Кадастровая стоимость в 2025 году

Кадастровая стоимость объектов недвижимости – это показатель, определенный по итогам государственной оценки. Кадастровая стоимость относится к обязательным сведениям ЕГРН, указывается в выписках и справках. По показателям кадастровой стоимости рассчитывается и начисляется имущественный и земельный налог, госпошлина при вступлении в наследство. Рассчитать кадастровую стоимость нужно на жилой и нежилой фонд, на земельные участки, доли, объекты незавершенного строительства.

Мы предлагаем услуги по оценке объектов недвижимости, оспариванию кадастровой стоимости. Это поможет существенно сэкономить на платежах по имущественному налогу.

Заказать все услуги и узнать подробности можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Читайте в статье, в чем заключается процедура и методика определения и оспаривания кадастровой стоимости в Москве и СПб, как узнать ее и получить официальный документ, где применяется кадастровая стоимость.

Определение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта рассчитывается по результатам гос. оценки недвижимости, входит в состав ЕГРН. Основным нормативным актом для этой процедуры является Федеральный закон № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” в редакции от 19.12.2022 года. Рассчитывают КС для индивидуального и садового дома в СНТ, здания, сооружения, МКД, квартиры, гаража, иного объекта. Вот основные нюансы, которые нужно знать про кадастровую стоимость и методику расчета:

• показатель кадастровой стоимости применяется для расчета имущественного и земельного налога, гражданам, организациям, госпошлины при наследовании после смерти собственника, в ряде иных случаев;
• узнать, какая кадастровая стоимость земли, объекта или доли, можно по справке из Росреестра, выписке ЕГРН (там содержатся данные на дату запроса);
• справочную информацию можно получить через Публичную кадастровую карту на сайте Росреестра (там все сведения представлены на графической карте страны);
• кадастровая оценка проводится не реже 1 раза в 5 лет (обычно приводит к повышению КС), а точные сроки процедуры определяются постановлением или распоряжением органа власти субъекта РФ;
• если кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, значит объект не поставлен на учет, либо не проводилась оценка (про это также можно узнать по выписке ЕГРН).

В случае, если кадастровая оценка недвижимости была проведена с ошибками, либо привела к необоснованному повышению показателя стоимости, ее можно обжаловать в административном и судебном порядке.

Комментарий эксперта. Для государственной оценки недвижимости обычно применяется “массовый” метод, используются формулы. Там не учитываются индивидуальные характеристики и особенности конкретного объекта. По этой причине кадастровая стоимость почти всегда выше рыночных значений, что приводит к повышению налога, госпошлины при наследовании. Если результат оценки вообще отсутствует в ЕГРН, нужно проверить постановку объекта на учет.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земли – это расчётная величина, определяемая при оценке стоимости участка. В ходе оценки нужно взять классификацию участков по целевому назначению, по категории (например, земли сельхозназначения в пределах населенного пункта). Кадастровая стоимость определяется для участков, находящихся в федеральной, муниципальной и частной собственности. Узнать, какая КС определена для участка или территории, можно в ЕГРН.

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости (жилой и нежилой фонд) определяется бюджетным учреждением, уполномоченным органом власти субъекта РФ. Основные этапы оценки включают:

• принятие и публикация решения органа власти региона про назначение оценки;
• подготовительный этап – запрос и анализ сведений из Росреестра и БТИ, документов от правообладателей, ответов из государственных и муниципальных органов;
• получение информации по объектам, для которых проводилось кадастровая стоимость была снижена по решению Комиссии или в судебном порядке;
• определение кадастровой стоимости в соответствие с алгоритмом и формулами Приказа Минэкономразвития № 226, в том числе на объекты, по которым отсутствует информация по предыдущим оценкам;
• подготовка промежуточных, предварительных и окончательных отчетов по результатам оценки или переоценки;
• утверждение и публикация отчета в постановлении регионального органа власти;
• актуализация сведений ЕГРН специалистами Росреестра.

