Оценка и оспаривание кадастровой стоимости в 2025 году

Суть статьи за 30 секунд

Автор статьи и ООО «Смарт Вэй» разъясняет, как законно снизить кадастровую стоимость и уменьшить налог на недвижимость. Завышенная кадастровая стоимость — частая проблема, но ее можно и нужно оспаривать, чтобы не переплачивать. Мы, как эксперты, подготовили выжимку ключевых шагов.

• Чтобы узнать свою кадастровую стоимость, воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом 
• Чтобы инициировать процедуру, вам потребуется актуальная выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта. Получить ее можно через МФЦ или онлайн на сайтах Госуслуг и Росреестра. Подробнее о необходимых документах читайте в разделе «Документы для оспаривания».
• Основной документ для оспаривания — это отчет независимого оценщика о рыночной стоимости вашего объекта. Именно на основании этого отчета комиссия или суд принимают решение. Узнайте, кто проводит экспертизу и как она проходит.
• Есть два пути оспаривания: через специальную комиссию при Росреестре или напрямую через суд. Для юридических лиц досудебный порядок в комиссии обязателен, физические лица могут сразу обращаться в суд.
• Итоговое решение комиссии или суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН. Ознакомьтесь с заключительными выводами по процедуре в конце статьи.

Для успешного прохождения всех этапов требуется глубокое понимание процесса и знание законодательства. Подробнее о том, какие документы готовят наши специалисты, можно прочитать на странице «Услуги кадастрового инженера» (поможет понять, какие технические и правовые документы мы можем подготовить для вас).

Изучите наши кейсы и другие статьи в разделе кадастровой стоимости, чтобы убедиться в нашей компетенции и найти решения для вашей ситуации.

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости земли или объектов капитального строительства нужны, чтобы снизить размер имущественного или земельного налога, арендные платежи. Реже оспаривание связано с нарушениями в процедуре определения стоимости для кадастра. Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости, необходимо узнать рыночную цену объекта капитального строительства, жилого или нежилого помещения, земельного участка. Ее рассчитает профессиональный оценщик, чей отчет можно использования в суде или в уполномоченной комиссии при Росреестре. Главным документом для собственника будет отчет об оценке кадастровой стоимости.

Читайте в статье, где и как сделать рыночную оценку для оспаривания кадастровой стоимости, в чем заключается эта процедура, куда обращаться с документами и как узнать, что цена объекта в кадастре изменена.

Эту статью подготовил Валерий Михайлова, эксперт компании «Смарт Вэй», высшее юридическое образование, опыт работы в сфере кадастра и недвижимости более 10 лет. Полезную информацию о практике оспаривания предоставил юристы и оценщики, у которых есть десятки положительных кейсов по данной тематике.

Сервис для проверки кадастровой стоимости по ЕГРН

Нужна ли оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Прежде чем рассказать, как оспорить оценку недвижимости, сделанную государством, стоит оценить возможный результат таких действий. С рыночной стоимостью недвижимости граждане и организации сталкиваются при совершении сделок, оформлении договоров и других документов. Определить ее можно без привлечения эксперта-оценщика, так как стороны сделки вправе сами согласовать все условия договора. С кадастровой стоимостью все иначе, так как она определяется гос. органами. Владелец недвижимости может повлиять на показатель кадастровой стоимости следующими способами:

• подав документы и пояснения в уполномоченное бюджетное учреждение в процессе государственной оценки недвижимости;
• подав заявление о перерасчете и снижении кадастровой стоимости здания (либо иного объекта), если она превышает рыночный показатель;
• дождавшись следующей государственной оценки, после которой стоимость по кадастру будет изменена в большую или меньшую сторону.

Главной причиной, почему кадастровая стоимость превышает рыночную цену недвижимости, является особенность проведения оценки. Бюджетное учреждение не проводит обследования и осмотр объекта в натуре. Оценка осуществляется только путем изучения документов и сведений о годе постройке или образования, типе и характеристиках объекта.

