Экспертиза кадастровой стоимости в 2026 году

Экспертизу кадастровой стоимости заказывают для оспаривания через бюджетное учреждение (ГБУ) или суд. При судебном оспаривании процедура обязательна — это следует из Распоряжения Правительства РФ № 3214-р от 16.11.2021. В зависимости от вида объекта специалисты проводят строительно-техническую экспертизу (для зданий, помещений, машиномест) или землеустроительную (для земельных участков). Эта статья — часть нашего большого материала про кадастровую стоимость. Здесь мы подробно разберем, как работает экспертиза и что нужно для успешного оспаривания.

Мы предлагаем услуги по оценке объектов недвижимости, оспариванию кадастровой стоимости. Это помогает существенно сэкономить на платежах по имущественному налогу — в нашей практике снижение достигает 20-45% от первоначальной кадастровой стоимости.

Заказать услуги и узнать подробности можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Читайте в обзоре, зачем нужна экспертиза кадастровой стоимости, какие документы оформляют эксперты, что входит в перечень проверок.

Проверьте вашу кадастровую стоимость

Что такое экспертиза кадастровой стоимости

Экспертиза — это комплекс исследований в различных сферах техники, науки, искусства. Типичный пример — разные виды экспертных исследований для суда. Их назначают по заявлению участников спора либо по инициативе судьи. В некоторых случаях экспертизы проводятся в обязательном порядке. Например, это обязательное требование для проверки проекта и получения разрешения на строительство.

Кадастровая стоимость тоже может являться предметом проверок экспертами. Есть несколько вариантов экспертизы:

• до обращения на оспаривание — владелец объекта обращается к экспертам, чтобы убедиться в точности расчетов кадастровой цены бюджетным учреждением;
• для оспаривания через ГБУ — бюджетное учреждение не может отказать в уменьшении кадастровой цены, если она выше рыночной не более чем на 30%, а заявитель представил заключение эксперта;
• для пересмотра в судебном порядке — согласно Распоряжению № 3214-р, заявитель проходит землеустроительную или строительно-техническую экспертизу (экспертизу назначает суд в рамках рассмотрения дела).

Экспертиза для бюджетного учреждения — добровольная процедура. Можно обойтись без заключения эксперта, если отчет о рыночной цене показывает завышение кадастровой стоимости более чем на 30%. Если разница меньше 30%, ГБУ выносит отказ в снижении. Но если к заявлению приложено положительное экспертное заключение, бюджетное учреждение обязано принять положительное решение.

До конца 2021 года судебное оспаривание можно было пройти без экспертизы — на основании отчета о рыночной цене. Но в ноябре 2021 года принято Распоряжение № 3214-р, которое утвердило перечень обязательных судебных экспертиз. В него включили строительно-технические и землеустроительные экспертизы для установления (оспаривания) кадастровой стоимости.

Комментарий эксперта. Экспертные исследования проводят специалисты в соответствующей сфере. Для целей оспаривания кадастровой стоимости это эксперты в сфере недвижимости, кадастра, строительства. Заказать проверку и заключение можно в организациях, состоящих в СРО. Процесс исследований описан в нормативных актах, в федеральных стандартах оценки (ФСО I-VI, ФСО № 5, ФСО № 7).

— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй, член реестра НОПРИЗ (запись П-011683)

Где применяется

Пока идет государственная оценка недвижимости, экспертиза не нужна. Ее назначит суд или по ходатайству сторон, если собственник решит оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке. В ходе проверок эксперты делают вывод:

• о фактическом состоянии объекта;
• о факторах, влияющих на рыночную цену;
• о соответствии или несоответствии кадастровой и рыночной стоимости;
• о наличии оснований для уменьшения кадастровой цены до рыночных значений.

Еще один документ, нужный для оспаривания через ГБУ или суд — отчет эксперта-оценщика. В отчете указывается рыночная стоимость, рассчитанная по результатам обследования объекта, изучения документов, сведений на него. Однако в отчете не будет вывода о соответствии или несоответствии двух ценовых показателей (по кадастру и рынку).

