Согласование перепланировки и раздела помещения для апартаментов — пошаговая инструкция в 2025 году

Хотя апартаменты используются для временного или постоянного проживания, по своей сути они являются нежилыми помещениями. Это дает возможность построить новое здание под апартаменты, либо сделать перепланировку в существующем объекте, разделить его на отдельные помещения. Для раздела необходимо провести обследование здания, заказать проектирование, пройти согласование перепланировки апартаментов и кадастровый учет в Росреестре.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировку, в том числе для раздела нежилых помещений на антресоли. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН. Читайте в этом материале, в чем заключается раздел помещений для апартаментов, каким требованиям должно отвечать здание и помещение, как осуществляется проектирование и согласование перепланировки апартаментов, чем отличаются апартаменты от квартиры

Что такое раздел помещений для апартаментов и когда он нужен

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты используются для постоянного или временного проживания граждан, хотя по своему статусу не относятся к жилым помещениям. Правовой статус апартаментов относит их к нежилым помещениям. Это существенно упрощает процедуры перепланировок и переустройства таких помещений, если они изначально располагаются в нежилых зданиях.

Апартаменты могут образовываться:

• при возведении нового нежилого здания, которое полностью или частично планируется под апартаменты:
• при строительстве, реконструкции или перепланировке в МКД,  когда часть нежилых помещений отдается под апартаменты;
• при реконструкции или перепланировке нежилых зданий, в которых будут организованы отдельные помещения под апартаменты.

Одним из наиболее распространенных вариантов является перепланировка больших нежилых помещений под апартаменты. Проживание в нежилом помещении возможно, но требования к системам жизнедеятельности и другим жилищных условиям отсутствуют. Если такое помещение располагается в МКД, исходные условия для проживания обеспечить достаточно просто. При проведении строительных работ в нежилых зданиях также нужно обеспечить минимально необходимые условия для жизнедеятельности проживающих. Однако перечень коммунальных услуг и степень благоустройства не обязательно должна соответствовать требованиям, предъявляемым для жилых помещений. Это является одним из ключевых преимуществ работы с апартаментами для застройщика или собственника здания.

Формально, гостиница в нежилом помещении не может размещаться в апартаментах. Для отелей и гостиниц предусмотрены специальные требования по планировке, пожарной и иной безопасности. Однако на практике физические и юридические лица могут использовать апартаменты под такие цели. В этом случае гостиница в нежилом помещении предусматривает заселение по договорам аренды или оказания услуг. Как и апартаменты, гостиница это нежилое помещение, но норм безопасности для нее намного больше.

Что нужно знать до начала работ

Перед тем как приступать к разделу, необходимо убедиться в двух вещах:

1. Техническая возможность. Нужно провести инженерное обследование и получить техническое заключение о том, что раздел возможен без ущерба для несущих конструкций и инженерных систем здания.
2. Соответствие ВРИ. Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и назначение самого здания должны допускать размещение апартаментов (гостиничное обслуживание).

Сами работы по разделу, как правило, классифицируются как перепланировка. Однако если при этом затрагиваются несущие конструкции (например, создаются новые входы), это будет уже реконструкция.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Хотя единого закона «об апартаментах» не существует, каждый образуемый объект должен соответствовать строительным и санитарным нормам, предъявляемым к гостиницам или многофункциональным комплексам (например, СП 160.1325800.2014). Это касается инсоляции, вентиляции, площади и обязательного наличия «мокрых зон» (кухни и санузла).

Нормативные акты

Где в законах найти, чем отличаются апартаменты от квартиры? Специальных нормативных актов для определения правового статуса апартаментов в России до сих пор нет. На порядок пользования и проживания апартаментами не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, хотя соответствующие поправки находятся на рассмотрение в Госдуме РФ. Но на данный момент правовой статус апартаментов однозначен — это нежилое помещение. Если будет проводиться раздел нежилого помещения для апартаментов в МКД, применяются общие нормы о перепланировке:

• Жилищный кодекс РФ;
• Постановление Правительства Москвы РФ № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года;
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года;
• СП, ГОСТ, СНиП и другие нормативные акты для разработки проекта перепланировки.

