Оформление проекта, технического заключения и техплана для перепланировки с разделом нежилого помещения за 5 рабочих дней. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Год выполнения работ: 2024

Заказчик: физическое лицо (собственник нежилого помещения)

Адрес объекта: г. Москва, Звездный бульвар, д. 21

Площадь объекта: 42.2 кв. м.

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»

Срок выполнения работ: 1 месяц

Срок оформления технической документации – 5 рабочих дней

У нашей компании есть немало и других примеров по успешному согласованию раздела нежилых помещений. Вы можете найти материалы на эту тему на сайте. Если хотите уточнить условия сотрудничества, звоните экспертам ООО «Смарт Вэй».

Задание от заказчика

Если вы ведете бизнес, то наверняка понимаете, насколько важно эффективно распоряжаться площадью своих или арендуемых зданий, помещений. Они должны «работать» по максимуму, давать прибыль или, хотя бы, не приносить убытки. Если какие-либо площади нельзя использовать под свои цели, их можно сдать в аренду или продать. Примерно об этом пойдет речь в данном кейсе.

В конце 2024 года с нами связался собственник нежилого помещения. Часть его была отдана под офисы и колл-центр. На примерно на трети площади этажа никакой деятельности не велось. Самому собственнику это было неактуально, так как он не планировал расширять бизнес. Найти арендатора на необособленную и неизолированную комнату также не удалось. А ведь за неиспользуемую площадь приходилось нести расходы – платить имущественный налог, за коммунальные услуги. По примерным подсчетам, ежегодно эта сумма составляла почти 300 тыс. руб.

Учитывая изложенное и после консультаций с экспертами ООО «Смарт Вэй» были приняты следующие решения:

• будет сделана перепланировка с разделом нежилого помещения на два новых;
• для узаконивания работ компания «Смарт Вэй» оформить всю необходимую техническую документацию;
• через Росреестр будут получены выписки ЕГРН на два разных кадастровых номера (после раздела);
• собственник сможет продать одно из помещений, поставленное на кадастровый учет, получить прибыль и снимет с себя лишние расходы.

Из перечисленного вытекает и список задач, которые были поставлены перед нашими экспертами. У заказчика не было жестких требований по срокам, но все хотелось закончить до новогодних праздников (дело было в ноябре). Наше предложение полностью соответствовало этим пожеланиям.

Главная сложность в данном кейсе – нестандартная планировка помещения. Оно не было готово к разделу, поскольку не отвечало признаку обособленности. Часть комнат, которые собственник не использовал, находилось на другом конце этажа. Поэтому для раздела было нужно обособить и изолировать их, возведя несколько перегородок и сделав отдельный вход. Все это было согласовано при подписании договора.

Какие варианты раздела могут выбрать собственники

В большинстве случаев для раздела помещений можно обойтись перепланировкой. Согласование таких работ является не простой, но все же вполне решаемой задачей. Для раздела помещений в нежилом здании вообще не требуется прямое разрешение, хотя проблемы могут возникать при обращении к регистраторам Росреестра. Сложнее будет раздел с другими вариантами работ:

• реконструкция – помимо изменений в параметрах здания можно сразу сделать раздел помещений (одним проектом, по единой процедуре согласования);
• изменений фасадных решений – для раздела может потребоваться устройство входов с улицы, и тогда проходим согласование через Москомархитектуру.

В данных случаях необходимо учитывать дополнительные требования к безопасности строительных работ, к архитектурно-художественному облику. Наши эксперты помогают получить разрешения даже в самых сложных ситуациях.

Раздел завершается появлением хотя бы двух новых помещений. Каждое из них должно быть обособленным. Это означает ограждение внутреннего пространства конструкциями (стены, перегородки), наличие отдельного входа. Соответственно, в проекте перепланировки мы опишем работы, после которых помещение будет отвечать требуемым признакам.

Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»

Заказчик ранее не обращался в нашу компанию. Но один из его партнеров по бизнесу является постоянным клиентом ООО «Смарт Вэй», неоднократно заказывал проектную документацию, услуги в сфере пожарной безопасности. Он и посоветовал нас, когда зашел разговор про необходимость согласования раздела нежилого помещения. Чтобы заказчик был уверен в своем выборе, мы подробно рассказали о преимуществах сотрудничества:

• у каждого специалиста «Смарт Вэй» очень большой опыт работы, есть допуски, аттестаты и иные разрешения;
• в практике нашей компании есть самые разнообразные кейсы в сфере проектирования, кадастра, недвижимости, оценки и еще по ряду направлений;
• мы выгодно отличаемся от многих других компаний сроками выполнения работ, причем не в ущерб качеству.

Очень часто наши клиенты требуют невозможного (например, помощи в узаконивании работ, которые изначально запрещены законом). Мы всегда честно разъясняем, что можно и нельзя согласовать, предлагаем альтернативные варианты действий. Таким образом, удается добиться задач, поставленных заказчиком, и соблюсти нормативные акты.

Что сделали специалисты ООО «Смарт Вэй»

Хотя для решения каждой задачи мы всегда выбираем индивидуальный подход, многие действия будут рутинными. Про сложности с данным кейсов мы указали выше. Работа по договору с собственником предусматривала:

• запрос документов в дополнение к материалам, предоставленных заказчиком;
• изучение данных о помещении, его характеристиках и планировке;
• выезд техника-инвентаризатора для проведения обмеров на месте, обследования конструкций;
• подготовка технической документации на перепланировку с разделом помещения;
• обращение в Управление Росреестра для получения двух разных кадастровых номеров на вновь образованные помещения;
• передача готовых документов заказчику.

