Как узнать кадастровую стоимость недвижимости в 2026 году

Кадастровая стоимость есть почти у всех основных объектов недвижимости. Её определяют по заказу органов власти субъекта РФ не чаще 1 раза в 4 года, а для Москвы и Санкт-Петербурга — раз в 2 года. Эта статья — часть нашего большого материала про кадастровую стоимость. Здесь разберём, как узнать показатель КС и что делать, если он завышен.

Завышенная кадастровая стоимость — это прямые финансовые потери для собственника. Налог на имущество рассчитывается как процент от КС: для коммерческой недвижимости в Москве ставка составляет 1,5%. Если государство оценило ваш объект выше реальной рыночной цены — вы переплачиваете налог каждый год. Хорошая новость: завышенную КС можно оспорить и снизить налоговую нагрузку. С 1 января 2026 года действует обновлённый порядок оспаривания — теперь обязательна досудебная процедура через бюджетное учреждение.

Когда новый показатель попадает в ЕГРН, узнать сведения может любое заинтересованное лицо. Можно заказать выписку из реестра, проверить данные через НСПД (Национальную систему пространственных данных), которая с 2024 года заменила Публичную кадастровую карту. Константин М, инженер-эксперт с 15-летним опытом согласований, начальник технического отдела Смарт Вэй, рекомендует проверять кадастровую стоимость ежегодно — до получения налогового уведомления.

Смарт Вэй оказывает услуги по оценке объектов недвижимости и оспариванию кадастровой стоимости. По нашей практике, снижение на 20% — далеко не предел, были случаи уменьшения до 45%. Читайте, кто может узнать кадастровую стоимость недвижимости, где получить документ с этой информацией, что сделать для снижения цены объекта в ЕГРН.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости, которую государство определяет в ходе массовой оценки. Её используют для расчёта:

• налога на имущество;
• арендной платы за государственное и муниципальное имущество;
• выкупной стоимости при приватизации;
• штрафов за нецелевое использование земли и за иные нарушения.

Комментарий Константина М: Согласно статьям 378.2 и 402 Налогового кодекса РФ, именно кадастровая стоимость служит налоговой базой для большинства объектов недвижимости организаций и физических лиц. Для коммерческой недвижимости в Москве ставка составляет 2,5% от КС. Если объект оценён в 500 млн рублей — годовой налог достигает 7,5 млн рублей. При снижении КС на 100 млн экономия составит 2,5 млн в год.

Оценку проводит не Росреестр, а специальные государственные бюджетные учреждения (ГБУ) в каждом регионе. Для Москвы это ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», для Санкт-Петербурга — ГБУ «Кадастровая оценка». С 1 января 2026 года кадастровая оценка в субъектах РФ проводится с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД) согласно Федеральному закону от 23.07.2025 N 243-ФЗ.

Рассчитайте экономию на налогах бесплатно

У каких объектов недвижимости есть кадастровая стоимость

Перечень объектов для определения кадастровой стоимости формирует заказчик оценки. Требования к договору и формированию перечня установлены Федеральным законом N 135-ФЗ и Федеральным законом N 237-ФЗ в редакции от 23.07.2025. Оценка проводится по следующим видам объектов:

• здания, сооружения разных типов;
• объекты незавершённого строительства;
• помещения всех типов (квартиры, нежилые помещения);
• земельные участки;
• машино-места.

Некапитальные постройки, а также временные части помещений и зданий, не подпадают под государственную оценку.

Частота проведения кадастровой оценки зависит от региона. В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) оценку проводят каждые 2 года. В остальных субъектах РФ — каждые 4 года. Ближайшие оценки для Москвы запланированы на 2026, 2028, 2030 годы. Собственнику важно отслеживать эти даты, чтобы вовремя подать документы об индивидуальных характеристиках объекта или начать процедуру оспаривания.

При формировании перечня объектов для оценки заказчик указывает основные параметры недвижимости. Согласно ст. 14 Закона N 237-ФЗ, сюда входит местоположение, год постройки, серия МКД, материал стен. Если объект находится в ветхом или аварийном состоянии, либо расположен на территории зон с особыми условиями — об этом указывают в документах для оценщиков.

