Кадастровая стоимость земельного участка в 2026 году

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в ходе государственной оценки. Заказчиком выступает орган власти субъекта РФ, а оценку проводят бюджетные учреждения по установленным методикам. Для собственников это критически важный показатель — от него напрямую зависит сумма земельного налога. Эта статья — часть нашего большого материала про кадастровую стоимость. Здесь мы подробно разберем правила определения стоимости земельных участков и алгоритм действий при оспаривании.

На показатель кадастровой стоимости влияет категория земель и виды разрешенного использования, местоположение участка, его площадь и конфигурация. Сведения после оценки вносят в ЕГРН. Как отмечает Константин М, кадастровый инженер с аттестатом 78-16-1134, собственник вправе оспорить стоимость по кадастру, если она существенно выше рыночной цены — на практике снижение достигает 45%.

Мы предлагаем услуги по оценке объектов недвижимости, оспариванию кадастровой стоимости через суд. Пример из практики: земельный участок в Москве с кадастровой стоимостью 320 млн руб. — по результатам судебной экспертизы стоимость снижена до 198 млн руб. (на 38%), экономия по налогу составила 1,83 млн руб. ежегодно. В обзоре расскажем о правилах определения кадастровой стоимости участков, порядке внесения данных в ЕГРН, алгоритме действий при оспаривании.

Проверить кадастровую стоимость земельного участка

Что такое кадастровая стоимость участка

Данные обо всех объектах недвижимости фиксируют в ЕГРН. Одним из основных показателей служит кадастровая стоимость. Её рассчитывают по заказу государственных органов с периодичностью не чаще 1 раза в 4 года. Для недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценку проводят 1 раз в 2 года.

Порядок государственной оценки недвижимого имущества определен Законом № 135-ФЗ в редакции от 31.07.2025. Ключевые моменты:

• оценкой занимаются специалисты бюджетных учреждений, созданных в каждом регионе РФ;
• в процессе оценки изучают данные на объект и сведения о рыночной стоимости аналогов;
• итоги оценки утверждает орган власти, публикует на официальных порталах;
• закон допускает оспаривание кадастровой цены недвижимости, если она не соответствует рыночному показателю.

Земельный участок — недвижимое имущество. Поэтому он тоже подлежит оценке с внесением данных в ЕГРН. Оценку проводят в отношении государственной, муниципальной или частной земли. Специальное согласие собственника на эту процедуру не требуется.

Комментарий эксперта. Закон № 135-ФЗ требует, чтобы кадастровая стоимость была максимально приближена к значению рыночной цены. С этой целью специалисты изучают рынок спроса и предложения на участки в пределах региона, города. Но при определении рыночной цены учитывают все уникальные особенности участка. При государственной оценке, напротив, специалисты анализируют только обобщенные данные. Поэтому кадастровая и рыночная стоимость могут существенно отличаться — расхождение в 2-3 раза встречается регулярно. Практический совет: если ваш участок имеет обременения, неудобную конфигурацию или расположен в санитарно-защитной зоне — шансы на значительное снижение выше, потому что эти факторы государственная оценка обычно не учитывает.
— Константин М, начальник технического отдела Смарт Вэй

Какие участки подлежат государственной оценке

Государственную оценку проводят в отношении сформированных участков, поставленных на кадастровый учет. Неразграниченные территории государственного или муниципального земельного фонда оценке не подлежат. Проверить, стоит ли участок на учете, можно по сведениям ЕГРН, на Публичной кадастровой карте (ПКК). Из этих же источников узнают кадастровую стоимость земли по итогам последней оценки.

Перечень участков для оценки определяет Росреестр по запросу заказчика. В перечне указывают:

• субъект РФ, муниципальное образование;
• виды объектов, подлежащих оценке;
• категории участков.

На все объекты из перечня бюджетное учреждение запрашивает кадастровые сведения ЕГРН. Органы власти муниципального образования или субъекта РФ вправе представить дополнительные сведения, документы для оценки.

Комментарий специалиста Смарт Вэй: Периодичность проведения государственной кадастровой оценки установлена статьей 11 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 28.12.2025. Внеочередную оценку проводят не ранее чем через 2 года с момента предыдущей. С 1 января 2026 года оценка во всех регионах (кроме городов федерального значения) проводится через Единую цифровую платформу «Национальная система пространственных данных» (НСПД). Это закреплено Федеральным законом № 243-ФЗ от 23.07.2025. В переходный период 2026-2027 годов наряду с НСПД могут использоваться региональные информационные системы для корректного переноса данных и минимизации ошибок при определении кадастровой стоимости. ИТ-оператором платформы НСПД выступает ППК «Роскадастр».

