Почему Росреестр отказывает в регистрации перепланировки – рассказываем про 5 самых распространенных проблем

Хотите пройти кадастровый учет после перепланировки без приостановок и отказов? Тогда обращайтесь к кадастровым инженерам компании «Смарт Вэй» и читайте эту статью!

Причин для приостановки, а затем и отказа в кадастровом учете, весьма много. Основные из них перечислены в Федеральном законе № 218-ФЗ и вполне разумны. Но зачастую решение регистратора связано с субъективной трактовкой нормативной базы или представленных документов. Мы покажем на примерах, как Росреестр может обосновать приостановку или отказ, что можно сделать для устранения проблемы.

Приостановки и отказы Росреестра при регистрации перепланировок

Сначала несколько слов о «теории». Мы обращаемся в Росреестр после перепланировки, чтобы обновить данные в ЕГРН. Это нужно обязательно сделать в силу закона. Основным документом для Росреестра является технический план. Собственник заказывает его у кадастрового инженера. В приложения к техплану входят и другие документы – выписка из ЕГРН, проект, техническое заключение, акт приемки и т.д. (зависит от ситуации).

В рамках учета регистратор Росреестра может принять не только положительное решение. Заявителя могут уведомить:

• о приостановке учета и необходимости устранить недостатки;
• об отказе в кадастровом учете, если собственник не устранил нарушения (в отдельных случаях решение об отказе могут вынести из без приостановки).

В решении регистратор обязан разъяснить причины, по которым он приостановил процедуру. Чаще всего они будут вполне обоснованы, так как соответствуют закону. Но в своей работы мы сталкиваемся и с субъективным мнением регистраторов. Обычно это происходит из-за перестраховки или отсутствия однозначного разъяснения вопроса в нормативных актах.

Если учет приостановили, то собственник не сможет завершить обязательную процедуру согласований перепланировки. Следовательно, нужно сразу учить основания из письма регистратора, выбрать вариант устранения недостатков. Далеко не всегда это зависит от кадастрового инженера, который оформлял технический план. Проблема может быть со старыми документами и сведениями, с наличием запретов и ограничений на какие-либо действия с объектом. Ниже мы расскажем о случаях с приостановками, с которыми сталкивались специалисты компании «Смарт Вэй». Есть вероятность, что в отдельных ситуациях могут возникать и другие причины.

Будет ли штраф, если Росреестр отказал в кадастровом учете после перепланировки?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Само по себе, решение о приостановке или отказе не влечет наложение штрафа. Если собственник (или кадастровый инженер) устранит недостатки, то процедуру возобновят и проведут по общим правилам. Но если причиной приостановки стало нарушение норм закона или правил согласований строительных работ, то штраф вполне могут взыскать надзорные органы, а не Росреестр. Типичным примером назову несогласованную перепланировку в МКД, если жилинспекция получила жалобы от жильцов дома.

Рассказываем о роли кадастрового инженера при взаимодействии с Росреестром

Кадастровый инженер отвечает за содержание технического плана, точность измерений, обоснованность выводов в документе. Да, в работе специалистов тоже могут возникать ошибки, связанные с невнимательностью, большой загруженностью. Но такие случаи все же встречаются крайне редко.

Чаще всего причины для приостановок будут иными. Например, регистратора не устроило обоснование инженера о том, что работы в помещении являются перепланировкой, а не реконструкцией. Также нередко выявляют несоответствия со старыми документами и сведениями, переданными в Росреестр из БТИ или других организаций. Кадастровый инженер далеко не всегда может узнать об этом на момент подготовки техплана.

Устранять основания для приостановок придется собственнику и кадастровому инженеру. Чтобы упростить задачу и не дергать лишний раз заказчика, мы предлагаем сразу выдать доверенность на наших представителей. Но иногда все же приходится разъяснять клиенту, что именно от его действий зависит возобновление процедуры.

Список полезных документов

Пять самых частых причин для приостановок и отказов при кадастровом учете перепланировки

У каждого кадастрового инженера есть практика по обращениям в Росреестр. Соответственно, при большом объеме работы непременно будут и приостановки. Доказывая правильность оформления документов и устраняя недостатки, мы можем ссылаться:

• на нормативные акты (в отношении техпланов это будет Закон № 218-ФЗ и Приказ Росреестра № П/0082);
• на разъяснения федеральных ведомств (к примеру, Росреестр может обобщить практику по отдельным вопросам или разъяснить нормы нового закона);
• на судебную практику (по общим вопросам или по отдельным спорам).

