Подготовка технического плана для ввода объекта в эксплуатацию и прохождения кадастрового учета. Кейс компании «Смарт Вэй»

Год выполнения работ: 2022

Заказчик: ОАО «Березка в Лужниках»

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»

Адрес объекта: г. Москва, Лужнецкий проспект, д. 25

Площадь объекта: 1679.8 кв. м.

Срок подготовки технического плана и получения разрешения на ввод в эксплуатацию – 9 месяцев (с учетом приостановки со стороны надзорного органа)

Дополнительные материалы на тему оформления документов и согласования ввода в эксплуатацию смотрите на сайте компании «Смарт Вэй». Также с любыми вопросами вы можете обратиться к нашим экспертам.

Задание от заказчика

Получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию зданий после реконструкции – это одна из самых сложных процедур в данной сфере. Надзорный орган проверяет буквально все и выдает замечания даже по мелочам. Поэтому столь важно соблюдать требования к оформлению документов, которые нужны для проверок и согласований, постановки объекта на учет или внесению изменений в ЕГРН. Именно об этом пойдет речь при описании данного кейса.

В 2022 году к нам обратилась организация, которая провела реконструкцию торгово-бытового центра в Москве. Документы для получения разрешения на строительство готовила другая компания. Но так как она уже не существует, то для ввода в эксплуатацию потребовалась помощь ООО «Смарт Вэй». Вводные данные таковы:

• реконструкция велась законно и на основании разрешения Мосгосстройнадзора;
• на момент обращения к нам весь объем работы был завершен, т.е. здание было готово к эксплуатации;
• собственнику предстояло не только получить разрешение на ввод в эксплуатацию, но и обновить сведения о параметрах здания в ЕГРН.

Согласно действующим правилам, для ввода в эксплуатацию нужно подтвердить, что завершенные работы соответствуют проекту и требованиям безопасности. Это будет проверять надзорный орган. Также необходимо предоставить технический план. В нем заявитель показывает, как выглядит планировка и характеристики здания после реконструкции. Далее, уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, с документом будет работать Росреестр. Внесение новых данных по объекту в ЕГРН – одно из обязательных требований после реконструкции.

С учетом изложенного, при заключении договора перед специалистами ООО «Смарт Вэй» были поставлены следующие задачи:

• провести предварительную проверку документов на реконструкцию, убедиться в соответствии всем требованиям;
• провести комплекс обследований и обмеров на месте, чтобы собрать данные о новых параметрах здания;
• подготовить технический план для обращения в Мосгосстройнадзор и Управление Росреестра.

Дополнительно мы предложили услугу по сопровождению процедуры получения разрешения. Для этого наш специалист сам заполняет и подает запрос с приложением всех документов. Далее, если возникают замечания, мы взаимодействуем с чиновниками для их снятия. В самых сложных случаях приходится обращаться в суд. Но в данном примере это не потребовалось.

В чем сложность ввода объекта в эксплуатацию

Надзор ведется не только непосредственно за строительными работами, но и за их итогом. Что касается ввода в эксплуатацию, то сложности могут возникать:

• с несоответствием по формату и содержанию обязательных документов, приложений;
• с отступлением от проекта даже в мелочах (например, из-за превышения или занижения площади, ранее указанной в проекте и кадастровых сведениях);
• с противоречием в содержании документов.

Представители надзорного органа всегда выезжают на место и проводят обследования, прежде чем выдать разрешение. Проверка проходит максимально строго скрыть какое-либо нарушение не удастся.

В нашей работе реконструкция встречается реже, чем та же перепланировка. Но это логично, ведь столь масштабные работы проводятся не так уж и часто. Со своей стороны, компания «Смарт Вэй» всегда доводит процедуру до логического завершения. Наши эксперты зачастую находят выход даже в ситуации с узакониванием реконструкции. Правда для этого должно быть соблюдено множество условий, и далеко не за все из них мы можем отвечать.

Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»

Так как задача по согласованию ввода в эксплуатацию очень сложная, собственник тщательно отнесся к выбору исполнителя. Компанию «Смарт Вэй» ему порекомендовал партнер по бизнесу, который неоднократно заказывал услуги у нас. Помимо рекомендаций, владелец здания обратил внимание на следующие преимущества:

• предложение услуг «под ключ» с гарантией положительного результата;
• наличие в штате специалистов разного профиля, которые подключаются к работе на разных этапах;
• примеры реальных кейсов по аналогичным вопросам, по которым можно судить о качестве работы и квалификации экспертов «Смарт Вэй».

Заказчика очень интересовал срок ввода в эксплуатацию, поскольку каждый месяц задержки влечет упущенную выгоду. В этом плане мы разъяснили все подводные камни, которые могут возникнуть при обращении в надзорный орган и Росреестр. Только в редких случаях обходится без замечаний и приостановок. Поэтому мы указали сроки «с запасом» и, в итоге, полностью уложились в них.

Что сделали специалисты «Смарт Вэй»

При заключении договора мы согласовали перечень работ и услуг, которые будут выполнены специалистами «Смарт Вэй». Сюда входило следующее:

• работа с документами, предоставленными заказчиком, с кадастровыми сведениями;
• направление специалистов на место, где нужно провести комплекс обследований и обмеров;
• обработка полученных данных, оформление технического плана;
• подача документов в Мосгосстройнадзор.

Дальнейшие действия зависели от того, как пройдет проверка в надзорном органе.

