Регистрация договора аренды помещения. Новые правила в 2024 году

Регистрация договора аренды помещения в 2024 году нужна, если срок его действия превышает 1 год. Для договоров с периодом действия менее 12 месяцев, либо заключенных на неопределенный срок, регистрация не требуется. Регистрационная процедура проводится в Росреестре по заявлению сторон. На весь срок аренды в ЕГРН будет отмечено обременение на объект, а заявитель получить выписку из реестра.

Читайте в статье, какие условия можно и нужно указать в договоре аренды, как правильно пройти его регистрацию в 2024 году, в каких случаях может потребоваться оформление технического плана и кадастровый учет в Росреестре.

Правила регистрации аренды

Несмотря на то, что все существенные изменения в сфере регистрации сделок с недвижимостью применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами. На данный момент правила заключения договоров аренды и их регистрации предусмотрены следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс РФ – предусматривает требования к условиям договора, в том числе к описанию предмета сделки;
• Федеральный закон № 218-ФЗ  – содержит нормы о кадастровом учете и регистрации недвижимости, сделок;
• Приказ Минэкономразвития № 953 – предусматривает правила оформления технического плана на сдаваемый объект (это нужно при выполненной перепланировке, либо при аренде части помещения).

Закон дает практически неограниченную свободы по условиям договора, если в аренду передается частный объект. Арендодателем может выступать собственник, либо его уполномоченное лицо (например, представитель по доверенности). Для аренды государственного или муниципального имущества требования к аренде намного строже. Во многих случаях проводится конкурс на право аренды, а ставки платежей определяются по кадастровой стоимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды, т.е. с периодом действия от 1 года. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения санитарных, пожарных, лицензионных и иных требований к арендуемым помещениям, предпринимателям. Соблюдение этих требований практически невозможно без государственной регистрации договоров аренды. Например, лицензия на торговлю алкоголем выдается только при наличии у заявителя собственного объекта недвижимости, либо при его оформлении в аренду на срок от года. Ниже разберем самые важные моменты, которые могут возникнуть при подготовке и регистрации договора аренды в 2023 году.

Комментарий эксперта. В ГК РФ указаны только общие требования к сделкам и договорам аренды. По большинству пунктов стороны могут сами искать компромисс, выбирать удобные варианты оплаты, разграничивать ответственность, применять иные положения. Оптимальным вариантом является участие юриста на всех стадиях сделки. Заказать юридическое сопровождение аренды можно у специалистов компании Смарт Вэй.

Заключение договора аренды

Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации. Вот несколько нюансов, которые нужно учесть арендатору и арендодателю:

• предметом аренды может быть здание или помещение, либо их часть;
• характеристики предмета аренды описываются в соответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН (выписку ЕГРН можно заказать через наших специалистов);
• при выделении части помещения можно не устанавливать постоянные или временные ограждающие конструкции (достаточно описать границы, площади и местоположение части в договоре, в схемах и приложениях;
• для через арендатора можно провести перепланировку, изменить конфигурацию помещения.

Отдельно отметим два последних пункта из списка. После перепланировки или при выделении части помещения в аренду нужно пройти кадастровый учет (помимо регистрации долгосрочного договора). Для кадастрового учета в Росреестре нужен технический план. Этот документ оформляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ, Приказом МЭР № 953. Заказать технический план можно у кадастровых инженеров нашей компании.

Самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:

Кадастровый учет помещения, здания или их частей

Согласно требованиям ФЗ №218, каждый объект недвижимости, который является предметом сделки и подлежащей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если этот объект является отдельным объектом недвижимости, у него должен быть кадастровый номер. В случае аренды части помещения или здания (при регистрации договора происходит ее учет в ЕГРН) присваивается временный кадастровый номер на срок действия самого договора. Соответственно, и договоры аренды такого объекта, регистрируемые в Росреестре, могут регистрироваться на любой срок – это волеизъявление сторон. Рассмотрим подробнее варианты кадастрового учета объектов недвижимости в зависимости от их вида.

Регистрация аренды помещения. Вопросы эксперту.

Константин М.

Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

У нас в ТЦ один арендатор берет несколько частей помещений на разных этажах. Мы можем составить для них только один технический план?

Технический план оформляется на каждую отдельную часть помещения, выделяемую арендатору. При обращении в Росреестр их можно поставить на временный кадастровый учет по одному заявлению.

Где заказать технический план, если арендуемое помещение раньше не ставилось на кадастровый учет? У нас есть технический паспорт, он подойдет?

Технический паспорт не является основанием для кадастрового учета. Технический план можно оформить только через кадастрового инженера. Их перечень есть на сайте Росреестра.

