Кадастровая стоимость есть почти у всех основных объектов недвижимости. Она определяется по заказу органов власти субъекта РФ не чаще 1 раза в 3 года. Для городов федерального значения периодичность не может быть чаще 1 раза в 2 года. Когда новый показатель кадастровой стоимости будет внесен в ЕГРН, узнать эти сведения может любой заинтересованное лицо. Для этого можно заказать выписку из реестра, проверить данные через Публичную кадастровую карту. Также сведения о стоимости недвижимости ИФНС укажет в требовании или уведомлении о начислении налога.
Читайте, кто может узнать кадастровую стоимость недвижимости, где получить документ с этой информацией, что сделать для снижения цены объекта в ЕГРН.
- У каких объектов недвижимости есть кадастровая стоимость
- Кто определяет кадастровую стоимость
- Порядок определения и публикация данных о кадастровой стоимости
- Уведомляют ли собственника о кадастровой стоимости его объекта?
- Список полезных документов
- Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости
- По выписке ЕГРН
- Из сведений Публичной кадастровой карты
- По налоговым требованиям, уведомлениям
- Что сделать, чтобы изменить кадастровую стоимость
- На что повлияет снижение кадастровой стоимости
- Наши услуги
- Заключение
- Список использованной литературы
У каких объектов недвижимости есть кадастровая стоимость
Перечень объектов, для которых будет определена кадастровая стоимость, определяется заказчиком оценки. Требования к договору и формированию перечня установлены Законами № 135-ФЗ и № 237-ФЗ. Оценка может проводится по следующим видам объектов:
- здания, сооружения разных типов;
- объекты незавершенного строительства;
- помещения всех типов (квартиры, нежилые помещения);
- земельные участки;
- машино-места.
Некапитальные постройки, а также временные части помещений и изданий, не подпадают под государственную оценку.
При формировании перечня объектов для оценки заказчик указывает основные параметры недвижимости. Согласно ст. 14 Закона № 237-ФЗ, сюда входит местоположение, год постройки, серия МКД, материал стен. Также есть несколько специальных показателей, которые повлияют на расчеты. Например, если объект находится в ветхом или аварийном состоянии, либо расположен на территории зон с особыми условиями, об этом будет указано в документах для оценщиков.
Заключение эксперта. Собственник не может сам инициировать государственную оценку своего объекта, чтобы определить новую стоимость по кадастру. Это является полномочием органа власти. Но владелец недвижимости может заказать независимую оценку, чтобы получить отчет с рыночной стоимостью. Одной из целей независимой оценки может являться оспаривание кадастровой стоимости.
| Документы для оспаривания кадастровой стоимости | Описание | |
| 1 | Заявление в комиссию | Подается собственником, если он решил оспорить кадастровую стоимость через комиссию. С 2024 года заявление нужно подавать в бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку. |
| 2 | Административный иск | Подается в суд, если собственник выбрал такой вариант оспаривания кадастровой стоимости, либо обжалует отказ комиссии. |
| 3 | Выписка ЕГРН | Запрашивается через МФЦ, госуслуги или Росреестр. Содержит актуальный показатель кадастровой стоимости. |
| 4 | Отчет о рыночной стоимости | Оформляется через независимых оценщиков. Подтверждает рыночную цену объект, к которой будет приравнена кадастровая стоимость. |
Кто определяет кадастровую стоимость
Заказчиком оценки недвижимости является государство в лице региональных властей. Так как в органах власти нет экспертов в сфере кадастра, указанные работы заказывают в бюджетных учреждениях. Сейчас они созданы уже в каждом субъекте РФ. В штатную структуру учреждений входят оценщики, другие специалисты в сфере недвижимости, кадастра.
Окончательно, итоги оценки утверждает орган власти субъекта РФ. В некоторых случаях он может обязать бюджетное учреждение провести повторные оценочные работы. На основании решения, опубликованного в СМИ или на официальных интернет-порталах, Росреестр перенесет эти данные в ЕГРН.
Так как гос. оценка проводится с определенной периодичностью, Росреестр будет регулярно обновлять ЕГРН в части кадастровой стоимости. Закон указывает, что этот показатель должен быть максимально близок рыночной цене недвижимости. Поэтому стоимость в кадастре на все объекта регулярно растет, как и рыночные ценовые показатели.
Порядок определения и публикация данных о кадастровой стоимости
Порядок кадастровой оценки может напрямую повлиять на процедуру снижения стоимости. У собственника есть право не дожидаться утверждения окончательного отчета, а представить документы на недвижимость в бюджетное учреждение. Ими можно уточнить характеристики объекта, которые влияют на его стоимость.