Если планируется раздел помещения в нежилом здании под апартаменты, обязательное согласование не требуется. Проект перепланировки должен утвердить сам заказчик (собственник), а обязательной процедурой будет только кадастровый учет в Росреестре. Исключение составляет реконструкция нежилых зданий, когда раздел помещений сопровождается изменением основных характеристик объекта (например, возведение дополнительного этажа под лофты).

Если в апартаментах размещается гостиница, в нежилом помещении нужно обеспечить надлежащие показатели пожарной и иной безопасности. Так как гостиница это нежилое помещение, она должна пройти классификацию, получить определенную категорию звездности. Чтобы узнать больше об этом, воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Простым языком

Сделать апартаменты можно практически в любом нежилом и жилом здании. Для этого можно использовать даже пустующие производственные объекты с большими площадями, если они привлекательны по месту расположения, исходным характеристикам (например, по высоте этажей). Множество требований, которые предусмотрены для жилых помещений, не обязательно соблюдать при продаже апартаментов:

• нет обязательных норм по обеспечению коммунальными услугами, хотя в этом заинтересован сам собственник или застройщик;
• не нужно возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры, без которых практически невозможно ввести в эксплуатацию МКД;
• нет жестких требований по расположению помещений в апартаментах, можно свободно делать перепланировку, возводить и перемещать перегородки и стены, объединять разные зоны и площади;
• не требуется согласование перепланировки апартаментов, так как они располагаются в нежилых зданиях.

Проживание в нежилом помещении, переделанном под апартаменты, допускается, но регистрация в таких объектах пока невозможна. Сейчас рассматриваются поправки в законодательство, который позволят оформлять прописку в апартаментах. После этого проживание в нежилом помещении — апартаментах будет еще привлекательнее.

Приведем еще один типичный пример. Как таковая, мокрая зона в апартаментах присутствует и это нужно учитывать при проектировании, проведении работ. Но ввиду специального статуса объекта, мокрая зона в апартаментах всегда будет располагаться над площадями нежилых помещений. Поэтому ограничений на выполнение работ практически нет. Исключением является мокрая зона в апартаментах, расположенных в МКД. Если под такой зоной располагается жилая комната квартиры, работы будут запрещены.

Самый простой вариант – найти нежилое здание с большими помещениями, сделать их раздел под несколько апартаментов на продажу или аренду. Для проведения таких строительных работ необходимо оформить проект перепланировки, провести ремонт, заказать технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре. Сложнее будет пройти согласования для раздела нежилых помещений в существующем МКД, так как проект нужно направлять в МосЖилИнспекцию. Отметим, что перепланировка апартаментов, расположенных в МКД. встречается достаточно редко. Такой тип помещений, как апартаменты, относительно недавно появился в России. Еще один вариант, если апартаменты будут использоваться под размещение постояльцев. Так как апартаменты-гостиница это нежилое помещение, там будут периодически проводится проверки Роспотребнадзора, МЧС, других ведомств.

Комментарий специалиста. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, т.е. изначально являются объектов инвестирования для заказчика или собственника здания, для приобретателей помещений. Чтобы максимально соответствовать запросам покупателей, большинство апартаментов строится со свободной планировкой. Арендатор или собственник получит в распоряжение большую площадь, где сам сможет планировать зоны и помещения, места установки стен и перегородок. Это упрощает процесс раздела исходного объекта под апартаменты, так как достаточно «нарезать» его на отдельные помещения, закрепить это в технической и кадастровой документации.

Основания раздела помещений для апартаментов в 2025 году

Основанием для проведения работ в нежилых помещениях является решение собственника. Соответственно, если таких собственников несколько, они все должны дать согласие. Если исходное нежилое помещение под апартаменты расположено в МКД, может потребоваться согласие владельцев смежных квартир или положительное решение собственников дома – если при проведении работ будет затрагиваться общедомовое имущество (например, если необходимо сделать дополнительные выходы на улицу). В любом случае, перепланировка апартаментов должна быть безопасной для несущих конструкций здания.

