Экспертизу кадастровой стоимости можно заказать для ее оспаривания через комиссию или суд. При судебном оспаривании процедура является обязательной, так как это следует из Распоряжения № 3412-р. Исходя из вида объекта, специалисты проведут строительно-техническую экспертизу (для объектов капстроительства, помещений, машиномест) или землеустроительную экспертизу (для земельных участков). Если документы поданы в комиссию, положительное заключение эксперта позволит избежать отказа, если кадастровая стоимость меньше рыночной на 30%. Итогом рассмотрения спора станет внесение новых данных в ЕГРН.
Читайте в обзоре, зачем нужна экспертиза кадастровой стоимости, какие документы оформляют эксперты, что входит в перечень проверок.
- Узнать кадастровую стоимость онлайн
- Что такое экспертиза кадастровой стоимости
- Где применяется
- Нормативные акты
- Кто проводит экспертизу кадастровой стоимости
- Кто может заказать экспертизу
- Список полезных документов
- Порядок проведения экспертизы
- Экспертиза для оспаривания кадастровой стоимости через комиссию
- Нормы Приказа МЭР № 263
- Строительно-техническая экспертиза для суда
- Землеустроительная экспертиза для суда
- Экспертное заключение
- Сроки и стоимость экспертизы
- Кейсы ООО “Смарт Вэй”
- Наши услуги
- Заключение
- Список использованной литературы
Узнать кадастровую стоимость онлайн
Что такое экспертиза кадастровой стоимости
Экспертиза – это комплекс исследований в различных сферах техники, науки, искусства. Типичным примером являются разные виды экспертных исследований для суда. Они назначаются по заявлению участников спора, либо по инициативе судьи. В некоторых случаях экспертизы проводятся в обязательном порядке. Например, это обязательное требования для проверки проекта и получения разрешения на строительство.
Кадастровая стоимость тоже может являться предметом проверок экспертами. Есть несколько вариантов экспертизы:
- до обращения на оспаривание – владелец объекта может обратиться к экспертам, чтобы убедиться в точности расчетов кадастровой цены бюджетным учреждением;
- для оспаривания через комиссию – согласно Приказа МЭР № 263, комиссия не может отказать в уменьшении кадастровой цены, если она выше рыночной не более чем на 30%, а заявитель представил заключение эксперта;
- для пересмотра в судебном порядке – согласно Распоряжению № 3214-р, заявитель должен пройти землеустроительную или строительно-техническую экспертизу (экспертизу назначает суд в рамках рассмотрения дела).
Экспертиза для комиссии – это добровольная процедура. Можно обойтись без заключения эксперта, если отчет о рыночной цене показывает завышение кадастровой стоимости более чем на 30%. Если разница меньше 30% комиссия выносит отказ в снижении. Но если к заявлению приложено положительно экспертное заключение, комиссия обязана принять положительное решение.
Вплоть до конца 2021 года судебное оспаривание можно было пройти без экспертизы, т.е. на основании отчета о рыночной цене. Но в ноябре 2021 года было принято Распоряжение № 3214-р, где был утвержден перечень обязательных судебных экспертиз. В их перечень были включены строительно-технические и землеустроительные экспертизы для установления (оспаривания) кадастровой стоимости.
Прежде чем подавать документы на оспаривание кадастровой стоимости, проверьте ее показатель через наш онлайн-сервис:
Заключение специалиста. Экспертные исследования проводят специалисты в соответствующей сфере. Для целей оспаривания кадастровой стоимости это будут эксперты в сфере недвижимости, кадастра, строительства. Заказать проверку и заключение можно в организациях, состоящих в СРО. Процесс исследований описан в нормативных актах, в федеральных стандартах.
| Документы для оспаривания кадастровой стоимости | Описание | |
| 1 | Заявление в комиссию | Подается собственником, если он решил оспорить кадастровую стоимость черещ комиссию. С 2023 года заявление нужно подавать в бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку. |
| 2 | Административный иск | Подается в суд, если собственник выбрал такой вариант оспаривания кадастровой стоимости, либо обжалует отказ комиссии. |
| 3 | Выписка ЕГРН | Запрашивается через МФЦ, госуслуги или Росреестр. Содержит актуальный показатель кадастровой стоимости. |
| 4 | Отчет о рыночной стоимости | Оформляется через независимых оценщиков. Подтверждает рыночную цену объект, к которой будет приравнена кадастровая стоимость. |
Где применяется
Пока идет государственная оценка недвижимости, экспертиза не нужна. Она будет назначена судом или по ходатайству сторон, если собственник решит оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке. В ходе проверок эксперты сделают вывод:
- о фактическом состоянии объекта;
- о факторах, влияющих на рыночную цену;
- о соответствии или несоответствии кадастровой и рыночной стоимости;
- о наличии оснований для уменьшения кадастровой цены до рыночных значений.
Еще одним документом, который нужен для комиссионного или судебного оспаривания, является отчет эксперта-оценщика. В отчете будет указана рыночная стоимость, рассчитанная по результатам обследования объекта, изучения документов, сведений на него. Однако в отчете не будет вывода о соответствии или несоответствии двух ценовых показателей (по кадастру и рынку).
