Уменьшение кадастровой стоимости (“КС”) может потребоваться в различных ситуациях. Например, при оспаривании размера налогооблагаемой базы, при проведении оценки в процедурах банкротства и иных случаях. Основным способом, с помощью которого можно снизить КС, является оспаривание результатов оценки. Содержание пакета документации при обжаловании зависит от органа, в который он подается. Однако, обязательным документом для любого органа является отчет оценщика.
Читайте в этой статье, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, что включает в себя процедура оспаривания кадастровой стоимости, а также какие требования предъявляются к отчету и самому оценщику.
- Кадастровая стоимость земельного участка
- Порядок расчета
- Когда проводится государственная оценка
- Как получить сведения
- Как снизить кадастровую стоимость земельного участка
- Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости
- Рассмотрение заявления
- Оспаривание кадастровой стоимости в суде
- Перечень документов при подаче заявления
- Отчет
- Оценщик
- Стоимость услуг компании “СМАРТ ВЭЙ”
- Кейсы компании
- Кейс 1. Оспаривание установленной цены двухэтажного здания в Москве
- Кейс 2. Уменьшение установленной стоимости земельного участка
- Часто задаваемые вопросы
- Вывод
- Список использованных источников
Кадастровая стоимость земельного участка
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 3 ФЗ-237, под кадастровой стоимостью земельного участка, подразумевается результат оценки, определяемый согласно действующим правилам ценообразования и методикам.
В свою очередь, в соответствии со ст. 3 ФЗ-135, под рыночной ценой понимается ее предполагаемый размер, по которому земельный участок может быть продан на рынке при обычной конкуренции.
КС должна соответствовать рыночной цене и наиболее точно отражать ее. Однако, любая система может давать сбои. И государственная оценка не исключение. В таких случаях цена земельного участка может быть необоснованно выше рыночной. Соответственно владельцу объекта может потребоваться уменьшение его кадастровой стоимости.
Уменьшение может понадобиться при:
- определении цены имущества при продаже;
- подготовке земли к приватизации;
- предоставлении в доверительное управление;
- иных основаниях.
Порядок расчета
Как рассчитать кадастровую стоимость? Согласно ст. 14 237-ФЗ, КС определяется бюджетным учреждением по методическим указаниям. При определении цены во внимание обязательно принимается информация о расположении земли, находится ли участок в границах зоны с особыми условиями и иные характеристики, которые обозначены в методиках.
По итогам определения всех факторов и характеристик, бюджетным учреждением составляется отчет, на основании которого утверждается акт об оценке, затем эти данные вносятся в ЕГРН.
Когда проводится государственная оценка
Согласно ст. 6 ФЗ-269, в 2022 году оценка была проведена в отношении всех земельных участков. Последующая государственная оценка будет проводиться со следующей периодичностью:
- один раз в три года – во всех регионах, кроме городов федерального значения:
- один раз в 2 года – в городах федерального значения.
Комментарий эксперта. В соответствии со ст. 8 ФЗ-135, оценивание проводится в обязательном порядке при национализации, при возникновении споров, при продаже объекта, принадлежащего России и в иных случаях.
Данная процедура проводится бюджетным учреждением, полномочия и обязанности которого изложены в ст. 7-8 ФЗ-237.
Как получить сведения
Данные о КС можно получить различными способами:
- на сайте Росреестра. Сведения можно посмотреть в режиме онлайн. Для этого нужно ввести данные кадастрового номера объекта или его адрес.
- заказав выписку из ЕГРН. Данный вариант подходит, если требуется информация на определенную дату или сведения должны быть изложены на бумаге с официальной печатью. Выписку можно заказать лично через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.
Комментарий эксперта. Заказать выписку может любое лицо, но нужно учесть, что такие сведения не будут содержать информацию о собственнике недвижимости. С 01.03.23 г. личные данные собственника теперь можно будет заказать только с согласия владельца имущества.
После получения сведений о стоимости участка, при несогласии с установленным размером, можно начать процедуру оспаривания с целью уменьшения КС.
Как снизить кадастровую стоимость земельного участка
Статьей 24.18 ФЗ-135 установлены 2 основания по которым КС может быть пересмотрена:
- при определении КС была использована недостоверная информация об имуществе;
- в отношении объекта установлена рыночная цена в тот период, когда была установлена КС.
