Увеличение площади здания через реконструкцию в 2024 году

Реконструкция в здании может сопровождаться увеличением площади объекта. Это следует из правового понятия данного вида строительных работ, указанного в ГрК РФ. Площадь может увеличиться в результате возведения пристройки или надстройки, что подпадает под понятие реконструкции. Для законного проведения работ собственнику необходимо заказать изыскания и проектирование, получить разрешение в надзорном органе. Чтобы данные об увеличенной площади и других изменениях в здании были внесены в ЕГРН, необходимо получить технический план, представить его в Росреестр.

Читайте, при каких условия допускается увеличение площади через реконструкцию, что входит в состав документов и перечень согласований, как обновить сведения ЕГРН.

Можно ли увеличить площадь здания через реконструкцию

Площадь здания – это совокупность площадей всех его этажей. Изначально, площадь определяется проектом строительства нового объекта. В процессе эксплуатации возможно:

• увеличение площади одного или нескольких помещений, но без изменения общих параметров здания (данные работы можно провести и согласовать как перепланировку);
• увеличение общей площади здания, что возможно путем изменения общих параметров строения (эти работы подпадают под понятие реконструкции).

Реконструкция объекта – это не менее сложный и опасный вид работ, чем возведение нового строения. Поэтому ее можно провести только после соблюдения обязательных требований закона. Сюда входят предварительные изыскания, разработка проектной документации и ее экспертиза, получение разрешения от надзорного органа.

В ходе реконструкции увеличится площадь одного или нескольких этажей. Очевидно, что для этого должен измениться контур этажа, места расположения несущих ограждающих конструкций. Также будет изменены схема инженерных систем, которые присутствуют на объекте (например, для водоснабжения, освещения и отопления новых площадей здания, этажа и отдельных помещений нужны новые коммуникации).

Комментарий эксперта. Нужно отличать понятия площадь и объем здания. Для расчета объема объекта площадь его этажей является только одним из индикаторов, наряду с высотой. Если увеличивается или уменьшается площадь строения, то обязательно изменится и общий объем. При перепланировках с увеличением площади помещений объем здания не изменится.

Варианты и примеры увеличения площади при реконструкции

Цели увеличение площади нежилого здания определяет его собственник. Это может быть:

• размещение на новых площадях различных служб и подразделений организации, производственных цехов;
• обустройство в пристройке или на новом этаже дополнительных помещений под основную деятельность, для сдачи их в аренду;
• оптимизация текущей деятельности и повышение эффективности использования здания (например, при переносе на вновь появившуюся площадь складских помещений).

Площадь здания увеличится в случае возведения пристройки. Такой вариант реконструкции предусматривает расширение фундамента, возведение новых ограждающих конструкций (наружные несущие стены, кровля). Пристройка должна быть соединена с остальным зданий хотя бы одним общим проходом.

При надстройке дополнительного этажа также будет увеличена общая площадь здания. Данный вид работ предусматривает изменения параметров внутри строения (возведение перекрытий этажа, конструкций, лестниц и т.д.). От возведения этажа нужно отличать обустройство антресоли. Это площадка на возвышения в границах одного помещения или с выходом за них. Антресоль не признается самостоятельным этажом, если ее размер не превышает 40% от площади помещения.

Можно ли увеличить площадь здания путем перепланировки

Перепланировка не влечет изменение общих параметров здания, а также его площади. Указанный вид работ может предусматривать только изменение площади помещения:

• путем выдела, раздела или объединения помещений;
• путем образования нового помещения из свободного объема этажа.

Независимо от варианта проектных решений и перечня работ при перепланировке, площадь этажа, а значит и целого здания, не изменится. Отметим, что процесс согласования перепланировок намного проще. В нежилом здании указанные работы проводятся вообще без разрешений (на основании проекта), если только не меняются фасадные решения.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Нормативные акты для проектирования и согласования

Что законно провести реконструкцию с увеличением площади, необходимо руководствоваться следующими нормативными актами:

• ГрК РФ (общие понятия в сфере строительства и реконструкции);
• Закон № 218-ФЗ (нормы о регистрации и кадастровом учете недвижимости, что актуально и при реконструкции);
• Постановление № 87 (требования к структуре и содержанию проектной документации);
• Постановление Правительства Москвы № 145-ПП (регламент выдачи разрешений от надзорного органа);
• Приказ Росреестра № П/0082 (содержит правила оформления техплана при изменении параметров объекта).