Довольно часто для оспаривания незаконных действий регистраторов нам приходится обращаться в суд. Здесь к работе уже подключаются юристы «Смарт Вэй». В нашей практике есть судебные акты, которые четко обосновали неверную трактовку законов со стороны Росреестра. На решения судов мы можем ссылаться в будущем, если возникнет спор по тому же вопросу.

Как часто Росреестр отказывает в кадастровом учете после перепланировки?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Приостановки и отказы вполне частое явление и к этому нужно относится как к данности. Естественно, многое зависит от опыта работы инженера. Если он впервые оформляет технический план, то вполне может неточно составить заключение и описать выполненные работы. Но квалификация указанных специалистов всегда отвечает самым высоким требованиям, ведь они проходят аттестацию по линии Росреестра.

Реконструкция или перепланировка

Реконструкция и перепланировка серьезно отличаются по составу работ, изменениям в характеристиках объекта и правилах согласования. На эти моменты всегда обращают внимание регистраторы. Поэтому решение о приостановке могут вынести, если в техническом плане указано о перепланировке, но чиновник Росреестра отнес работы к реконструкции. Если согласиться с такой позицией, то, по сути, нужно возвращать объект в исходное состояние и заново начинать оформление документов, получать разрешения на работы.

Подавая технический план на изменение планировки в Москве, мы указываем, что работы выполнены в соответствии с Постановлениями № 508-ПП (в МКД) и № 432-ПП (нежилое здание). Регистратор может приостановить учет:

• если в указанных выше постановлениях неточно описаны какие-либо работы, либо они вообще отсутствуют в перечне;
• если работы связаны с воздействием на несущие конструкции и разрешены, но в техплане и приложениях недостаточно полно описано, что они не влекут изменения в габаритах здания;
• если видно увеличение габаритов несущих конструкций (колонна, стена и т.д.), но в техплане не обоснована причина (а это вполне, может быть, из-за толщины отделочных материалов).

Еще на схемах и в текстовой части техплана может быть не видно, на какой стене выполнены работы, т.е. на несущей или нет (например, обустройство дверного проема). При отсутствии пояснений регистратор может отнести их к реконструкции.

Самый простой способ избежать приостановок по указанной причине – сразу максимально подробно описать все в техническом плане. Для этого мы максимально подробно заполняем раздел с заключением кадастрового инженера (это обязательный раздел в техплане). Постоянно взаимодействуя с Росреестром, мы знаем, на что обращают внимание при проверках. Но стоит учитывать, что в управлениях ведомства по отдельным регионам могут предъявлять разные требования (например, по некоторым вопросам отличается позиция регистраторов из Управлений Росреестра пол Москве и Санкт-Петербургу). Если обосновать правоту не получилось, мы можем оспорить незаконные действия в судебном порядке.

Наличие ошибок в ранее оформленных документах

Росреестр начал вести ЕГРН только с 2017 года, а ГКН и ЕГРП с 2013 года. Но ведь планировки проводились и до перехода на систему кадастрового учета. К примеру, в 90-х годах все документы рассматривали БТИ, внося изменения в технические паспорта, поэтажные планы. И вот пример, как это сказалось на прохождении учета после перепланировки пару лет назад (наша практика):

• при подготовке проекта и техплана мы изучали документы из БТИ, а таким не было красных линий (т.е. вопросов о несогласованной перепланировке не возникло);
• при проверке техплана Росреестр по архиву увидел, что ранее БТИ передавало документы, по которым видна «старая» перепланировка глубоко в 90-х годах;
• в архивных документах отсутствовало какое-либо разрешение на перепланировку (скорее всего, БТИ их вернуло собственнику после поверки);
• по указанным выше причинам регистратор вынес решение о приостановке.

В нашем примере у собственника нашлись старые документы с разрешением на перепланировку. Они были представлены в Росреестр вместе с ответом. Но если бы их не было, то нам пришлось бы решать проблему другими способами. Как вариант, можно описать безопасность и допустимость выполненных работ в техническом заключении. Если и это не помогло, всегда остается обращение в суд.