Таким образом, при наличии данных оснований, можно оспорить размер установленной КС в сторону уменьшения.
Статьей 22 ФЗ-237 предусмотрены следующие варианты оспаривания:
- через специальную комиссию;
- через суд.
Заявление может подать как физическое, так и юридическое лицо со дня внесения в ЕГРН данных о КС.
Заявитель может самостоятельно выбрать в какой орган для обжалования будет подано заявление.
Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости
Образуется уполномоченным органом на территории соответствующего субъекта. Информация о комиссиях и данные об их работе, размещены на сайте Росреестра.
В частности, в размещенных приказах указана информация о создании и об уполномоченных лицах, выполняющих функции секретаря и заместителя.
Заявление об оспаривании может быть подано:
- путем личной подачи в уполномоченный орган или через МФЦ;
- посредством почтового отправления;
- путем отправки через портал Госуслуг или иного сервиса, в зависимости от субъекта.
Комментарий специалиста. В Москве заявление об обжаловании кадастровой стоимости можно подать через сайт Мэра Москвы. Комиссия действует при управлении Росреестра по Москве. Эксперты по оценке компании “СМАРТ ВЭЙ” подробно проконсультируют Вас по вопросам работы комиссии и обо всех нюансах взаимодействия с данным органом.
Рассмотрение заявления
Заявление считается представленным в день его подачи, либо в день, который указан на штампе извещения о передаче.
Документация рассматривается в течение тридцати дней с момента его представления. В течение 7 дней с даты представления документов, в адрес заявителя, владельца и в орган МСО отправляется извещение о поступлении заявления, а также дату заседания.
На заседании должно присутствовать не менее половины членов комиссии. Решения принимаются обычным большинством.
Может быть принято одно из следующих решений:
- об отклонении заявления. В данном случае, обязательно излагается обоснование отказа;
- об определении КС в размере его рыночной цены. Копия решения в течение 5 рабочих дней после принятия, направляется в бюджетное учреждение и Росреестр. Кроме того, направляется отчет об оценке (на электронном носителе).
Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Уменьшение КС возможно путем обжалования установленной цены через суд. В данном случае готовится административное заявление по правилам КАС.
Заявление предоставляется в письменной или электронной форме с указанием наименования суда, административного истца, ответчика, а также сведений о том, какие права нарушены.
Судом первой инстанции будут верховные, краевые, областные суды (подпункт 15 пункт 1 ст. 20 КАС РФ).
Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. По окончании рассмотрения, может быть вынесено одно из следующих решений:
- об отказе в удовлетворении;
- об удовлетворении требований. В этом случае данные об изменении КС указываются в резолютивной части решения. Новая стоимость подлежит внесению в ЕГРН.
Комментарий специалиста. Успешное решение вопроса, возможно только при взвешенном и грамотном подходе еще на стадии подготовки документов. Законодательством предусмотрены определенные требования к документации, которая предоставляется вместе с заявлением. В частности, основным требованием является предоставление отчета оценщика.
Многолетний опыт специалистов компании “СМАРТ ВЭЙ” показал, что именно грамотно составленный отчет на 90% влияет на положительный исход дела.
Перечень документов при подаче заявления
В зависимости от органа, в который подается заявление, законодательством предусмотрены следующий пакет документов:
| № п/п | Комиссия | Судебный орган |
| 1. | Заявление | Административное исковое заявление. |
| 2. | Выписка из реестра недвижимости | Выписка из реестра недвижимости. |
| 3. | Правовая документация | Правовая документация. |
| 4. | Отчет об оценке | Отчет об оценке. |
| 5. | Подтверждение оплаты госпошлины за оспаривание кадастровой стоимости. В соответствии с подпунктом 7 пункт 1 ст. 333.19 НК, госпошлина оплачивается в размере: 300 руб. – для физического лица; 2000 руб. – для юридического лица. | |
| 6. | Подтверждение полномочий заявителя (паспорт, доверенность) | Подтверждение полномочий заявителя (паспорт, доверенность) + документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования. |
| 7. | Подтверждение вручения копия заявления и иных документов сторонам по делу. |
Таким образом, в любой из уполномоченных для разрешения спора орган, подается отчет об оценке имущества.
