Оспаривание кадастровой стоимости требуется, чтобы понизить ее до показателя рыночной цены недвижимого имущества. От этого зависит расчет налоговых и арендных платежей, т.е. собственник получит экономию. Механизм оспаривания примерно одинаков для юридических и физических лиц. Но если граждане-собственники могут сразу подать заявление в суд, то организациям необходимо сначала пройти рассмотрение спора через комиссию по Росреестре. В марте 2022 года Правительство РФ ввело новый временный порядок применения кадастровой стоимости. Независимо от результатов гос. оценки недвижимости, будет применяться указанный показатель по состоянию на 1 января 2023 года.
В материале расскажем, когда и зачем нужно оспаривать кадастровую стоимость, как подготовиться к процедуре и пройти ее самостоятельно, что нужно представить в комиссию и судебные органы.
- Что такое кадастровая стоимость и зачем ее нужно оспаривать
- Нормативные акты
- Кадастровая стоимость онлайн
- Что дает оспаривание
- Кто может подать заявление
- Список полезных документов
- Как оспорить кадастровую стоимость юридическому лицу: пошаговая инструкция
- Получаем выписку ЕГРН
- Заказываем отчет о рыночной цене
- Заявление в комиссию Росреестра
- Обращение в суд
- Внесение изменений в сведения кадастра
- Особенности оспаривания кадастровой стоимости для физических лиц
- Специальный порядок применения кадастровой стоимости с 2024 года
- Наши услуги
- Заключение
- Список использованной литературы
Что такое кадастровая стоимость и зачем ее нужно оспаривать
Кадастр – это свод сведений о недвижимости. Они содержатся в ЕГРН, включают технические и адресные данные объектов (участков), показатели их стоимости. Чтобы внести в госреестр информацию о кадастровой стоимости, государство и регионы периодически проводят оценку недвижимости. По итогам этой процедуры формируется отчет о цене по кадастру, которая впоследствии переносится в ЕГРН.
Цена объекта, указанная в кадастре, применяется для целей налогообложения. При аренде государственного или муниципального имущества эти показатели берутся за основу для расчета арендных платежей. Также стороны могут использовать кадастровые данные для согласования цены по гражданским сделкам с недвижимостью.
Государственная оценка недвижимости не является безусловно объективной процедурой. Для оценки изучается рынок недвижимого имущества в регионе, техническая документация БТИ, текущие сведения из ЕГРН. Но реальные технические характеристики недвижимости специалисты-оценщики не увидят, так как не проводят обследования. Собственник может представить документы в период проведения оценки, но это бывает достаточно редко.
По указанным выше причинам, цена объекта по кадастру может значительно отличаться от действительной рыночной стоимости. Именно это несоответствие является основанием для оспаривания кадастровой стоимости. Если же оба ценовых показателями примерно одинаковы, правообладатель или арендатор ничего не выиграет от подачи документов.
Комментарий эксперта. Результаты гос. оценки размещаются в публичном доступе. Прежде всего, это касается отчета бюджетного учреждения после завершения оценочных работ. До утверждения отчета можно представить свои возражения и замечания. Если отчет уже утвержден, а информация из его содержания перенесена в ЕГРН, то добиться изменения стоимостных показателей можно только путем обжалования. Росреестр меняет сведения в ЕГРН по факту получения решения комиссии или суда.
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР № 226 | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
Нормативные акты
Основные нормы о правилах оспаривания кадастровой стоимости описаны в Законе № 221-ФЗ (скачать). Там указаны варианты обращения с заявлением для юридических и физических лиц, особенности подготовки документов, их рассмотрения в судебных органах или в комиссии.
Отдельные нюансы процедуры регламентированы Законом № 218-ФЗ (скачать). В частности, там определен порядок обновления ЕГРН, если заявитель добьется положительного результата. Правила рассмотрения споров в судебных инстанциях определены ГПК РФ и АПК РФ.
Кадастровая стоимость онлайн
Что дает оспаривание
Цель подачи документов – установить кадастровую стоимость равной действительной рыночной цене недвижимости. Это повлечет следующие последствия:
- при расчете налогов гражданам ИФНС будет учитывать уточненную кадастровую стоимость (это повлечет снижение размера налога);
- организации самостоятельно рассчитывают налоги на имущество и землю, поэтому тоже смогут снизить платежи в бюджет;
- арендаторы смогут уменьшить платежи собственнику после успешного оспаривания;
- при определенных условиях допускается перерасчет налогов и арендных платежей за предыдущие периоды, если владелец объекта смог снизить ее цену по кадастру.
