Новый закон о согласования перепланировок в многоквартирных домах – правда и мифы

Многие законы вызывают большой общественный резонанс. При этом нередко возникают слухи, мифы и домыслы, которые не имеют ничего общего с действительностью. Именно так и произошло с Федеральным законом № 608-ФЗ. Он лишь уточнил порядок согласования перепланировок в многоквартирных домах. Однако в СМИ и социальных сетях стали говорить чуть ли не о кардинальном изменении правил, введении новых документов. Мы расскажем, что поменялось в согласованиях на самом деле. В этом нам поможет официальное разъяснение от регистрирующего органа – Росреестра.

В чем суть вопроса

Общий порядок проведения и согласования перепланировок в МКД описан в Жилищном кодексе РФ. Правила кадастрового учета, а его нужно пройти после изменения планировки, содержатся в Законе № 218-ФЗ. Также в каждом регионе действуют свои нормативные акты, где более подробно прописан регламент согласований, требования к документам.

В декабре 2023 года был принят Федеральный закон № 608-ФЗ. Он действительно касается вопросов, связанных с перепланировками в МКД. С момента принятия и до вступления в силу появилось множество публикаций, искажающих суть закона. Я сам искал материалы на эту тему. Вот основные тезисы, которые вы можете легко найти и самостоятельно:

• полностью изменился порядок согласования и получения разрешений на перепланировку в помещениях МКД;
• теперь нужно согласовывать все работы в помещениях, даже обычный ремонт;
• введен новый документ для согласования – технический план;
• появились новые нормы о порядке объединения помещений.

Есть и более звучные статьи и заметки, где используют откровенный хайп или кликбейт. Как вам такой заголовок (я действительно видел его в сети) – «В России запретили перепланировку…». В самой статье, естественно, речь идет о необходимости согласования, а не о каких-либо безосновательных запретах. Но человек, который «купился» за кричащее название статьи, повысил посещаемость ресурса и дал заработать на рекламе.

Закон № 608-ФЗ внес не очень большие изменения в правила согласования перепланировок. Более того, теперь порядок действия собственников станет даже проще. Но чтобы погасить волну домыслов, Росреестру пришлось публиковать официальное разъяснение. Мы пройдем по всем пунктам этого документа и покажем, что на самом деле изменилось в правилах согласования.

Можно ли избежать согласований перепланировки, если помещение расположено в МКД?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Закон № 608-ФЗ не отменил обязанность собственника пройти согласования. Более того, общий прядок этой процедуры тоже не изменился. Сделав перепланировку без проекта и разрешения, вы рискуете получить штраф. Что еще хуже, несогласованные работы не всегда можно узаконить. Поэтому мы рекомендуем всегда соблюдать правила и согласовывать перепланировку строго по закону.

На кого распространяется новый закон о согласованиях перепланировок в МКД

Собственниками помещений в МКД могут быть как граждане, так и юридические лица. Организации обычно владеют нежилыми помещениями, хотя могут приобретать и квартиры. Согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях МКД примерно одинаковы. Но стоит отметить, что у объекта, который используется для бизнеса, должен быть отдельный выход на улицу. У квартир, напротив, вход из подъезда и лестничных клеток.

Компания, владеющая нежилым помещением в МКД, вполне может сделать перепланировку. Поэтому с 1 апреля 2024 года ей нужно учитывать изменения по Федеральному закону № 608-ФЗ. Соответственно, такие же поправки должны быть внесен в региональные нормативные акты.

Список полезных документов

Как пройти согласование перепланировки в МКД по новым правилам – разъяснения Росреестра и комментарии наших экспертов

Как и ранее, основным документом для согласования перепланировки в нежилом помещении МКД для Москвы является Постановление № 508-ПП. Там вы найдете требования к перечню документов, правила их подачи и проверки. Отмечу, что на данный момент Постановление № 508-ПП действует в редакции от декабря 2022 года. Поэтому сейчас этот нормативный акт еще не содержит нововведений по Закону № 608-ФЗ. Ждем, как органы власти урегулируют этот вопрос.

Как указано в ст. 3 Закона № 608-ФЗ, он применяется к перепланировкам, начатым еще до 1 апреля 2024 года. Это нужно учитывать собственнику, ведь согласование могло начаться по ранее действовавшим правилам, а завершится уже по новым нормам. Это особенно актуально для действий после окончания работ. Теперь перепланировка считается завершенной после внесения сведений в ЕГРН, а не после получения приемочного акта.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«После принятия нового закона не изменился перечень документов для проведения и согласования перепланировки. Как и ранее, собственник сам заказывает проект, техзаключение и технический план, либо проект и техническим заключением (для работ в МКД). По линии МЖИ оформляются разрешение на перепланировку, а затем и акт приемочной комиссии. Поэтому нельзя сказать, что закон усложнил действия собственника. Напротив, в большинстве случаев, процедура будет проще».