В деловом обороте может возникнуть и другой вопрос — как оспорить отчет об оценке рыночной стоимости имущества. Это обычный гражданский спор, который будет рассматривать суд. Он не имеет отношения к пересмотру результатов кадастровой оценки.

Хотя бюджетное учреждение используется в расчетах средние рыночные цены по региону, это не учитывает индивидуальные параметры и фактическое состояние объекта. В редких случаях кадастровая стоимость будет ниже рыночной. В большинстве ситуаций, напротив, данные кадастра будут превышать реальную цену объекта на рынке. Соответственно, уменьшение кадастровой стоимости обязательно повлечет снижение размера налоговых платежей.

Отметим, что даже после успешного оспаривания стоимость недвижимости по кадастру может вновь существенно увеличиться в ходе следующей государственной оценки. Закон обязывает бюджетное учреждение учесть рыночную цену объекта, которая ранее была предметом спора. Но на практике возможны ситуации, когда этого не будет сделано. Тогда собственнику предстоит вновь подавать заявление, заказывать отчет и требовать снижения кадастровой стоимости.

Через наш онлайн-сервис вы можете заказать выписку ЕГРН, получить данные об актуальной кадастровой стоимости объекта или участка. Это будет первым шагом, если вы намерены оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога.

Комментарий эксперта. Превышение кадастровой стоимости над рыночной ценой не означает, что бюджетное учреждение допустило ошибки или неправильно применило нормы закона. Это связано с недостатками формул и методик расчета, которые не учитывают фактическое и реальное состояние объекта. Чтобы защитить интересы собственников, законодатель ввел механизм оспаривания результатов государственной оценки. Единственным доказательством, позволяющим подтвердить несоответствие цены на рынке и по сведениям кадастра, является отчет профессионального эксперта-оценщика. Именно его выводы важны для оспаривания оценки, проведенной государством.

Как мы собирали данные для подготовки статьи об оспаривании кадастровой стоимости помещений и зданий

Возможность оспаривания кадастровой стоимости была всегда. Но вот сама процедура неоднократно менялась. Это связано с поправками в Федеральный закон № 237-ФЗ и Федеральный закон № 135-ФЗ. Это два основных нормативных акта, которые важны для обращения в суд или уполномоченные органы. Итак, на что мы обращали внимание, чтобы проверить актуальность информаци:

• на материалы о результатах кадастровой оценки, которые публикует на своем сайте Росреестр;
• на промежуточные материалы кадастровой оценки, которые готовят и размещают в интернете бюджетные учреждения;
• на судебную практику по оспариванию кадастровой стоимости.

Еще полезную информацию обощают СРО оценщиков. Эти эксперты занимаются расчетом рыночной цены , без чего невозможно оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Сейчас фактически еще идет переходный период в сфере кадастровой оценки. Дело в том, что по Федеральному закону № 237-ФЗ органы власти региона могут остаться на прежней схеме оспаривания (через комиссию при Управлении Росреестра) или передать эти полномочия бюджетным учреждениям. На начало 2025 года примерно половина субъектов РФ воспользовалась таким правом. С 2027 года изменится и сам порядок оспаривания кадастровой стоимости участка, здания или помещения. Сейчас для этого можно сразу обратиться в суд. В будущем придется сперва пройти административную. внесудебную процедуру через бюджетное учреждение.

Комментирует Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если вы не знаете, как оспорить кадастровую стоимость недвижимостти, лучше сначала посмотреть ее в ЕГРН и сравнить с рыночной ценой (например, на профильных сайтах, где размещают предложения по купле-продаже). Если эти показатели примерно равны, то оспаривание не принесет никакого результата. Многие этого не понимают, а значит, тратят время и деньги без должного эффекта.