Комментарий эксперта. Собственник не может сам инициировать государственную оценку своего объекта, чтобы определить новую стоимость по кадастру. Это полномочие органа власти. Но владелец вправе заказать независимую оценку, чтобы получить отчёт с рыночной стоимостью. Одна из целей независимой оценки — установление кадастровой стоимости в размере рыночной через бюджетное учреждение или суд.

Представитель Смарт Вэй сам подаст документы в бюджетное учреждение или в суд. Уточнить порядок действий можно по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Кто определяет кадастровую стоимость

Заказчиком оценки недвижимости выступает государство в лице региональных властей. В органах власти нет экспертов в сфере кадастра, поэтому работы заказывают в бюджетных учреждениях. Сейчас они созданы в каждом субъекте РФ. В штат учреждений входят оценщики и специалисты по недвижимости.

Итоги оценки утверждает орган власти субъекта РФ. В некоторых случаях он может обязать бюджетное учреждение провести повторные оценочные работы. На основании решения, опубликованного в СМИ или на официальных интернет-порталах, Росреестр (ППК «Роскадастр») переносит данные в ЕГРН.

Так как гос. оценка проводится с определённой периодичностью, Росреестр регулярно обновляет ЕГРН в части кадастровой стоимости. Закон указывает, что этот показатель должен быть максимально близок к рыночной цене недвижимости. Поэтому стоимость в кадастре на все объекты регулярно растёт, как и рыночные ценовые показатели.

Порядок определения и публикация данных о кадастровой стоимости

Порядок кадастровой оценки напрямую влияет на процедуру снижения стоимости. У собственника есть право не дожидаться утверждения окончательного отчёта, а представить документы на недвижимость в бюджетное учреждение. Ими можно уточнить характеристики объекта, которые влияют на его стоимость.

Механизм оценки недвижимости по заказу государства описан Федеральными законами N 135-ФЗ и N 237-ФЗ. С 2026 года оценка проводится с использованием НСПД — единой цифровой платформы для взаимодействия всех участников процесса. Этапы процедуры:

• принятие решения о проведении оценочных работ, публикация его в СМИ и на официальном интернет-портале;
• заключение прямого договора с бюджетным учреждением или проведение конкурса;
• формирование перечня объектов с указанием их характеристики, местоположения, других параметров;
• оценочные работы: анализ документов и сведений, анализ данных о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• приём документов и сведений от собственников, других заинтересованных лиц;
• определение кадастровой стоимости;
• подготовка отчёта для органа власти региона;
• утверждение отчёта, публикация его на интернет-портале;
• направление отчёта в Росреестр (Роскадастр) для обновления ЕГРН.

Это упрощённое описание процесса оценки. Могут быть и дополнительные этапы — повторная оценка, запрос новых данных у органов власти и т.д. Все действия и решения в ходе оценки публичны. Собственник недвижимости может предпринять определённые действия, чтобы повлиять на стоимость его объекта.

Комментарий Константина М: Порядок и основания проведения государственной кадастровой оценки, а также возможность её оспаривания регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». С 1 января 2026 года во всех регионах действует обязательный досудебный порядок — сначала заявление в бюджетное учреждение, затем (в случае отказа) обращение в суд. Это изменение введено Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ.

Уведомляют ли собственника о кадастровой стоимости его объекта?

Оценка недвижимости по заказу государства осуществляется в отношении группы объектов (например, земельные участки, здания и помещения на определённой территории). Поэтому специальных уведомлений каждому собственнику не направляют. Это важная особенность определения кадастровой стоимости, которая нередко приводит к её завышению:

• оценка по группе однородных объектов предусматривает анализ только их общих характеристик (например, материал стен и год постройки МКД, в котором расположена квартира);
• оценщики бюджетного учреждения не получают и не могут проверить данные об индивидуальных особенностях объекта, хотя они могут существенно изменить его рыночную цену;
• если собственник не представит документы и сведения об индивидуальных особенностях своего объекта, оценщики не учтут их при определении кадастровой стоимости.

