Год выполнения работ: 2024
Заказчик: юридическое лицо (арендатор нежилого помещения)
Адрес объекта: г. Москва, пр. Вернадского, д. 86А
Площадь объекта: 77 114.5 кв. м.
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок подготовки технической документации – 7 рабочих дней
На нашем сайте вы можете найти различные кейсы, где были выполнены работы по оформлению технических планов, проектов и техзаключений. Это поможет вам принять обоснованное и разумное решение при выборе проектной компании. На все вопросы ответят эксперты ООО «Смарт Вэй».
Задачи от заказчика
Аренда недвижимости сопровождается оформлением договора. Если его срок не превышает 1 год, то проставления подписей достаточно для вступления его в силу. Долгосрочные договоры подлежат регистрации в Росреестре. Помощь в прохождении этой процедуры оказывают эксперты ООО «Смарт Вэй». Работа важная и ответственная, так как любая задержка или тем более отказ в регистрации обернется для сторон убытками.
Еще для оформления аренды зачастую нужен технический план. Мы делаем его для помещений, образованных в ходе раздела или объединения, а также на объекты, чьи характеристики изменились по итогам перепланировки. Отдельно выделим ситуации, когда в аренду передают часть здания или помещения, выделенную условно, а не как самостоятельный объект недвижимости. Здесь мы подготовим техплан для временного кадастрового учета, который проведут вместе с регистрацией.
Перечисленные выше задачи в 2024 году перед нами поставил заказчик. Вводные данные таковы:
- заказчик являлся арендатором больших площадей в крупном торговом центре Москвы (помимо прочего, туда входит и подвал, полностью готовый к коммерческой деятельности);
- арендатор нашел 10 субарендаторов на части подвального помещения, которые нужно было условно выделить и описать в технических планах;
- с подготовленными техпланами нужно было пройти регистрацию и кадастровый учет в Росреестре.
Сама ситуация достаточно стандартна для экспертов ООО «Смарт Вэй». Но предстояло провести обмеры в помещении с очень большой площадью, описать условно выделенные 10 частей зданий и оказать помощь в регистрации такого же количества договоров аренды.
Арендатор действительно имеет право сдавать помещение или его часть в субаренду, если это допускается его договором с собственником. Важно соблюдать специфику таких правоотношений. Менять характеристики арендуемого помещения просто так нельзя, если на это нет согласия собственника. Но выделение условных частей не сопровождается возведением каких-либо конструкций или изменением планировки. Нужно лишь точно описать местоположение контуров частей в техническом плане, а также показать, как они отгорожены от остального объема. Для этого устанавливают временные перегородки, стеклянные витрины, стеллажи и т.д.
В чем заключаются особенности оформления технических планов для регистрации аренды
Не секрет, что в торговых центрах большинство площадей сдают в аренду, а сам собственник получает прибыль от арендных платежей. Арендаторы могут занимать помещения и даже целые этажи (актуально для крупных брендов, торговых сетей). Но для многих компаний и предпринимателей достаточно буквально нескольких квадратных метров, чтобы оказывать услуги или продавать продукцию. Для них можно выделить часть помещения или здания. Такие «островки» есть в каждом крупном ТЦ или ТРК.
Кроме оформления техпланов на части объекта, это требуется и при перепланировках. Данные работы могут проводиться по предварительной договоренности с арендатором или по инициативе собственника. К примеру, крупная компания может быть заинтересована в аренде трети или четверти этажа. Если на этом месте расположено несколько помещений, их предстоит объединить в одно новое. Это относится к перепланировке, после которой собственник заказывает технический план.
Если помещение никак не меняется при сдаче в аренду или в нем не происходит выделение части, технический план не нужен. Но стороны договора часто заказывают обмеры с подсчетом площадей. Это важно, так как аренду платят за каждый квадратный метр, и нести необоснованные расходы никто не захочет. В столице «цена» одного квадрата недвижимости составляет десятки тысяч рублей. И только обмер с уточнением площадей гарантирует, что каждый рубль будет потрачен эффективно.
Почему обратились в ООО «Смарт Вэй»
С указанными выше задачами к нам обратился заказчик, который является постоянным клиентом. Мы сотрудничаем с ним более 5 лет по самым разным направлениям, от регистрации аренды до подготовки документов на пожарную безопасность помещений. Ему не нужно было показывать преимущества обращения в ООО «Смарт Вэй», но новым клиентам точно стоит обратить внимание:
- на большой опыт работы и высокую квалификацию экспертов нашей компании, наличие у них всех необходимых допусков и разрешений;
- на кейсы по самым разнообразным вопросам, которые завершились положительным результатом;
- на сжатые сроки выполнения всех работ, что всегда актуально для бизнеса.
Помимо выполнения разовых работ, мы всегда предлагаем и услуги под ключ. Это удобно во многих ситуациях. В той же перепланировке мы сами подготовим все необходимые документы, проведем обмеры и пройдем согласования, обратимся в Росреестр для уточнения данных в ЕГРН. Заказчику не придется участвовать в сложных процедурах, так как мы представим его интересы на основании доверенности.
