Год выполнения работ: 2022
Заказчик: физическое лицо (собственник здания)
Адрес объекта: г. Москва, ул. Арбат, д. 44
Площадь объекта: 1497.5 кв. м.
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ с оформлением технической документации: 7 рабочих дней
На нашем сайте есть и описание других кейсов, связанных с подготовкой технических планов и иных документов для перепланировок, регистрации аренды. Во всем вопросам вы можете получить консультацию экспертов компании «Смарт Вэй».
Задание от заказчика
Аренда – это одна из самых распространенных сделок в любых сферах бизнеса. Обычно для этого достаточно заключить договор, указать данные об объекте, условия использования и порядок оплаты. Для долгосрочной аренды действует специальное требование о регистрации. В этом тоже нет особой сложности, если сделку сопровождают юристы.
Дополнительные проблемы могут возникать, есть для регистрации аренды требуется проведение кадастровых работ с подготовкой технического плана. Именно об этом пойдет речь в описании данного кейса. Исходные сведения таковы:
- собственник здания в центре Москвы нашел арендатора, согласовал условия долгосрочного договора;
- ранее в здании проводились строительные работы и у сторон сделки появились опасения, что реальная площадь объекта не соответствует данным из ЕГРН;
- помимо прочего, в аренду передавалась часть здания, которую предстояло выделить с описанием контуров и поставить на временный кадастровый учет.
Это не самая тривиальная задача, которой предстояло заняться кадастровому инженеру «Смарт Вэй». Уточнить сведения о площадях помещений, этажей и здания в целом можно путем проведения обмеров. Также, на основании договора аренды, нужно будет точно описать местоположение части здания в текстовой и графической частях технического плана.
Юристы компании «Смарт Вэй» оказывают услуги по разработке проектов договоров на аренду. В данном случае это не потребовалось, так как документ подготовили сами стороны. Но у нас заказали сопровождение регистрации и кадастрового учета, так как это процедуру предстояло пройти на основании технического плана. При согласовании условий сотрудничества был определен срок проведения обмеров и оформления техплана – 7 рабочих дней.
Еще стоит сказать, что заказчиком выступал собственник здания. Арендатор может получить такие полномочия на основании договора и доверенности. В нашей практике встречаются оба варианта.
Когда еще нужен технический план
Оформление техпланов для аренды нужно далеко не всегда. Это обязательно лишь:
- при выделении части объекта во временное пользование;
- при необходимости обновить данные ЕГРН (в отношении площадей, планировки объекта);
- при постановке на учет вновь образованного объекта (к примеру, если для арендатора одно помещения разделили на два и более новых).
Во всех перечисленных случаях вам помогут кадастровые инженеры ООО «Смарт Вэй». Также мы оформляем технические планы для постановки на учет новых зданий и помещений, для обновления сведений в ЕГРН после перепланировок и реконструкций. Отдельным направлением работы является устранение реестровых ошибок. Для этого тоже необходим техплан с заключением кадастрового инженера.
С полным перечнем услуг ООО «Смарт Вэй» вы можете ознакомиться на нашем сайте. Также мы предлагаем консультации по основным вопросам в сфере проектирования, кадастра и недвижимости. Звоните, мы поможем даже в самой сложной ситуации, за которую не берутся другие компании и специалисты.
Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»
Услуги по подготовке технических планов в Москве предлагает множество организаций. Заказчик выбрал нас при сравнении разных коммерческих предложений. Преимущество ООО «Смарт Вэй» было отдано по следующим причинам:
- наличие в штате собственных специалистов для проведения всех работ, причем у каждого из них огромный опыт и высокая квалификация;
- возможность сразу подать документы на регистрацию и кадастровый учет, получить помощь в прохождении этих процедур;
- сжаты сроки оформления технической документации, без задержек и точно на условиях договора.
Важным преимуществом, на которое обращают внимание все наши новые клиенты, является большой количество примеров (кейсов) под разные виды работ. Этим может похвастаться далеко не каждая компания.
Что сделали специалисты ООО «Смарт Вэй»
Итак, перейдем к описанию работ, которые были выполнены специалистами компании «Смарт Вэй». Им предстояло:
- изучить документы, предоставленные заказчиком;
- провести кадастровые работы на месте (обмеры, обследования);
- подготовить промежуточные документы с отражением результатов обмеров;
- разработать технический план с уточнением площади и описанием выделенной части здания;
- направить документы в Росреестр, где пройдет регистрация договора и кадастровый учет изменений в характеристиках объекта.
Обмеры на месте со сбором данных выполнил техник-инвентаризатор ООО «Смарт Вэй». Изготовлением техплана занимался кадастровый инженер, аттестованный Росреестром.
Для работы нам собственник здания (арендодатель) передал нам следующие документы:
- выписка из ЕГРН (была получена самостоятельно);
- договор аренды с приложениями (туда входила и схема с описанием местоположения части здания);
- техпаспорт БТИ с поэтажным планом (были получены год назад).
В данном кейсе дополнительные документы не потребовались. Но бывает и иная ситуация. Например, для подготовки техплана после перепланировки нам нужен проект, техническое заключение и иные материалы. Ими мы подтвердим Росреестру каждое изменение в характеристиках здания или помещения. Чтобы исключить несоответствия, мы сами заказали актуальную выписку из ЕГРН.
