещениях проводились несогласованные работы, которые вполне могут оказаться реконструкцией. На эти моменты мы всегда обращаем внимание при разработке проектной документации.

Перепланировку в нежилом здании можно сделать для образования помещений, для других целей
Перепланировку в нежилом здании можно сделать для образования помещений, для других целей

Почему важно соблюдать требования нормативных актов

Для любых работ на объектах недвижимости действуют нормативные требования. Что касается перепланировок в нежилом фонде Москвы, мы руководствуемся:

  • Федеральным законом № 218-ФЗ;
  • Постановлением № 432-ПП (в части списка работ, которые подпадают под перепланировку);
  • Постановлением № 94-ПП (если речь идет об изменениях фасадных решений);
  • своды правил (их несколько десятков, и при разработке документов мы обязательно проверяем актуальность всех СП, действующую редакцию).

При выборе и обосновании проектных решений обязательно соблюдаем Постановление № 432-ПП. Там перечислены работы, на которые не нужно обращаться за разрешением на строительство. Следовательно, они относятся к перепланировке, а не к реконструкции.

Еще в нормативной базе и СП описаны требования к безопасности работ и различных мероприятий, к характеристикам материалов и конструкций. Что касается согласований, то для перепланировки в нежилом фонде столицы они не требуются. Но есть исключение – если объект входит в перечень по Постановлению № 94-ПП, то для изменения фасадных решений обязательно нужно получить разрешение в Москомархитектуре.

Оформляем проект на перепланировку в нежилом здании

Итак, вернемся к конкретике и посмотрим, как ведется подготовка проекта для перепланировки в нежилом здании. Исходные данные из примера:

  • нежилое здание построено в 1870 году (в перечень объектов культурного наследия оно не включено, иначе согласования были бы существенно сложнее);
  • этажность – 5 этажей, с подвалом;
  • конструктивная схема – бескаркасное здание;
  • наружные и внутренние стены – кирпичные;
  • перекрытия – железобетонные;
  • перегородки – из листов ГКЛ по металлическому каркасу.

Площадь здания до начала работ (по данным из ЕГРН) составляет 932.7 кв. м. Она не изменится после перепланировки, так как это возможно только в результате реконструкции. А вот если бы менялась планировка помещения, то площадь вполне могла стать больше или меньше исходного значения.

В нашем примере перепланировка предусматривала работы на всех этажах здания, а также в подвале. Это видно и по содержанию проекта. В его графической части есть планы каждого этажа (до и после перепланировки), а также на демонтажно-монтажные работы.

Какие документы нужны от меня, чтобы заказать проект перепланировки?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Для проектирования нужна выписка из ЕГРН. Также желательно сразу представить (при наличии) документы из БТИ, проект на строительство здания. Чтобы упростить задачу, мы предлагаем клиенту оформить доверенность. Так наши специалисты смогут сами запросить все необходимые сведения и материалы, которые будут нужны на этапе проектирования. Подробнее об оформлении доверенности для согласования перепланировок можно узнать из нашего предыдущего материала.

План демонтажно-монтажных работ в проекте мы оформили для каждого этажа нежилого здания
План демонтажно-монтажных работ в проекте мы оформили для каждого этажа нежилого здания

Начальный этап – работа с документами

Работа над проектом начинается с изучения документов на здание. В нашем примере объект был возведен еще в XIX веке, и проектной документации на него не было по понятным причинам. По выписке из ЕГРН мы изучили актуальную планировку каждого этажа здания. Для этих же целей были запрошены документы из архива БТИ. На поэтажных планах объект все линии были выполнены в черном цвете. Это значит, что никаких несогласованных работ там не проводилось.

В качестве примера покажу, как выглядит поэтажный план БТИ с красными линиями. По сути, в черном цвете здесь только стены по наружному контуру. Опытный проектировщик сразу увидит здесь элементы реконструкции (в частности, изменение схемы вентиляционного короба, демонтаж части несущей стены и т.д.). При таких вводных данных нельзя рассчитывать на успешное прохождение кадастрового учета в Росреестре. Регистратор непременно увидит, что здание было реконструировано. И так как у собственника нет разрешения на строительство, то во внесении изменений в ЕГРН будет отказано. Впрочем, случаи с несогласованной реконструкцией встречаются достаточно редко. Значительно чаще красные линии свидетельствуют о перепланировке без разрешений и проекта. А исправить такую ситуацию относительно проще.

Выезд на объект и оформление абрисов

На основании сведений из ЕГРН и документов БТИ мы не только изучили планировку по этажам здания, но и подготовили шаблоны абрисов. Их заполняют обмерщики и техники непосредственно на объекте. Выезд на место нужен всегда. Кроме обмеров, так можно оценить состояние конструкций и коммуникаций, описать выявленные повреждения и дефекты.

В абрисах будут видны результаты обмеров – расстояния, размеры, данные о площади. Позже эти сведения будут обрабатывать проектировщики. Еще раз обмеры нужно сделать уже после завершения перепланировки (для оформления технического плана). Мы выполняем обмерные работы сами, так как в штате компании «Смарт Вэй» есть специалисты разного профиля.

Текстовая часть проекта

Некоторые разделы в текстовой части проекта всегда будут примерно одинаковы. К примеру, перечень нормативных актов и сводов правил редко когда отличается. Но чтобы не допустить ошибок, мы всегда проверяем их актуальность на момент подготовки проекта. В частности, СП обычно обновляют 1 раз в 5 лет, и важно указать в документах именно действующую редакцию.