Механизм оценка недвижимости по заказу государства описан Законами № 135-ФЗ и № 237-ФЗ. Этапы процедуры:
- принятие решения о проведении оценочных работ, публикация его в СМИ и на официальном интернет-портале;
- заключение прямого договора с бюджетным учреждением или проведение конкурса;
- формирование перечня объектов с указанием их характеристики, местоположения, других параметров;
- оценочные работы, которые включают анализ документов и сведений, анализ данных о состоянии рынка недвижимости в регионе;
- прием документов и сведений от собственников, других заинтересованных лиц;
- определение кадастровой стоимости;
- подготовка отчета для органа власти региона;
- утверждение отчета, публикация его на интернет-портале;
- направление отчета в Росреестр для обновления ЕГРН.
Это упрощенное описание процесса оценки. Могут быть и дополнительные этапы – повторная оценка, запрос новых данных у органов власти и т.д. Все действия и решения в ходе оценки являются публичными. Собственник недвижимости может предпринять определенные действия, чтобы повлиять на стоимость его объекта.
Уведомляют ли собственника о кадастровой стоимости его объекта?
Оценка недвижимости по заказу государства осуществляется в отношении группы объектов (например, земельные участки, здания и помещения на определенной территории). Поэтому специальных уведомлений каждому собственнику не направляют. Это является важной особенностью определения кадастровой стоимости, что нередко приводит к ее завышению:
- оценка по группе однородных объектов предусматривает анализ только их общих характеристик (например, материал стен и год постройки МКД, в котором расположена квартира);
- оценщики бюджетного учреждения не получают, и не могут проверить данные об индивидуальных особенностях объекта, хотя они могут существенно изменить его рыночную цену;
- если собственник не представит документы и сведения об индивидуальны особенностях своего объекта, оценщики не учтут их при определении кадастровой стоимости.
Пример, как может завышаться кадастровая стоимость на квартиру в ходе государственной оценке. В одном многоквартирном доме могут быть несколько квартир, одинаковых по техническим параметрам (площадь, количество комнат, этажность и т.д.). Оценщики бюджетного учреждения видят только общие характеристики всех этих квартир. Поэтому и их кадастровая стоимость будет примерно одинакова. Однако индивидуальные параметры этих помещений могут существенно отличаться из-за перепланировки, ремонта и т.д. По этой причине у них будет разная рыночная стоимость.
Если в бюджетное учреждение поступят документы на характеристики конкретной квартиры, они будут учтены при оценке. Но на помещения, чьи собственники не подавали такие сведения, стоимость будет определена по нормативным показателям, формулам, методикам расчета. Если она окажется завышенной, владелец недвижимости сможет пройти процедуру оспаривания (снижения). Но для этого нужно сначала узнать кадастровую стоимость, сравнить ее с рыночной ценой.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью |
| 3 | Скачать | Образец заявления в Комиссию при Росреестре |
| 4 | Скачать | Образец иска о снижении кадастровой стоимости |
| 5 | Скачать | Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости |
| 8 | Скачать | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений |
Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости
Собственник заинтересован в максимально большой рыночной цене своей недвижимости. Это дает возможность выгодно продать объект. Но высокая кадастровая стоимость по ЕГРН, напротив, невыгодна для владельца недвижимости. Чем выше цена по ЕГРН, тем больше будет налог за землю или недвижимое имущество.
Даже для одного помещения разница в кадастровой и рыночной стоимости может привести к завышению налога на несколько тысяч рублей. Для предприятий, владеющих несколькими зданиями и большими участками, разница в размере налогов может достигать десятков, сотен и миллионов тысяч рублей.
Заключение эксперта. Прежде чем подавать документы на снижение кадастровой стоимости, нужно узнать ее показатель, сравнить с рыночной ценой. Необязательно сразу заказывать отчет о независимой оценке. Можно сравнить примерные цены на рынке недвижимости с данными из ЕГРН. Так как владелец объекта знает о его реальных характеристиках, он может найти рыночные предложения на аналогичные здания, помещения или участки.
По выписке ЕГРН
Официальные данные о кадастровой стоимости можно узнать из ЕГРН. По запросу правообладателя Росреестр обязан сформировать и представить выписку. Запрос можно направить:
- через подразделение Росреестра;
- через учреждения МФЦ;
- через госуслуги;
- через специалистов в сфере кадастра.
На нашем сайте есть онлайн-сервис, где можно узнать стоимость объекта по адресу, кадастровому номеру.
Выписку можно получить в виде электронного или письменного документа. Для целей оспаривания кадастровой стоимости подходят оба варианта. Цифровая выписка направляется в виде файла на электронную почту, в личный кабинет госуслуг. Она будет заверена ЭЦП должностного лица Росреестра. На письменной выписке будет стоять печать ведомства, подпись должностного лица.
Специалисты нашей компании запросят и получат выписку ЕГРН практически мгновенно. Они обращаются в Росреестр через электронные сервисы, что упрощает процесс. Выписке будет указано значение кадастровой стоимости по последней оценке. Именно этот показатель можно оспорить, если он будет превышать рыночную цену недвижимости.
