Год выполнения работ: 2023
Заказчик: юридическое лицо (собственник нежилого здания)
Адрес объекта: г. Москва, ул. Воротынского, д. 6
Площадь объекта: 978.4 кв. м.
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ: 4 месяца
Срок оформления технической документации: 2 месяца
Одним из основных направлений работы компании «Смарт Вэй» является оформление документов на перепланировку и для Росреестра. На сайте вы можете найти много кейсов по данной тематике. Если возникли вопросы или вы хотите узнать подробнее о заказе услуг, звоните нашим экспертам.
Задача от заказчика
Перепланировка в нежилых зданиях и помещения будет постоянно востребована. Так бизнес оптимизирует внутреннее пространство объектов, переоборудует их под новые виды деятельности. С нашей стороны задача заключается в подготовке документов, проведении обследований и обмеров. Плюс, мы предлагаем клиентам услуги по сопровождению различных процедур (согласование, кадастровый учет и регистрация в Росреестре). Об одном из таких кейсов расскажем ниже.
К нам обратился владелец нежилого здания в Москве, который планировал существенно изменить планировку своего объекта:
- в здании нужно было провести демонтажные и монтажные работы (возведение и разборка перегородок, устройство и заделывание поемов и многое другое);
- ввиду изменения видов деятельности и намерения сдавать часть помещений в аренду, будут сделаны две новые входные группы (это фасадные работы);
- перепланировку с изменением фасадных решений нужно было сделать в соответствии с законом (собственник не знал, нужно ли проходить согласование в данном случае);
- после завершения перепланировки предстояло обновить сведения в ЕГРН.
В целом, эти задачи достаточно стандартные. Особых сложностей в разработке документов и прохождении обязательных процедур мы не видели. Тем не менее, важно сделать все правильно, чтобы собственнику не грозили штрафы, предписания от надзорных органов.
На основании договора с заказчиком специалистам ООО «Смарт Вэй» предстояло:
- изучить исходную документацию, запросить выписку из ЕГРН;
- выехать на место и провести обмеры, уточнить поворотные точки контура здания;
- оформить техническую документацию (проект перепланировки, техзаключение и технический план);
- обосновать изменение площади, чтобы Росреестр не отнес выполненные работы к реконструкции.
Итогом работы станет получение выписки из ЕГРН. Там будут указаны новые характеристики нежилого здания.
Особенности согласования перепланировки нежилого здания
С самой перепланировкой в данном кейсе не было ничего экстраординарного. Разработка проекта и технического заключения входит в полномочия экспертов «Смарт Вэй». Мы гарантировали оформление этих документов за 5 дней. После завершения работ кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» сделает технический план. Это обязательное требование закона, чтобы обновить данные о здании в ЕГРН.
Интереснее обстоит дело с изменением фасадов. В Москве такие работы нужно согласовывать, если здание подпадает под требования Постановления № 94-ПП. В нашем случае это не требовалось, но проект на фасадные работы с возведением входных групп все равно нужен.
Саму перепланировку согласовывать не нужно. За безопасности выбранных работ и решений отвечает проектная компания. Проект утверждает заказчик (собственник объекта). Естественно, важно строго соблюдать требования безопасности, чтобы не столкнуться с претензиями надзорных органов.
Бывают и более сложные задачи. Актуальным примером назовем возведение антресоли (это площадка на возвышении в границах помещения). Для этого необходимо сделать конструктивные расчеты, обосновать их в документах. Также непросто будет пройти учетно-регистрационные действия в Росреестре. Ведомство до сих пор относит антресоль к реконструкции и требует предоставить разрешение на данный вид работ. Чтобы узаконить все, мы оспариванием приостановки и отказы в суде. О практике по таким делам можно посмотреть в других кейсах на сайте.
Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»
Каждый день «простоя» коммерческого объекта – это упущенная выгода. Поэтому собственнику было крайне важно получить все документы и пройти обязательные процедуры в максимально сжатые сроки. Наше предложение полностью устроило заказчика, так как у других компаний заявленное время на выполнение работ было существенно больше.
Помимо этого, выбор в пользу ООО «Смарт Вэй» был сделан ввиду следующих преимуществ:
- большой опыт работы специалистов (более 10 лет), что исключает ошибки и гарантирует высокое качество выполнения задач;
- возможность получить все услуги «под ключ», без необходимости личного участия в обязательных процедурах;
- рекомендации и отзывы предыдущих клиентов компании, которые отмечают безупречное качество работы.
Все это позволило сделать обоснованный выбор. Договор был заключен после первой консультации. Мы предложили заказчику передать нам документы на здание. Также был согласован упрощенный эскиз предстоящих изменений в планировке. После этого мы приступили к работе.
Что сделали специалисты ООО «Смарт Вэй»
Первый этап работы после подписания договора с заказчиком – изучение сведений об объекте (здание, помещения внутри). Исходные данные таковы:
- в здании ведется деятельность, но на время работ оно будет освобождено от людей;
- несмотря на почтенный возраст объекта, документы говорили о хорошем состоянии конструкций;
- перепланировка затронет оба этажа, и мы изучили, как обстоит дело на момент обращения;
- действующий вход останется, но в здании появится две новые входные группы (на плане объекта и в согласованном эскизе мы отметили эти места).