Что дает оценка объекта недвижимости

Независимая оценочная деятельность также сопровождается изучением документов и сведений по объекту или участку. Однако одним из важнейших методов определения рыночной цены является реальное обследование здания, жилого или нежилого помещения. участка, другого объекта. Визуальный осмотр позволяет:

• определить реальные показатели износа;
• учесть фактическую планировку объекта, сделанные изменения по отделке и дизайну, другие показатели;
• принять во внимание такие факторы как местоположение объекта, степень его благоустройства, удаленность от центра города, другие моменты.

Получив информацию о фактических характеристиках объекта или участка, оценщик найдет схожие предложения на открытом рынке, сравнить сведения по их стоимости. Это даст объективный показатель рыночной цены.

Обращаем внимание, что повлиять на выводы оценщика невозможно. Эксперт несет ответственность за достоверность данных, указанных в отчете, за включение в него заведомо ложной информации. Поэтому не имеет смысла просить искусственно занизить рыночную цену, чтобы максимально уменьшить стоимость по кадастру.

Основным нормативным актом для заказа отчета оценщика и оспаривания кадастровой стоимости является Федеральный закон № 237-ФЗ. Также применяются нормы Закона № 218-ФЗ, которым руководствуются специалисты Росреестра при внесении изменений в ЕГРН.

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость нежилого помещения, если оно не стоит на учете в ЕГРН?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость недвижимости, если сведения о ней есть в ЕГРН. По иным объектам (неизолированные комнаты, постройки и т.д.) это не требуется, ведь и налог на них не начисляется. Поэтому уточните по реестру, есть ли там сведения о вашем нежилом помещении. 

Кто может сделать оценку для оспаривания кадастровой стоимости

В большинстве случаев основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является их несоответствие значения с открытого рынка недвижимости. Но зачастую рыночная цена объекта определяется без обращения к эксперту-оценщику. Типичный пример – совершение сделки купли-продажи. В договорах по этим сделкам можно указать любую цену. Однако логично, что собственник намерен продать своей объект как можно дороже, тогда как покупатель заинтересован в снижении цены. Путем взаимных договоренностей стороны находят компромисс, определяют стоимость объекта, которая их устроит. Она может отличаться от реальной рыночной цены, но незначительно.

В ситуации с официальным определением рыночной цены все иначе. Эксперт делает оценку по специальным методикам, которые дают максимально объективный показатель стоимости. Результаты оценки указываются не в договорах, а в официальном документе – отчете (заключении). Так как оценщик несет ответственность за достоверность и объективность результата своей работы, отчет можно представить в суд, использовать при оспаривании кадастровой стоимости через комиссию.

Комментирует Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Самым важным последствием, которое влечет оспаривания кадастровой стоимости, является возможность снизить налоги на недвижимость и землю. Базовые ставки для налогообложения указаны в НК РФ, а одним из обязательных показателей для расчета является стоимость по кадастру. Но если разница между ценой на рынке и по кадастру будет минимальна, снижение налогов после оспаривания тоже будет мизерным. Эти моменты можно проверить до того, как начинать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества  через уполномоченную комиссию, бюджетное учреждение или суд.

Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция

Механизм оспаривания кадастровой стоимости работает уже почти 10 лет. Более того, государство существенно упростило все процедуры для собственников. Раньше уполномоченные комиссии почти всегда отказывали в снижении стоимости, что вынуждало заявителей обращаться в суд. Сейчас в состав комиссии входят представители СРО, объединяющей экспертов-оценщиков и оценочные компании. Поэтому можно рассчитывать на положительное решение уже на стадии рассмотрения документов в комиссии, так как основным доказательством у заявителя будет отчет оценщика.

Комиссия собирается для рассмотрения заявлений ежемесячно. Узнать дату рассмотрения спора по вашим документам можно из уведомления, либо на сайте регионального Управления Росреестра. Можно заранее оформить доверенность на представителя, если вы не сможете присутствовать на заседании лично. Во многих случаях достаточно представить документы, тогда как личное участие будет необязательно.