Нормативные акты

У собственника объекта почти нет реальных способов повлиять на результаты оценки бюджетным учреждением. В большинстве случаев приходится оспаривать кадастровую цену недвижимости уже после ее внесения в ЕГРН. Для этого применяются следующие нормативные акты:

• Федеральный закон № 237-ФЗ в редакции от 23.07.2025 года (скачать)
• Федеральный закон №135-ФЗ в редакции от 31.07.2025 года (скачать)
• Федеральный закон № 269-ФЗ от 31.07.2020 (о переходном периоде до 01.01.2026)
• Приказ Росреестра № П/0311 в редакции от 21.12.2022 года (скачать)
• ФСО № 5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению» (скачать)
• ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (скачать)

Порядок снижения кадастровой стоимости существенно изменился в январе 2023 года. Вступила в силу статья 22.1 Закона № 237-ФЗ. С 1 января 2026 года эта статья применяется во всех регионах России — переходный период завершен. Теперь обращение в бюджетное учреждение (ГБУ) является обязательным досудебным этапом.

Ниже описан порядок оспаривания и проведения экспертизы по актуальной версии Закона № 237-ФЗ. После заключения договора на экспертизу специалисты действуют согласно нормативным актам и стандартам об оценочной деятельности. Например, обязательно применяется Федеральный стандарт № 5. Там описан порядок проведения экспертиз, оформления заключений. В любом случае эксперт несет ответственность за результат своей работы.

Кто проводит экспертизу кадастровой стоимости

Все специалисты и организации, имеющие право проводить оценку рыночной стоимости, обязаны состоять членами в СРО, иметь свидетельство о допуске. Все эксперты, допущенные до исследований, должны быть аттестованы, иметь квалификационный аттестат. Сведения о наличии этого документа указываются в заключении.

Землеустроительную или строительно-техническую экспертизу выполняют только судебно-экспертные организации. Но для оспаривания через ГБУ заключение эксперта можно заказать в частной организации. Она обязана подтвердить членство в СРО.

Кто может заказать экспертизу

В снижении кадастровой стоимости заинтересован владелец здания, участка, квартиры или нежилого помещения. Экспертизу может назначить суд по своей инициативе или по ходатайству участника дела. Экспертное заключение должно подтвердить обоснованность выводов оценщика, завышение кадастровой стоимости.

Помимо собственника, истцом может выступать арендатор — если в его договоре аренды арендная плата напрямую привязана к кадастровой стоимости. Если арендатор платит фиксированную сумму, он не может быть истцом.

Совет эксперта. Сведения обо всех экспертных организациях можно найти на сайте Минюста РФ, его региональных подразделений. Данные о частных экспертах и компаниях для оформления отчета о рыночной стоимости легко найти в интернете (например, через реестр СРО). Условия договора определяются индивидуально, по тарифам исполнителя.

Воспользуйтесь бесплатной консультацией экспертов по кадастровой стоимости по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Как пошагово оспорить кадастровую стоимость

1. Заключение договора — фиксируются условия сотрудничества с клиентом.
2. Подготовка отчета об оценке — специалисты-оценщики готовят отчет об определении рыночной стоимости объекта. Важно: по статье 22.1 ФЗ-237 оценка проводится на текущую дату (а не ретроспективно).
3. Подача заявления в ГБУ — обязательный досудебный этап с 2026 года. Заявление рассматривается в течение 30 дней.
4. При отказе ГБУ — подача административного искового заявления в суд на основании отчета.
5. Судебное разбирательство — ответчик (Департамент городского имущества или аналогичный орган) заявляет ходатайство о проведении судебной экспертизы. Суд назначает независимого эксперта.
6. Получение решения суда — если судебная экспертиза подтверждает завышение, суд выносит решение и устанавливает новую кадастровую стоимость.
7. Внесение изменений в ЕГРН — после вступления решения в законную силу оно передается в Роскадастр. В течение недели в ЕГРН вносятся новые данные.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок проведения экспертизы

Хотя экспертизу назначает суд, есть отличия для подготовки заключения на разные виды объектов. Например, у зданий и земельных участков разные факторы, влияющие на кадастровую и рыночную стоимость. Ниже расскажем о разных вариантах проведения экспертизы, которая поможет успешно оспорить кадастровую цену.