Кстати, входные группы будут еще являться элементами системы эвакуации из здания. Поэтому нужно было учесть требования по пожарной безопасности, иначе возникнут проблемы при ближайшей проверке МЧС.
Чтобы посмотреть актуальные кадастровые сведения, мы запросили выписку из ЕГРН. Заказчик передал нам техпаспорт, оформленный почти 10 лет назад. Еще отметим, что ранее в здании не проводились перепланировки. Зачастую бывает иначе и нам приходится одновременно узаконивать выполненные работы.
Разработка проектной документации
Чтобы спроектировать любые работы, нужно собрать информацию о характеристиках объекта, его конструкций. Для этого мы направили для обследований и обмеров техника. Он провел визуальный осмотр, сделал фотофиксацию. Результат обмеров был внесен на абрис. Это упрощенный рисунок (схема) помещений. Как обычно и бывает, работы на месте заняли несколько часов.
Приведем перечень работ, которые спроектировали для заказчика специалисты ООО «Смарт Вэй»:
- демонтаж перегородок, части крыльца;
- возведение новых перегородок, меняющих планировку помещений на обоих этажах, а также в подполье;
- заделывание части проемов, устройство новых;
- расширение оконных проемов на фасаде, чтобы сделать вход и входные группы;
- установка крыльца под каждый новый вход (с лестницами и основанием);
- демонтаж малого лифта, который использовался для перемещения грузов.
Дополнительно были спроектированы решения под переустройство. В здании предстояло перенести инженерные конструкции (точнее, изменить их схему расположения). Это тоже можно указать в одном проекте с перепланировкой.
Кроме проекта мы еще оформляем техническое заключение. Этим документом подтверждаем, что предстоящие работы безопасны и допустимы. В состав проекта и техзаключения вошли материалы с расчетами по конструкциям лестниц входных групп.
При разработке проекта мы строго соблюдали требования нормативных актов, сводов правил и стандартов. Это очень важно, несмотря на отсутствие требований по обязательному согласованию. Согласитесь, если при производстве работ что-либо произойдет, придется отвечать за последствия. В нашей практике такого не было и точно не будет. Каждый документ соответствует нормам безопасности. Это ценят и клиенты ООО «Смарт Вэй», которые постоянно заказывают новые услуги и работы.
Оформление технического плана
После передачи документов заказчику началась непосредственно перепланировка. У подрядчика не возникло проблем с проектом, ведь мы подробно описали все решения в тексте и графике, указали требования к охране труда и безопасности. Когда работы были завершены, нам передали акт. После этого кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» начал оформление технического плана.
Без техплана нельзя пройти заключительный этап перепланировки – учетно-регистрационные действия в Росреестре. В данном кейсе документ содержал:
- описание актуальных характеристик здания;
- пояснения по подсчету площади здания (она увеличилась, хотя параметры объекта остались без изменений);
- описание всех работ, выполненных на основании проекта перепланировки;
- графические материалы (поэтажные планы, план демонтажно-монтажных работ);
- приложения (проект, техзаключение, раздел на изменение фасадных решений и т.д.).
Подготовка технического плана в полном объеме была завершена в течение 3 дней. Документ был подписан ЭЦП кадастрового инженера.
Учетно-регистрационные действия в Росреестра
Так как заказчик оформил доверенность, наш представитель сам сформировал запрос-заявление в Росреестр, направил его вместе с техпланом. Проверки прошли без замечаний, и регистратор внес новые сведения в ЕГРН. После завершения учета нам направили электронную выписку из реестра. Здесь возник интересный момент:
- в исходной выписке ЕГРН была графика (поэтажные планы), где видна планировка здания;
- в новой выписке ЕГРН графика осталась такой же, хотя планировка на обоих этажах существенно изменилась (к сожалению, такова особенности ведения реестра и формирования разных разделов выписки);
- чтобы показать заказчику, что Росреестр действительно внес изменения в ЕГРН по техплану, мы направили дополнительный запрос;
- в ответе было подтверждено завершение учетно-регистрационных действий и это устроило заказчика.
Такие нюансы возникают достаточно часто. Чтобы показать заказчику, что все в порядке, мы направляем аналогичные запросы или просим Росреестр выслать копию зарегистрированного технического плана.
Результат работы
После передачи заказчику выписки из ЕГРН мы оформили акт. Все задачи были успешно выполнены:
- собственник получил от ООО «Смарт Вэй» все документы на перепланировку нежилого здания с изменением фасадных решений;
- входные группы были возведены с соблюдением всех требований безопасности;
- удалось избежать затягивания сроков, что повлекло бы упущенную выгоду для бизнеса.
Заказывая проектную и техническую документацию у нас, вы можете быть уверены в качестве работы. Звоните экспертам ООО «Смарт Вэй», чтобы узнать подробнее об услугах и работах!