Пример, как может завышаться кадастровая стоимость на квартиру в ходе государственной оценки. В одном многоквартирном доме могут быть несколько квартир, одинаковых по техническим параметрам (площадь, количество комнат, этажность и т.д.). Оценщики бюджетного учреждения видят только общие характеристики всех этих квартир. Поэтому и их кадастровая стоимость будет примерно одинакова. Однако индивидуальные параметры этих помещений могут существенно отличаться из-за перепланировки, ремонта и т.д. По этой причине у них будет разная рыночная стоимость.

Если в бюджетное учреждение поступят документы на характеристики конкретной квартиры, их учтут при оценке. Но на помещения, чьи собственники не подавали такие сведения, стоимость определят по нормативным показателям, формулам, методикам расчёта. Если она окажется завышенной, владелец недвижимости сможет пройти процедуру оспаривания (снижения). Но для этого нужно сначала узнать кадастровую стоимость, сравнить её с рыночной ценой.

Если у вас возникли сложности с проверкой кадастровой стоимости, обращайтесь к специалистам компании Смарт Вэй. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости

Собственник заинтересован в максимально большой рыночной цене своей недвижимости. Это даёт возможность выгодно продать объект. Но высокая кадастровая стоимость по ЕГРН, напротив, невыгодна для владельца. Чем выше цена по ЕГРН, тем больше будет налог за землю или недвижимое имущество.

Даже для одного помещения разница в кадастровой и рыночной стоимости может привести к завышению налога на несколько тысяч рублей. Для предприятий, владеющих несколькими зданиями и большими участками, разница в размере налогов может достигать сотен тысяч и миллионов рублей.

Комментарий эксперта. Прежде чем подавать документы на снижение кадастровой стоимости, нужно узнать её показатель, сравнить с рыночной ценой. Необязательно сразу заказывать отчёт о независимой оценке. Можно сравнить примерные цены на рынке недвижимости с данными из ЕГРН. Так как владелец объекта знает о его реальных характеристиках, он может найти рыночные предложения на аналогичные здания, помещения или участки.

Как узнать кадастровую стоимость: пошаговая инструкция

1. Найдите кадастровый номер — он указан в свидетельстве о собственности или в выписке ЕГРН.
2. Зайдите на портал НСПД (nspd.gov.ru) или сайт Росреестра.
3. Введите кадастровый номер или адрес объекта в форму поиска.
4. Посмотрите карточку объекта — там указана текущая кадастровая стоимость.
5. Сравните с рыночными ценами на аналогичные объекты в вашем районе.
6. Закажите выписку ЕГРН для официального подтверждения — если планируете оспаривание.
7. Обратитесь к специалистам для расчёта потенциальной экономии на налогах.

По выписке ЕГРН

Официальные данные о кадастровой стоимости можно узнать из ЕГРН. По запросу правообладателя Росреестр обязан сформировать и представить выписку. Запрос можно направить:

• через подразделение Росреестра;
• через учреждения МФЦ;
• через Госуслуги;
• через специалистов в сфере кадастра.

На нашем сайте есть онлайн-сервис, где можно узнать стоимость объекта по адресу, кадастровому номеру.

Выписку можно получить в виде электронного или письменного документа. Для целей оспаривания кадастровой стоимости подходят оба варианта. Цифровая выписка направляется в виде файла на электронную почту, в личный кабинет Госуслуг. Она будет заверена УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) должностного лица Росреестра. На письменной выписке будет стоять печать ведомства, подпись должностного лица.

Стоимость выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (с 01.01.2025):

• для физических лиц: 580 руб. (электронная), 920 руб. (бумажная);
• для юридических лиц: 1 160 руб. (электронная), 2 540 руб. (бумажная).

Специалисты нашей компании запросят и получат выписку ЕГРН практически мгновенно. Они обращаются в Росреестр через электронные сервисы, что упрощает процесс. В выписке будет указано значение кадастровой стоимости по последней оценке. Именно этот показатель можно оспорить, если он превышает рыночную цену недвижимости.

Из сведений НСПД (бывшая Публичная кадастровая карта)

Неофициальные, но достоверные данные о кадастровой стоимости можно посмотреть и проверить без заказа выписки ЕГРН. С 2024 года Публичную кадастровую карту (ПКК) заменила Национальная система пространственных данных (НСПД). Росреестр размещает сведения ЕГРН на портале НСПД (nspd.gov.ru). В карточке объекта есть отдельная графа на стоимость по кадастру.

