Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре в 2025 году

Условия любого гражданского договора могут быть в любой момент  изменены. Для этого стороны должны оформить дополнительное соглашение. Отдельные категории сделок с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если основной договор был зарегистрирован, в аналогичном порядке будет вступать в силу и дополнительное соглашение. После регистрации допсоглашения изменения вносятся в ЕГРН.

Если вы планируете сделать перепланировку или сдать в аренду часть помещения, нужно оформить технический план, передать его вместе с договором в Росреестр. Эти, и мнолгие другие услуги, предлагает арендаторам и собственникам компания «Смарт Вэй». Читайте в статье, когда оформляется и регистрируется дополнительное соглашение, что указать в тексте документа, что проверяет Росреестр при внесении изменений в ЕГРН.

Что такое дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение (или «допник», как его часто называют) – это неотъемлемая часть основного договора. С его помощью можно изменить:

• срок аренды;
• арендную плату;
• состав арендаторов или арендодателей;
• площадь арендуемого помещения.

Иногда для заключения и регистрации допсоглашения требуется предварительный раздел или объединение помещений. Он проводится через перепланировку, а все необходимые документы вы молжете заказать в ООО «Смарт Вэй».

В каких случаях может составляться соглашение

Регистрация проводится практически по всем видам возмездных и безвозмездных сделок с объектами недвижимости:

• договоры купли-продажи и мены, которые относятся к возмездным сделкам с переходом права собственности;
• сделка аренды, при которой у арендатора возникают только временные права на пользование объектом;
• приватизационный договор, сделка дарения – в этом случае право собственности переходит к другим лицам без оплаты стоимости объекта.

При подписании каждого договора стороны определяются комплект обязательных и дополнительных условий. В одностороннем порядке их можно изменить только в случаях, прямо указанных в законе (например, при существенных нарушениях по договору одним из контрагентов). Однако никто не запрещает сторонам изменить положения исходного договора путем оформления дополнительного соглашения.

По нормам ГК РФ, к оформлению соглашения по гражданской сделке применяются те же правила, что и для первоначального договора. Это распространяется и на порядок составления соглашений:

• если договору не требовалась регистрация или нотариальное удостоверение, допсоглашение достаточно оформить в простой письменной форме;
• если исходный договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Росреестре, аналогичным образом сторонам придется оформить и соглашение.

Для сделок с объектами недвижимости регистрация не требуется только по договору аренды, срок которого не превышает одного года. Например, любая сделка купли-продажи здания, квартиры или нежилого помещения должна быть зарегистрирована в Росреестре, в противном случае переход права собственности будет считаться несостоявшимся. Во всех остальных случаях без обращения в Росреестр не обойтись, а сделки с долевой собственностью нужно удостоверить еще и нотариально.

Обращаться в БТИ для регистрации договоров и допсоглашений по сделкам с недвижимостью не нужно. Учреждения БТИ с 2013 года лишены полномочий по оформлению технической документации, а регистрацией прав не занимаются с 1998 года.

Комментарий специалиста. Комплект документов, который необходим для регистрации исходного договора и дополнительного соглашения, может существенно отличаться для различных видов сделок. Это зависит от первоначального предмета сделки, а также намерения сторон.

Чтобы соблюсти все требования, которые закон предъявляет для государственной регистрации допсоглашений, обратитесь за помощью к специалистам компании «Смарт Вэй». Мы поможем с оформлением документов, урегулированием спорных вопросов между партнерами, окажем полный комплекс услуг при обращении в Росреестр. Бесплатную консультацию можно получить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Нормативные акты для регистрации аренды и дополнительных соглашений

При оформлении и регистрации договоров аренды, а также дополнительных соглашений к ним, применяются следующие нормативные акты:

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года (скачать).

Отметим, что Приказ № П/0082 применяется, если в арендуемом помещении сделана перепланировка, а заказчику нужен технический план для кадастрового учета в Росреестре.

Когда нужно регистрировать дополнительное соглашение

Правило простое: если основной договор аренды был зарегистрирован в Росреестре (то есть был заключен на срок 1 год и более), то и дополнительное соглашение к нему нужно регистрировать в обязательном порядке. Без регистрации такие изменения не будут иметь юридической силы для третьих лиц.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Это требование основано на статье 452 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Если договор подлежал государственной регистрации, то и соглашения к нему должны быть зарегистрированы.

Как правильно оформить дополнительное соглашение в 2025 году

Допсоглашение может составляться в отношении любых условий сделки, за исключение ее предмета. В рамках соглашения нельзя изменить объект, права на который переходили другому лицу на временной или постоянной основе. Чтобы изменить предмет сделки, потребуется расторгнуть договор и заключить новый.

