Срок выполнения работ: 2022
Заказчик: физическое лицо (собственник нежилого помещения)
Адрес объекта: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 90, корп. 1
Площадь объекта (уточненная): 168.1 кв. м.
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Общий срок выполнения работ: 4 месяца
Срок подготовки технической документации: 10 рабочих дней
На нашем сайте регулярно появляются новые кейсы о перепланировках, в том числе с разделом помещений. Советуем изучить их, если вы еще не определились с выбором проектной компании или кадастрового инженера. По всем вопросам можно получить консультацию у экспертов ООО «Смарт Вэй».
Задачи от заказчика
В большинстве случаев мы оказываем клиентам полный комплекс услуг по согласованию перепланировки. Сюда входят предварительные обмеры и обследования, оформление всех документов, представительство интересов в уполномоченных органах. Это дает преимущества заказчику, а мы можем контролировать весь процесс и отвечать за качество работы.
Бывает и иначе. К нам нередко обращаются заказчики, которые столкнулись с проблемами при сотрудничестве с другими компания. Именно так произошло в данном кейсе:
- собственник нежилого помещения на первом этаже МКД сделал перепланировку без проекта и разрешения от Мосжилинспекции;
- целью перепланировки был раздел помещения на три новых для оптимизации бизнеса;
- проектная компания, куда обратился собственник, подготовила техническое заключение и получила акт приемки в МЖИ (узаконивание перепланировки);
- для обращения в Росреестр был оформлен технический план;
- при проведении учета изменений после перепланировки Росреестр вынес решение о приостановке (причин было несколько);
- чтобы решить проблему, собственник обратился к нам для получения нового технического плана, с учетом замечаний регистратора.
Итак, мы подключились к работе на завершающем этапе узаконивания перепланировки. Справедливости ради, к содержанию технического заключения нареканий не было. Приостановка Росреестра, во многом, была вызвана формальными причинами. Но чтобы добиться поставленной цели (обновление ЕГРН), нужно было снять замечания или подготовить новый техплан. Нам предстояло определиться с тактикой действий, чтобы помочь клиенту.
В этом кейсе мы не описываем порядок действий по согласованию и узакониванию перепланировки через МЖИ. Этому посвящено много материалов на нашем сайте. Обязательно посмотрите их, чтобы быть в курсе ситуации и выбрать надежную проектную компанию. С нашей стороны, мы сделаем все возможное, чтобы у вас не возникло проблем при обращении в гос. органы.
В чем заключаются особенности узаконивания перепланировки с разделом помещения
Раздел нежилого помещения усложняет процесс согласования. Помимо обычных действий, нужно еще:
- обосновать наличие у новых помещений признаков обособленности и изолированности;
- обеспечить безопасность и допустимость работ, особенно если речь идет о помещениях МКД;
- подготовить технический планы, на основании которых Росреестр поставит на учет новые помещения и присвоит им кадастровые номера.
У каждого помещения, как объекта недвижимости, есть уникальные характеристики. Мы получаем данные о них в ходе обмеров. Далее эти сведения отражаем в текстовой части техплана и в графических материалах. Если у регистратора нет замечаний, информацию их технического плана перенесут в ЕГРН.
Еще сложнее будет процесс, если раздел проводился без проекта и разрешений от МЖИ. Тут велика вероятность нарушений, из-за которых собственнику откажут в узаконивании и выдаче акта. Более того, свои претензии могут возникнуть и у Росреестра. Примером из нашей практики назовем систематические приостановки и отказы по перепланировкам с возведением антресоли. Ведомство упорно относит их к реконструкции, хотя это не так. Преодолеть отказные решения удается в судебном порядке, но на это уходит намного больше времени.
Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»
У собственника было не так много времени, чтобы успеть ответить на уведомление о приостановке. При пропуске сроков он получил бы отказ, и все пришлось начинать бы заново. Поэтому при выборе компании для корректировки технического плана он обратил внимание на следующие преимущества ООО «Смарт Вэй»:
- наличие в штате кадастрового инженера с опытом работы более 10 лет, большое количество успешных кейсов по преодолению отказов и приостановок;
- сжатые сроки выполнения всех работ, чтобы было критически важно в данной конкретной ситуации;
- предложение услуг по судебному оспариванию решения Росреестра, если бы взаимодействие с регистратором не принесло результата.
Все вопросы о сотрудничестве были обсуждены и согласованы на первой же консультации. Для этого эксперт ООО «Смарт Вэй» изучил документы, которые были на руках у заказчика. Особое внимание было уделено выводам в уведомлении Росреестра, так как именно эти замечания нам пришлось устранять.
Собственнику «повезло», что раздел не сопровождался изменением характеристик общедомового имущества. На это пришлось бы получать согласие от общего собрания жильцов, а это далеко не самая простая задача. Здесь же в техническом заключении было подтверждено, что проводилась только внутренняя перепланировка, без задействования несущих стен, проемов на фасаде и т.д. Изменение площади (это показали обмеры) произошло в границах исходного помещения.
