Реконструкция нежилого здания в 2024 году

Реконструировать можно здание, которое поставлено на учет как недвижимость, находится в эксплуатации. Такие строительные работы могут предусматривать восстановление или замену несущих конструкций, либо изменение первоначальных параметров строения. Ввиду повышенной опасности таких работ, реконструкцию можно выполнить только на основании проекта, прошедшего экспертизу. Также владельцу здания необходимо получить разрешение на строительство через госстройнадзор.

Читайте, по каким основаниям может проводиться реконструкция в здании, какие требования предусмотрены для оформления проекта, кто выдает разрешения на данный вид работ.

Понятие реконструкции

Об этом сказано в Градостроительном кодексе РФ. Реконструкция – это комплекс строительных работ, целью которых может являться:

• изменение первоначальных параметров строения (например, высота изменится при возведении нового этажа, а еще одним примером реконструкции может быть пристройка к зданию);
• восстановление и/или замена конструкций несущего типа (например, перекрытия, внешние стены здания и т. д.).

В ст. 1 ГрК РФ указан примерный перечень изменений в параметрах недвижимости, который подпадает под реконструкцию – перестройка, расширение объекта, надстройка, увеличение или уменьшение площади, объема, высоты. При этом само здание не перестанет существовать, а снимать его с учета в кадастре не требуется. Но в ЕГРН нужно будет внести данные о новых характеристиках строения.

Работа на несущих конструкциях при реконструкции зданий и сооружений должна предусматривать их замену или восстановление. Если меняются или восстанавливаются только их отдельные элементы, это будет иной вид работ (например, капремонт). На них не нужно оформлять разрешение на строительство.

Разъяснения эксперта. На период проведения реконструкции здание временно выводится из эксплуатации. Это связано с требованиями безопасности для людей и имущества. Для этого объект отключается от ресурсоснабжающих сетей (кроме объема ресурсов, необходимых для производства работ), ограждается временными конструкциями с предупреждающими знаками. Контролировать соблюдение этих правил будет орган госстройнадзора.

Как получить разрешение на реконструкцию

Реконструкция, как возведение нового объекта, относится к самым опасным строительным работам. При любом варианте будут задействованы несущие конструкции, что может сказаться на прочности и устойчивости здания. Поэтому данный вид работ можно проводить только на основании специального разрешения. Оно выдается по следующим правилам:

• сначала владелец объекта заказывает проектную документацию, передает ее на экспертизу (исходя из ситуации, ее могут проводить негосударственные или государственные организации);
• до обращения в органы стройнадзора необходимо получить положительное экспертное заключение (оно подтвердит, что проект и его решения отвечают всем нормам безопасности);
• проект и заключение экспертизы будет рассматривать орган стройнадзора;
• если соблюдены все требования законодательства, заявитель получит разрешение, сможет приступить к производству работ.

Полномочиями по согласованию реконструкции в Москве наделен Госстройнадзор. Это ведомство не только выдает разрешение, но и осуществляет текущий надзор за проведением работ. Например, будут проверяться документы по отдельным этапам реконструкции, а представители ведомства могут выезжать на место, контролировать действия подрядчика и собственника. При выявлении нарушений может выноситься предписание, решение о приостановке работ.

Сведения обо всех разрешениях на реконструкцию нежилого здания вносятся в реестр. Это тоже является одной из форм государственного надзора. Если реконструировать объект без разрешения, проекта и экспертного заключения, собственника могут привлечь к административной ответственности. Дополнительной мерой воздействия может быть взыскание ущерба, причиненного незаконными работами. Подробнее о последствиях незаконной реконструкции читайте в нашем материале.

Как оформить реконструкцию нежилого здания

Требования к организации реконструкции здания описаны в ГрК РФ. Чтобы обеспечить законность проведения работ, необходимо учитывать следующие нюансы:

• проект можно заказать только в проектной компании, входящей в состав профильной СРО (в противном случае разрешение не получить);
• исходные данные для проектирования собираются в ходе изысканий, обследований строения, его систем и конструкций;
• правила разработки проектной документации, а также требования к составу и содержанию ее разделов, описаны в Постановлении № 87;
• при разработке документов проектировщики руководствуются профильными сводами правила (СП) для конкретного типа здания (например, СП 56.13330.2021 для объектов производственного назначения);
• подрядные работы может выполнить только организация, состоящая в профильной СРО (но лицензия на данный вид работ не требуется).

Проект реконструкции здания содержит описание решений и работ, которые будут реализованы подрядчиком. В ТЗ заказчик указывает свои цели, т.е. суть изменения параметров строения или необходимость замены (восстановления) конструкций.