Предприятие может использовать результат гос. оценки недвижимости для собственных нужд. Поэтому по результатам оспаривания могут вноситься изменения в локальные акты, инвентаризационные ведомости, бухгалтерскую и налоговую отчетность. На основании сведений ЕГРН можно готовить инвестиционные проекта и программы, заключать различные виды договоров.
Кто может подать заявление
В уменьшении кадастровой стоимости заинтересован правообладатель строения, помещения, участка, гаража или иного объекта. Поэтому с заявлением в суд или комиссию вправе обратиться физ. лица и предприятия, владеющие объектами на правах собственности. У арендатора тоже есть возможность оспорить результат гос. оценки недвижимости, если это влияет на расчет арендных платежей.
От имени собственника все процедуры может пройти представитель по доверенности. Такие услуги оказывают специалисты нашей компании. мы сами подготовим и запросим все необходимые документы, заполним и подадим заявление. По мере необходимости, представитель примет участие в комиссионном или судебном рассмотрении спора. Подробнее о наших услугах уточняйте на консультации по телефону, через электронную почту или онлайн-форму на сайте.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью |
| 3 | Скачать | Образец заявления в Комиссию при Росреестре |
| 4 | Скачать | Образец иска о снижении кадастровой стоимости |
| 5 | Скачать | Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости |
| 8 | Скачать | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений |
Как оспорить кадастровую стоимость юридическому лицу: пошаговая инструкция
Если вы раньше не сталкивались с процедурой уменьшения кадастровой стоимости, могут возникнуть сложности с подготовкой документации, обращением в уполномоченные органы. Ниже можно ознакомиться с пошаговой инструкцией, если вы решили подать на оспаривание самостоятельно. Однако рекомендуем действовать через специалистов нашей компании, чтобы ускорить процесс, избежать отказов по формальным причинам.
Получаем выписку ЕГРН
Еще несколько лет назад для подачи заявления нужно было получить специальную справку с показателем кадастровой стоимости. Сейчас вместо этого документа нужно запросить и представить выписку ЕГРН. В ней не только указывается текущая цена объекта (по кадастровым сведениям), но и подтверждается право собственности заявителя.
Выписку можно запросить через учреждения Росреестр или МФЦ, либо на госуслугах. Специалисты нашей компании получат документ в течение дня, так как работают с электронным сервисом Росреестра. За выдачу выписку нужно оплатить пошлину. Ее размер зависит от формы документа (электронный или письменный).
Заказываем отчет о рыночной цене
Чтобы обосновать завышение кадастровой стоимости, нужно знать действительную рыночную цену вашей недвижимости. Сначала достаточно примерно сравнить цены на объекты со схожими техническими параметрами и местоположением в одном регионе/городе. Но официальный расчет рыночной цены может сделать только профессиональный эксперт.
Для изготовления отчета эксперт изучает документацию на объект, сведения с рынка недвижимости. Чтобы учесть индивидуальные особенности и реальные параметры объекта, специалист проведет обследования на месте. В итоговом отчете будет указана действительная цена на момент обследований и проверок.
Нужно сравнить показатели рыночной и кадастровой цены. Если рыночная стоимость равна или ниже кадастровой, дальнейшее оспаривание нецелесообразно. По итогам рассмотрения спора в судебном органе или в комиссии цена по кадастру будет уменьшена до размера рыночной стоимости. Только такой результат дает экономическую выгоду собственнику.
Заявление в комиссию Росреестра
Юридическое лицо не может сразу обращаться в суд, так как сначала нужно пройти комиссионную процедуру. Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости созданы при каждом Управлении Росреестра по региону. Заявление, выписку ЕГРН и отчет о рыночной цене можно подать:
- непосредственно в Управление Росреестра;
- по почте;
- через сервисы на госуслугах или на сайте Росреестра.
Пошлину за рассмотрение спора платить не нужно. После получения документов комиссия направит уведомление о месте и времени разбирательства дела. Обычно заседания проводятся 2-3 раза в месяц. Собственник или его представитель могут принять участие в работе комиссии. Но если заявитель не явится на заседание, его документы все равно будут проверены комиссией с вынесением решения.