Экспертиза для оспаривания кадастровой стоимости через ГБУ

Юридические и физические лица, намеренные снизить кадастровую стоимость своей недвижимости, с 2026 года обязаны сначала обратиться в бюджетное учреждение (ГБУ). В Москве это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». В других регионах — соответствующее ГБУ, проводившее кадастровую оценку. С заявлением в ГБУ представляется отчет о рыночной цене. Это не экспертное заключение. Отчет заказывается у независимых экспертов-оценщиков, состоящих в СРО. Если вам нужен отчет для ГБУ или суда, обращайтесь в ООО «Смарт Вэй».

Решение о прохождении экспертизы для ГБУ собственник принимает добровольно. Можно обойтись без экспертного заключения, если отчет оценщика показывает, что рыночная цена ниже кадастровой на 30% и более. В этом случае ГБУ обязано принять положительное решение, приравнять стоимость в кадастре к рыночной цене. Указанные правила содержатся в Приказе Росреестра № П/0311.

Если отчет показывает, что кадастровая цена превышает рыночную менее чем на 30%, ГБУ вынесет отказ по заявлению. Избежать отказа можно, если заказать экспертизу, представить положительное заключение экспертов. Особенности проведения экспертных исследований для ГБУ:

• договор заключается с организацией, входящей в профильную СРО;
• экспертам передаются все документы и сведения на объект, в том числе отчет о рыночной цене;
• исследования включают выявление и анализ всех данных, влияющих на реальную рыночную стоимость объекта;
• дополнительные факторы, влияющие на рыночную цену, устанавливаются в ходе обследования на месте;
• в экспертном заключении специалист подтверждает, что оценщик указал в отчете реальную рыночную стоимость.

Специалисты ГБУ не проводят выездные обследования объекта. Им достаточно изучить отчет оценщика и экспертное заключение. Если по итогам проверки этих документов вынесен отказ, собственник может продолжить оспаривание через суд.

Важный нюанс. Оспаривание кадастровой стоимости через ГБУ возможно только в период действия текущей кадастровой стоимости — с момента ее применения до введения новой оценки. Если собственник не успевает подать документы в ГБУ до новой оценки, он может оспорить стоимость только через суд. Это дороже, так как тарифы судебных экспертов достаточно высокие — от 250 000 до 400 000 рублей в Москве.

Нормативные акты и требования

При назначении и проведении экспертизы для внесудебного оспаривания нужно руководствоваться нормативными актами Росреестра и статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ. На официальном сайте ГБУ размещается следующая информация:

• порядок подачи заявления и перечень документов;
• сроки рассмотрения заявления (до 30 дней);
• кадастровый номер объекта, в отношении которого оспаривается кадастровая стоимость, его местонахождение;
• основания, по которым подано заявление;
• сведения о СРО оценщиков, члены которой осуществили определение кадастровой стоимости объекта.

ГБУ рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий участков и объектов на территории субъекта РФ. В состав документов, которые рассматривает ГБУ, входит выписка ЕГРН, отчет о рыночной цене и положительное экспертное заключение (при наличии).

Строительно-техническая экспертиза для суда

Данный вид судебной экспертизы назначается для зданий, помещений, машиномест. Общие правила проведения экспертизы:

• на основании определения суда исполнителю (эксперту) передаются документы и сведения на объект (выписка ЕГРН, отчет оценщика, материалы рассмотрения спора в ГБУ, отказное решение);
• кроме анализа документов, специалисты проводят обследование объекта;
• на основе полученных данных проверяется, соответствует ли реальная рыночная цена стоимости по кадастру;
• в содержании заключения эксперт делает вывод о соответствии или несоответствии ценовых показателей.

Так как суд не обладает специальными познаниями в сфере кадастра, он принимает решение на основании выводов эксперта. В итоге, если иск удовлетворяют, кадастровую стоимость приравнивают к рыночной.

Закажите услуги по представительству интересов при оспаривании кадастровой стоимости в компании «Смарт Вэй». Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Землеустроительная экспертиза для суда

Данный вариант судебной экспертизы предусмотрен для оспаривания стоимости земельных участков. Эксперты изучают материалы ГБУ, документы межевого дела (при необходимости). Также специалисты выезжают на место, чтобы проанализировать все факторы, влияющие на рыночную цену участка. В итоговом заключении указывается вывод о соответствии или несоответствии рыночной и кадастровой цены. На основании документа суд принимает решение по иску.