Разъяснения эксперта. ГрК РФ позволяет реконструировать и объект незавершенного строительства (ОНС). Такие работы также можно вести только на основании разрешения от Госстройнадзора. Целью проведения реконструкции на ОНС может быть изменение исходных параметров строения, чтобы поставить его на кадастровый учет как недвижимость.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок проведения реконструкции нежилого здания

Получение разрешения на строительство при реконструкции является только одним из этапов согласования. Оно выдается, если проектная документация будет отвечать требованиям строительной и иной безопасности, градостроительным правилам региона или муниципального образования. При разработке проекта и прохождении проверок применяются следующие руководящие документы:

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).
• СП на профильный тип здания;
• стандарты ГОСТ, устанавливающие требования к разработке документации, к проведению строительных работ.

Уже после того, как реконструкция будет завершена, необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ также выдает Госстройнадзор. Далее владельцу реконструируемого объекта необходимо заказать техплан. На основании этого документа в ЕГРН будут внесены данные о новых параметрах строения.

Чтобы реконструировать здание на законных основаниях и избежать рисков при согласованиях, рекомендуем обратиться в ООО «Смарт Вэй». Наши преимущества:

• в практике наших проектировщиков и кадастровых инженеров есть множество кейсов по согласованию или узакониванию реконструкции (примеры можно найти по ссылке);
• опыт работы проектировщиков ООО «Смарт Вэй» (более 10 лет) гарантирует полное соответствие документов требованиям законодательства;
• у нас есть все необходимые разрешения для выполнения кадастровых и проектных работ, т.е. заказчику не придется обращаться за документами в разные организации.

Не менее важно, что ООО «Смарт Вэй» предлагает услуги по сопровождению всех согласований, получению разрешений. Также мы поможем узаконить реконструкцию, выполненную без получения разрешений. Но это возможно только при подтверждении безопасности завершенных работ, их соответствия нормативным требованиям.

Реконструкция здания в Москве – алгоритм проведения процедуры

Чтобы реконструировать здание, нужно руководствоваться нормами федерального законодательства (в отличие от перепланировки, где ключевые требования описаны в региональных нормативных актах). Этапы процедуры:

• оформление согласия от всех владельцев объекта (если их несколько);
• заключение договора с проектной организацией, оформление технического задания;
• проведение изысканий, комплекса обследований на объекте;
• сбор документов, которые требуются для проектирования и дальнейших согласований (например, схема организации участка, градостроительный план и т.д.);
• разработка проекта в соответствии с Постановлением № 87;
• направление документации на экспертизу;
• получение положительного заключения экспертизы (если будут выявлены нарушения, заявителю придется вносить изменения в проектную документацию);
• обращение с документами в Госстройнадзор, получение разрешения.

Это перечень действия до начала работ. После того как Госстройнадзор согласовывает реконструкцию и выдает разрешение, заявитель может заключить договор с подрядчиком. Непосредственно перед началом работ по проекту в адрес органа стройнадзора направляется уведомление. Подробнее о правилах согласования читайте в нашей статье.

После того как подрядчик выполнит весь объем работ по реконструкции, собственнику нужно:

• обратиться в Госстройнадзор, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию (для этого комиссия проверит документы и сам объект на соответствие проекту, требованиям законодательству);
• заключить договор с кадастровым инженером на оформление техплана (для этого будут выполнены обмеры и обследования в здании);
• обратиться в Росреестр с техпланом, чтобы обновить данные ЕГРН;
• получить выписку из госреестра, подтверждающую завершение всех процедур.

Техплан оформляется не на основании ГрК РФ, а в соответствие с Законом № 218-ФЗ и Приказом № П/0082. Инженер ООО «Смарт Вэй» сам направит документ в Росреестр в электронном виде, что упростит прохождение учета.

Разъяснения эксперта. В данной статье описывается только порядок прохождения согласований, перечень этапов и процедур. О содержании проектной документации на реконструкцию вы можете узнать из других материалов на сайте ООО «Смарт Вэй».

Сроки согласования реконструкции

С учетом обязательных процедур, которые нужно пройти собственнику, сроки определяются следующим образом:

• разработка проекта – срок определяется по договору с проектной организацией;
• экспертиза – зависит от сложности объекта, но не может превышать 42 дня (в исключительных случаях допускается продление еще на 20 или 30 дней);
• выдача разрешения в Госстройнадзоре – 5 рабочих дней;
• оформление техплана – срок определяется по договору с инженером (обычно это 2-3 дня);
• учет в Росреестре – срок составляет 5 дней.