В большинстве случаев положительного итога при оспаривании можно добиться уже в комиссии. В состав специалистов включаются представители региональных властей, СРО оценщиков. Это делает проверки достаточно объективными. На рассмотрение спора дается 30 дней, после чего заявитель получит копию решения.
При удовлетворении заявления новый показатель кадастровой стоимости перенесут в ЕГРН. Это можно будет проверить по выписке из госреестра. При отрицательном решении предприятие вправе продолжить оспаривание через судебные инстанции.
Обращение в суд
Если комиссия отказала в снижении стоимости, у предприятия сохраняется право на судебное обжалование. В суд нужно передать те же документы, что и для комиссионной процедуры. Дополнительно прикладывается отказное решение по сути спора.
Заявитель вправе участвовать в судебных заседаниях лицо или через представителя. Также можно подать ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заявителя. Срок разбирательства по указанным спорам не превышает 30 дней.
Как и комиссия, суд проверяет и сравнивает показателя кадастровой и рыночной стоимости. Если рыночная цена ниже показателя по кадастру, судья вынесет положительное решение. Когда оно вступит в силу, собственник сможет обратиться в Росреестр.
Внесение изменений в сведения кадастра
На основании судебного или комиссионного решения Росреестр обновит данные ЕГРН. Новый показатель стоимости будет действовать с даты внесения этих сведений. Допускается перерасчет налоговых платежей за год, в течение которого заявитель подал документы на оспаривание. Но за прошлые периоды перерасчет не сделают.
Разъяснения эксперта. Обновленные сведения ЕГРН после оспаривания будут действовать до следующей гос. оценки недвижимости. Но при ее проведении специалисты обязаны учесть текущий показатель кадастровой стоимости. Следовательно, результат оспаривания обязательно скажется на проведении новой оценки объектов. Если же кадастровая стоимость вновь будет завышена по сравнению с рыночной ценой, процедуру снижения можно пройти заново.
Особенности оспаривания кадастровой стоимости для физических лиц
Физические лица, владеющие недвижимостью, могут оспорить кадастровую стоимость по тем же правилам, что и организации. Для прохождения процедуры нужно оформить заявление, получить отчет эксперта-оценщика и выписку ЕГРН. Но есть важное отличие – граждане могут сразу подавать документы в суд, минуя обращение в комиссию Росреестра. Поэтому при принятии решения об оспаривании можно выбирать порядок обращения.
Специальный порядок применения кадастровой стоимости с 2024 года
Одной из мер поддержки, введенных в период санкций и ухудшения экономической ситуации в России, стал новый порядок применения кадастровой стоимости для налогообложения. Для расчета налогов будет применяться показатель ЕГРН, действующий на 1 января 2024 года. Это означает, что, если после гос. оценки недвижимости цена в кадастре будет увеличена, налоги временно будут рассчитывать по старым показателям. Следовательно, суммы налоговых платежей для граждан и организаций останутся на прежнем уровне, еще и в 2024 году.
Наши услуги
ООО «Смарт Вэй» предлагает услуги по подготовке документов и сопровождению всех этапов снижения кадастровой стоимости. Мы поможем:
- правильно выбрать вариант обращения с заявлением;
- запросим и получим выписку ЕГРН, отчет эксперта-оценщика;
- представим интересы при рассмотрении спора в суде, в комиссии Росреестра;
- добьемся соблюдения сроков на обновление сведений ЕГРН.
Также вы можете заказать дополнительные услуги в сфере кадастра, проектирования. О примерной стоимости некоторых услуг и документов можно узнать их таблице ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Отчет о рыночной цене объекта | от 7000 руб. |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью | 350 руб. |
| 3 | Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии при Росреестре | от 12000 руб. |
| 4 | Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в суде | от 15000 руб. |
| 5 | Оформление искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости | от 3000 руб. |
Заключение
- Оспаривание кадастровой стоимости – это ее снижение до показателя рыночной цены. Если стоимость для кадастра определяют бюджетные учреждения в рамках гос. оценки недвижимости, то реальную рыночную цену определит эксперт-оценщик.
- Юридические лица могут добиться снижения кадастровой цены через комиссию. Если она вынесет отказное решение, можно обратиться в суд. Граждане-собственник могут сразу обращаться в судебные органы.
- Росреестр вносит новые данные в ЕГРН на основании решения комиссии или суда. После этого ИФНС будет применять обновленные сведения при расчете налогов.
Подробнее о нюансах оспаривания и подготовки документов вы можете узнать у специалистов ООО «Смарт Вэй». Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!