Нормативные акты
У собственника объекта почти нет реальных способов повлиять на результаты оценки бюджетным учреждением. В большинстве случаев приходится оспаривать кадастровую цену недвижимости уже после ее внесения в ЕГРН. Для этого нужно применять следующие нормативные акты:
- Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)
- Федеральный закон №135-ФЗ (скачать)
- Приказ Росреестра № П/0311 (скачать)
- ФСО № 4 (скачать)
- ФСО № 7 (скачать)
Порядок снижения кадастровой стоимости существенно изменился в январе 2023 года. Вступила в силу статья 22.1 Закона № 237-ФЗ. Ранее она применялась, если решение об этом принимал орган власти субъекта РФ.
Ниже будет описан порядок оспаривания и проведения экспертизы по актуальной версии Закона № 237-ФЗ.
После заключения договора на экспертизу, специалисты будут действовать согласно нормативным актам и стандартам об оценочной деятельности. Например, обязательно применяет Федеральный стандарт № 5. Там описан порядок проведения экспертиз, оформления заключений. В любом случае, эксперт несет ответственность за результат своей работы.
Кто проводит экспертизу кадастровой стоимости
Все специалисты и организации, которые имеют право проводить оценку рыночной стоимости, обязан состоять членами в СРО, иметь свидетельство о допуске. Все эксперты, допущенные до исследований, должны быть аттестованы, иметь квалификационный аттестат. Сведения о наличии этого документа указываются в заключении.
Землеустроительную или строительно-техническую экспертизу могут выполнить только судебно-экспертные организации. Но для оспаривания через комиссию заключение эксперта можно заказать в частной организации. Она обязана подтвердить членство в СРО.
Кто может заказать экспертизу
В снижении кадастровой стоимости заинтересован владелец здания, участка, квартиры или нежилого помещения. Экспертизы может назначить суд своей инициативе или по ходатайству участника дела. Экспертное заключение должно подтвердить обоснованность выводов оценщика, завышение кадастровой стоимости.
Совет специалиста. Сведения обо всех экспертных организациях можно найти на сайте Минюста РФ, его региональных подразделений. Данные о частных экспертах и компаниях для оформления отчета о рыночной стоимости можно легко найти в интернете (например, через реестр СРО). Условия договора определяются индивидуально, по тарифам исполнителя.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью |
| 3 | Скачать | Образец заявления в Комиссию при Росреестре |
| 4 | Скачать | Образец иска о снижении кадастровой стоимости |
| 5 | Скачать | Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости |
| 8 | Скачать | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений |
Порядок проведения экспертизы
Хотя экспертизу назначает суд, есть отличия для подготовки заключения на разные виды объектов. Например, у зданий и земельных участков разные факторы, влияющие на кадастровую и рыночную стоимость. Ниже расскажем о разных вариантах проведения экспертизы, которая поможет успешно оспорить кадастровую цену.
Экспертиза для оспаривания кадастровой стоимости через комиссию
Юридические лица, намеренные снизить кадастровую стоимость своей недвижимости, могут сначала обратиться в комиссию. Этот орган создан при региональных Управлениях Росреестра. В 2024 году, как и ранее, с заявлением в комиссию нужно представить отчет о рыночной цене. Это не экспертное заключение. Отчет можно заказать у независимых экспертов-оценщиков, состоящих в СРО. Если вам нужен отчет для комиссии или суда, обращайтесь в ООО «Смарт Вэй».
Решение о прохождении экспертизы для комиссии собственник принимает добровольно. Можно обойтись без экспертного заключения, если отчет оценщика показывает, что рыночная цена ниже кадастровой на 30% и более. В этом случае комиссия обязана принять положительное решение, приравнять стоимость в кадастре к рыночной цене. Указанные правила содержатся в Приказе МЭР № 263.
Если отчет показывает, что кадастровая цена превышает рыночную менее чем на 30%, комиссия вынесет отказ по заявлению. Избежать отказа можно, если заказать экспертизу, представить положительное заключение экспертов. Особенности проведения экспертных исследований для комиссии:
- договор нужно заключить с организацией, входящей в профильную СРО;
- экспертам передаются все документы и сведения на объект, в том числе отчет о рыночной цене;
- исследования включают выявление и анализ всех данных, влияющий на реальную рыночную стоимость объекта;
- дополнительные факторы, влияющие на рыночную цену, устанавливаются в ходе обследования на месте;
- в экспертном заключении специалист подтвердить, что оценщик указал в отчете реальную рыночную стоимость.
Члены комиссии не проводят выездные обследования объекта. Им достаточно изучить отчет оценщика и экспертное заключение. Если по итогам проверки этих документов будет вынесен отказ, собственник может продолжить оспаривание через суд.
Заключение специалиста. С 2023 года оспаривание кадастровой стоимости через комиссию возможно только в течение 6 месяцев после утверждения отчета о государственной оценке. Если собственник не успевает подать документы в комиссию за 6 месяцев, он сможет снизить стоимость только через суд. Это будет дороже, так как тарифы судебных экспертов достаточно высокие.