Запретов и ограничений на раздел нежилых помещений практически нет. При проектировании и проведении работ нужно соблюдать общие нормы безопасности, СП, СНиП и НПБ. При одновременном изменении параметров здания (реконструкция), на проект нужно получить положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство.

Подробнее о разнице в проектировании и согласованиях для перепланировки и реконструкции вы можете узнать на консультации в компании «Смарт Вэй». Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Пошаговая инструкция для раздела и согласования помещений апартаментов

Для проведения любых работ по разделу помещений нужно заказать проект. Для этого собственник обращается в проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков. В техническом задании и договоре необходимо указать исходные данные объекта, требования к площадям, характеристикам и месту расположения апартаментов, другие условия. На начальной стадии проектирования проводится обследование помещений, конструкций и инженерных систем.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Юридический механизм раздела объекта недвижимости описан в статье 41 Федерального закона № 218-ФЗ. Кадастровый учет и регистрация прав на образуемые объекты происходят одновременно со снятием с учета и прекращением прав на исходный объект. Основанием для этой процедуры является технический план.

Подготовка документов

Помимо технического задания и договора на проектирование перепланировки, потребуются следующие документы:

• технический паспорт БТИ, так как при перепланировке в него нужно внести изменения;
• правоустанавливающие документы на объект – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды и т.д.;
• согласие всех собственников здания или исходного помещения на проведение работ.

Если заказчиком является юридическое лицо или ИП, нужно представить регистрационные документы. Также необходимы технические и эксплуатационные документы на здание, помещения, инженерные системы. Дополнительно может потребоваться заказ технический условий (ТУ) на подключение объекта к сетям общего пользования (на свет, на воду, другие ресурсы).

Обследования

Для перепланировки и раздела помещений под апартаменты проводятся следующие обследования:

• визуальный осмотр здания, помещений, конструкций и инженерных коммуникаций, определение их фактического состояния;
• инструментальная диагностика, выявление повреждений и дефектов, определение конструкций, сетей и оборудования под замену или восстановление;
• обследование систем вентиляции и кондиционирования воздуха, пожарной безопасности;
• обследование несущих конструкций, расчеты допустимых нагрузок, оценка вариантов их усиления для проведения работ;
• изучение особенностей прилегающей территории и участка, парковочных зон, мест благоустройства и необходимой инфраструктуры.

В ходе обследований составляются акты и дефектные ведомости, технические заключения и отчеты. Для больших площадей может оказаться эффективным вариант с лазерным сканированием, когда проектировщики получат информационную модель для выбора и разработки решений. Перепланировка апартаментов осуществляется по проекту, который оформляется по итогам обследований. При этом правовой статус апартаментов после перепланировки не изменится, они не станут жилыми помещениями.

Проектирование

Суть проектирования заключается в выборе эффективных и безопасных решений для раздела помещений. Процесс разработки проекта включает:

• анализ исходных данных и результатов обследований;
• изучение расчета по допустимым нагрузкам, так как от этого зависит выбор решений;
• определение общей концепции раздела помещения, мест размещения будущих апартаментов, организации зон общего пользования;
• выбор планировочных, конструктивных и инженерных решений, их обоснование в текстовой форме, на графических материалах;
• определение площадей апартаментов после раздела, отражение их на поэтажных планах;
• разработка мер безопасности для проведения работ, эксплуатации здания и помещений;
• выбор стройматериалов и конструкций, подготовка спецификаций, смет и расчетов;
• разработка рабочей документации для проведения работ.

Итоговый вариант проекта должен содержать описание всех изменений и решений, которые необходимы для раздела помещения на апартаменты. Наверняка потребуется изменение конфигурации и мест прокладки инженерного и сантехнического оборудования, коммуникаций. Для раздела на отдельные апартаменты необходимо предусмотреть новые оконные проемы, организовать выходы к местам общего пользования или непосредственно на улицу.

