Кадастровая стоимость земельного участка в 2024 году

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в ходе государственной оценки. Ее заказчиком является орган власти субъекта РФ. Оценка проводится в отношении всех участков на территории региона, либо по отдельному перечню. На показатель кадастровой стоимости влияет категория земель и виды землепользования, место расположение участка, его характеристики. Сведения после оценки будут внесены в ЕГРН. Собственник может оспорить стоимость по кадастру, если она существенно выше рыночной цены.

В обзоре расскажем о правилах определения кадастровой стоимость участков, порядке внесения данных в ЕГРН, алгоритме действий при оспаривании.

Узнайте кадастровую стоимость земельного участка

Что такое кадастровая стоимость участка

Данные обо всех объектах недвижимости фиксируются в ЕГРН. Одним из основных показателей является кадастровая стоимость. Она рассчитывается по заказу гос. органов с периодичностью не чаще 1 раза в 3 года. Для недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценка может проводиться 1 раз в 2 года.

Порядок государственной оценки недвижимого имущества определен Законом № 135-ФЗ. Самые важные моменты:

• оценкой занимаются специалисты бюджетных учреждений, созданных в каждом регионе РФ;
• в процессе оценки изучаются данные на объект, его рыночной стоимости;
• итоги оценки утверждаются органов власти, публикуются на официальных порталах;
• закон допускает оспаривание кадастровой цены недвижимости, если она не соответствует рыночному показателю.

Земельный участок является недвижимым имуществом. Поэтому он тоже подлежит оценке с внесением данных в ЕГРН. Оценка может проводиться в отношении государственной, муниципальной или частной земли. Специальное согласие собственник на эту процедуру не требуется.

Заключение эксперта. Закон № 135-ФЗ требует, чтобы кадастровая стоимость была максимально приближена к значению рыночной цены. С этой целью специалисты изучают рынок спроса и предложения на участки в пределах региона, города. Но при определении рыночной цены учитываются все уникальные особенности участка. При государственной оценке, напротив, специалисты анализируют только обобщенные данные. Поэтому кадастровая и рыночная стоимость могут существенно отличаться.

Какие участки подлежат государственной оценке

Государственная оценка проводится в отношении сформированных участков, поставленных на кадастровый учет. Неразграниченные территории государственного или муниципального земельного фонд оценке не подлежат. Проверить, стоит ли участок на учете, можно по сведениям ЕГРН, на Публичной кадастровой карте (ПКК). Из этих же источником можно узнать кадастровую стоимости земли по итогам последней оценки.

Перечень участков для оценки определяет Росреестр по запросу заказчика. Правила формирования перечня определены Приказом МЭР № 648. В перечне указываются следующие данные:

• субъект РФ, муниципальное образование;
• виды объектов, подлежащих оценке;
• категории участков.

На все объекты их перечня бюджетное учреждение запросит кадастровые сведения ЕГРН. Органы власти МО или субъекта РФ могут представить дополнительные сведения, документы для оценки.

В графической части перечня для оценки Росреестр укажет следующие сведения:

• границы кварталов;
• границы муниципальных образований, населенных пунктов;
• границы участков в пределах территории МО, квартала, населенного пункта;
• контуры объектов, расположенных на земле.

Категории и виды разрешенного землепользования указываются в соответствии с данными ЕГРН.

Сведения о проведении оценке размещаются на порталах органов власти. Поэтому собственник участка может сам представить информацию и документы в бюджетное учреждение. На практике это бывает редко, так как владельцы недвижимости не знают все нюансы определения кадастровой стоимости. В итоге, бюджетное учреждение может не учесть какие-либо особенности участка, которые влияют на его рыночную цену. Это приведет к занижению или завышению стоимости по кадастру.

Правила определения кадастровой стоимости земельных участков

Государство заказывает оценку на группы объектов, а не на отдельные участки или здания. В индивидуальном порядке можно заказать оценочные работы на любой объект недвижимости. Например, это нужно сделать для оспаривания стоимости по кадастру. Отчет эксперта-оценщика является обязательным документом для комиссии или суда.

Нормативные акты

Все процедуры при оценке земельных участков и объектов описаны в нормативных актах. Заказчик, Росреестр и бюджетное учреждение действуют на основании:

• Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
• Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Заказчик не может вмешиваться в процесс оценки. Специалисты бюджетного учреждения проходят аттестацию в сфере кадастра и недвижимости, обязаны следовать методикам расчета кадастровой стоимости. Если в промежуточных и итоговых отчетах выявлены ошибки, заказчик потребует провести повторную или дополнительную оценку.