Нормы Приказа МЭР № 263
При назначении и проведении экспертизы для прохождения комиссии нужно руководствоваться Приказом МЭР № 263. На официальном сайте Росреестра за 5 рабочих дней до даты заседания комиссии размещается следующая информация:
- дата, время и место заседания;
- ФИО заявителя, СНИЛС (в случае, если заявление подано физическим лицом);
- наименование организации, ОГРН, адрес (если заявление подано юридическим лицом);
- кадастровый номер объекта, в отношении которого оспаривается кадастровая стоимость, его местонахождение;
- основания, по которым подано заявление;
- сведения о СРО оценщиков, члены которой осуществили определение кадастровой стоимости объекта.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.
Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий участков и объектов на территории субъекта РФ. В состав документов, которые может рассматривать комиссия. входит кадастровый паспорт и выписка ЕГРН, отчет о рыночной цене и положительное экспертное заключение (п. 13 Приказа № 263).
Строительно-техническая экспертиза для суда
Данный вид судебной экспертизы назначается для зданий, помещений, машиномест. Общие правила проведения экспертизы:
- на основании определения суда исполнителю (эксперту) передаются документы и сведения на объект (выписка ЕГРН, отчет оценщика, материалы рассмотрения спора в комиссии, отказное решение);
- кроме анализа документов, специалисты проводят обследование объекта;
- на основе полученных данных проверяется, соответствует ли реальная рыночная цена стоимости по кадастру;
- в содержании заключения эксперт сделает вывод о соответствии или несоответствии ценовых показателей.
Так как суд не обладает специальными познаниями в сфере кадастра, он примет решение на основании выводов эксперта. В итоге, если иск удовлетворят, кадастровую стоимость приравняют к рыночной.
Землеустроительная экспертиза для суда
Данный вариант судебной экспертизы предусмотрен для оспаривания стоимости земельных участков. Эксперты изучат материалы комиссии, документы межевого дела (при необходимости). Также специалисты могут выезжать на место, чтобы проанализировать все факторы, влияющие на рыночную цену участка. В итоговом заключении будет вывод о соответствии или несоответствии рыночной и кадастровой цены. На основании документа суд примет решение по иску.
Экспертное заключение
Это документ, который оформляется по итогам исследований. Содержание заключения заполняется в соответствии с ФОС № 5. Эксперт укажет в документе:
- сведения об экспертной организации;
- данные на объект, в том числе его актуальную кадастровую стоимость;
- перечень документов, переданных заказчиком;
- описание и обоснование обследований, проверок, расчетов;
- заключение по поставленному вопросу;
- разъяснения по выводам экспертов (если требуется).
Использовать заключение для других целей, кроме оспаривания кадастровой цены, нельзя. Если возник спор по другим вопросам в сфере кадастра или недвижимости, перечень вопросов экспертам будет отличаться.
При успешном оспаривании в ЕГРН будет внесена информация о новой кадастровой стоимости. После этого данные ЕГРН будут применяться для расчета налоговых платежей. Сведения реестра останутся без изменений до следующей государственной оценки недвижимости.
Сроки и стоимость экспертизы
Услуги государственных и частных экспертов платные. Стоимость определяется по тарифам организации, зависит от типа объекта, его характеристик и адреса. Обычно на сайтах экспертных компаний указаны только примерные расценки, которые могут меняться при заключении договора.
Кейсы ООО “Смарт Вэй”
Кейс 1. В 2021 года специалисты ООО “Смарт Вэй” подготовили отчет о рыночной цене и другие документы для оспаривания кадастровой стоимости имущественного комплекса в Подмосковье.
Кейс 2. В 2021 года был оформлен отчет о рыночной стоимости квартиры в Москве для оспаривания ее кадастровой стоимости. Документ оформляли оценщики ООО “Смарт Вэй”.
Наши услуги
Наша компания предлагает услуги по оспариванию кадастровой цены участков, помещений, зданий. Вы можете заказать:
- оформление, запрос и подачу документов в комиссию;
- сопровождение на всех этапах оспаривания;
- подготовка отчета о рыночной стоимости объектов, участков;
- помощь в проведении экспертиз;
- другие услуги в сфере недвижимости, кадастра, строительства.
Подробнее о правилах проведения экспертиз кадастровой стоимости можно узнать у наших консультантов. Примерные цены на услуги смотрите ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 15 000 руб. |
| 2 | Оформление отчета о рыночной стоимости недвижимости | от 10 000 руб. |
| 3 | Инженерные изыскания | от 30 000 руб. |
| 4 | Оформление топографических планов | от 20 000 руб. |
| 5 | Оформление технического плана | от 15 000 руб. |
Заключение
- Экспертизы кадастровой стоимости проводятся при ее оспаривании в суде, через комиссию Росреестра.
- При судебном оспаривании экспертизу назначает суд (по своей инициативе или по ходатайству сторон).
- В экспертном заключении будет указан вывод о соответствии или несоответствии кадастровой и рыночной стоимости. На основании этого вывода суд или комиссия примут решение по заявлению собственника.
Закажите услуги по снижению кадастровой стоимости у нас! Все подробности – на консультации у наших специалистов.