Все эти моменты будут описаны в текстовой и графической части проекта, который быстро подготовят эксперты компании «Смарт Вэй». Звоните и заказывайте эту услугу прямо сейчас 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Согласования в 2025 году

Процесс согласований зависит от вида предстоящих работ, статуса исходного объекта:

• проект перепланировки в нежилом здании утверждает сам заказчик, после чего можно приступать к строительным работам;
• проект перепланировки в нежилых помещениях МКД направляется на согласование в МосЖилИнспекцию (срок согласования займет до 45 дней);
• если в проекте есть работы, связанные с изменением внешних фасадов нежилого или жилого здания, его нужно согласовать через МосКомАрхитектуру.

В процессе согласований может потребоваться обращение в МЧС, СЭС и Роспотребнадзор. Эти ведомства следят за соблюдением норм пожарной, санитарной, гигиенической и эпидемиологической безопасности. Однако в отличие от перепланировок квартир, серьезные претензии от указанных органов поступают редко. Это связано с отнесением апартаментов к нежилым помещениям.

Выполнение работ

Строительные работы по разделу помещений должны проводиться в строгом соответствии с проектом. Текущий контроль за работами могут осуществлять специалисты МосЖилИнспекции, Госстройнадзора, МЧС (это зависит от вида работ, характера потенциальных нарушений). При отступлении от проекта не только возникает угроза безопасности здания. На стадии приемки работ и оформления технического плана могут возникнуть проблемы, требующие переделки, устранения замечаний.

Приемка работ

Непосредственная приемка работ проходит путем осмотра здания и помещения, подписания акта между заказчиком и подрядчиком. Для завершения работ в нежилом здании этого достаточно. Если под апартаменты делится нежилое помещение в МКД, после завершения работ нужно обращаться в МосЖилИнспекцию, получать акт приемочной комиссии. Этим документом подтверждается, что все выполненные работы соответствуют проекту, отвечают нормам безопасности.

Технический план

Раздел помещения заключается в изменение его конфигурации – сносе и установке стен или перегородок, прорубании новых окон и дверных проемов, иных видах работ. Чтобы официально узаконить эти работы и внести сведения об апартаментах в ЕГРН, нужно заказать технический план. Он оформляется кадастровым инженером после изучения проекта и актам приемки, обследования помещений. На техническом плане будут указаны фактические характеристики объектов после раздела, их границы, месторасположение на поэтажном плане.

Заказать кадастровые работы с подготовкой технических планов на новые апартаменты после раздела вы можете по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Кадастровый учет в Росреестре

Чтобы апартаменты приобрели юридический статус, их нужно поставить на учет в Росреестре. Для этого собственник подает заявление, технический план, иные обязательные документы. Если по документации прослеживается изолированность и обособленность новых помещений, все они будут поставлены на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Заявитель получить выписки ЕГРН на апартаменты с указанием основных характеристик, кадастровых номеров. После этого можно приступать к продаже или сдаче апартаментов в аренду.

Комментарий специалиста. Компания Смарт Вэй специализируется на проектировании и согласованиях перепланировок, в том числе для раздела помещений под апартаменты. Надлежащая квалификация наших специалистов позволяет максимально ускорить разработку проекта, пройти необходимые согласования с первого раза и без замечаний.

Какие документы нужны для раздела и согласования помещений апартаментов

Общий список документов, которые потребуются для проектирования и согласования раздела помещений для апартаментов, включает:

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт БТИ;
• материалы по итогам обследований;
• проект перепланировки;
• акт приемочной комиссии (для работ в помещениях МКД);
• технический план;
• выписка ЕГРН, подтверждающая успешное завершение согласований.

Дополнительные документы будут оформляться, если требуется согласование фасадов в МосКомАрхитектуре.