Кадастровая стоимость земельного участка. Вопросы эксперту

Александр С.

Специалист в сфере кадастра, недвижимости, оценки. Высшее образование, опыт работы более 15 лет

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Как проводится кадастровая оценка, если для участка не определены разрешенные виды землепользования?

Ответ на этот вопрос есть в ФСО № 4 (стандарт кадастровой оценки). Специалисты будут применять тот вид землепользования, при котором кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене.

Как часто проводится кадастровая оценка земельных участков в Москве?

Для городов федерального значения периодичность кадастровой оценки - не чаще 1 раза в 2 года. Оценка в Москве прошла в 2023 году.

Влияет ли кадастровая стоимость участка на размер земельного налога?

Напрямую влияет. Согласно НК РФ, кадастровоая стоимость применяется при расчета налогов почти для всех видов участков.

Можно ли продать земельный участок по его кадастровой стоимости?

Стоимость участка при купле-продажи стороны определяют самостоятельно. Для этогоможно использовать и данные о кадастровой стоимости.

Этапы оценки

На 2024 год все регионы страны сформировали бюджетные учреждения, заказывающие оценку недвижимости. Процедура включает следующие этапы:

• издается распоряжение или решение о проведении проверки (с учетом правил периодичности);
• заключается договор с бюджетным учреждением (по итогам конкурса или напрямую);
• в Росреестр направляется запрос по перечню объектов для оценки;
• специалисты анализируют ценовые предложения на рынке недвижимости (выбираются объекты с примерно схожими параметрами);
• оценщики изучают сведения на объекты, делают расчеты;
• в процессе оценки формируются промежуточные отчеты (они направляются заказчику по мере готовности);
• после завершения оценки оформляется итоговый отчет;
• орган власти публикует отчет на портале, указывает период времени на подачу замечаний, дополнений;
• отчет утверждается в окончательном виде, публикуется на портале;
• на основании отчета Росреестр вносит в ЕГРН новые данные по кадастровой стоимости участков.

Все этапы оценки являются публичными процедурами. Собственники участков могут направлять документы и сведения оценщикам. На этапе утверждения отчета все заинтересованные лица могут представить замечания, дополнения.

Чаще всего оценка проводится строго в периоды, определенные законом. Органы власти заинтересованы в пересмотре кадастровой цены, так как это скажется на дополнительных доходах в бюджет. Случаи, когда государственная оценка приведет к снижению стоимости по ЕГРН, встречаются крайне редко.

Внесение данных в ЕГРН

Чтобы новая кадастровая стоимость вступил в силу, эти данные нужно внести в ЕГРН. Росреестр получает от органа власти субъекта РФ:

• отчет о результатах оценки;
• решение (распоряжение, постановление) об утверждении отчета;
• материалы о публикации отчета на официальном портале.

Перенос данных в ЕГРН осуществляется не позже 10 дней. С момента внесения сведений в реестр кадастровую стоимость можно применять для целей, определенных законами.

Где применяется кадастровая стоимость земельных участков

Участники гражданских сделок с недвижимостью могут использовать кадастровую стоимость для определения цены объекта. Однако обычно для этого изучаются текущие предложения на рынке, а не сведения ЕГРН. В других случаях кадастровая стоимость участка применяется:

• для начисления земельного налога гражданам, организациям;
• для подготовки градостроительной документации;
• для расчета нотариальной пошлины (например, при наследовании недвижимости);
• для определения начальной цены аренды участков (конечная цена может увеличиться по итогам торгов);
• для расчета льгот, если их предоставление зависит от стоимости участка по кадастру.

Основная цель оценки и определения кадастровой стоимости – расчет налогов. ИФНС автоматически получит сведения из реестра, когда наступит расчетный период по налогам для граждан. В уведомлении или требовании будет указана не только сумма налога, но и действующая кадастровая цена.

Организации сами рассчитывают налоги на недвижимость, сдают отчетность в ИФНС. Для заполнения деклараций и расчетов нужно запросить выписку ЕГРН на каждый объект. Там будет указана актуальная кадастровая стоимость. Так как ИФНС проверяет все декларации, при неправильном расчете организации могут доначислить налог. При умышленном занижении базы налоговый орган может взыскать штраф.