На НСПД можно искать объект через форму с несколькими показателями, либо непосредственно на графической карте. Можно распечатать скрин с экрана. Но использовать его как официальный документ для оспаривания кадастровой стоимости нельзя.

Напрямую через НСПД можно направить запрос на выписку ЕГРН. Он будет автоматически переадресован на сервис Росреестра. Готовый документ придёт на электронную почту или в личный кабинет Госуслуг.

По налоговым требованиям, уведомлениям

ИФНС указывает текущий показатель кадастровой стоимости объекта в требованиях, уведомлениях и расчётах по налогу. Собственник может посмотреть эти сведения, сравнить с рыночной ценой. Однако использовать документы о начислении налога для оспаривания кадастровой стоимости нельзя.

Также отметим, что узнав о завышенном размере налога, нельзя добиться его перерасчёта в меньшую сторону после оспаривания кадастровой стоимости. Это скажется только на будущих расчётах налоговых платежей. Поэтому лучше заранее запрашивать выписку ЕГРН или проверять информацию на портале НСПД, чтобы избежать начисления завышенного налога.

Комментарий эксперта. Если планируется сделка купли-продажи или аренды, можно использовать кадастровую стоимость как примерный ориентир для цены по договору. Но обычно стороны договариваются о ней исходя из общей ситуации на рынке недвижимости. Покупатель вряд ли согласится переплачивать, если предложенная ему кадастровая стоимость намного выше рыночной цены.

Кроме оспаривания кадастровой стоимости, мы разработаем технический план или акт обследования. На основании этих документов Росреестр вносит сведения в ЕГРН или обновляет их. Свяжитесь с нашими экспертами прямо сейчас — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Что сделать, чтобы изменить кадастровую стоимость

Узнав, что стоимость недвижимости в кадастре значительно выше рыночной цены, можно добиться её снижения. С 1 января 2026 года во всех регионах России действует обязательный досудебный порядок оспаривания. Общие правила процедуры:

• первый этап — подача заявления в бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило оценку, об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной;
• ГБУ рассматривает заявление в течение 30 дней и выносит решение;
• при положительном решении — новая стоимость вносится в ЕГРН;
• при отказе ГБУ — можно обратиться в суд (для Москвы — Мосгорсуд, для СПб — Санкт-Петербургский городской суд);
• для рассмотрения спора в суде нужно представить заявление, выписку ЕГРН, отчёт о рыночной цене и решение ГБУ об отказе;
• если будет подтверждено завышение стоимости по кадастру, её приравняют к рыночному показателю.

После подачи иска ответчик (Департамент городского имущества для Москвы, Комитет имущественных отношений для СПб) заявляет ходатайство о проведении судебной экспертизы. Стоимость экспертизы: 250 000 — 400 000 рублей для Москвы и СПб, около 200 000 рублей для областей. Срок проведения: от 1 до 6 месяцев, особенно долго в летний период.

Госпошлина за подачу административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости: 3 000 рублей за каждый объект недвижимости (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Важный нюанс: если у собственника несколько объектов в одном здании или несколько собственников владеют одним объектом — их можно объединить в один иск. Это позволит заплатить одну госпошлину и провести одну судебную экспертизу, что существенно снижает издержки.

На основании решения суда Росреестр (ППК «Роскадастр») обновит данные в ЕГРН. Это изменит кадастровую стоимость только одного объекта недвижимости. По остальным объектам стоимость в ЕГРН останется прежней.

На что повлияет снижение кадастровой стоимости

Так как по итогам оспаривания в ЕГРН будет указано новое значение кадастровой стоимости, эти данные ИФНС начнёт применять для расчёта налога. В следующем расчётном периоде имущественный или земельный налог станет меньше, что влечёт экономию для собственника. В некоторых случаях стоимость объекта по ЕГРН может использоваться для расчёта платежей по аренде.

Конкретный пример экономии: объект с КС 500 млн рублей в Москве облагается налогом по ставке 1,5%. Годовой налог — 7,5 млн рублей. При снижении КС на 20% (до 400 млн) экономия составит 1,5 млн рублей ежегодно. За два года между переоценками собственник сэкономит 3 млн рублей. При снижении на 40-45% (что подтверждается практикой Смарт Вэй) экономия может достигать 3-3,5 млн рублей в год.