При заключении договора были согласованы сроки оформления технической документации. Учитывая объем работ, мы отвели на это не более 10 дней. Это не так уж и долго, учитывая значительную площадь для обмеров и необходимость оформления 10 технических планов. Также в состав услуг входил анализ договоров аренды, чтобы не возникло проблем при обращении в Росреестр.
Что сделали специалисты компании «Смарт Вэй»
На начальном этапе работы мы смотрим документы, которые передал заказчик, а также запрашиваем дополнительные материалы (по мере необходимости). В данном кейсе все внимание было уделено условиям аренды и субаренды:
- мы проверили, есть ли у арендатора право на субаренду, нет ли противоречий в условиях договоров;
- эксперт ООО «Смарт Вэй» внимательно изучил приложения ко всем договорам, где на схемах было показано местонахождение и контуры условных частей здания;
- была запрошена и проверена выписка из ЕГРН, поэтажные планы в ней (сведения из этого документы будут уточнены на месте в ходе обмеров).
На момент заключения договора на арендуемых частях помещений еще не велась деятельность. Это упростило работу техника-инвентаризатора, который проводит визуальный осмотр и обмер. Доступ для обследований был предоставлен в заранее согласованное время. Несмотря на сложность задачи, обмеры были завершены в течение одного дня.
Выезд на место и проведение обмеров
Сбор данных для подготовки технических планов осуществляется в ходе обмеров. Специалист компании «Смарт Вэй»:
- осмотрел помещение подвала ТЦ, в котором выделяют части здания под субаренду;
- в ходе обмеров были сверены данные об условных контурах частей помещения со схемами из договоров аренды;
- заказчику дали рекомендации об установке временных ограждающих конструкций по контурам арендуемых частей;
- дополнительно, наш эксперт убедился в соблюдении требований пожарной безопасности, ведь субарендаторы будут работать с людьми.
В ходе обмеров не было выявлено расхождений с кадастровыми сведениями из ЕГРН. Данные, собранные на месте, были внесены на абрис. Это упрощенная схема помещения, которую заполняем при проведении обмеров и используем при разработке технического плана. Абрис с фотографиями были переданы кадастровому инженеру ООО «Смарт Вэй».
Оформление технического плана
Подготовкой техпланов под разные ситуации занимается кадастровый инженер компании «Смарт Вэй». Для этого используем единую форму документа из Приказа Росреестра № П/0082. Особенности оформления технических планов в данном кейсе заключались в следующем:
- нужно было подготовить отдельный документ на каждую часть помещения (здания), передаваемую в субаренду;
- в составе графических материалов были оформлены поэтажные планы, на которых красным цветом показана условно выделенная часть (точнее, ее контуры);
- в приложения к техпланам были включены договоры аренды, которые являются основанием для выделения частей.
Согласовывать выделение временных частей под аренду или субаренду с государственными органами не нужно. Более того, даже если бы проводилась перепланировка в нежилом здании, на это тоже не требуется разрешение. Но обращения в Росреестр все равно не избежать. В ходе этой процедуры будут обновлены данные ЕГРН, либо туда включат сведения о временном кадастровом номере арендуемой части объекта.
Готовый техплан был изготовлен в электронном виде, заверен ЭЦП кадастрового инженера. Так как заказчик ранее оформил доверенность, от его имени документы в Росреестр подал наш специалист. Он же взаимодействует с регистраторами, если возникают какие-либо вопросы. Но в данном случае это не потребовалось.
Помощь в регистрации договоров аренды
Если аренда не предусматривает изменение характеристик объекта или выделение его части, через Росреестр проводится только регистрация. В нашем же случае проводились учетно-регистрационные действия. Документы в ведомство мы подали электронно через соответствующий сервис. Далее регистратор:
- проверил документы на соответствие Федеральному закону № 218-ФЗ, Приказу Росреестра № П/0082;
- поставил на временный кадастровый учет части помещения (здания), присвоил им кадастровые номера;
- зарегистрировал 10 договоров аренды, внес соответствующие сведения в ЕГРН;
- сформировал 10 выписок из ЕГРН, которые получил наш представитель по доверенности.
Все проверки прошли без замечаний, приостановок и отказов. Нередко бывает по-другому, когда нам приходится взаимодействовать с регистраторами, вести переписку и даже обжаловать неправомерные действия через суд.
В выписках из ЕГРН были указаны временные кадастровые номера частей объекта. После истечения срока договора аренды или при досрочном расторжении они будут аннулированы. Если те же части будут сданы в аренду повторно, придется еще раз оформлять технические планы и подавать их в Росреестр.
Результат работы
Все обязательства, перечисленные в договоре, специалисты «Смарт Вэй» выполнили полностью и в надлежащие сроки. Заказчик получил:
- договоры долгосрочной субаренды с отметкой Росреестра о регистрации;
- выписки из ЕГРН с информацией о зарегистрированной аренде, временными кадастровыми номерами частей объекта.
Все было сделано максимально оперативно. За время, пока мы оформляли технические планы и помогали пройти регистрацию в Росреестре, субарендаторы подготовили площади к ведению деятельности. Запланированную прибыль получат все стороны сделок.
Если у вас тоже возникла необходимость регистрации договоров аренды или требуется подготовка технических планов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы поможем даже в самой сложной ситуации!