На оформление документов ушло 5 рабочих дней. Это нормальная практика, хотя для сложных ситуаций на разработку уходит больше времени. Общий срок на все действия, включая регистрационно-учетные действия в Росреестра, составит 1 месяц. Как и просил заказчик, до конца 2024 года все было завершено, так как мы получили две выписки из ЕГРН на новые помещения после раздела.

Выезд на объект, обмеры и инвентаризация

При заключении договора нам передали техпаспорт и поэтажный план. Дополнительно эксперт «Смарт Вэй» заказал и получил актуальную. выписку из ЕГРН. По указанным документам мы оценили исходную планировку, чтобы выбрать нужные решения и работы для раздела. Далее техник-инвентаризатор выехал на место. Работы включали:

• осмотр помещений и всех конструкций на этаже нежилого здания;
• детальный обмер со сбором данных о характеристиках помещения, лестниц, проемов и других элементов планировки;
• заполнение абриса, куда техник внес полученные сведения.

По итогам осмотра было определено, где нужно сделать новый проем, чтобы обеспечить обособленность нового помещения. Новые перегородки не потребовались, так как внутреннее пространство было огорожено существующими стенами. Еще дополним, что обмеры были полностью завершены за 1 день.

Оформление документов на перепланировку с разделом помещения

Материалы, подготовленные в ходе обмеров, были переданы проектировщикам. Для перепланировки с разделом им нужно подготовить:

• проект – содержит описание всех работ и решений, планировки помещений до и после раздела;
• техническое заключение – содержит выводы о безопасности и допустимости перепланировки.

Так как работы проводятся в нежилом здании, оба указанных документа могла оформить проектная компания «Смарт Вэй». На оформление проекта ушел 1 рабочий день. Столько же времени заняла подготовка технического заключения.

В этой статье вы видите примеры из разных разделов проекта и техзаключения. Так можно получить представление о структуре и содержании документа. При изменении планировки в нежилом здании не потребовалось специальное разрешение. Проект и техзаключение утвердил сам собственник, что является основанием для начала ремонтно-строительных работ. Мы ждали их завершения, чтобы приступить к оформлению еще одного важного документа – технического плана. Он нужен для завершающей стадии, когда материалы будут поданы в Росреестр.

Технический план

Без подготовки техплана не обходится ни одна перепланировка. Причем это нужно не для того, чтобы описать и обосновать порядок выполнения работ подрядчику. Техническим планом мы «закрепляем» изменения в планировке, которые предстоит внести в ЕГРН. Форма документа единая для всех видов недвижимости и утверждена Приказом Росреестра № П/0082.

Данные, которые были собраны при обмерах, используем не только при проектировании, но и при разработке технического плана. Естественно, в его содержании нужно показать, что работы фактически завершены, а планировка помещения выглядит именно так. На оформление техплана обычно уходит до 3-5 дней. В данном кейсе документы был полностью готов в течение 1 дня.

Одно из главных требований закона – документы для кадастрового учета нужно оформить электронно. Кадастровый инженер «Смарт Вэй» подписал документ своей ЭЦП. После этого все было готово к подаче заявления в Росреестр.

Получение выписок ЕГРН на разные кадастровые номера

У исходного помещения был свой кадастровый номер (виден по выписке из ЕГРН). После раздела там же появилось два обособленных объекта. У них должны быть разные кадастровые номера, иначе будут невозможны какие-либо сделки. С доверенностью от заказчика эксперт «Смарт Вэй» сделала следующее:

• сформировал заявление о проведении кадастрового учета в электронном сервисе Росреестра;
• прикрепил техническую документацию (чтобы избежать замечаний, включаем в состав приложений все материалы – проект, техзаключение и т.д.);
• направил документы в систему Росреестра, получил уведомление об их принятии.

Дальше задачей регистратора была проверка технического плана и других документов. Стоит сказать, что очень часто выносят замечания и приостановки, причем далеко не всегда это вызвано объективными причинами. Практика Росреестра по разным регионам существенно отличается, что создает дополнительные сложности. Поэтому приходится вести переписку и доказывать свою правоту, а в самых сложных ситуациях – оспаривать приостановки и отказы в судебном порядке.

В данном кейсе особых проблем не возникло. Регистратор увидел по документам, что перепланировка проведена законно, а у новых помещений после раздела есть все признаки самостоятельных объектов недвижимости. Поэтому в ЕГРН внесли изменения с присвоением разных кадастровых номеров. Нам направили две выписки из реестра (на каждое помещение), которые мы передали заказчику.

Результат работы

Итак, все задачи заказчика были выполнены точно в срок, предусмотренный договор. Результат работы:

• проведена перепланировка, по итогам которой появились два помещения с разными кадастровыми номерами;
• сведения о новых помещениях появились в ЕГРН (при этом собственник не изменился);
• одно из помещений после раздела было полностью готово к продаже.

Уже через две недели после получения выписки из ЕГРН неиспользуемое помещение было продано за внушительную сумму (речь идет о центре Москвы). Это сняло и обязанность по оплате налога и коммунальных услуг, т.е. собственник получил внушительную экономию на расходах.

Если у вас возникла ситуация, схожая с описанным кейсом, обращайтесь к экспертам ООО «Смарт Вэй». Мы предложим все услуги, чтобы решить ваши задачи и добиться положительного результата.