Из сведений Публичной кадастровой карты
Неофициальные, но достоверные данные о кадастровой стоимости можно посмотреть и проверить без заказа выписки ЕГРН. Росреестр размещает сведения ЕГРН на электронной Публичной кадастровой карте (ПКК). В карточке объекта есть отдельная графа на стоимость по кадастру.
На ПКК можно искать объект через форму с несколькими показателями, либо непосредственно на графической карте. Можно распечатать скрин с экрана. Но использовать его как официальный документ для оспаривания кадастровой стоимости нельзя.
Напрямую через ПКК можно направить запрос на выписку ЕГРН. Он будет автоматически переадресован на сервис Росреестра. Готовый документ придет на электронную почту ли в личный кабинет госуслуг.
По налоговым требованиям, уведомлениям
ИФНС указывает текущий показатель кадастровой стоимости объекта в требованиях, уведомлениях и расчетах по налогу. Собственник может посмотреть эти сведения, сравнить с рыночной ценой. Однако использовать документы о начислении налога для оспаривания кадастровой стоимости нельзя.
Также отметим, что, узнав о завышенном размере налога, нельзя добиться его перерасчет в меньшую сторону после оспаривания кадастровой стоимости. Это скажется только на будущих расчетах налоговых платежей. Поэтому лучше заранее запрашивать выписку ЕГРН или проверять информацию на ПКК, чтобы избежать начисления завышенного налога.
Заключение эксперта. Если планируется сделка купли-продажи или аренды, можно использовать кадастровую стоимость как примерный ориентир для цены по договору. Но обычно стороны договариваются о ней исходя из общей ситуации на рынке недвижимости. Покупатель вряд ли согласится переплачивать, если предложенная ему кадастровая стоимость намного выше рыночной цены.
Что сделать, чтобы изменить кадастровую стоимость
Узнав, что стоимость недвижимости в кадастре значительно выше рыночной цены, можно добиться ее снижения. Общие правила этой процедуры:
- организации подают заявление на оспаривание в комиссию при региональном управлении Росреестра или в суд;
- граждане также могут выбирать вариант оспаривания, т.е. вправе сразу направить документы в судебный орган;
- для рассмотрения спора нужно представить заявление, выписку ЕГРН и отчет о рыночной цене;
- если будет подтверждено завышение стоимости по кадастру, ее приравняют к рыночному показателю.
С 2021 года при оспаривании кадастровой стоимости в суде нужно пройти экспертизу. Ее назначает суд при рассмотрении дела. Согласно Распоряжению № 3214-р, ее могут выполнить только судебные эксперты. В зависимости от вида объекта, это будет строительно-техническая или землеустроительная экспертиза. При оспаривании через комиссию, как и ранее, достаточно получить отчет независимого оценщика.
На основании решения суда или комиссии Росреестр обновит данные в ЕГРН. Это изменит кадастровую стоимость только одного объекта недвижимости. По остальным объектам стоимость в ЕГРН останется прежней.
На что повлияет снижение кадастровой стоимости
Так как по итогам оспаривания в ЕГРН будет указано новое значение кадастровой стоимости, эти данные ИФНС начнет применять для расчета налога. В следующем расчетном периоде имущественный или земельный налог станет меньше, что влечет экономию для собственника. В некоторых случаях стоимость объекта по ЕГРН может использоваться для расчета платежей по аренде.
Наши услуги
Наши специалисты помогут запросить и оформить документы для снижения кадастровой стоимости, представят интересы при рассмотрении спора. Так как оспаривание невыгодно для органов власти и влечет снижение налоговых поступлений в бюджет, они могут представить возражения. Участие юриста в заседании комиссии или суда обеспечит объективное разбирательство спора.
Также в ООО «Смарт Вэй» можно заказать отчет о рыночной стоимости объектов, земельных участков. С этим документом вы сможете обратиться в комиссию Росреестра или в суд, уменьшить кадастровую стоимость недвижимости. Примерные цены н услуги и документы нашей компании смотрите в таблице ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 15 000 руб. |
| 2 | Оформление отчета о рыночной стоимости недвижимости | от 50 000 руб. |
| 3 | Инженерные изыскания | от 30 000 руб. |
| 4 | Оформление топографических планов | от 20 000 руб. |
| 5 | Оформление технического плана | от 15 000 руб. |
Заключение
- Кадастровую стоимость недвижимости определяет бюджетное учреждение по заказу органов власти. Результаты оценки переносятся в ЕГРН.
- Собственник может узнать кадастровую стоимость недвижимости по выписке ЕГРН, из сведений ПКК, по налоговым требованиям и уведомлениям. Официальным документом является только выписка из реестра.
- Узнав, что стоимость объекта по кадастру выше рыночной цены, можно добиться ее снижения. Для этого можно обратиться в региональную комиссии или в суд.
Узнайте больше о правилах пересмотра кадастровой стоимости на недвижимость у наших экспертов!