Заключение эксперта. Завышенная кадастровая стоимость приведет к увеличению суммы земельного налога. Владелец земли может сам оценить размер переплаты. Для этого можно заказать отчет о рыночной цене участка, сравнить ее с данными ЕГРН. Если разница существенная, можно подать заявление на оспаривание кадастровой стоимости.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Что делать, если кадастровая стоимость участка выше рыночной

Даже если снизить кадастровую стоимость на один небольшой участок, собственник получит ощутимую выгоду. Для организации, владеющей несколькими большими участками, экономия может составить десятки и сотни тысяч рублей. Основания для оспаривания четко описаны в законах. Поэтому собственник может пройти эту процедуру сам, либо с поддержкой юристов, других специалистов.

Порядок оспаривания

До начала оспаривания нужно обратиться к эксперту-оценщику, заказать отчет о рыночной цене участка. В отличие от бюджетного учреждения, специалист не только изучит документы и сведения на землю, но и проведет обследования на участке. В итоге будет определена реальная цена, за которую участок можно продать на рынке. При судебном оспаривании нужно пройти землеустроительную экспертизу. Ее назначает суд в рамках рассмотрения иска.

Если на снижение кадастровой стоимости участка подает юридическое лицо, процедура будет включать следующие этапы:

• организация заказывает отчет оценщика, выписку ЕГРН;
• заполняется заявление на рассмотрение спора по кадастровой стоимости;
• заявления с документами направляется в комиссию при Управлении Росреестра по субъекту РФ;
• в течение 30 дней комиссия рассмотрит документы, вынесет решение (о времени и месте заседания направляется уведомление, но явка не обязательна);
• при положительном решении комиссия приравняет стоимость по кадастру к рыночной цене;
• если вынесен отказ, организация может подать документы в суд;
• при рассмотрении иска назначат и проведут землеустроительную экспертизу (это норма Распоряжения № 3214-р);
• Росреестр внесет новые данные в ЕГРН на основании решения комиссии или суда;
• ИФНС будет применять новое значение стоимости со следующего расчетного периода.

Пошлина за комиссионное рассмотрение спора не взимается. Собственник может сразу обратиться в суд, минуя обращение в комиссию.

Большинство споров решается на уровне комиссии. Ее состав формируется не только из чиновников и специалистов Росреестра, но и из представителей СРО оценщиков. Поэтому документы рассматриваются объективно, с соблюдением законов. Также заявитель может лично явиться на заседания суда или комиссии, направить туда представителя с доверенностью.

Заключение эксперта. Новый показатель кадастровой стоимость участка будет действовать до следующей оценки. Если по ее итогам цена опять окажется выше рыночных значений, нужно заново пройти оспаривание. Но бюджетное учреждение обязана применять для оценки актуальную кадастровую стоимость (с учетом ее снижения после оспаривания).

Наши услуги

Специалисты нашей компании помогут проверить кадастровую стоимость участка, оспорить и снизить ее. Наши услуги:

• получение выписки ЕГРН, отчета эксперта-оценщика;
• заполнение заявлений в комиссию или в суд;
• подготовка отчетов о рыночной стоимости земельных участков;
• ведение дел при рассмотрении спора, представительство в заседаниях;
• другие виды услуг в сфере кадастра, недвижимости.

В некоторых случаях снижение стоимости в кадастре возможно путем исправления реестровой ли технической ошибки. Для этого наши специалисты оформят технические и межевые планы. Подробнее о всех услугах можно узнать у наших консультантов.

Заключение

• Кадастровая стоимость участка определяется после оценки. ЕЕ проводит бюджетное учреждение. На основании отчета, утвержденного органов власти, Росреестр вносит эти данные в ЕГРН.
• Кадастровая стоимость участка нужна для расчета земельного налога, оплаты нотариальных пошлин, аренды.
• Если стоимость в кадастре существенно выше рыночной цены, ее можно оспорить. Заявление на снижение подается в комиссии Росреестра. При отказе в заявлении можно обратиться в суд.

Закажите услуги по снижению кадастровой стоимости земли в нашей компании!

Список использованной литературы

Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)

Федеральный закон №135-ФЗ (скачать)

Приказ Росреестра № П/0311 (скачать)

ФСО № 4 (скачать)

ФСО № 7 (скачать)