Добрый день! Если нам требуется получить технический план, это сильно затянет срок оформления и регистрации аренды?

Срок оформления технического плана зависит от особенностей объекта, квалификации и опыта кадастрового инженера. Наши специалисты могут оформить техплан за 1-3 дня.

Если мы досрочно расторгаем договор аренды, тоже нужно заказывать технический план?

Нет, технические планы оформляются только при постановке на кадастровый учет. После прекращения аренды нужно обратиться в Росреестр, снять обременение с объекта.

Можно ли увеличить площади части помещения после заключения договора и регистрации?

Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение и пройти с ним регистрацию. На основании заявления в ЕГРН будут внесены изменения.

Кадастровый учет здания

С 2013 года все объекты недвижимости были автоматически перенесены в Кадастр (а затем и в ЕГРН) на основании сведений органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохранились в базе этих организаций на момент реформирования кадастра, либо характеристики недвижимости не соответствовали показателям точности. До настоящего времени встречаются неучтенные объекты, информация о которых утеряна. Проверить наличие объекта недвижимости в ЕГРН можно на нашем сайте, воспользовавшись сервисом Росреестра. Если Вы столкнулись проблемой неучтенного объекта недвижимости, то решать ее следует только с участием организации, которая имеет в своем штате кадастровых инженеров.

Если здание или помещение не стоит на кадастровом учете, то прежде чем регистрировать договоры аренды на него, необходимо заказать технический план на этот объект. В каждом случае перечень мероприятий для этого индивидуален, в зависимости от причин отсутствия сведений о кадастровом учете объекта в ЕГРН. Возможно, следует поставить на учет ранее обследованный объект (по архивным данным БТИ), либо осуществить процедуру «с нуля». В компании Смарт Вэй подготовка технического плана занимает от 1 рабочего дня.

Кадастровый учет части здания

В отличие от учета всего здания, часть здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются оформления технического плана на эту часть. В него вносятся как сведения о здании, так и о выделяемой части. Необходимо помнить, при учете части объекта недвижимости, эта выделяемая часть может быть не обособлена, т.е. наличие перегородок от остальных помещений и вход в него необязательны. Большинство случаев специалисты нашей компании могут провести по упрощенной процедуре одновременно с выделением части здания для аренды. Стоит отметить, что учет части объекта недвижимости с 01.01.2017 года происходит только одновременно с государственной регистрацией договора аренды. Просто поставить на учет часть объекта нельзя.

Кадастровый учет помещения

Это наиболее часто встречающийся сейчас вид кадастрового учета объектов недвижимости для аренды. Популярность этого вопроса заключается в том, что большинство нежилых зданий зарегистрировано в кадастре без внутренних помещений. Если Вы обратите внимание на выписку ЕГРН многочисленных коммерческих зданий, то там Вы не обнаружите сведений о помещениях. Органы, которые проводили кадастровый учет до 2013 года (БТИ, ГУП ГУИОН, Ростехинвентаризация и др.) все сведения о помещениях в таких зданиях выносили в Технические паспорта. А на кадастровый учет производилась постановка только всего здания в целом.

Этот порядок, применявшийся ранее, сейчас заставляет заинтересованных лиц выделять помещения для аренды из зданий, стоящих на кадастровом учете. Как было сказано ранее, постановка на учет помещения (выделение помещения из здания), может производится в любой момент и без регистрации договора аренды.

При объединении Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра недвижимости в 2017 году ошибок и разночтений в сведениях об объектах стало еще больше. К примеру – задвоение сведений: в ЕГРН можно встретить объект, который зарегистрирован под двумя различными номерами, с разными данными о площади и конфигурации. Зачастую Росреестр не признает такие ошибки как свои и не исправляет их в установленном порядке. Единственным решением для собственников является обращение в суд и защита там своих прав. Компания «Смарт Вэй» имеет опыт не только взаимодействия с органами государственной регистрации недвижимости, но и представляет интересы своих клиентов в суде по вопросам устранения нарушений в ЕГРН и действий Росреестра. Работа в этом направлении с 2017 года ведется нами регулярно.

Кадастровый учет части помещения

Также, как и в случае с выделением части здания и соответствующим этому регистрационными действиями, учет части помещения требует подготовки технического плана, в котором будет отражена информация об основных характеристиках выделяемого объекта и сведения о договоре-основании учета. Если часть выделяется для регистрации аренды, то изготавливается технический план и подается на регистрацию вместе с договором аренды. Если происходит разделение помещения на несколько частей на постоянной основе, то регистрируется каждое помещение, которое является результатом указанного выдела. Следует учесть, что при выделении части помещения для аренды не требуется чтобы оно имело перегородки и вход (было обособленным), как и при учете части здания.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как правильно составить договор аренды

Для быстрого прохождения регистрации нужно внимательно отнестись к процессу составления договора аренды. Если несколько простых правил, которые помогут избежать приостановки.