В графической части перечня для оценки Росреестр указывает:

• границы кварталов;
• границы муниципальных образований, населенных пунктов;
• границы участков в пределах территории МО, квартала, населенного пункта;
• контуры объектов, расположенных на земле.

Категории и виды разрешенного землепользования указывают в соответствии с данными ЕГРН.

Сведения о проведении оценки размещают на порталах органов власти. Поэтому собственник участка вправе сам представить информацию и документы в бюджетное учреждение. На практике это бывает редко — владельцы недвижимости не знают все нюансы определения кадастровой стоимости. В итоге бюджетное учреждение может не учесть какие-либо особенности участка, которые влияют на его рыночную цену. Это приводит к занижению или завышению стоимости по кадастру.

Правила определения кадастровой стоимости земельных участков

Государство заказывает оценку на группы объектов, а не на отдельные участки или здания. В индивидуальном порядке можно заказать оценочные работы на любой объект недвижимости. Например, это нужно сделать для оспаривания стоимости по кадастру. Отчет эксперта-оценщика — обязательный документ для бюджетного учреждения или суда.

Нормативные акты

Все процедуры при оценке земельных участков и объектов описаны в нормативных актах. Заказчик, Росреестр и бюджетное учреждение действуют на основании:

• Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 28.12.2025;
• Закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 28.12.2025 (с учетом изменений ФЗ № 243-ФЗ от 23.07.2025);
• Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции от 31.07.2025.

Заказчик не вмешивается в процесс оценки. Специалисты бюджетного учреждения проходят аттестацию в сфере кадастра и недвижимости, обязаны следовать методикам расчета кадастровой стоимости. Если в промежуточных и итоговых отчетах выявлены ошибки, заказчик требует провести повторную или дополнительную оценку.

Этапы оценки

На 2026 год все регионы страны сформировали бюджетные учреждения для проведения оценки недвижимости. Процедура включает следующие этапы:

• орган власти издает распоряжение о проведении оценки (с учетом правил периодичности);
• заключают договор с бюджетным учреждением;
• в Росреестр направляют запрос по перечню объектов для оценки;
• специалисты анализируют ценовые предложения на рынке недвижимости (выбирают объекты с примерно схожими параметрами);
• оценщики изучают сведения на объекты, делают расчеты;
• в процессе оценки формируют промежуточные отчеты (их направляют заказчику по мере готовности);
• после завершения оценки оформляют итоговый отчет;
• орган власти публикует отчет на портале, указывает период времени на подачу замечаний;
• отчет утверждают в окончательном виде, публикуют на портале;
• на основании отчета Росреестр вносит в ЕГРН новые данные по кадастровой стоимости участков.

Все этапы оценки — публичные процедуры. Собственники участков вправе направлять документы и сведения оценщикам. На этапе утверждения отчета все заинтересованные лица представляют замечания, дополнения.

Чаще всего оценку проводят строго в периоды, определенные законом. Органы власти заинтересованы в пересмотре кадастровой цены, так как это сказывается на дополнительных доходах в бюджет. Случаи, когда государственная оценка приводит к снижению стоимости по ЕГРН, встречаются крайне редко.

Где применяется кадастровая стоимость земельных участков

От кадастровой стоимости напрямую зависит:

• Сумма земельного налога, который платят собственники. Ставка для земель под коммерческую недвижимость — до 1,5% от кадастровой стоимости.
• Размер арендной платы за землю, если она находится в государственной или муниципальной собственности.
• Выкупная цена участка при его приобретении у государства.
• Размер госпошлины при нотариальных действиях (например, наследовании).

Таким образом, завышенная кадастровая стоимость ведет к прямым финансовым потерям. Получить официальную справку о кадастровой стоимости можно в виде выписки из ЕГРН.

Внесение данных в ЕГРН

Чтобы новая кадастровая стоимость вступила в силу, эти данные нужно внести в ЕГРН. Росреестр получает от органа власти субъекта РФ:

• отчет о результатах оценки;
• решение (распоряжение, постановление) об утверждении отчета;
• материалы о публикации отчета на официальном портале.

Перенос данных в ЕГРН осуществляют не позже 10 дней. С момента внесения сведений в реестр кадастровую стоимость применяют для целей, определенных законами.