С 2022 года снижение кадастровой стоимости возможно через бюджетное учреждение, которое проводило оценку (если в вашем регионе введены именно такие правила). Порядок и сроки рассмотрения спора будут такими же, что и для комиссии. Учитывая изложенное выше, оспаривание кадастровой оценки покажу в виде пошаговой инструкции:

• предварительное сравнение кадастровой и рыночной стоимости, принятие решения об оспаривании;
• запрос выписки из ЕГРН на ваш объект (срок — до 4 дней);
• заключение договора с оценщиком компании «Смарт Вэй», получение отчета о рыночной стоимости (срок оценки — от 3 дней);
• подача документов в комиссию, бюджетное учреждение или суд, рассмотрение спора (срот — до 30 дней);
• обжалования отказа (если дело завершилось таким исходом), на что уйдет еще до 30 дней;
• направление решения о новом значении кадастровой стоимости в Росреестр, обновление данных в ЕГРН (срок — 14 дней).

Оспаривание кадастровой стоимости (при полохительном исходе дела) завершится ее приравниванием к рыночной цене. Именно поэтому отчет оценщика является важнейшим документом для внесудебной или судебной процедуры.

Узнаем, сколько стоит объект по кадастру

Если вы раньше не занимались оспариванием кадастровой стоимости объекта или участка, рекомендуем действовать через представителя. Такие услуги оказывает наша компания. Специалисты ООО «Смарт Вэй» знают все нюансы законодательства и судебной практики, связанные со спорами по кадастровой оценке. В ваших интересах мы запросим и подготовим документы, правильно составим заявление в комиссию или суд, представим вас при рассмотрении спора. Также мы разъясним, как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости через Росреестр без олспаривания. Это возможно, если в ходе оценки были допущены нарушения.

Чтобы проверить, имеет ли смысл подавать заявление, нужно уточнить показатель кадастровой стоимости и сравнить его с рыночной ценой. Сведения из кадастра можно получить путем запроса выписки ЕГРН. Запрос можно подать:

• через Многофункциональный центр;
• через сайт Госуслуг;
• через сайт Росреестра.

Для запроса через онлайн-сервисы можно использовать ЭЦП или учетную запись госуслуг. Ответом на такой запрос будет электронный файл с выпиской ЕГРН, заверенный ЭЦП специалиста Росреестра.

Также выписку может запросить ваш представитель. В документе будет указан не только показатель кадастровой стоимости, но и сведения о праве собственности на объект. Поэтому выписка ЕГРН входит в обязательный комплект документов для оспаривания.

Получив выписку, можно сравнить стоимость по кадастру и рыночную цену вашего объекта. На этом этапе не обязательно обращаться к эксперту-оценщику. Можно самостоятельно проверить предложения на вторичном рынке по аналогичным объектам, сравнить с информацией из ЕГРН. После этого можно обращаться к оценщику, заказывать отчет по рыночной цене недвижимости.

Заказываем оценку объекта

Что делать, если не согласен с кадастровой стоимостью объекта недвижимости? Первым шагом будет сравнение данных о результатах оценки и информации с рынка. Это вполне можно сделать самостоятельно.

Если предварительная проверка показала большую разницу между рыночной ценой и стоимость по кадастру, необходимо заказать отчет об оценке. Оформить этот документ может эксперт в сфере оценочной деятельности, состоящий в СРО. Найти оценщика можно в любом крупном городе. Процесс определения рыночной цены включает следующие этапы:

• нужно заключить договор на оценку, передать оценщику основные документы на объект (выписку ЕГРН, договор купли-продажи и т.д.);
• после изучения документов оценщик выезжает на место, проверяет реальное состояние объекта или участка, определяет их характеристики;
• полученные данные сверяются с ценой сделок и предложениями на открытом рынке недвижимости;
• составляется отчет, где эксперт укажет рыночную цену и свои выводы, обоснования, методик и формулы.