Выделим наиболее распространенные случаи, которые можно предусмотреть условиями допсоглашения:

• продление срока действия договора, который был заключен на определенный промежуток времени (например, аренда нежилого помещения);
• расторжение договора с согласия обоих контрагентов;
• досрочное прекращение действия договора (например, договора ипотеки при досрочном погашении долга);
• изменение иных условий сделки – порядка оплаты или стоимости объекта, правил передачи объекта и разрешенные виды пользования, и т.д.;
• изменение юридически значимых сведений, исправление существенных ошибок и т.д.

Оформление допсоглашения в принудительном порядке не допускается, по каждому пункту лица должны достигнуть полного и обоюдного согласия. Участие в оформлении могут принимать только лица, выступающие сторонами по договору. Как и при заключении исходного договора, контрагенты могут действовать лично, либо через представителя, имеющего доверенность.

Регистрация доп. соглашения об изменении площади

Это самый сложный случай. Если вы хотите увеличить или уменьшить площадь аренды, просто подписать соглашение недостаточно. Сначала необходимо поставить на временный кадастровый учет новую часть помещения, которую вы берете в аренду (или оставшуюся часть, если вы уменьшаете площадь).

Для этого кадастровый инженер должен подготовить новый технический план. В нем он графически отобразит новую конфигурацию арендуемой площади. В основе техплана всегда лежат точные обмеры.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Технический план необходим, так как меняется описание объекта, сведения о котором содержатся в ЕГРН. Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ, любые изменения характеристик объекта недвижимости вносятся в реестр на основании технического плана. Без него Росреестр не сможет зарегистрировать доп. соглашение об изменении площади.

Чтобы провести регистрацию допсоглашения в Росреестре, нужно обратиться с заявлением и представить следующий пакет документов:

• паспорт заявителей, либо нотариально заверенная доверенность на представителя;
• правоустанавливающие документы юридических лиц – выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении руководителя, доверенность, заверенная в нотариальной конторе;
• оригинал и копия исходного договора, а также передаточный акт;
• оригинал и копия допсоглашения со всеми приложениями, согласованными сторонами;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Указанный пакет документов на регистрацию можно подать и через систему МФЦ, однако срок регистрационных действий увеличится на 2 дня.

Комментарий специалиста. Расторжение купли-продажи, ипотеки, ДДУ аренды и иных видов сделок с недвижимостью подразумевает возврат стонами имущества и денежных средств. Для этого нужно оформить двусторонний акт, в котором предусматривается отсутствие взаимных претензий.

Специалисты компании «Смарт Вэй» помогут правильно оформить все документы, которые потребуются для обращения в службу Росреестра. Чтобы заказать технический план, позвоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Особенности заключения договора аренды

Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации. Вот несколько нюансов, которые нужно учесть арендатору и арендодателю:

• предметом аренды может быть здание или помещение, либо их часть;
• характеристики предмета аренды описываются в соответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН (выписку ЕГРН можно заказать через наших специалистов);
• при выделении части помещения можно не устанавливать постоянные или временные ограждающие конструкции (достаточно описать границы, площади и местоположение части в договоре, в схемах и приложениях;
• для через арендатора можно провести перепланировку, изменить конфигурацию помещения.

Отдельно отметим два последних пункта из списка. После перепланировки или при выделении части помещения в аренду нужно пройти кадастровый учет (помимо регистрации долгосрочного договора). Для кадастрового учета в Росреестре нужен технический план. Этот документ оформляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ в редакции от 08.08.2024 года, Приказом Росреестра № П/0082. Заказать технический план можно у кадастровых инженеров нашей компании.

При оформлении допсоглашения могут меняться любые условия первоначального договора, кроме его предмета. Если будет изменен объект, передаваемый арендатору, нужно заключать новый договор. Вот самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:

Юридические нюансы и последствия регистрации

Для допсоглашений по сделкам с недвижимостью, только государственная регистрация влечет юридические последствия – срок договора может быть продлен, форма собственности может быть изменена, уменьшается или увеличивается возмездная часть сделки. Если стороны решили обойтись без регистрации, допсоглашение не повлечет юридических последствий. Если предметом допсоглашения является расторжение сделки, это повлечет отмену перехода права собственности.

Алгоритм действий сторон, которым необходимо внести изменения или расторгнуть исходный договор, выглядит следующим образом:

• согласования условий допсоглашения;
• изложение достигнутых договоренностей в письменной форме;
• удостоверение допсоглашения в нотариальной конторе, если такое требование предъявлялось к исходному договору;
• обращение с заявлением в Росреестр либо в МФЦ, которые проведут регистрационные действия в срок 7 и 9 дней, соответственно;
• правовая экспертиза представленных документов, внесение сведений в ЕГРН;
• выдача сторонам выписки ЕГРН, подтверждающей регистрацию изменений, изложенных в допсоглашении.