Кем готовится отчет и какие требования предъявляются к его составлению?
Отчет
Документом, играющим ключевую роль при оспаривании КС земельного участка является отчет об оценке. Он готовится согласно положениям ФЗ-135, а также соответствующим стандартам оценки.
В частности, статьей 11 ФЗ-135 предусмотрены следующие обязательные к указанию сведения:
- дата подготовки и его номер;
- основания для его подготовки;
- сведения об оценщике;
- цель проведения;
- подробное описание объекта;
- перечень документации, которая была использована специалистом;
- иные сведения.
Отчет готовится на бумажном или на электронном носителе. Документ постранично нумеруется, а также подписывается и скрепляется печатью оценщика. В электронной форме отчет подписывается квалифицированной подписью.
Комментарий специалиста. Отчет не должен содержать двусмысленных фраз или неопределенности, а также вводить в заблуждение. Итоговая цена считается достоверной.
Заказать независимую оценку земельного участка можно в компании “Смарт Вэй”. Мы проведем оценку в строгом соответствии с законом.
Важную роль при изготовлении отчета играет также квалификация специалиста. Законом предусмотрены определенные требования к данной профессии.
Оценщик
Согласно ст. 15 ФЗ-135, в обязанности оценщика входит:
- состоять в СРО оценщиков;
- соблюдать положения законодательства;
- обеспечивать сохранения документации;
- представлять по требованию заказчика страховой полис;
- иные обязанности.
Между заказчиком и исполнителем заключается договор в простой письменной форме о проведении оценки для снижения КС. В договоре обязательно указываются цель, обозначение объекта оценки, данные сторон, размер вознаграждения и иные сведения.
Комментарий эксперта. Одним из основных требований к оценщику является участие в СРО и наличие специального образования. Учитывайте данное условие при выборе исполнителя.
Специалисты по оценочной деятельности “СМАРТ ВЭЙ” имеет многолетний опыт работы, а также соответствующую квалификацию.
Стоимость услуг компании “СМАРТ ВЭЙ”
| Наименование услуги | Стоимость |
| Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | От 55 000 руб. |
| Оформление отчета о рыночной стоимости недвижимости | От 80 000 руб. |
| С полным прайсом наших услуг можно ознакомиться здесь. | |
Кейсы компании
Ниже указаны примеры работ, выполненных специалистами ООО “СМАРТ ВЭЙ”, при оспаривании установленной КС.
Кейс 1. Оспаривание установленной цены двухэтажного здания в Москве
Поступил заказ от постоянного клиента – подготовить документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости через суд. Размер КС был явно завышен. В связи с этим клиенту начислялся достаточно большой налог. В кратчайшие сроки специалистами ООО “Смарт Вэй” был подготовлен отчет о рыночной цене и иные документы. В течение 3-х месяцев дело было рассмотрено судом и вынесено положительное решение. Стоимость снизилась и далее был пересчитан налог на недвижимость.
Кейс 2. Уменьшение установленной стоимости земельного участка
Собственник земельного участка обратился в нашу компанию с целью подготовки отчета. Документ был нужен для оспаривания кадастровой стоимости, так как она значительно превышала рыночную цену. Специалисты проанализировали ситуацию и приняли решение о целесообразности проведения процедуры оспаривания. Пакет документации был подготовлен нашими экспертами и подан в комиссию. По истечении 30 дней, было принято положительное решение. Размер значительно уменьшился.
Часто задаваемые вопросы
Вывод
При несогласии с установленной кадастровой стоимостью земли, возможно уменьшить ее размер путем оспаривания. Законодательством предусмотрены такие варианты обжалования, как подача заявления в комиссию или в суд. Основным документом, который прикладывается к заявлению, является отчет. Он готовится оценщиком, согласно требованиям законодательства.
Специалисты по оценочной деятельности компании “СМАРТ ВЭЙ” имеют многолетний опыт работы подготовки отчетной и иной документация по спорам на различные объекты недвижимости. Мы оказываем услуги качественно и со 100% гарантией.