Закон № 237-ФЗ обязывает учитывать интересы собственников при проведении оценки. Однако на практике это не происходит. Оценка проходит без обследования участков и объектов жилого или нежилого фонда, а проверка осуществляется только по документам и сведениям из госреестра, архивных данных БТИ, путем применения формул. По этому причине разница между кадастровой и рыночной стоимостью может оказаться существенной, так как применяется среднее значение.

Комментарий эксперта. В Москве государственной оценкой занимается ГБУ “Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования”. Специалисты этого учреждения проводят проверки, формируют отчет для внесения сведений в госреестр. В состав Комиссии по снижению кадастровой стоимости представители бюджетного учреждения или БТИ не входят.

Кадастровая стоимость в 2025 году. Вопросы эксперту.

Константин М.

Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

У меня вопрос - обязан ли Росреестр или налоговая уведомлять об изменении кадастровой стоимости участка?

Так как результаты государственной оценки и сведения ЕГРН находятся в открытом доступе, уведомлять об изменении кадастровой стоимости не обязаны. Подразумевается, что собственник обязан сам проверять эту информацию.

Здравствуйте! Если мне снизили кадастровую стоимость по суду, могу я требовать от ИФНС пересчитать налоги и вернуть переплату?

Результаты оспаривания кадастровой стоимости применяются только для перерасчета налога за текущий расчетный период, а также для будущих платежей. "Задним" числом пересчитать налоги нельзя.

Хочу знать, как рассчитывалась кадастровая стоимость для нашего СНТ. В ЕГРН только общая цифра, а где получить разъяснения?

Запрос о разъяснении кадастровой стоимости можно подать в бюджетное учреждение, которое проводило оценку недвижимости. Образец запроса есть в списке документов этой статьи.

Добрый день! У нас сейчас идет государственная оценка недвижимости. Я могу подать документы на здание, чтобы оценщики учли его характеристик?

Да, такая возможность есть. Документы и сведения собственник может подать в бюджетное учреждение, которое проводит оценку.

Кадастровая стоимость онлайн

Так как госреестр ЕГРН представляет собой открытую и общедоступную базу данных о недвижимости, получить информацию из нее достаточно просто. Для этого можно не только сделать письменный запрос и взять выписку, но и обратиться через онлайн-сервисы:

Кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость жилья (квартиры, комнаты, дома) тоже определяется без обследования и проверки характеристик , т.е. по средним данным. Между тем, даже для квартир и комнат с одинаковой площадью и планировкой рыночная цена может существенно отличаться – из-за этажности, выполненного ремонта, перепланировки. Поэтому чаще всего оспаривается кадастровая стоимость жилья или доли, поскольку она значительно отличается от рыночных показателей.

Узнать кадастровую стоимость квартиры или комнаты можно здесь https://smway.ru/kadastr-onlayn/ . Также в компании Смарт Вэй можно заказать выписку ЕГРН на любой объект недвижимости в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области. Это позволит сравнить ее с рыночной ценой, подготовить документы для оспаривания. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость жилья, нежилого фонда или гаража можно по адресу или кадастровому номеру объекта. На Публичной кадастровой карте можно найти и посмотреть объект на графической карте. В содержании ППК отражены сведения о характеристиках и стоимости индивидуального и садового дома в СНТ, здания, гаража, МКД, сооружения, квартиры, иного объекта. Узнать кадастровую стоимость земли или объекта можно следующими способами:

• по запросу в Росреестр, МФЦ или через Госуслуги выдается выписка ЕГРН о кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость объекта входит в перечень данных Публичной кадастровой карты (ПКК), которую можно найти по ссылке.

В заявлении на получение выписки нужно указать адрес объекта. Кадастровый номер также можно посмотреть на ППК. Информация о кадастровой стоимости будет указана в требования налоговой инспекции. Средняя кадастровая стоимость по региону публикуется в отчетах Росстата, Минстроя.

