Оформление технического плана и документов на перепланировку для регистрации аренды за 17 дней. Кейс компании «Смарт Вэй»

Год выполнения работ: 2023

Заказчик работ: юридическое лицо (собственник нежилого здания)

Адрес объекта: г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 11

Площадь объекта: 9 985.4 кв. м.

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»

Срок выполнения работ и оформления технической документации: 17 дней

Если вас интересуют и другие кейсы по теме перепланировки, оформления технических планов и регистрации договоров аренды, смотрите их на нашем сайте. По всем возникшим вопросам вам проконсультируют эксперты компании «Смарт Вэй».

Задача от заказчика

В данном кейсе будет показано сразу несколько услуг, которые оказывает компания «Смарт Вэй». Их предстояло выполнить по заданию одного заказчика, т.е. речь шла о комплексных работах. Собственник нежилого здания в Москве нашел арендатора на помещения первого и четвертого этажей. Чтобы сделать все правильно и зарегистрировать долгосрочный договор в Росреестре, перед специалистами компании «Смарт Вэй» поставили следующие задачи:

• провести юридическую экспертизу договора аренды, внести уточнения и дополнения по мере необходимости и после согласования со сторонами;
• провести обмеры и обследования в здании, чтобы собрать данные для проектирования и разработки техплана;
• оформить документы на перепланировку, которая уже фактически проведена в здании (с учетом пожеланий арендатора и его видов деятельности);
• оформить технический план на изменения после перепланировки;
• подать документы в Росреестр и оказать помощь в прохождении регистрации договора.

Так как это разные направления работы, их будут выполнять несколько специалистов – техник-инвентаризатор, проектировщики, кадастровый инженер, юристы.

При заключении договора был согласован срок выполнения всех задач – 20 дней. Однако мы сразу разъяснили заказчика, что все может идти дольше, если Росреестр вынесет решение о приостановке. С такой проблемой приходится сталкиваться очень часто, даже если все документы оформлены правильно. Снять замечания, из-за которых приостановили кадастровый учет и регистрацию, далеко не всегда можно путем взаимодействия с чиновниками. В данном случае юристу компании «Смарт Вэй» пришлось обращаться в суд. Заказчик учел эти моменты, и срок по договору был согласован только в части оформления документов, так как только это зависит от нас.

В чем заключалась сложность работы

Как мы уже рассказали выше, приостановки регистраторов Росреестра сильно осложняют задачу. В данном же случае были еще и другие сложности:

• предстояло провести обмеры на большой площади этажей здания;
• так как перепланировка уже была завершена, то при подготовке проекта и техзаключения могли появиться вопросы по соблюдению нормативных актов и требований безопасности;
• договор аренды стороны взяли из интернета, и при его экспертизе могло появиться много замечаний.

Все эти сложности периодически возникают и в других кейсах. Поэтому мы знаем, как их решать и добиваться поставленного результата.

В ходе выполнения работ наши эксперты постоянно взаимодействовали с заказчиком. Это было важно для уточнения вопросов о проведенной перепланировке и условий аренды. Связь поддерживали удаленно, чтобы не отвлекать руководителя юридического лица от текущих задач. Также на начальном этапе работы была оформлена доверенность. С ней мы могли действовать в интересах заказчика и сами подавать документы.

Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»

Собственник нежилого здания является постоянным заказчиком и неоднократно обращался к нам за различными услугами – перепланировка, инвентаризация и т.д. Каждый раз результат работы полностью соответствовал ожиданиям, поставленным срокам и качеству. Поэтому не возникло сомнений и в этот раз.

Если говорить о преимущества компании «Смарт Вэй», которые точно оценят новые клиенты, то здесь выделим следующее:

• большой опыт работы всех специалистов нашей компании, наличие у них всех необходимых разрешений, аттестатов, допусков;
• выполнение всех работ только своими силами и без привлечения посредников;
• оптимальные сроки даже в самых сложных ситуациях;
• наличие уникальных кейсов по многим вопросам в сфере кадастра, которые создают положительную правоприменительную практику.

Каждая ситуация требует индивидуальных решения, даже при схожих вводных данных. Поэтому подробности сотрудничества мы уточним после предварительных консультаций, изучения документов и сведений от заказчика.

Что сделали специалисты «Смарт Вэй»

С учетом заданий от заказчика, о которых было рассказано выше, нашим специалистам предстояло:

• провести работу с документами (проект перепланировки, технической заключение, техплан);
• выполнить обмерные работы на месте;
• проанализировать все условия договора аренды, чтобы к нему не возникло замечаний у регистраторов;
• представить интересы заказчика при обращении в Росреестр и суд.

Сначала всегда изучаем материалы, предоставленные заказчиком. Здесь, по сути, был только технический паспорт и поэтажный план из БТИ (выданы очень давно), да упрощенная схема этажей с пометками о проведенной перепланировке. Проект договора аренды с тремя приложениями был направлен нам в электронной        форме. Также мы запросили у собственника свидетельство регистрации права. Кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» сразу запросил актуальную выписку из ЕГРН. Она будет нужна на всех этапах работы.

Для регистрации всех изменений после перепланировки и договора аренды необходимы следующие документы:

• проект перепланировки и (или) переустройства нежилого помещения;
• техническое заключение о допустимости/безопасности перепланировки;
• договор аренды, дополнительное соглашение (при наличии);
• технический план.