В некоторых случаях оценщик может использовать метод фактических затрат, которые понес собственник для возведения объекта и изменения его характеристик. В любом случае, оценщик несет ответственность за свои выводы и за содержание отчета. Поэтому показатель рыночной цены будет подтвержден надлежащим образом.

Оценщик не ответит на вопрос, как опротестовать кадастровую стоимость недвижимости, ведь это не входит в его полномочия. Поэтому с отчетом вы сами проходите процедуру или обращаетесь за помощью к юристам.

Вот еще один интересный пример из нашей практики. В 2021 году собственник ТЦ уже оспаривал кадастровую стоимость, что привело к снижению налоговых платежей почти на 300 000 рублей в год. Но новая кадастровая оценка вновь завершилась завышением значения кадастровой цены. Поэтому оценщик рассчита рыночную стоимость на дату текущего оспаривания. Она составила 47 000 000 рублей, тогда как в ЕГРН этот показатель почти 62 000 000 рублей. После оспаривания в 2024 году размер налогов был снижен более чем на 410 000 рублей в год.

Собираем документы для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Комплект документов для оспаривания зависит от того, куда обращается собственник. Если объектом владеет физическое лицо, оно может выбрать способ рассмотрения спора – через комиссию или в суде. Если собственником является организация, ей нужно подать документы в комиссию. При отрицательном решении комиссии компания-правообладатель сможет обратиться за защитой интересов в суд.

Для рассмотрения спора о кадастровой стоимости будут нужны следующие документы:

• заявление в комиссию от собственника или его представителя;
• заявление в суд;
• отчет оценщика;
• выписка ЕГРН.

Для подтверждения прав на объект достаточно представить выписку ЕГРН. Если объект построен или сформирован давно и ранее не проходил кадастровый учет, для подтверждения собственности можно использовать другие документы – свидетельство о праве, свидетельство на наследство, судебное решение и т.д. Для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка оценщик тоже проведет осмотр на местности. Но решающее значение будут иметь данные о характеристиках земли, разрешенных видах использования, наличии или отсутствии объектов.

Обращаемся в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости или в бюджетное учреждение

Даже если объектом владеет физическое лицо, рекомендуем обращаться с документами сначала в комиссию при Росреестре, а не сразу в суд. Комиссии работают по региональному принципу. Сведения об адресе, куда можно подать документы, есть на сайте Росреестра.

Срок рассмотрения заявления – не более 30 дней. Допускается личная явка заявителя или его представителя, которые смогут дать свои пояснения по сути спора. Если заявление удовлетворят, рыночная цена их отчета оценщика будет внесена в ЕГРН как показатель кадастровой стоимости. При отрицательном решении можно продолжить оспаривание в судебных инстанциях.

Комментирует Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Покажу пример из практики. К нам обратился собственник склада, чья кадастровая стоимость составила 23 000 000 рублей. Судя по данным с рынка недвижимости, реальная рыночная цена объекта не превышала 15 000 000 рублей. Это делает оспаривание весьма эффепктивным в плане экономии по налоговым платежам.

Оценщик компании «Смарт Вэй» рассчитал рыночную стоимость. Согласно отчету она составила 14 600 000 рублей. Далее процедура проходила в судебном порядке и завершилось положительным результатом. Итог — по итогам независимой оценки оспаривание кадастровой стоимости принесло экономию по налогам почти на 250 000 рублей в год. Согласитесь, это более чем хорошая экономия.

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости через суд

Суды могут рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной цене, либо об оспаривании отказа комиссии. Документы нужно подавать в районные суды по адресу объекта. Как и в случае с комиссией или бюджетным учреждением, для защиты интересов в судах можно действовать через представителя по доверенности.

По итогам рассмотрения дела суд приравняет кадастровую стоимость к рыночной цене объекта. По решению суда Росреестр обновит сведения ЕГРН. Соответственно, при следующем начислении налогов ИФНС будет учитывать новый показатель стоимости по кадастру.