Помимо оспаривания кадастровой стоимости, Смарт Вэй предлагает работы по подготовке технических планов и актов обследования. Заказать их можно по телефонам компании 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Применение кадастровой стоимости

Участники гражданских сделок с недвижимостью могут использовать кадастровую стоимость для определения цены объекта. Однако обычно для этого изучают текущие предложения на рынке, а не сведения ЕГРН. В других случаях кадастровую стоимость участка применяют:

• для начисления земельного налога гражданам, организациям;
• для подготовки градостроительной документации;
• для расчета нотариальной пошлины (например, при наследовании недвижимости);
• для определения начальной цены аренды участков (конечная цена может увеличиться по итогам торгов);
• для расчета льгот, если их предоставление зависит от стоимости участка по кадастру.

Основная цель оценки и определения кадастровой стоимости — расчет налогов. ИФНС автоматически получит сведения из реестра, когда наступит расчетный период по налогам для граждан. В уведомлении или требовании укажут не только сумму налога, но и действующую кадастровую цену.

Организации сами рассчитывают налоги на недвижимость, сдают отчетность в ИФНС. Для заполнения деклараций и расчетов нужно запросить выписку ЕГРН на каждый объект — там укажут актуальную кадастровую стоимость. Так как ИФНС проверяет все декларации, при неправильном расчете организации могут доначислить налог. При умышленном занижении базы налоговый орган вправе взыскать штраф.

Комментарий эксперта. Завышенная кадастровая стоимость приводит к увеличению суммы земельного налога. Владелец земли может сам оценить размер переплаты. Для этого заказывают отчет о рыночной цене участка, сравнивают её с данными ЕГРН. Если разница существенная (20% и более), имеет смысл подать заявление на оспаривание кадастровой стоимости. При стоимости участка 500 млн рублей и снижении на 20% экономия по налогу составит 1,5 млн рублей ежегодно.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Что делать, если кадастровая стоимость участка выше рыночной

Даже если снизить кадастровую стоимость на один небольшой участок, собственник получит ощутимую выгоду. Это не теория — это практика. Для организации, владеющей несколькими большими участками, экономия может составить десятки миллионов рублей. Основания для оспаривания четко описаны в законах. Поэтому собственник вправе пройти эту процедуру сам, либо с поддержкой юристов, других специалистов.

Комментарий специалиста Смарт Вэй: Статья 22 Федерального закона N 237-ФЗ устанавливает всего два основания для оспаривания: недостоверность сведений об объекте, использованных при оценке (например, неверный ВРИ), или установление в отношении объекта его рыночной стоимости на ту же дату, на которую определена кадастровая. Второй вариант используют в 99% случаев — он проще в доказывании и дает стабильный результат. С 1 января 2026 года во всех регионах применяется порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной по статье 22.1 ФЗ № 237-ФЗ — через обращение в бюджетное учреждение с рыночной оценкой на текущую дату.

Порядок оспаривания

До начала оспаривания нужно обратиться к эксперту-оценщику, заказать отчет о рыночной цене участка. В отличие от бюджетного учреждения, специалист не только изучит документы и сведения на землю, но и проведет обследование на участке. В итоге будет определена реальная цена, за которую участок можно продать на рынке. При судебном оспаривании назначают землеустроительную экспертизу — её проводит эксперт по определению суда.

Процедура для юридического лица включает следующие этапы:

• организация заказывает отчет оценщика, выписку ЕГРН о кадастровой стоимости;
• заполняют заявление на установление кадастровой стоимости в размере рыночной;
• заявление с документами направляют в бюджетное учреждение или сразу в суд;
• бюджетное учреждение рассматривает документы в течение 30 дней, выносит решение;
• при положительном решении кадастровую стоимость приравнивают к рыночной цене;
• если вынесен отказ, организация подает документы в суд;
• при рассмотрении иска назначают судебную экспертизу (стоимость для Москвы — 250-400 тыс. руб.);
• Росреестр вносит новые данные в ЕГРН на основании решения бюджетного учреждения или суда;
• ИФНС применяет новое значение стоимости с даты, на которую она определена.

Пошлина за рассмотрение заявления в бюджетном учреждении не взимается. Собственник может сразу обратиться в суд, минуя обращение в бюджетное учреждение. Судебное оспаривание ведется по нормам КАС РФ (Кодекс административного судопроизводства), представитель заявителя должен иметь высшее юридическое образование или статус адвоката.