Продолжительность производства строительных работ определяется по договору с подрядчиком.

Документы, необходимые для оформления для реконструкции нежилого здания

Список документации, которая будет нужна для получения разрешения, указан в ст. 51 ГрК РФ:

• правоподтверждающий документ на участок, строение;
• проект, оформленный в соответствие с Постановлением № 87, материалы после изысканий;
• документы на землю (градостроительный план, схема организации);
• положительное экспертное заключение;
• разрешение на отклонение от допустимых параметров строительства (по мере необходимости);
• иные документы, исходя из ситуации (например, реконструировать строение культурного наследия можно при наличии дополнительных разрешений).

Для обновления данных ЕГРН нужно представить в Росреестр заявление, техплан.

Согласование реконструкции нежилого здания

Для согласования и получения разрешений собственнику придется обращаться в следующие ведомства:

• экспертная организация;
• Госстройнадзор (дважды – до и после начала работ);
• Департамент культурного наследия (для соответствующего типа объектов);
• Росреестр (для обновления сведений в ЕГРН);
• судебные органы (если требуется узаконивание реконструкции, выполненной без разрешения).

В состав комиссии при приемке после завершения работ будут входить и представители иных структур.

Как узаконить произведенную реконструкцию нежилого здания

Это можно сделать только в исключительных случаях, если подтвердить безопасность завершенных работ для здания и конструкций, их соответствие законодательству. Нужно учитывать, что Госстройнадзор не может выдать разрешение «задним числом». Поэтому нюансы узаконивания заключаются в следующем:

• успешное узаконивание возможно, если земельный участок под зданием находится в собственности заявителя, а права третьих лиц не нарушены;
• проектировщики и инженеры “Смарт Вэй” оформлят заключение техническое заключение о состоянии констуркций и здания, чтобы подтвердить соответствие по строительным нормам;
• собственнику необходимо заказать заключение у кадастрового инженера, где будет подтверждена безопасность выполненных работ;
• необходимо оформить заключение о соответствии нормам пожарной безопасности (такие услуги также можно заказать в ООО “Смарт Вэй”);
• если в административном порядке заявителю откажут в узаконивании, он сможет обратиться в суд;
• для Росреестр потребуется не только административное или судебное решение, но и техплан.

При соблюдении указанныъх нюансов шансы на положительный результат будут достаточно высокими. В иных ситуациях нельзя дать гарантию успешного узаконивания. Поэтому рекомендуем реконструировать здание с получением разрешений до начала работ.

Стоимость наших услуг

В каждом случае стоимость проектирования и иных услуг определяется индивидуально. Она зависит от следующих факторов:

• вид объекта, его целевое назначение и исходные характеристики;
• перечень документов, которые нужно собрать для работы;
• объем работ, которые нужно выполнить при изысканиях, проектировании, оформлении техплана;
• месторасположение здания.

Примерные расценки на работы и услуги при реконструкции смотрите в таблице ниже.

Кейсы

Кейс 1. Реконструкция с возведением пристройки позволила увеличить площадь ТЦ на 300 кв. м. Общий доход от сдачи в аренду новых площадей превысил 270 000 рублей в месяц.

По заданию владельца торгового центра проектировщики ООО «Смарт Вэй» подготовили и согласовали документы на реконструкцию с пристройкой. Экспертиза и проверки Госстройнадзора прошли успешно.

После завершения работ кадастровый инженер «Смарт Вэй» подготовил техплан, представил его в Росреестр. После завершения процедур заявителю была передана выписка из реестра. Договоры на аренду помещений в пристройке также помогли зарегистрировать юристы нашей компании.

Кейс 2. В 2022 году была легализована (узаконена) реконструкция ТЦ в Московской области. В итоге заказчик избежал взыскания штрафов на сумму до 400 000 рублей, на законных основаниях смог вести деятельность в здании.

Для узаконивания в судебном порядке было подготовлено заключение о безопасности работ при реконструкции, их соответствии законодательству. Для этого проектировщики и инженеры ООО «Смарт Вэй» выполнили комплекс обследований, расчетов и обмеров в здании. В итоге, на основании судебного решения и техплана собственник успешно прошел учет в Росреестре.

Выводы

• Реконструкция – это комплекс строительных работ. Они могут заключаться в замене (восстановлении) несущих конструкций, либо в изменении исходных параметров строения.
• Чтобы реконструировать здание, необходимо оформить проект, пройти экспертизу, получить разрешение в органе стройнадзора.
• Согласования осуществляются на основании Градостроительного кодекса РФ. Проект оформляется в соответствии с Постановлением № 87.

Список использованных источников

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).