Экспертное заключение

Это документ, оформляемый по итогам исследований. Содержание заключения заполняется в соответствии с ФСО № 5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению». Эксперт указывает в документе:

• сведения об экспертной организации;
• данные на объект, в том числе его актуальную кадастровую стоимость;
• перечень документов, переданных заказчиком;
• описание и обоснование обследований, проверок, расчетов;
• заключение по поставленному вопросу;
• разъяснения по выводам экспертов (если требуется).

Использовать заключение для других целей, кроме оспаривания кадастровой цены, нельзя. Если возник спор по другим вопросам в сфере кадастра или недвижимости, перечень вопросов экспертам будет отличаться.

При успешном оспаривании в ЕГРН вносится информация о новой кадастровой стоимости. После этого данные ЕГРН применяются для расчета налоговых платежей. Сведения реестра остаются без изменений до следующей государственной оценки недвижимости.

Сроки и стоимость экспертизы

Услуги государственных и частных экспертов платные. Стоимость определяется по тарифам организации, зависит от типа объекта, его характеристик и адреса.

Ключевые цифры по стоимости судебной экспертизы:

• Москва: 250 000 — 400 000 рублей
• Московская область: около 200 000 рублей
• Санкт-Петербург: 250 000 — 400 000 рублей
• Ленинградская область: около 200 000 рублей

Изначально экспертизу оплачивает Департамент (ответчик), но по итогу дела эти расходы почти всегда взыскиваются с истца (клиента). Судебная экспертиза занимает от 1 до 6 месяцев (особенно долго в летний период). Официально у эксперта есть 45 дней, но этот срок часто продлевается судом.

Государственная пошлина за рассмотрение административного иска об оспаривании кадастровой стоимости (оплачивается за каждый объект):

• Физические лица и ИП: 300 рублей
• Юридические лица: 2 000 рублей

Лайфхак для экономии: если у клиента несколько объектов в одном здании (или несколько собственников одного объекта), их можно объединить в один иск. Тогда платится одна госпошлина и проводится одна судебная экспертиза, что значительно снижает издержки.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. Специалисты ООО «Смарт Вэй» подготовили отчет о рыночной цене и другие документы для оспаривания кадастровой стоимости имущественного комплекса в Подмосковье. В результате судебного рассмотрения кадастровую стоимость снизили на 27%, что обеспечило клиенту экономию на налогах более 3 млн рублей за 2 года.

Кейс 2. Оформлен отчет о рыночной стоимости квартиры в Москве для оспаривания ее кадастровой стоимости. Документ оформляли оценщики ООО «Смарт Вэй». Снижение составило 22% от первоначальной кадастровой стоимости.

Наши услуги

Наша компания предлагает услуги по оспариванию кадастровой цены участков, помещений, зданий. Вы можете заказать:

• оформление, запрос и подачу документов в ГБУ;
• сопровождение на всех этапах оспаривания;
• подготовка отчета о рыночной стоимости объектов, участков;
• помощь в проведении экспертиз;
• другие услуги в сфере недвижимости, кадастра, строительства.

Подробнее о стоимости услуг читайте на странице цены на снижение кадастровой стоимости.

Подробнее о правилах проведения экспертиз кадастровой стоимости можно узнать у наших консультантов. Примерные цены на услуги смотрите ниже. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Заключение

• Экспертизы кадастровой стоимости проводятся при ее оспаривании в суде, через ГБУ (бюджетное учреждение).
• С 1 января 2026 года обязателен досудебный порядок оспаривания через ГБУ во всех регионах России (статья 22.1 ФЗ-237).
• При судебном оспаривании экспертизу назначает суд (по своей инициативе или по ходатайству сторон).
• В экспертном заключении указывается вывод о соответствии или несоответствии кадастровой и рыночной стоимости. На основании этого вывода суд или ГБУ принимают решение по заявлению собственника.
• В Москве досудебное оспаривание проводится через ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
• Госпошлина за судебное оспаривание: 300 рублей для физлиц, 2 000 рублей для юрлиц за каждый объект.

Закажите услуги по снижению кадастровой стоимости у нас! Все подробности — на консультации у наших специалистов по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать)
• Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (скачать)
• Федеральный закон № 269-ФЗ от 31.07.2020 «О внесении изменений…»
• Приказ Росреестра № П/0311 (скачать)
• Распоряжение Правительства РФ № 3214-р от 16.11.2021
• ФСО № 5 «Порядок проведения экспертизы» (скачать)
• ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (скачать)