Процедура оспаривания позволяет значительно уменьшить налоговые платежи. Узнайте больше о процедуре оспаривания КС. Иногда причиной завышенной стоимости служит реестровая ошибка в данных ЕГРН, которую также можно и нужно исправлять.

Типичные ошибки при самостоятельном оспаривании

Собственники часто совершают ошибки, которые затягивают процесс или приводят к отказу:

• Пропускают досудебный этап. С 2026 года обращение в бюджетное учреждение (ГБУ) обязательно перед подачей иска в суд. Без решения ГБУ суд не примет заявление.
• Неправильно выбирают дату оценки. Отчёт о рыночной стоимости должен быть составлен на ту же дату, по состоянию на которую определена текущая кадастровая стоимость. Эту дату указывают в специальной выписке ЕГРН о кадастровой стоимости.
• Затягивают с подачей заявления. Оспаривать имеет смысл только текущую кадастровую стоимость. Заявление можно подать в течение 6 месяцев с даты определения рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке.
• Не учитывают стоимость судебной экспертизы. Изначально её оплачивает Департамент, но по итогам дела расходы почти всегда взыскивают с истца.
• Отказываются от услуг юриста в суде. Департамент городского имущества всегда направляет профессиональных юристов, которые будут оспаривать ваш отчёт.

Наши услуги

Специалисты Смарт Вэй помогут запросить и оформить документы для снижения кадастровой стоимости, представят интересы при рассмотрении спора. Так как оспаривание невыгодно для органов власти и влечёт снижение налоговых поступлений в бюджет, они могут представить возражения. Участие юриста в заседании суда обеспечит объективное разбирательство спора.

Что входит в услугу сопровождения оспаривания:

• подготовка отчёта об определении рыночной стоимости объекта;
• подача заявления в бюджетное учреждение (обязательный досудебный этап);
• составление административного искового заявления (при необходимости);
• подача документов в суд;
• участие в судебных заседаниях;
• взаимодействие с судебным экспертом;
• передача решения суда в Роскадастр для внесения изменений в ЕГРН.

Также в ООО «Смарт Вэй» можно заказать отчёт о рыночной стоимости объектов, земельных участков. С этим документом вы сможете обратиться в ГБУ или суд, уменьшить кадастровую стоимость недвижимости. Примерные цены на услуги и документы нашей компании смотрите в таблице ниже. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург). Актуальные цены смотрите на странице стоимости услуг по оспариванию КС.

Заключение

• Кадастровую стоимость недвижимости определяет бюджетное учреждение по заказу органов власти. С 2026 года оценка проводится с использованием НСПД. Результаты оценки переносятся в ЕГРН.
• Собственник может узнать кадастровую стоимость недвижимости по выписке ЕГРН, из сведений портала НСПД, по налоговым требованиям и уведомлениям. Официальным документом для оспаривания служит только выписка из реестра.
• Узнав, что стоимость объекта по кадастру выше рыночной цены, можно добиться её снижения. С 2026 года обязателен досудебный порядок — сначала заявление в ГБУ, затем (при отказе) обращение в суд. Снижение на 20-45% — реальный результат по нашей практике.
• Госпошлина за подачу иска составляет 3 000 рублей за каждый объект недвижимости.
• Экономия на налогах при снижении КС на 100 млн рублей составляет 1,5 млн рублей ежегодно при ставке 1,5%.

Узнайте больше о правилах пересмотра кадастровой стоимости на недвижимость у наших экспертов!

Список использованной литературы

• Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 23.07.2025 (скачать)
• Федеральный закон N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (скачать)
• Федеральный закон N 269-ФЗ от 31.07.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (изменения в порядке оспаривания с 01.01.2026)
• Федеральный закон N 243-ФЗ от 23.07.2025 (изменения о применении НСПД)
• Приказ Росреестра N П/0311 в редакции от 21.12.2022 (скачать)
• ФСО N 4 (скачать)
• ФСО N 7 (скачать)

Часто задаваемые вопросы