Что сделали специалисты ООО «Смарт Вэй»
При заключении договора клиент передал нам документы, с которыми он уже обращался в Росреестр:
- выписка из ЕГРН;
- документы инвентаризационно-технического учета (техпаспорт, поэтажный план);
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- акт приемочной комиссии МЖИ (подтверждает положительное решение об узаконивании перепланировки);
- технический план;
- уведомление Росреестра о приостановке регистрационно-учетных действий;
- декларация о характеристиках объекта недвижимости.
Уже по содержанию техзаключения и техплана была видна исходная и реальная планировка помещения. При разделе были разобраны и возведены перегородки, проведены строительные работы на дверных проемах.
Стоит сказать, что замечания Росреестра были не слишком серьезными. Их суть сводилась к следующему:
- регистраторы выдвинули замечания о порядке оформления графики в техплане (по специальным условным обозначениям);
- еще одна претензия касалась отсутствия выводов о причинах расхождения в площади исходного и новых помещений (она стала меньше);
- были и замечания технического характера (например, одна и та же конструкция в разных местах именовалась стеной или перегородкой).
Так как нарушений в плане безопасности и допустимости строительных работ не выявили, нам предстояло обработать перечисленные замечания, сделать новый технический план с корректировками.
Анализ документов от собственника
Анализом документации, переданной заказчиком, занялся кадастровый инженер. На это ушло два дня (с учетом времени на запрос дополнительной информации). Далее были даны поручения технику-инвентаризатору. Ему предстояло провести обмеры, чтобы снять вопросы о причинах расхождения по площади. В исходном техплане на этот счет не было указано ничего полезного.
Были проверены и выводы в техзаключении о допустимости и безопасности работ. Хотя Росреестр не выдавал замечаний по этим вопросам, они могли возникнуть при повторном обращении. Лучше сразу перестраховаться, чем рисковать дальнейшим затягиванием процедуры. После этого с собственником согласовали дату и время обмеров.
Дополнительные обмеры
Все три новые помещения после разделы были в собственности одного лица (заказчика). Поэтому их обмер занял не слишком много времени. Техник-инвентаризатор уточнил все расстояния и размеры, вписал полученные данные на упрощенный план помещения – абрис. В большинстве случаев мы включаем его в состав приложение технического плана. Чем больше материалов получит Росреестр, тем ниже шанс получить замечания по формальным основаниям.
В ходе дополнительных обмеров были подтверждены сведения о планировке помещений после раздела. Графика в исходном техплане была составлена правильно. Было принято решение о корректировке перечня специальных условных обозначений, чтобы у регистратора не возникало разночтений. После завершения обмеров кадастровый инженер занялся подготовкой технического плана с корректировками.
Оформление технического плана для преодоления приостановки Росреестра
Форма техплана всегда одинакова, так как утверждена Приказом Росреестра № П/0082. В нем нужно показать актуальную планировку объекта на момент обмеров и обследований. С учетом замечаний, указанных в документе от Росреестра, технический план оформили со следующими нюансами:
- в разделе с заключением кадастрового инженера были подробнее описаны строительные работы, выполненные при перепланировке с разделом;
- было внесено обоснование по уменьшению площади, по сравнению с кадастровыми сведениями (это произошло из-за появления новых перегородок);
- были приведены в единое соответствие все наименования в техплане (речь идет об указанной выше стене и перегородке);
- был увеличен список специальных условных обозначений, которые мы вносим на поэтажный план;
- в приложения к техплану включили абрис (ранее он отсутствовал в материалах).
Готовый технический план был оформлен электронно, и кадастровый инженер заверил его ЭЦП.
По правилам, которые действовали в 2022 году, техплан в Росреестр направлял сам собственник нежилого помещения. Сейчас порядок действий изменился – все документы вместе с актом туда направляет Мосжилинспекция. Для подачи заявления, техплана и всех приложений использовали онлайн-сервис. Госпошлину за первичное или повторное обращение платить не нужно.
Наши задачи по обмерам и подготовке нового техплана были завершены за 10 дней. А общий срок регистрационно-учетных действий (с учетом приостановок) составил почти 4 месяца. По нашим документам особых замечаний не возникло. В итоге, мы получили выписку из ЕГРН и передали ее заказчику. На этом весь процесс узаконивания перепланировки с разделом нежилого помещения в МКД был завершен. Обращение в суд не потребовалось.
Результат работы
Все работы и услуги, указанные в договоре, были выполнены строго с согласованные сроки. Заказчик получил:
- технический план, составленный с учетом замечаний от регистратора Росреестра;
- помощь в прохождении кадастрового учета с обновлением сведений в ЕГРН;
- выписку из ЕГРН, где была отражена актуальная планировка трех новых помещений после раздела, их кадастровые номера.
После завершения всех процедур собственник смог на законном основании возобновить деятельность трех вновь образованных помещениях. Одно из них впоследствии было сдано в аренду на весьма приличную сумму.
Если вы тоже планируете раздел помещения или уже сделали перепланировку без разрешения, обращайтесь в ООО «Смарт Вэй». Наши эксперты помогут даже в самой сложной ситуации!