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Государственная оценка недвижимости проводится один раз каждый 5 лет. В некоторых случаях периодичности государственной оценки будет чаще. Например, в столице оценка может проводиться по решению властей 1 раз в 3 или 3 года, в зависимости от вида объектов и оснований. При следующей оценке бюджетное учреждения обязано учесть результаты оспаривания кадастровой стоимости. Но если она вновь будет существенно превышать рыночную цену, собственник вправе заказать отчет оценщика и снова подать на оспаривание результатов кадастровой стоимости.

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости. Вопросы эксперту

Константин М.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Добрый день! Как быстро оформляется отчет о рыночной цене объекта? Можно ли ускорить оформление документа?

Срок оформления отчета определяется по договору с оценщиком. В любом случае, требуется осмотр объекта или участка, поэтому за 1 день отчет не получить.

Имеет ли смысл лично присутствовать на заседании комиссии при оспаривании кадастровой стоимости?

Это решать только вам. Обычно личное присутствие не требуется, так как комиссия работает по представленным документам.

Как узнать, когда комиссия Росреестра рассмотрит мое заявление на уменьшение кадастровой стоимости?

Вам обязательно направят уведомление с датой и местом рассмотрения документов. Также эти данные публикуются на сайтах региональных Управлений Росреестра.

Если я добился уменьшения кадастровой стоимости через суд, как внести изменения в ЕГРН?

Для этого нужно дождаться, пока решение вступит в силу, направить его в Росреестр. Сведения будут обновлены в течение нескольких дней.

Как узнать новую кадастровую стоимость после оспаривания

Проверить, что по итогам оспаривания кадастровая цена была снижена, можно по выписке ЕГРН. Еще 2-3 года назад для этих целей можно было заказать справку о кадастровой стоимости. Сейчас данная информация есть в выписке ЕГРН, которую можно запросить через Госуслуги или МФЦ. Если решением комиссии или суда стоимость была снижена, но в ЕГРН сведения не изменились, нужно обращаться в Росреестр, требовать разъяснений.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Наши услуги по снижению кадастровой стоимости недвижимости

ООО «Смарт Вэй» оказывает полный комплекс услуг в сфере недвижимости и кадастра, от подготовки документов до сопровождения процедуры оспаривания кадастровой стоимости нежилых помещений, зданий. Мы поможем:

• определить основания для оспаривания кадастровой стоимости;
• запросить и подготовить все необходимые документы, в том числе отчет оценщика;
• пройти все этапы оспаривания кадастровой стоимости объектов через комиссию, бюджетное учреждение и суд.

Если хотите заказать оценку для оспаривания кадастровой стоимости, цену рассчитает наш эксперт. Для этого мы изучим документы на объект, проанализируем открытые источник на сайте Росреестра. Предварительную стоимость работ по оспариванию кадастровой стоимости смотрите в таблице ниже.

Заключение

• Оспаривание кадастровой стоимости — это процедура, которая позволит снизить ее до показателя рыночной цены.
• Процедуру оспаривания можно пройти через комиссию при Росреестре или в судебных органах. Граждане-собственник могут сразу подавать заявление в суд.
• Чтобы добиться снижения стоимости по кадастру, необходимо узнать рыночную цену объекта, получить отчет оценщика.
• Оспорить кадастровую стоимость можно своими силами, но лучше получить это профессионалам.

Если у вас возникли вопросы или требуется помощь в оспаривании кадастровой стоимости земли или объектов недвижимости, обращайтесь к нашим экспертам . Мы поможем даже в самой сложной ситуации! Наши контакты +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты info@mosoblreg.ru.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 218-ФЗ в редакции от 08.08.2024 года (скачать)
• Федеральный закон № 237-ФЗ в редакции от 19.12.2022 года (скачать)
• Федеральный закон № 135-ФЗ в редакции от 14.02.2024 года (скачать)