Если условия документа связаны с прекращением договорных отношений купли-продажи, в Росреестре будет аннулирован переход права собственности. При аренде нежило помещения, арендатор будет обязан вернуть объект собственнику, а в ЕГРН будет аннулирована запись об обременении права.

Комментарий специалиста. Услуги специалистов компании «Смарт Вэй» помогут соблюсти все требования ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ в части регистрации допсоглашений. При необходимости, мы оформим техническую документацию на объект недвижимости, если это требуется для регистрации изменений в договор.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Документы для кадастрового учета договоров аренды и дополнительных соглашений

Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй. На имя кадастрового инженера заказчик может выписать нотариальную доверенность. Это всегда упрощает процесс подготовки документов и ограждает заказчика от лишней работы (подачи документов, походов в государственные органы за справками и прочими документами).

Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (в 2025 году это выписка ЕГРН). Документ заказчик может получить самостоятельно (срок до 4-х рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включены в стоимость договора.

Срок кадастрового учета в 2025 году

По последней редакции ФЗ № 218 срок принятия решения Росреестром по вопросам учета объектов не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Росреестром заявления от правообладателя. Если происходит учет части объекта вместе с регистрацией договора аренды на него, срок составляет 10 рабочих дней (через Росреестр) или 12 дней (через МФЦ).

Как правильно подать документы в Росреестр и МФЦ

Регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества осуществляются органами Росреестра. Однако подать документы можно не только через это ведомство, но и через систему Многофункциональных центров. Во втором случае, после приема документов, они будут переданы в службу Росреестра в порядке информационного межведомственного обмена.

От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:

• инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
• при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.

Основания для проведения регистрационных действий перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В их состав входит не только договор, но и судебное решение. Регистрация договора аренды по судебному решению будет осуществляться не только в случае уклонения одной из сторон, но и при переводе прав на арендатора при реализации преимущественного права на продление арендных отношений.

В настоящее время снято ограничение, требовавшее обращаться за регистрацией в территориальные органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения имущества. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает подачу документов в любое учреждение указанных органов, а также через электронные ресурсы портала госуслуг. По итогам регистрации сторонам выдается оригинал договора аренды с регистрационной отметкой, а в реестр ЕГРН вносятся соответствующие сведения. После завершения срока арендных отношений указанная запись в реестре будет аннулирована, а зарегистрированное ограничение будет снято.

Комментарий специалиста. Требование о проведении регистрации распространяется не только на сам договор аренды, но и на любое дополнительное соглашение к нему. Данное правило установлено Гражданским кодексом РФ – любое изменение должно соответствовать форме основного договора.

Стоимость наших услуг

Специалисты Смарт Вэй окажут полное сопровождение при подготовке проекта договора аренды и дополнительных соглашений, согласовании их условий, регистрации в Росреестре. При необходимости, мы подготовим технический план после перепланировки или на часть помещения, поможем быстро пройти кадастровый учет. Уточнить сроки и стоимость работы можно по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Предварительные расценки на наши услуги и документы можно увидеть в таблице ниже.

https://www.youtube.com/watch?v=5Djzcy0wxvg&t=2s

Выводы

• Регистрация договора аренды помещения в 2025 году нужна, если срок его действия превышает 1 год. Если регистрацию проходил первоначальный договор, это нужно сделать и для дополнительного соглашения. .
• Типовой договор аренды и дополнительного соглашения для регистрации законом не утвержден. Вы можете скачать образец договора, подготовленный нашими юристами.
• Регистрация долгосрочной аренды нежилого помещения проходит через Росреестр. На весь срок аренды в ЕГРН будет зафиксировано обременение на объект.
• При перепланировке сдаваемого объекта или при выделении части помещения в Росреестр нужно представить технический план.

Если вам нужно подготовить документы для регистрации договора аренды нежилого помещения, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Подробнее о наших услугах можно узнать на бесплатной консультации по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).

Наши кейсы по кадастровому учету и реестровым ошибкам

Оформление 3-х актов обследования для ведущего научно-исследовательского медицинского учреждения за 3 рабочих дня с целью снятия с кадастрового учета объектов после сноса. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании технопарка

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании научно-исследовательского института

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление актов обследования за 3 рабочих дня для снятия пристроек к торговому зданию с кадастрового учета

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление акта обследования о сносе аварийного производственного здания за 3 рабочих дня

Подробнее

Кейс Исправление кадастровой ошибки

Подробнее