Судебная экспертиза занимает от 1 до 6 месяцев. Официальный срок — 45 дней, но суд часто его продлевает. Ответчиком выступает Департамент городского имущества (для Москвы) или Комитет имущественных отношений (для СПб). С 1 января 2026 года появилась возможность внесудебного обжалования приостановок регистрации прав через апелляционные комиссии — центральную, региональные и межрегиональные.

Комментарий эксперта. Новый показатель кадастровой стоимости участка будет действовать до следующей оценки. Если по её итогам цена опять окажется выше рыночных значений, нужно заново проходить оспаривание. Но бюджетное учреждение обязано применять для оценки актуальную кадастровую стоимость (с учетом её снижения после оспаривания). Клиент может вернуть переплаченный налог за последние 3 года.

Как снизить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция

1. Получите выписку ЕГРН о кадастровой стоимости. Закажите через госуслуги или МФЦ. В выписке указана дата определения стоимости — она нужна для отчета оценщика.
2. Сравните кадастровую стоимость с рыночной. Посмотрите объявления о продаже аналогичных участков в вашем районе. Если разница более 20% — оспаривание экономически оправдано.
3. Закажите отчет об оценке. Обратитесь к независимому оценщику. Оценка должна быть сделана ретроспективно — на дату определения кадастровой стоимости.
4. Подайте заявление в бюджетное учреждение или суд. Для Москвы можно сразу в Московский городской суд. Госпошлина: 3000 руб. для физлиц, 15000 руб. для юрлиц.
5. Дождитесь решения. Срок рассмотрения в бюджетном учреждении — 30 дней. В суде — от 3 до 9 месяцев с учетом судебной экспертизы.
6. Получите новую выписку ЕГРН. После вступления решения в силу Росреестр в течение 7 дней вносит изменения. Закажите выписку для подтверждения.
7. Подайте уточненную налоговую декларацию. Пересчитайте налог с учетом новой стоимости. Переплату можно вернуть за последние 3 года.

Наши услуги

За 2025-2026 годы специалисты Смарт Вэй провели более 150 дел по оспариванию кадастровой стоимости. Средний процент снижения составил 27%. Мы помогаем проверить кадастровую стоимость участка, оспорить и снизить её. Наши услуги:

• получение выписки ЕГРН, отчета эксперта-оценщика;
• заполнение заявлений в бюджетное учреждение или в суд;
• подготовка отчетов о рыночной стоимости земельных участков;
• ведение дел при рассмотрении спора, представительство в заседаниях;
• другие виды услуг в сфере кадастра, недвижимости.

В некоторых случаях снижение стоимости в кадастре возможно путем исправления реестровой или технической ошибки. Для этого наши специалисты оформят технические и межевые планы. Подробнее о всех услугах можно узнать у консультантов по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург). Актуальные цены на услуги — на странице оспаривания кадастровой стоимости.

Заключение

• Кадастровую стоимость участка определяют после государственной оценки. Её проводит бюджетное учреждение. На основании утвержденного отчета Росреестр вносит данные в ЕГРН.
• Кадастровая стоимость участка нужна для расчета земельного налога, оплаты нотариальных пошлин, определения арендной платы.
• Если стоимость в кадастре существенно выше рыночной цены, её можно оспорить. Заявление на снижение подают в бюджетное учреждение или сразу в суд.
• При снижении кадастровой стоимости на 20% с объекта в 500 млн рублей экономия составит 1,5 млн рублей ежегодно.

Закажите услуги по снижению кадастровой стоимости земли в компании Смарт Вэй! Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 28.12.2025 (с учетом изменений ФЗ № 243-ФЗ от 23.07.2025) (скачать)
• Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции от 31.07.2025 (скачать)
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 28.12.2025
• Приказ Росреестра № П/0336 «Методические указания о государственной кадастровой оценке» (с изменениями от 15.09.2025 № П/0327/25)

Наши кейсы по оспариванию кадастровой стоимости

Снижение расходов компании и размера налогов после оспаривания кадастровой стоимости. Кейс компании «Смарт Вэй»

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй». Снижение кадастровой стоимости нежилого здания площадью 10 427 кв. м.

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Снижение кадастровой стоимости торгового здания в Москве

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Снижение кадастровой стоимости ОКС площадью 229,3 кв. м. в Москве

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Снижение кадастровой стоимости земельного участка площадью 29 тыс. м. кв.

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Снижение кадастровой стоимости административного здания в Москве

Подробнее

Часто задаваемые вопросы