Обращаем внимание, что работы по реконструкции были уже завершены. Поэтому вносить какие-либо изменения в согласованный проект нельзя. Это точно проверят на стадии ввода в эксплуатацию. Строительная техника была вывезена с участка. Также его полностью освободили от мусора и отходов. Объект был подготовлен к подключению инженерных систем, что тоже является одним из условий для допуска к эксплуатации.

Анализ документов на строительство здания

Прежде чем выезжать на объект, мы должны понять, как выглядело здание до реконструкции по сведениям из ЕГРН, что входило в состав проектных решений. Для этого мы изучили:

• проектную, исполнительную и рабочую документацию, на которую выдавал разрешение Мосгосстройнадзор;
• выписку из ЕГРН (там еще значились сведения о характеристиках объекта до реконструкции);
• разрешение на строительство;
• заключение экспертизы на проект;
• ордера ОАТИ на земляные работы (все они были закрыты в установленном порядке).

Реконструкция не предусматривала изменение внешнего архитектурного решения. Если бы это было в проекте, согласования и ввод в эксплуатацию стали бы сложнее.

Главное, что мы увидели из проекта – это суть изменений в параметрах здания. На этом основании подготовили план обследований и обмеров для техника, инженера «Смарт Вэй». Поскольку территория вокруг объекта все еще была огорожена, согласовали дату и время допуска. Учитывая объем работы, на этот этап мы отвели два дня. В большинстве других кейсов на обмеры редко уходит больше одного дня.

Выездные работы – обмеры и обследования

Выездными работами (в зависимости от задачи) в компании «Смарт Вэй» занимаются техники-инвентаризаторы, инженеры. Прибыв на место, специалисты:

• провели визуальный осмотр на прилегающей территории. снаружи и внутри здания;
• обследовали объект, уделив особое внимание местам выполнения работ при реконструкции;
• сделали обмеры по всем этажам и отдельным помещениям;
• провели работы по определению координат контура здания (характерные точки границ), так как они изменились в ходе реконструкции;
• оформили промежуточные документы, с которыми продолжится работа (заключение, акт, абрис).

При обследованиях техник сверял, как реализовано то или иное проектное решение. Если бы были отступления, мы обязаны отразить их в документах.

Крайне важно обеспечить точность измерений. На основе этих данных мы покажем планировку внутри здания (по каждому этаже, в пределах помещений), опишем местоположение конструкций и проемов, инженерных коммуникаций. Разрешается использование только поверенного и сертифицированного оборудования, сведения о котором необходимо внести в технический план. С этим в компании «Смарт Вэй» нет проблем.

Подготовка технического плана

После любых работ, которые меняют характеристики здания или помещения, нужен технический план. На основании этого документа выдают и разрешение о вводе в эксплуатацию. Оформлением техплана занимался кадастровый инженер «Смарт Вэй». Он аттестован, что является обязательным условием.

При разработке технического плана были учтены все требования Приказа Росреестра № П/0082:

• в текстовой части документа писали все характеристики здания, в том числе площадь;
• из проекта были перенесены сведения о выполненных работах при реконструкции;
• в заключении техплана было подтверждено, что отступления от проекта и нарушение норм строительной безопасности не выявлено;
• графическая часть документа включала поэтажные планы, с указанием контуров и местоположения помещений, конструкций, проемов и инженерных коммуникаций.

Ввиду большого объема данных, оформление техплана заняло 3 дня. При той же перепланировки в отдельном помещении все можно сделать за день.

Как и требует закон, технический план мы выдали в электронном виде с удостоверением ЭЦП. Далее, от имени собственника все документы подали в Мосгосстройнадзор. В личный кабинет на сайте мос.ру пришло уведомление, что материалы зарегистрированы в системе. Но уже 7 дней пришел ответ, а точнее отказ на заявку.

Устранение замечаний надзорного органа

Анализируя отказ на заявку от Мосгосстройнадзора, мы увидели, что замечания сводятся к следующему:

• в содержании техплана отсутствовало обязательно приложение файла в формате XML, а также файл в одном из дополнительных форматов;
• не предоставлены отдельные техпланы по сетям инженерно-технического обеспечения (это спорный вопрос, но проще было переделать документ, чем перейти к бесконечной переписке);
• выявлены противоречия в площади по проекту (2879.8 кв. м.) и по факту (2728.4 кв. м.), что превышает допустимое значение в 5%.

Подготовка нового техплана не представляет особой сложности. Если можно снять замечания таких способом, то всегда используем именно его, а не оспаривание в суде. По срокам это точно будет быстрее. Дольше пришлось разбираться в несоответствии по площадям. Выявленную неточность подробно описали и обосновали в новом техническом плане.

После повторного обращения в Мосгосстройнадзор новых претензий не возникло. Нам направили уведомление с разрешением о вводе в эксплуатацию. Там было подтверждено, что документы ушли в Управление Росреестра для обновления сведений в ЕГРН. В ходе учетно-регистрационных действий замечаний не было. Как итог, мы получили выписку из ЕГРН и передали ее заказчику.

Результат работы

Несмотря на возникшие и ожидаемые сложности, задание собственника здания было выполнено:

• после реконструкции было проведено обследования с оформлением технического плана;
• все замечания, возникшие у надзорного органа, были устранены в сжатые сроки;
• собственник получил разрешение на ввод в эксплуатацию и смог возобновить деятельность торгово-бытового центра;
• не возникло оснований для взыскания штрафов за нарушение требований безопасности.

Общий срок выполнения работ (9 месяцев) вполне разумен для реконструкции или строительства.

Если вам необходимо пройти согласования в надзорных органах и получить документы на ввод здания в эксплуатацию, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы поможем даже в самой сложной ситуации!