В нашем примере текстовая часть проекта содержит 10 разделов. Вот самые важные из них:

  • справка главного инженера проекта (там мы подтверждаем, что проводится перепланировка, а не реконструкция);
  • общая пояснительная записка (указываем сведения о здании, характеристиках конструкций);
  • основания для разработки (ссылаемся на Постановление № 432-ПП);
  • нормативная база;
  • краткая характеристика здания.

Далее идут разделы, где мы описываем проектные решения и виды работ, мероприятия по безопасности. О них стоит рассказать подробнее.

А это план этажа после завершения перепланировки в нежилом здании
А это план этажа после завершения перепланировки в нежилом здании

Проектные решения и работы

Чтобы изменить планировку, нужно провести какие-либо строительные работы. Мы выбираем их с учетом Постановления № 432-ПП. Некоторые работы разрешены под определенными условиями (например, если они не приведут к ухудшению несущей способности конструкций). В нашем примере раздел «Архитектурно-планировочные решения» предусматривал:

  • демонтаж и возведение перегородок;
  • закладку дверных проемов;
  • перенос дверных блоков;
  • демонтаж и установку сантехнического оборудования (это переустройство, которое можно выполнить по единому проекту с перепланировкой);
  • демонтаж и возведение декоративных коробов из ГКЛ (они не относятся к несущим конструкциям).

Отдельно отмечено, что для отделки помещений используем только материалы, разрешенные Роспотребнадзором (это санитарные нормы).

В разделе «Инженерное оборудование» указано, что действующие системы жизнеобеспечения не меняются. Далее мы описали противопожарные мероприятия. Тут нужно учитывать, что изменения в планировке напрямую влияют на состояние пожарной защиты. К примеру, может потребоваться разработка новых планов эвакуации, внесение корректировок в схему сигнализации и т.д. Все это подробно разъяснено в разделе 3.6 проекта. Ну и в дополнение, текстовая часть содержит общие указания к производству работ.

Графическая часть проекта на перепланировку

Графика в проекте крайне важна. Она не только дополняет текстовую часть, но и наглядно показывает, что и как изменится в планировке помещений, этажа и здания в целом. В графическую часть нашего проекта мы включили:

  • планы подвала, чердака и этажей до и после перепланировки;
  • демонтажно-монтажные планы (работы отмечены красным и зеленым цветом);
  • схемы для проведения отдельных видов работ (деталь крепления перегородки).

На планах этажей размещена экспликация помещений (таблица с показателями площади). Также на всех графических материалах указаны условные обозначения. Они помогают прочитать схемы и планы, увидеть разные типы конструкций и т.д.

Текстовая часть содержит описание архитектурных решений, перечня строительных работ при перепланировке
Текстовая часть содержит описание архитектурных решений, перечня строительных работ при перепланировке

Еще на этапе проектирования оформляем техническое заключение. Оно подтверждает допустимость и безопасность работ, а также тот факт, что собственник проводит перепланировку, а не реконструкцию. В отношении нежилых зданий техзаключение может оформить проектная организация.

Готовый проект подписываем и передаем на утверждение заказчику (собственнику). После этого он может заключить договор с подрядной организацией, приступить к работам. После их завершения собственник еще раз обращается к нам, чтобы получить технический план. Этот документ оформит кадастровый инженер.

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать

Особенности согласования проекта на перепланировку нежилого здания

Как я уже сказал выше, для перепланировки в нежилом здании согласование не предусмотрено. После ее завершения собственник обращается за техническом планом. В текстовой части документа мы опишем, какие работы были выполнены в здании. Также кадастровый инженер подготовит поэтажные планы до и после перепланировки. Готовый техплан выдаем в электронном виде на диске.

Далее собственнику (или представитель с доверенностью) останется пройти кадастровый учет. Действуем так:

  • обращаемся с техническим планом в МФЦ;
  • подписываем заявление, которое специалист МФЦ сформируем в нашем присутствии;
  • получает расписку в приеме документов.

Документы из МФЦ поступают в Росреестр. Регистратор проверяет сведения в техническом плане, и, если все в порядке, переносит их в ЕГРН. Данная процедура бесплатна, так как не предусматривает регистрацию прав на объект. Заявителю выдадут выписку из реестра и на этом перепланировка будет считаться завершенной.

В проекте мы подтверждаем, что заявленные работы не относятся к реконструкции
В проекте мы подтверждаем, что заявленные работы не относятся к реконструкции

Описанный мной пример является не самой сложной перепланировкой в нежилом здании. Вы можете посмотреть и другие кейсы, по которым работали наши проектировщики, кадастровые инженеры. О примерной стоимости некоторых работ я указал в таблице ниже.

Изготовление акта обследования От 20 000 рублей
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки От 25 000 рублей
Регистрация изменений в ЕГРН От 10 000 рублей

Подведем итоги

  • Проект – это один из основных документов для любой перепланировки, в том числе в нежилом здании. Проектные решения и работы выбираем с учетом Постановления № 432-ПП (для Москвы).
  • В разделах проекта описываем, какие работы нужно выполнить для изменения планировки. В графической части будут планы этажей до и после перепланировки, демонтажно-монтажных работ.
  • После утверждения проекта заказчиком можно приступать к перепланировке. После ее завершения оформляем технический план, направляем его с заявлением в Росреестр.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй