Оформление проекта, технического заключения и технического плана для перепланировки нежилого здания за 2 месяца. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Год выполнения работ: 2022

Заказчик: юридическое лицо (собственник нежилого здания)

Адрес объекта: Москва, Открытое шоссе, д. 24

Площадь объекта: 2640.6 кв. м.

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»

Общий срок выполнения работ: 4 месяца

Срок оформления документации – 2 месяца

Мы предлагаем вам ознакомиться с другими кейсами по перепланировкам в нежилом здании. О стоимость и сроках выполнения работ можно узнать на консультации у экспертов ООО «Смарт Вэй».

Задачи от заказчика

Согласование перепланировки в нежилом здании можно назвать относительно простой задачей. В этом случае не нужно разрешение от уполномоченных органов (кроме изменения фасадов). Вся процедура сводится к кадастровому учету в Росреестре и обновлению сведений в ЕГРН. Впрочем, очень часто бывает иначе:

• перепланировку проводят без проекта, и это чревато нарушением требований безопасности;
• некоторые виды работ Росреестр необоснованно относит к реконструкции, что приводит к отказу в учетно-регистрационных действиях;
• при подготовке документов для Росреестра выявляем ошибки в характеристиках и местоположении объекта, и это нужно обязательно исправить.

Специалисты ООО «Смарт Вэй» успешно решают все перечисленные проблемы. Даже при проведении перепланировки с отступлением от норм безопасности, можно подготовить новый проект и исправить ситуацию.

В 2022 году к нам обратился собственник здания в Москве, у которого была весьма серьезная проблема Вводные данные таковы:

• на всех трех этажах здания и в подвале была сделана перепланировка (для более комфортной деятельности);
• проект для изменения планировка владелец здания не заказывал;
• при обращении в Росреестр был получен отказ, а причиной стало несоответствие данных о характеристиках, местоположении здания и кадастровых сведений из ЕГРН.

Ситуация казалось тупиковой. Пока в ЕГРН содержатся недостоверные сведения о здании, это создает множество проблем (в том числе при сдаче помещений или части здания в аренду). Собственник увидел на нашем сайте материалы по схожей тематике, где вопрос с согласованиями был решен положительно. Специалисты ООО «Смарт Вэй» действительно взялись за работу, так как проблемы были вполне решаемы.

В чем заключались сложности согласования перепланировки нежилого здания

Изначально сложно работать в ситуации, когда она уже зашла в тупик. В данном кейсе собственник обратился к нам, имея на руках отказ Росреестра. Изучая документы, мы увидели следующее:

• в здании проведена масштабная перепланировка и на нее нужно было оформить проект, техническое заключение;
• есть вероятность, что при производстве работ были допущены нарушения норм безопасности, и это предстояло проверить нашим экспертам;
• в отказе Росреестр отметил, что часть работ является реконструкцией, а на нее отсутствовало разрешение надзорного органа;
• вывод ведомства частично был вполне обоснован, так как в сведениях ЕГРН и технического плана есть расхождения о местоположении здания на участке, характеристиках объекта.

Нам предстояло понять, почему возникли несоответствия, из-за которых Росреестр считает работы реконструкцией, а не перепланировкой. Это бы кардинально изменилось всю последовательность действий. Согласовать, а уж тем более узаконить реконструкцию, намного сложнее, дороже и дольше.

Если говорить в целом (без привязки к кейсу), то расхождение фактических и кадастровых сведений часто возникает из-за основания для постановки объекта на учет. В прошлые годы для этого часто использовали документы из БТИ или декларации собственников. Точность измерений в них оставляла желать лучшего. В итоге, в ЕГРН попадала информация, которая могла не соответствовать действительности. Исправить реестровую ошибку можно путем проведения новых обмеров и геодезических работ, подготовкой технического плана.

Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»

Проектные компании выбирают на наобум, а путем сравнения разных предложений, изучения преимуществ. В противном случае заказчик сильно бы рисковал затягиванием сроков, потерей денег и отрицательным результатом. В данном ООО «Смарт Вэй» выбрали по рекомендации партнера по бизнесу, который более 5 лет является нашим постоянным клиентом. Мы можем предложить следующие преимущества:

• максимально сжатые сроки выполнения всех работ и оформления документов;
• сопровождение всех согласований от начала и до конца, даже если для этого необходимо обращаться в суды;
• объективные и разумные цены на все работы, без завышения и навязывания.

Квалификация и большой опыт работы экспертов ООО «Смарт Вэй» позволяет решать даже самые сложные задачи, за которые не берутся другие компании. Примером тому является множество кейсов по разным вопросам, с которыми новые клиенты могут ознакомиться на сайте или в ходе консультации.

Что сделали специалисты ООО «Смарт Вэй»

С учетом сложности ситуации и поставленных задач, мы определили следующие направления работы:

• изучение исходных сведений из ЕГРН на здание;
• выезд на место для проведения обмеров и геодезических работ;
• подготовка документов на завершенную перепланировку, с обоснованием безопасности и допустимости работ;
• подсчет площадей после перепланировки;
• оформление технического плана на здание с измененной планировкой;
• взаимодействие с регистратором Росреестра в ходе кадастрового учета;
• оспаривание отказа в суде, если будет вынесено такое решение.

В выполнении работ принимали участие несколько специалистов ООО «Смарт Вэй» – техник-инвентаризатор, геодезист, проектировщики, кадастровый инженер. В судебном деле интересы собственника представил наш юрист. Так как мы сразу попросили оформить доверенность, все действия были выполнены без личного участия заказчика.

Для работы нам были переданы документы – технический паспорт на здание (оформлен очень давно и не учитывал изменения в планировке), техплан и отказное решение Росреестра. По этим материалам мы сделали выводы об устранении несоответствий и ошибок, чтобы добиться положительного результата. В дополнение была запрошена актуальная выписка из ЕГРН на нежилое здание.

Обследования, инвентаризация и геодезические работы

Обмеры мы проводим после любой перепланировке, так как их результаты нужно отразить в техническом плане. В данном кейсе дополнительно организовали геодезические измерения. В ходе них были определены поворотные точки здания. Это позволяет точно описать местоположение объекта, указать его контуры на схеме участка. Пример описания результатов геодезических измерений вы видите на представленных листах из технического плана.

Обмеры и геодезические работы на месте были завершены в течение одного дня. Сведения об использованном оборудовании указали в содержании техплана. При обследовании и обмерах уточнили, как изменились первоначальные характеристики помещений на каждом этаже, какие строительные работы были выполнены собственником. В процессе обмеров техник заполнил абрис, где были отражены все цифры по расстояниям, габаритам и проемам.

Подготовка документов на перепланировку

Для перепланировки в нежилых зданиях нужны три основных документа – проект, техзаключение и технический план. У компании «Смарт Вэй» есть соответствующие полномочия и допуски для их оформления. В проекте мы подробно описали все строительные работы – установка и демонтаж перегородок, устройство и заделывание проемов, изменение схемы расположения инженерных коммуникаций и многое другое. Нарушений и отступлений от требований безопасности не выявлено.

Техническое заключение подтверждает, что работы по перепланировке являются допустимыми и безопасными. Во-многом, этот документ дублирует содержание проекта. Но в дополнение эксперты приводят данные о техническом состоянии конструкций и нагрузках, результаты расчетов. В нашем случае все соответствовало нормативам.

В проекте и техзаключении сразу было заявлено и обосновано, что все работы относятся к перепланировке. Главный признак – у здания не меняются исходные характеристики. То несоответствие по местоположению, о котором было прописано в отказе Росреестре, мы обосновали в содержании технического плана.

Общий срок на подготовку проектно-технической документации составил 10 рабочих дней. Это больше чем обычно, так как пришлось описывать значительный объем работ, оформлять много графических материалов (планы, схемы, чертежи). Далее результаты обмеров и геодезических работ использовал кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй».

Оформление технического плана

Главных, хотя и не единственным, документом для Росреестра является технический план. В его содержании кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй»:

подробно описал все работы, выполненные в здании;

• указал причину обращения в Росреестр (изменение сведений о местоположении и планировке объекта);
• представил расчет и обоснование по площади здания (она не изменилась по итогам планировки);
• подготовил комплект графических материалов (поэтажные планы до и после перепланировки).

Оформление технического плана заняло 5 рабочих дней. Документы был изготовлен в электронном виде и подписан ЭЦП. После этого все было готово к обращению в Росреестра.

Оспаривание отказа Росреестра в проведении кадастрового учета

Хотя в техплане были представлены подробные основания по ранее вынесенному отказу, мы ожидали повторных претензий от Росреестра. Так и произошло. Сначала нам направили уведомление о приостановке, а затем об отказе в учетно-регистрационных действиях. Ведомство по-прежнему требовало предоставить разрешение на реконструкцию. Расхождение по координатам поворотных точек здания и несоответствие по местоположению Росреестр считал прямым следствием строительных работ, что было совсем не так.

Чтобы добиться положительного результата, юрист ООО «Смарт Вэй» подготовил и направил иск в суд. В ходе процесса были рассмотрены все доказательства (документы на перепланировку, технический план с заключением кадастрового инженера). В итоге суд принял решение об удовлетворении наших требований и признал отказ Росреестра незаконным. Ведомство обязали провести кадастровый учет по предоставленным нами документами, внести изменения в ЕГРН.

Исполнив судебный акт, Управление Росреестра направило в наш адрес электронную выписку из ЕГРН. Там были показаны актуальные данные о местоположении, характеристиках и планировке нежилого здания. На этом все формальности были завершены, и мы смогли отчитаться заказчику о проделанной работе.

Результат работы

Несмотря на сложность ситуации, мы добились положительного результата и помогли собственнику узаконить перепланировку в нежилом здании. Общий срок на выполнение работ (с учетом судебного дела) составил 4 месяца. На время согласований и оспаривания деятельность в здании продолжалась. Важный момент – собственник избежал возможных штрафов, которые часто взыскивают при нарушениях в правилах перепланировки.

Если вам тоже предстоит согласование или узаконивание перепланировки, обращайтесь к экспертам ООО «Смарт Вэй». Мы поможем даже в самой сложной ситуации!