Не менее важны профильные своды правил (СП), которые выбираются исходя из функционального назначения здания.

Обращаем внимание, что после увеличения площади объекта нужно обновить данные в ЕГРН (так как будут изменены исходные параметры). В состав кадастровых работ после завершения реконструкции будет входить и подсчет площади строения, его помещений. Руководящие указания по данному вопросу утверждены Приказом Росреестра № П/0393.

Какие ведомства и организации участвуют в согласованиях

При всем желании, собственник не может оформить документы и провести реконструкцию только своими силами. На разных этапах процедуры ему придется обращаться:

• в проектную организацию, состоящую в СРО;
• в экспертную организацию (государственную или негосударственную);
• в надзорный орган, которые выдает разрешения (в столице это Мосгосстройнадзор);
• в компанию кадастровых инженеров (только эти специалисты уполномочены на оформление технических планов);
• в Росреестр (для учета изменений после завершения реконструкции).

Так как согласование реконструкции является процедурой повышенной сложности, рекомендуем обращаться для подготовки документов только к проверенным организациям. Всем требованиям, предусмотренным законодательством, отвечает ООО «Смарт Вэй».

Как увеличить площадь здания через реконструкцию

Общие требования к проведению реконструкции описаны в ГрК РФ. В процессе согласований и выдаче разрешения на работы будет проверяться:

• соответствие по форме, содержанию и структуре обязательных документов (прежде всего, это проект);
• соответствие по требованиям строительной, пожарной и иной безопасности (как минимум, проектные решения не должны повлечь ухудшение прочности, несущей способности конструкций);
• соответствие по градостроительным требованиям (например, в общей архитектуре здания, площади застройки и т.д.).

Реконструкция с увеличением площади здания проводится по решению его собственника. Соответственно, в состав документов будет входить правоподтверждающий документ на объект и участок (например, выписка ЕГРН). Также на различных этапах согласования потребуется следующая документация:

• градостроительный план на участок под строением;
• проект;
• материалы по результатам инженерных изучений;
• положительное заключение экспертной организации;
• заявление в Мосгосстройнадзор для выдачи разрешения на строительство;
• заявление в указанный орган на выдачу разрешения для ввода в эксплуатацию;
• технический план;
• заявление о проведении кадастрового учета.

В состав дополнительных документов (исходя из ситуации) может входить разрешение на отклонение от допустимых параметров строительства, согласование по архитектурно-градостроительному облику и т.д. Многие документы и сведения будут запрошены надзорным органом в порядке межведомственного обмена.

Комментарий эксперта. Если вам нужна гарантия успешного получения разрешения на реконструкцию с увеличением площади здания – обращайтесь в ООО «Смарт Вэй». Мы подготовим проект, технический план и иные документы в строгом соответствии с законодательством. Также вы получите сопровождение при обращении в гос. органы, что упростит процесс выдачи разрешений, устранит основания для отказа.

Процесс согласования и получения разрешений

Подробнее о правилах разработки документации и выбора проектных решений для реконструкции можно узнать из материала на нашем сайте. Общий алгоритм действий собственника заключается в следующем:

• сбор документов, которые нужны для проектирования и согласований (градостроительный план, выписка ЕГРН и т.д.);
• заключение договора на проведение изысканий и проектирования;
• инженерные изыскания (на участке, в самом здании, на его конструкциях и инженерных системах) с оформлением отчета, иных материалов;
• разработка проекта, заполнение его в соответствии с Постановлением № 87;
• направление комплекта документов на экспертизу (для некоторых видов зданий, перечисленных в ст. 49 ГрК РФ, это не требуется);
• получение положительного заключения экспертизы;
• обращение с документами в Госстройнадзор, получение разрешения.