Кадастровая стоимость по кадастровому номеру

Кадастровый номер присваивается объекту, поставленному на учет в Росреестре. Следовательно, при отсутствии номера нельзя получить сведения о кадастровой стоимости, поскольку здание, сооружение или помещение не учтено в ЕГРН. Может сложиться ситуация, когда новый объект будет поставлен на учет в период между процедурами государственной оценки недвижимости. По запросу на такой объект или зем. участок будет выдана выписка ЕГРН с незаполненной графой о кадастровой стоимости.

Кадастровый номер состоит из цифр и выглядит вот так: АА:ВВ:ССРРLL:КК. Расшифровка этой аббревиатуры.

• АА – округ.
• ВВ – район.
• ССРРLL – квартал.
• КК – сам номер объекта.

По кадастровому номеру можно бесплатно узнать основные сведения и кадастровую стоимость объекта через ППК. Также на указанный номер нужно ссылаться при подаче запроса о разъяснении кадастровой стоимости.

Как определяется кадастровая стоимость участка

Кадастровая оценка земель также осуществляется по Федеральному закону № 237-ФЗ. На показатели стоимости и методику проведения влияют следующие факторы:

• местоположение зем.участка или территории;
• вид разрешенного использования земель;
• категория земли (например, земли сельхозназначения);
• иные данные.

Важно, что стоимость будет рассчитана не за кв.м. или сотку земли, а за целый участок. При необходимости, можно самостоятельно рассчитать, сколько стоит квадратный метр по данным кадастра. В отношении садового участка КС будет указана, если он выделен из состава СНТ.

Комментарий эксперта. При смене вида разрешенного использования и категории зем. участка, может существенно меняться его рыночная цена. Например, если меняется категория сельхозназначение на жилищную застройку, цена участка сразу вырастет. При этом кадастровая стоимость земли останется неизменной до следующей государственной переоценки. По этой причине можно обратиться с заявлением для снижения стоимости.

Кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость редко используется для гражданских сделок, хотя по ней можно рассчитать предварительную цену договора. Тем не менее, сфера применения кадастровой стоимости объекта достаточна широка:

• с 2020 года все субъекты РФ обязаны начислять имущественный и земельный налог только по кадастровой стоимости (ранее для этого применялась и инвентаризационная стоимость);
• по кадастровой стоимости определяется цена выкупа земель, арендные платежи за муниципальную и государственную недвижимость;
• по выписке ЕГРН может оформляться кредит с залогом на недвижимость;
• по кадастровой стоимости можно рассчитать предварительную и окончательную госпошлину при вступлении в наследство на недвижимость;
• при расчете налога можно использовать вычет по кв.м. жилья или до 6 соток земли.

Естественно, это далеко не полный перечень ситуаций, когда стоимостные показатели будут определяться по результатам государственной оценки или переоценки. Если собственник добьется снижения КС через Комиссию или суд, она будет приравнена к рыночной цене. После этого сведения ЕГРН можно использовать для купли-продажи, передачи в аренду частной недвижимости.

Комментарий эксперта. Рыночная цена недвижимости считается не по Закону № 237-ФЗ, а по Закону № 135-ФЗ в редакции от 14.02.2024 года. Там используется принципиально иной подход к определению собственности. Оценщик не только изучит документы и сведения ЕГРН, но и обследует объект в натуре. Поэтому отчет оценщика дает более объективную картину о стоимости, чем государственная оценка.

Кадастровая стоимость 2025

По состоянию на 2025 год все регионы страны перешли на использование кадастровой стоимости в целях налогообложения. Провести государственную оценку можно сразу по всем видам объектов недвижимости, находящихся на территории региона (ст. 11 Закона № 237-ФЗ). В решении органа власти будет указан точный перечень объектов и категорий земель, так как по ним Росреестр будет предоставлять информацию из ЕГРН.