Как правильно оформить ТЗ для раздела помещений апартаментов

Подготовка технического задания позволяет определить, какой результат работы необходим заказчику. Поэтому в ТЗ указываются исходные данные на объект, требования к будущим апартаментам после раздела, иные условия работы. Чтобы избежать проблем и ошибок на последующих стадиях проектирования, помощь в подготовке ТЗ вам окажут специалисты компании» Смарт Вэй».

Примеры раздела помещений нашей компании

Ниже можно ознакомиться с примерами проектных работ по разделу помещений под апартаменты. Их выполнили специалисты компании «Смарт Вэй».

Пример 1. Пример готовых апартаментов, образованных после раздела большого нежилого помещения.

Пример 2. В данном примере наши специалисты спроектировали раздел помещений под двухуровневые апартаменты.

Наши кейсы по разделу объектов недвижимости

Увеличение прибыли в 2 раза от продажи нежилых помещений, полученных путем раздела большого нежилого помещения. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Подготовка документации для раздела помещений в торговом центре за 8 дней. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Перепланировка с образованием нового помещения под торговлю по проекту от ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Оформление проектной и технической документации для раздела нежилого помещения за 14 рабочих дней. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Кейс № 141. Перепланировка Пожстройаудита.

Подробнее

Кейс Раздел здания на помещения

Подробнее

Сроки и стоимость

Для определения сроков и расценок за проектные работы нужно изучить особенности и характеристик объекта, исходную документацию. Наши специалисты сделают это в кратчайшие сроки, предложат максимально выгодные условия сотрудничества. Предварительные расценки можно уточнить по телефонам, указанным на нашем сайте.

Проблемы и сложности при проектировании и согласованиях раздела и согласования помещений апартаментов

Апартаменты являются не самым стандартным видом объектов недвижимости. Поэтому при проектировании и согласованиях могут возникать следующие проблемы:

• необходимость изменения целевого назначения и функциональных характеристик объекта (например, если исходное здание является промышленным объектом);
• отсутствие необходимой инженерной и иной инфраструктуры в здании и помещениях, что может существенно увеличить расходы и объем планировочных решений;
• большой износ конструкций и коммуникаций, что требует дополнительных ремонтов, замены сетей, усиление элементов здания;
• проведение перепланировки в нежилом помещении МКД, где возникает больше ограничений и запретов на работы.

Наши специалисты подберут оптимальный вариант раздела помещения под ваши требования, устранят возникшие проблемы и сложности! Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Преимущества нашей компании

Заказ проектов перепланировки в компании «Смарт Вэй» – это всегда надежно, профессионально, выгодно и качественно! При поддержке наших специалистов у вас не возникнет проблем с разделом помещений под апартаменты, согласованием и кадастровым учетом работ. Наши преимущества:

• собственный штат специалистов, которые выполнят все необходимые обследования и проектные работы;
• большой опыт в проектировании апартаментов, что подтверждается примерами предыдущих работ;
• консультационная поддержка и сопровождение юристов на всех этапах согласований.

Мы заинтересованы в постоянном сотрудничестве  с каждый клиентом, поэтому всегда гарантируем качество работ.

Стоимость раздела помещений

Примерную стоимость всех услуг, оказываемых компанией «Смарт Вэй», можно посмотреть здесь. Подробнее о стоимости услуг по вашему объект вы можете узнать просто оставив заявку на нашем сайте или связавшись с нашими экспертами по телефонам 8-499-322-05-14 (Москва), 8-812-425-35-90 (Санкт-Петербург) либо по почте info@smway.ru.

Выводы

Апартаменты – это нежилое помещение, которое используется для временного или постоянного проживания.

Под апартаменты можно построить новое здание, либо сделать перепланировку в существующем объекте, разделить его на отдельные помещения.

Для раздела необходимо провести обследование здания, заказать проектирование, пройти согласования и кадастровый учет в Росреестре.

Полный комплекс услуг для проектирования и раздела помещения на апартаменты можно заказать в компании «Смарт Вэй». Подробнее об условиях сотрудничества вам расскажут наши специалисты на бесплатной консультации!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).