1. Предмет договора должен четко описывать передаваемые в аренду помещения. Во избежание  ошибок, нужно пользоваться актуальной выпиской ЕГРН, полученной после 01.01.2017 года.

Образец правильного предмета договора:

2. Правильно отобразить часть помещения или здания. Главное правило – использовать актуальные документы. Очень часто собственники руководствуются документами БТИ, это приводит к ошибкам, ведь уже давно действует единственные реестр – Росреестр, сведения там могут отличаться от сведения БТИ.

Это может быть в связи с перепланировкой объекта, не учтенной в ЕГРН. В таком случае следует зарегистрировать данные об объекте с новой конфигурацией. Происходит это также на основании технического плана, но еще – проекта перепланировки и технического заключения. Компания «Смарт Вэй» является уполномоченной организацией на изготовление проектной документации. Мы не только выполняем кадастровые работы, но и делаем все необходимые для этого документы без привлечения подрядных организаций.

3. Приложить технический план, если это требуется по Закону № 218-ФЗ. В 2024 году технический план обязательно прикрепляется к заявлению при подаче договора аренды на регистрацию. Если в аренду передается часть помещения или часть здания, которые не стоят на кадастровом учете именно в этой площади, изготавливается технический план.

Документы для кадастрового учета

Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй. На имя кадастрового инженера заказчик может выписать нотариальную доверенность. Это всегда упрощает процесс подготовки документов и ограждает заказчика от лишней работы (подачи документов, походов в государственные органы за справками и прочими документами).

Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (в 2024 году это выписка ЕГРН). Документ заказчик может получить самостоятельно (срок до 4-х рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включены в стоимость договора.

Срок кадастрового учета в 2024 году

По последней редакции ФЗ № 218 срок принятия решения Росреестром по вопросам учета объектов не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Росреестром заявления от правообладателя. Если происходит учет части объекта вместе с регистрацией договора аренды на него, срок составляет 10 рабочих дней (через Росреестр) или 12 дней (через МФЦ).

Мнение эксперта. Срок изготовления технического плана в компании Смарт Вэй – 1 рабочий день. Мы специально сократили срок изготовления для удобства клиентов и оперативной подачи документов в Росреестр. Для больших и технически сложных объектов сроки подготовки документа нужно оговорить отдельно.

Кадастровый учет помещений в гостиницах. Особенности

Главной особенностью гостиничного комплекса как ОКС, является большое количество помещений с различным функционалом. В первую очередь необходимость для выделения помещения в гостинице возникает при передаче в аренду помещений под магазины, рестораны и кафе, т.к. для их деятельности необходимо получение лицензий. Для каждой из лицензий требуется регистрация существующего договора аренды. В этом случае как раз и потребуется привлечение специализированной организации для выделения помещения и учета его в кадастре. Есть еще ряд особенностей – гостиничные комплексы зачастую вносят изменения в конструктив первоначального здания в связи с возникающими требованиями.

Все эти перепланировки необходимо узаконить, а для того, чтобы это сделать следует внести новые данные в ЕГРН. Изготавливается проект перепланировки и техническое заключении о безопасности произведенных работ.

Мнение специалиста. Согласование перепланировок нежилых помещений и зданий – основное направление деятельности компании Смарт Вэй. За время существования Единого государственного реестра недвижимости мы разработали алгоритмы, позволяющие свести любые риски к минимуму. По любым возникшим вопросам вы можете проконсультироваться у наших специалистов.

Реквизиты госпошлины для регистрации долгосрочного договора аренды в 2024 году

Госпошлина для юридических лиц составляет 22000 рублей, для физических лиц и индивидуальных предпринимателей (ИП) – 2000. В 2024 году подавать на регистрацию может арендатор или арендодатель и в случае с ИП платеж будет 2000 рублей, что в 11 раз меньше. Крупные торговые и бизнес-центры экономят на этом существенные суммы.

Как правильно подать документы в Росреестр и МФЦ

Регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества осуществляются органами Росреестра, однако подать документы можно не только через это ведомство, но и через систему Многофункциональных центров. Во втором случае, после приема документов, они будут переданы в службу Росреестра в порядке информационного межведомственного обмена.

От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:

• инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
• при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.