Вот последние новости о порядке определения и применения кадастровой стоимости в 2024 году:

• оценка проводится не чаще 1 раза в 3 года (для Москвы и Санкт-Петербурга – не чаще 1 раза в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет;
• в период между гос. оценкой изменить показатели кадастровой стоимости может само бюджетное учреждение (при выявлении ошибок издается постановление), либо это будет сделано по обращению собственника;
• после перехода всех регионов на государственную оценку недвижимости планируется более точное разграничение по ставкам имущественного и земельного налога (прежде всего, это касается объектов со стоимостью более 300 млн. руб.).

Ожидается, что разница между кадастровой и рыночной ценой недвижимости будет снижаться. Это связано с регулярным мониторингом данных о первичном и вторичном рынке жилья, коммерческой недвижимости и земельных участков, с совершенствованием методов оценки. Также планируется упростить порядок снижения КС, если в ходе гос. оценки были использованы заведомо недостоверные данные. Все последние новости в сфере кадастра и недвижимости вы всегда можете найти на нашем сайте.

Кадастровая стоимость Росреестр

Чтобы упростить доступ гражданам и организациям к сведениям ЕГРН, на сайте rostreestr.ru были введены следующие сервисы:

• возможность подать запрос на получение сведений ЕГРН, выписок и справок в электронной форме (для этого нужно иметь учетную запись на Госуслугах или на rostreestr.ru, либо ЭЦП);
• возможность получить доступ к ЕГРН (это особенно актуально для кадастровых инженеров, которые на постоянной основе работают со сведениями реестра);
• возможность бесплатно получить основную справочную информацию через ППК.

Комиссии, созданные при Росреестре, включают не только специалистов этого ведомства. Туда входят представители СРО оценщиков, органа власти субъекта РФ, других ведомств. Это позволяет объективно рассматривать заявления граждан и юридических лиц, что сокращает количество судебных тяжб.

Комментарий эксперта. В интернете можно встретить онлайн-калькуляторы кадастровой стоимости. Однако эти ресурсы фактически бесполезны, так как все данные можно легко найти через ППК. Онлайн-калькулятор может пригодиться при расчете имущественного налога, если вам известна кадастровая стоимость своего объекта. В частности, такой калькулятор есть на официальном сайте ФНС.

Кадастровая стоимость в Москве

Государственная оценка недвижимости в Москве впервые началась в 2018 году. Вот последние новости об этой процедуре по состоянию на 2025 год:

• в Москве была определена кадастровая стоимости почти на 7 млн. объектов;
• последний этап оценки проводился до ноября 2024 года, что позволило оценить еще 600 тыс. объектов столицы;
• на официальных сайтах Управления Росреестра Москвы и mos.ru введены в действие 3 онлайн-ресурса со сведениями на недвижимость, в том числе по аренде.

Подробную информацию о порядке и этапах определения кадастровой стоимости в Москве и Московской области можно найти на сайте бюджетного учреждения по ссылке. Такие же правила действуют в Санкт-Петербурге.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Правообладатели недвижимости заинтересованы в максимально низкой кадастровой стоимости, так как по ней придется платить имущественный и земельный налог. Государство, региональные и муниципальные власти, напротив, за счет высокой кадастровой стоимости могут увеличить поступления в бюджет. Порядок расчета налогов заключается в следующем:

• в НК РФ определены максимальные ставки имущественного и земельного налога с разграничением по целевому назначению объектов, категории земель, иных факторов;
• каждый год органы муниципальной власти устанавливают размеры ставок налога, перечни льготников, повышающие и понижающие коэффициенты;
• ИФНС автоматически получает данные о нормативных актах и сведениях ЕГРН на дату расчета, выставляет уведомления частным собственникам, проверяет декларации от юридических лиц;
• для расчета налога убирается до 6 соток земли и до 50 кв.м. жилья вычетов.

ИФНС не может повлиять на кадастровую стоимость, самостоятельно уменьшить или завысить ее. Поэтому собственники, планирующие добиться низких налоговых платежей, должны самостоятельно обращаться в Комиссию при Росреестре, в бюджетное учреждение или в суд.