При изучении документов, переданных заказчиком, мы обратили внимание на следующее:
- данных о перепланировках не было, однако в здании неоднократно проводились другие строительные работы (из-за этого реальная площадь объекта или отдельных помещений иногда не соответствует сведениям ЕГРН);
- часть здания, передаваемая в аренду, была описана в приложениях к договору очень условно (для Росреестра, напротив, требуется максимальная точность по контурам и местоположению);
- обмеры предстояло провести на всех этажах здания, что создавало дополнительные сложности (чтобы устранить их, мы заранее изучили планировку объекта и определили этапы выполнения работ).
После аудита предоставленного договора заказчику были направлены уточняющие вопросы (в частности, о ранее проведенных перепланировках). При подписании договора была согласована дата проведения обмеров – на следующий день. Так как здание располагается в центре Москвы, особых проблем с выездом не возникло.
Обмеры в здании, подготовка абриса
Сведения о характеристиках объекта мы собираем в процессе обмеров. На месте техник-инвентаризатор:
- провел визуальный осмотр помещений на всех этажах, сверил информацию о планировке (конфигурации) с поэтажными планами из выписки ЕГРН;
- провел поэтапный обмер по всей площади объекта (измерения сделаны на конструкциях, проемах, антресоли, лестницах и т.д.);
- внес полученные данные в абрис (это схематичный упрощенный план объекта);
- сделал фотографии в процессе обмеров, чтобы у кадастрового инженера не возникало дополнительных вопросов об особенностях планировки.
Несмотря на то, что обмеры проводились на достаточно большом объекте, они были завершены в течение 1 дня. Сейчас это возможно благодаря современному высокоточному оборудованию. Обработка всех данных при оформлении техплана также ведется в специальных программах.
В ходе обмеров мы не выявили фактов несогласованных перепланировок. Площадь объекта действительно изменилась, причем в большую сторону. Скорее всего, причиной являются отличия в методиках обмеров и подсчета площадей, которые действовали до перехода на систему кадастрового учета. Сведения о характеристиках здания были внесены в ЕГРН на основании материалов БТИ. При подготовке техплана мы указали реальные цифры, привели подробный расчет и пояснения по площадям.
Оформление технического плана
Абрисы и фотоматериалы после обмерных работ были переданы кадастровому инженеру «Смарт Вэй». С этими документами он приступил к заполнению технического плана. Форма этого документа утверждена Приказом Росреестра № П/0082 и ее нужно строго соблюдать. В содержании техплана было указано следующее:
- данные общего характера (о заказчике и объекте, о кадастровом инженере и средствах измерения, и т.д.);
- сведения о характеристиках здания и его части в табличной форме;
- описание предмета договора (аренда помещений с конкретными номерами);
- размер площади арендуемых помещений в здании.
Важная часть любого технического плана – графика. Сюда входят планы этажей здания. На них показана конфигурация помещений, места расположения проемов и конструкций. Как видно на скриншотах в этой статье, мы выделили образуемую часть здания красным цветом. Также на поэтажных планах есть условные обозначения, которыми специалист поясняет тот или иной момент.
Технический план был подготовлен в течение 5 дней. Кадастровый инженер подписал его ЭЦП. В 2022 году, когда проводились работы, документы в Росреестр можно было предоставить и в бумажной форме. Но наша компания уже тогда использовала электронные ресурсы, что упрощало все действия. С марта 2025 года для юридических лиц остался только один способ обращения на регистрацию и кадастровый учет – онлайн-сервис.
Помощь в регистрации договора аренды и обновлении сведений ЕГРН
Чтобы долгосрочный договор аренды вступил в силу, необходимо пройти его регистрацию через Росреестр. Так как это входило в состав услуг, специалист компании «Смарт Вэй»:
- оплатил госпошлину за регистрацию (актуальные реквизиты всегда можно найти на сайте Росреестра);
- сформировал заявление о проведении кадастрового учета и регистрации (в онлайн-сервисе);
- прикрепил к заявлению договор и приложениями, технический план и выписку из ЕГРН;
- направил файлы с документами в систему Росреестра, убедился в их регистрации.
Далее оставалось ждать, пока регистратор выполнит все необходимые действия. Бывают ситуации, когда нам выносят решения о приостановках по различным причинам (зачастую по весьма формальным или откровенно незаконным). В данном случае таких проблем не возникло.
После завершения регистрации наш специалист получил и передал заказчику договор аренды с отметкой о регистрации, а также актуальную выписку из ЕГРН. В ней был уточнен показатель площади, плюс появились сведения о временном кадастровом номере на часть здания. После завершения аренды указанный номер будет аннулирован.
Результат работы
Итак, все согласованные в договоре работы были завершены точно в срок. Заказчик получил технический план, а затем документы о регистрации аренды и обновлении сведений в ЕГРН. Далее помещения и часть здания были фактически предоставлены во временное пользование арендатору. Платежи за аренду стали поступать сразу после завершения регистрации в Росреестре.
Через год собственник здания еще раз обратился к нам за документами на перепланировку. Мы выполнили эти работы и помогли внести изменения в ЕГРН. Там также был нужен технический план, но уже без описания выделенной части здания.
Если вам нужны услуги по разработке техплана и сопровождению процедур в Росреестре, просто позвоните экспертам «Смарт Вэй». Все остальное мы возьмем на себя!