Основания для проведения регистрационных действий перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В их состав входит не только договор, но и судебное решение. Регистрация договора аренды по судебному решению будет осуществляться не только в случае уклонения одной из сторон, но и при переводе прав на арендатора при реализации преимущественного права на продление арендных отношений.

В настоящее время снято ограничение, требовавшее обращаться за регистрацией в территориальные органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения имущества. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает подачу документов в любое учреждение указанных органов, а также через электронные ресурсы портала госуслуг.

По итогам регистрации сторонам выдается оригинал договора аренды с регистрационной отметкой, а в реестр ЕГРН вносятся соответствующие сведения. После завершения срока арендных отношений указанная запись в реестре будет аннулирована, а зарегистрированное ограничение будет снято.

Комментарий специалиста. Требование о проведении регистрации распространяется не только на сам договор аренды, но и на любое дополнительное соглашение к нему. Данное правило установлено Гражданским кодексом РФ – любое изменение должно соответствовать форме основного договора.

Что нужно для электронной подачи документов

Регистрация договора аренды недвижимости возможна путем обращения в электронной форме. Данная возможность предоставлена гражданам и юридическим лицам, прошедшим верификацию на электронном портале госуслуг. Порядок оказания данной услуги в электронной форме регламентирован Административным регламентом, утвержденным  Приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789.

Для регистрации в электронной форме необходимы следующие документы:

• заявление о кадастровом учете и (или) регистрации;
• документы, подтверждающие полномочия заявителей, а также паспорта сторон;
• договор аренды со всеми приложениями;
• технический план, если в отношении объекта недвижимости ранее не проводился кадастровый учет.

Как и при личном обращении в органы Росреестра или Многофункциональный центр, электронный порядок обращения предусматривает оплату госпошлины.

При заполнении заявления в электронной форме оно удостоверяется цифровой подписью заявителя. Результатом обращения в электронной форме будет являться регистрация договора аренды на общих основаниях.

Кадастровый учет помещений в торговых центрах

Торговые центры представляют собой здания, полностью разделенные на отдельные помещения, каждое из которых предполагается сдавать в аренду. Помимо того, что учет в ЕГРН требуется для магазинов с продажей алкоголя, кафе и ресторанов, все больше и другие арендаторы настаивают на регистрации договоров аренды. Мы все чаще сталкиваемся с заказчиками, которым требуется кадастровый учет помещений под сетевые магазины одежды, электронной техники и пр. Сейчас актуальность этого вопроса возросла в связи с нестабильностью рынка недвижимости – много коммерческих организаций-арендаторов освободили площади. На их места приходят новые компании. Регистрация договоров аренды выгодна обеим сторонам – в этом случае и арендатор, и арендодатель максимально защищены от возможных спорных вопросов о цене аренды и ее сроке.

Компания «Смарт Вэй» имеет опыт работы с многочисленными клиентами – собственниками и арендаторами недвижимости различных видов зданий. Среди наших работ кадастр гостиницы «Советская» («Азимут»), ТРЦ «Монпасье», Торговый дом «Смоленка», автосалон «Opel», сеть ТРЦ РИО (г. Москва), отель Hillton (Внуково), сеть аптек ЗДОРОВ.РУ (г. Москва), сеть пиццерий «Папа Джонс», комплекс Аэропорта Внуково, а также государственные заказчики – Росимущество, НИИ, Музеи, государственные производственные комплексы и многие другие.

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы, и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня! Достичь этого мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. У нас  разработаны инструкции для заявителей в целях уменьшения количества возможных ошибок при заполнении документов. Их можно скачать в списке полезных документов.

Стоимость наших услуг

Специалисты Смарт Вэй окажут полное сопровождение при подготовке проекта договора аренды, согласовании его условий, регистрации в Росреестре. При необходимости. мы подготовим технический план после перепланировки или на часть помещения, поможем быстро пройти кадастровый учет. Предварительные расценки на наши услуги и документы можно увидеть в таблице ниже.

Выводы

• Регистрация договора аренды помещения в 2024 году нужна, если срок его действия превышает 1 год. Для аренды с периодом до 12 месяцев или на неопределенный срок, регистрация не требуется.
• Типовой договор аренды для регистрации законом не утвержден. Вы можете скачать образец договора, подготовленный нашими юристами.
• Регистрация долгосрочной аренды нежилого помещения проходит через Росреестр. На весь срок аренды в ЕГРН будет зафиксировано обременение на объект.
• При перепланировке сдаваемого объекта или при выделении части помещения в Росреестр нужно представить технический план.

Если вам нужно подготовить документы для регистрации договора аренды нежилого помещения, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Подробнее о наших услугах можно узнать на бесплатной консультации.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).