Комментарий эксперта. От показателя кадастровой стоимости зависит размер арендных платежей по государственной и муниципальной недвижимости. Также в НК РФ есть интересная норма, которая может повлиять на размер налогов. При расчете налоговых платежей нужно проверить, какой процент площади используется под основную деятельность. Например, ставки налога для офисного здания применяются, если под офисы используется не менее 20% площади.

Подробнее об этих нюансах вы можете узнать у специалистов компании Смарт Вэй. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Изменение кадастровой стоимости

Изменение кадастровой стоимости возможно при выявлении ошибок и несоответствий, допущенных при государственной оценке, либо при ее разнице с более низкой рыночной ценой. В первом случае исправление устанавливается по заявлению собственника, по предписанию Росреестра, либо по инициативе бюджетного учреждения. При несовпадении КС с рыночной ценой, изменение сведений ЕГРН допускается только по заявлению правообладателя.

Оспаривание кадастровой стоимости

Порядок снижения высокой кадастровой стоимости описан в ст. 22 Закона № 237-ФЗ. Физ. лица могут выбрать, куда подавать заявление – в Комиссию при Росреестре (либо в бюджетное учреждение) либо в суд. Организации-собственники обязаны обратиться в Комиссию, а отказ можно обжаловать в суде. До обращения нужно подготовить следующие документы:

• правоустанавливающий документ на недвижимость;
• справку или выписку ЕГРН о кадастровой стоимости на дату обращения;
• отчет о рыночной цене объекта на дату оценки объекта;
• иные документы, подтверждающие недостоверность сведений ЕГРН.

Документы можно подать непосредственно в Комиссию или по почте, через портал Госуслуг, сайты госуслуг Москвы и Санкт-Петербурга. Срок рассмотрения не превышает 30 дней.

По итогам рассмотрения заявления высокая кадастровая стоимость жилья, участка, или другого объекта будет устанавливаться равной рыночной цене. Эти сведения Росреестр внесет в ЕГРН, а расчет налогов и арендных платежей будет осуществляться по новым данным. Проверить снижение КС можно через ПКК, путем запроса выписки.

Если Комиссия вынесла отрицательное решение, его можно обжаловать через суд. Для суда нужно представить те же документы, отказное решение Комиссии. На основании решения суда кадастровая стоимость будет определена по рыночной цене. На основании решения суда Росреестр обновит сведения ЕГРН.

Комментарий эксперта. Чтобы избежать проблем при обращении в Комиссии и суд, рекомендуем воспользоваться услугами юристов Смарт Вэй. Они подготовят документы, правильно заполнят заявление, окажут сопровождение при проведении судебных заседаний. Мы оказывает услуги для собственников и арендаторов в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости в Комиссии и суде

В компании Смарт Вэй вы можете заказать услуги, связанные с оспариванием высокой кадастровой стоимости, запросов документов, обжалованием недостоверных результатов оценки. С предварительными ценами на документы и услуги можно ознакомиться ниже.

Выводы

• Кадастровая стоимость объектов недвижимости – это показатель, рассчитанный в ходе государственной оценки по заказу органа власти субъекта РФ.
• Оценка и определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетными учреждениями.
• Узнать и проверить кадастровую стоимость жилья, земельного участка или другого объекта можно через Публичную кадастровую карту, по запросу выписки ЕГРН или справки через Росреестр, МФЦ.
• Уменьшение стоимости допускается по отчету о рыночной цене через Комиссию при Росреестре, либо в суде.

По всем вопросам, связанным с определением и оспариванием кадастровой стоимости в 2025 году, вы можете обратиться к специалистам компании Смарт Вэй. Заказать услуги можно по телефонам, указанным на сайте.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 237-ФЗ в редакции от 19.12.2022 года (скачать)
• Федеральный закон №135-ФЗ в редакции от 14.02.2024 года (скачать)
• Приказ Росреестра № П/0311 в редакции от 21.12.2022 года (скачать)
• ФСО № 4 (скачать)
• ФСО № 7 (скачать).