Заявление в Росреестр будет сформировано в онлайн-сервисе, так как был выбран вариант с подачей электронных документов. Общий перечень этапов выполнения работы:

• обследование помещения, проведение обмеров и инвентаризации объекта;
• подготовка проектной документации, технического заключения на завершенную перепланировку;
• изготовление технического плана в электронной форме;
• подача документов в Росреестр.

Далее покажем, как были выполнены работы по каждому этапу, какого результата добились специалисты «Смарт Вэй».

Обмеры и обследования на месте

На объект выехал сотрудник ООО «Смарт Вэй» для проведения внутренней инвентаризации, фотофиксации изменений на объекте. При сравнении с поэтажными планами из выписки ЕГРН были выявлены следующие изменения планировки:

• демонтаж части перегородок, сантехнического оборудования;
• возведение перегородок на первом и четвертом этажах здания;
• заделывание одного дверного проема;
• устройство стеклянных панелей между помещениями;
• устройство дверного блока между двумя помещениями;
• установка нового сантехнического оборудования (без изменения мокрых точек);
• возведение антресоли (это площадка на возвышении в границах помещения).

Все это нужно было описать в проекте перепланировки/переустройства и в техническом заключении. Далее, актуальная планировка будет отражена в техническом плане.

Несмотря на приличный объем работ, обмеры и инвентаризация были завершены за один день. На месте были заполнены абрисы, где техник-инвентаризатор сразу указывал результаты измерений. Дополнительно была сделана фотофиксация, что упрощает работу проектировщикам и кадастровым инженерам.

Документы на перепланировку

Так как заказчик сделал перепланировку в нежилом здании, для ее узаконивания можно сразу обращаться в Росреестр. Для этого мы подготовили три документа:

• проект перепланировки и переустройства;
• техническое заключение;
• технический план.

Проект и техзаключение оформляли в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП. Сверяя перечень завершенных работ с указанным нормативным актом пришли к выводам, что нарушений безопасности не допущено. Это подробно описали в документах. В графической части проекта и технического заключения были планы этажей до и после завершения перепланировки. Также туда входили планы демонтажно-монтажных работ.

Оформление технического плана

Технический план для регистрации аренды нужен в двух случаях – если во временное пользование передается часть объекта или для учета изменений после перепланировки. Форма документа и правила его заполнения содержатся в Приказе Росреестра № П/0082. Кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» аттестован и вправе оформлять технический план.

Для разработки техплана были использованы те же данные, что при проектировании. В графическую часть вошли поэтажные планы, отражающие реальную конфигурацию помещений. Технический план был подготовлен в электронном виде, заверен ЭЦП кадастрового инженера.

Юридическая экспертиза договора аренды

Основная специализация юристов компании «Смарт Вэй» – работа с различными документами на недвижимость, сопровождение сделок, судебных процессов. Заказчик попросил сделать аудит условий договора аренды. Мы проверили все положения, ранее согласованные сторонами. Некоторые пункты были поправлены, чтобы они соответствовали Гражданскому кодексу РФ. Так как серьезных замечаний не было, собственник и арендатор быстро вернули нам после подписания новую редакцию договора.

Регистрация в Росреестре и обжалование приостановки в суде

В данном кейсы по нашему обращению в Росреестр проводилось две процедуры – регистрация договора аренды и кадастровый учет изменений после перепланировки. В плане регистрации претензий не возникло. После завершения проверок нам вернули договор с отметкой о регистрации, который мы передали заказчику.

В результате подачи пакета документов на перепланировку в Росреестр получено уведомление о приостановлении. Спустя время заказчиком был получен отказ в проведении государственного кадастрового учета. Основная претензия – работы относятся к реконструкции и необходимо получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Речь шла об антресоли, которую регистраторы с завидным упорством продолжают относить к реконструкции. На самом деле это перепланировка, что подтверждено уже несколькими судебными актами.

Чтобы добиться поставленного результата, специалистами юридического отдела ООО «Смарт Вэй» подготовлен пакет документов для обжалования отказа в судебном порядке. Процедура предусматривает следующие нюансы:

• подача иска осуществлялась на основании статьи 198 АПК РФ:
• была уплачена госпошлина 3000 рублей (для юрлиц), а с 2025 года она стала существенно больше;
• административный иск был подан с соблюдением трехмесячного срока;
• первое заседание было назначено только спустя 2 месяца после приема документов.

Рассмотрение по существу было через месяц после первого заседания.  По итогу суд встал на нашу сторону, признав законность выполненных работ, соответствие антресоли и перепланировки в целом требованиям безопасности, а также отсутствие необходимости в разрешении на реконструкцию. На основании положительного решения суда, заказчик получил выписку из ЕГРН с внесенными изменениями.

Результат работы

Все задачи, поставленные заказчиком, были успешно выполнены специалистами «Смарт Вэй»:

• был зарегистрирован долгосрочный договор аренды, получена выписка из ЕГРН;
• была узаконена перепланировка в нежилом здании с обжалованием отказа Росреестра.

Если вам нужны услуги и работы аналогичного характера, звоните экспертам «Смарт Вэй» и уточняйте подробности сотрудничества!