Нужно ли сейчас брать разрешение на перепланировку в БТИ?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Нет, сейчас эти организации не участвуют в процедурах согласования. Однако, как и ранее, нужно обращаться в БТИ для обновления данных в техпаспорте, на поэтажном плане. Кроме того, документы технического учета и инвентаризации важны для подготовки проекта перепланировки, технического заключения и техплана.

Несоответствие сведений ЕГРП, ГКН и ЕГРН

Пусть вас не смущают 3 аббревиатуры, вынесенные мной в название главы. Это три разных реестра. Сейчас Росреестр ведет ЕГРН – это единый реестр, где есть данные не только о правах на недвижимость, но и о характеристиках объекта. Ранее велось 2 отдельных реестра. В ЕГРП содержались сведения об имущественных правах, а в ГКН о характеристиках объектов (в том числе о площади).

До объединения ЕГРП и ГКН в единый реестр ЕГРН собственник подавал два разных заявления после перепланировки. Сначала он проходил учет с обновлением данных в ГКН. Но если после кадастрового учета он не подавал заявление на внесение изменений в ЕГРП, то можно возникнут несоответствие по характеристикам. Пример – в ГКН могла быть уже новая площадь помещения (условно 100 кв. м.), тогда как в ЕГРП числилось прежнее значение в 97 кв. м. После объединения реестров в ЕГРН будет два разных показателя площади. И это вполне может стать основанием для приостановки учета.

Как и в случае с ошибками в старых документах, мы можем запросить данные из БТИ, подготовить техническое заключение и обосновать расхождение в характеристиках. Но если регистратора это не убедит в нашей правоте, придется обращаться в суд.

Субъективная трактовка закона

Чем точнее и подробнее норма закона, тем меньше проблем с ее толкованием и применением. Но в сфере кадастра до сих достаточно пробелов в законодательстве. Из-за этого у регистраторов отсутствует единая позиция по некоторым вопросам, и они могут принимать решение субъективно. В нашей практике такие приостановки возникали:

• из-за некорректной трактовки по признакам изолированности нежилых помещений;
• из-за недостаточного объема уловных обозначений, что, по мнению регистраторов, не позволяет «прочесть» графические материалы техплана.

В целом, зная позицию регистраторов по разным регионам, можно сразу устранить основания для приостановок. Как вариант, мы стараемся по максимуму указать на планах этажей условные обозначения, хотя в Приказе № П/0082 их не так уж и много.

Дополнительные основания для приостановок и отказов

В эту группу я вынес другие причины для приостановок и отказов, которые были в нашей практике. Вот несколько примеров с вариантами устранения недостатков:

• отсутствие залогодержателя на изменение планировки помещения под залогом – это требование соответствует закону и собственнику придется оформлять разрешение, чтобы возобновить процедуру кадастрового учета;
• наличие ошибок в содержании технического плана – это человеческий фактор, и кадастровый инженер непременно исправит замечания в кратчайшие сроки;
• отсутствие полномочий (например, заявление может подать представитель без доверенности) – основание для приостановки устраняется путем переоформления и предоставления документов;
• наличие в ЕГРН данных о неснятых арестах приставов, что тоже ограничивает право на перепланировку – собственнику придется обращаться в ФССП, требовать направления сведений в Росреестр или выдачи справок об отсутствии арестов.

Откровенно незаконных требований регистраторы не выдвигают. В каждом случае есть какая-либо причина для приостановки. Если собственник сомневается, он может сам прочитать решение Росреестра, проконсультироваться у юриста. С нашей стороны мы всегда сделаем все возможное, чтобы избежать отказов или устранить недостатки.

Подведем итоги

• Если вы проходите кадастровый учет после перепланировки, то регистратор может вынести решение о приостановке на основании Закона № 218-ФЗ.
• Причиной приостановок могут быть ошибки в документах, неправильная трактовка законов, недостаточно полное описание сути работ и изменений в планировке. Еще частой проблемой являются ошибки в архивных сведениях и документах.
• Для возобновления учета после приостановки мы можем заново оформить технический план или представить дополнительные документы, пояснения. В самых «серьезных» ситуациях можно оспорить незаконные действия через суд.