После выдачи разрешения можно заключать договор с подрядчиком, приступать к работам. До их начала нужно направить уведомление в Мосгосстройнадзор. Также в процессе проведения работ будет осуществляться текущий строительный надзор.

Когда реконструкция с увеличением площади здания будет завершена, необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ также выдает Мосгосстройнадзор. По обращению заявителя будет проверено соответствие проекту и экспертному заключению, нормам безопасности по законодательству.

Кадастровый учет после увеличения площади

Это заключительная процедура, которая проводится для обновления сведений ЕГРН. Так как при реконструкции не только увеличилась площадь, но и изменились другие параметры здания, собственнику необходимо пройти кадастровый учет. Общие нюансы процедуры в соответствие с Законом № 218-ФЗ:

• после получения разрешения о вводе в эксплуатацию необходимо выбрать аттестованного кадастрового инженера, заключить с ним договор;
• в ходе работ на объекте проводятся обмеры, подсчет площади с учетом ее увеличения;
• полученные данные используются для заполнения техплана;
• документ направляется в Росреестр в электронном виде;
• после завершения учета заявителю выдадут выписку из госреестра ЕГРН с обновленными характеристиками здания.

Отметим, что кадастровый инженер и Росреестр не выдают разрешения на реконструкцию, а лишь фиксируют ее итоги. Заказать работы с изготовлением техплана можно в ООО «Смарт Вэй».

Комментарий эксперта. В отличие от перепланировок, процедура узаконивания реконструкции после завершения работ не предусмотрена законодательством. Поэтому рекомендуем проходить все обязательные согласования по правилам ГрК РФ. В противном случае может грозить крупный штраф, иные санкции.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. Подготовлен проект на реконструкцию производственного здания с увеличением площади за счет пристройки. Комплект документов был оформлен за 12 дней, после чего успешно прошел экспертизу, проверки в Мосгосстройнадзоре.

Проектные решения предусматривали возведение пристройки с общей площадью 240 кв. м. Соответственно, была увеличена и площадь здания после реконструкции. Разработка проекта осуществлялась в строгом соответствии с нормативной базой, в том числе по СП 56.13330.2021 (производственные здания).

Кейс 2. При реконструкции складского сооружения его площадь была увеличена почти на 400 кв. м. Проект и иные документы были разработаны ООО «Смарт Вэй». Дополнительно был подготовлен комплект документации по нормам пожарной безопасности склада.

При разработке проектной документации были учтены результаты изысканий в части оптимального решения по возведению пристройки. После завершения работ инженер ООО «Смарт Вэй» за 3 дня изготовил техплан, направил его в Росреестр. Для обеспечения норм пожарной безопасности были подготовлены документы на системы сигнализации и пожаротушения (с учетом увеличения площади склада).

Заключение

• Увеличение площади здания через реконструкцию возможно путем возведения нового этажа или пристройки. В этом заключается ключевое отличие от перепланировки, при которой может увеличиться только площадь помещений, но не строения в целом.
• Для согласования реконструкции с увеличением площади необходимо заказать изыскания и проект, получить положительное заключение экспертизы и разрешение на строительство через Мосгосстройнадзор.
• Так как реконструкция предусматривает изменение основных параметров объекта, после окончания работ необходимо заказать техплан. На основании этого документа Росреестр обновит данные в ЕГРН.

Примерные расценки на работы и услуги при реконструкции смотрите в таблице ниже.

FAQ

Допускается ли увеличение площади здания через реконструкцию?

Изменение площади строения в большую сторону возможно путем возведения пристройки или нового этажа. Указанные изменения в параметрах объекта подпадают под определение реконструкции.

Какие документы нужны для увеличения площади через реконструкцию?

Чтобы получить разрешение от надзорного органа, необходимо представить проект, материалы изыскания, положительное заключение экспертизы, градостроительный план. Точный состав документации может отличаться, исходя из ситуации.

Кто выдает разрешение на реконструкцию с увеличением площади здания?

Разрешение на работы нужно получать по линии Мосгосстройнадзора. Это же ведомство будет выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию после завершения реконструкции.

Список источников

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).