Уточнен порядок согласования

Первое, на что обращает внимание Росреестр в своих разъяснениях – порядок согласования не меняется. Также не изменились правила для получения решений о переводе жилых помещений в нежилые. В любом случае, собственнику нужно:

• заказать проект или техзаключение (об этих документах мы подробно писали в нескольких статьях);
• подать заявление, проект или техзаключение в Мосжилинспекцию;
• дождаться результатов проверки и получить разрешение на перепланировку;
• получить акт приемочной комиссии;
• обратиться в Росреестр с заявлением и техпланом, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Тем не менее, указанный выше порядок был уточнен. В ст. 2 Закона № 608-ФЗ говорится, что для получения акта в МЖИ теперь нужно представить технический план. Ранее, напротив, техплан можно было заказать только после оформления акта. В чем смысл нововведения, спросите вы? Государств решило упростить заключительную стадию согласований. Теперь жилинспекция обязана сама направить акт и технический план в Росреестр. А собственник получит уже итоговый документ – выписку из ЕГРН.

Стоит сказать, что новый порядок направления документов в Росреестр вполне логичен. Ранее собственник нередко забывали или не хотели заказывать техплан, чтобы подать его на кадастровый учет. В итоге, перепланировка считалась завершенной (ведь уже оформлен акт приемки), а в ЕГРН все еще были данные об исходной конфигурации помещения. Теперь таких несоответствие будет намного меньше.

Еще обращу внимание на новое определение перепланировки. Теперь по ст. 25 ЖК РФ она может заключаться:

• в изменении внутренней планировки (ранее еще было указано слово «конфигурация», но это фактически синоним планировки);
• изменение границ и площади помещения;
• образование новых помещений (как вариант, по итогам раздела).

Также отмечается, что в ходе перепланировки могут менять границы и площади смежных помещений. И в таком случае будет применяться еще и статья 40 ЖК РФ.

Может ли жилинспекция отказать мне в разделе нежилого помещения на два новых?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Отказ возможен только по основаниям, предусмотренным законом. Если выполнены все требования к документам, и они подтверждают допустимость и безопасность работ, то риски отказа будут минимальны. Впрочем, при разделе помещений зачастую нужно получить еще и согласие собственников других помещений в МКД (если работы затрагивают общедомовое имущество). И здесь уже вы можете столкнуться с отказом без каких-либо весомых оснований.

Ремонт в помещении не нужно согласовывать

Неверная трактовка Закона № 608-ФЗ приводила к тому, что под согласование теперь попадают все виды работ в помещениях. Но Росреестр еще раз напомнил, что разрешение нужно только на перепланировку и реконструкцию. Текущий и косметический ремонт, как и ранее, не нуждается в согласованиях. К примеру, сюда относится:

• поклейка обоев, окрашивание, отделка стен какими-либо материалами;
• замена сантехнического оборудования на более современное (если не меняются места их размещения);
• изменение типа остекления, если при этом не изменятся габариты дверных и оконных проемов;
• огораживание части комнаты (помещения) какой-либо некапитальной конструкцией – стеллаж, витрина и т.д.

Росреестр приводим и примеры работ, которые попадут под перепланировку – разборка и перенос внутренних перегородок, устройство дверных проемов, расширение окон и т.д.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Если проходить согласование точно по правилам, то проблем с перечнем разрешенных и запрещенных работ не возникнет. Все, что разрешено, будет указано в проекте или техническом заключении. Проектировщик никогда не опишет в документах решения или работы, которые являются недопустимыми по нормативным актам. Ну а если собственник выполнил перепланировку без проекта или проигнорировал его предписания, то совершенно логично получит отказ в выдаче акта. Исправить данную ситуацию можно узакониванием, но далеко не всегда».

Когда нужно оформить технический план

Кратко об этом документе я уже упомянул выше. Технический план всегда нужен при перепланировках. Но как разъясняет Росреестр, уточнен порядок его предоставления в уполномоченные органы:

• собственник обращается за техпланом после завершения полного объема работ в помещении (до получения акта в жилинспекции);
• как и ранее, технический план оформляется на основании Приказа Росреестра № П/0082 (если вы видите, что закон ввел «новый техплан» — это неправда);
• техплан нужно направить в МЖИ, где сведения из него будут проверены на соответствие проекту;
• жилинспекция сама направит технический план в Росреестр, уведомит об этом собственника.

В техплане мы описываем актуальную планировку помещения и ряд его характеристик (прежде всего, площадь). Этих данных достаточно для приемочной комиссии МЖИ, чтобы оформить акт. Учитывая указанные выше правило, для собственника все станет проще.

Кадастровый учет изменений после перепланировки

В этой части изменился только порядок направления документов в Росреестр, о чем я рассказал в предыдущем параграфе статьи. До 1 апреля 2024 года собственник сами обращались в МФЦ, откуда заявление и техплан передавались для проведения кадастрового учета. Далее, новые данные о помещении вносятся в ЕГРН (тут ничего не изменилось). Заявитель получит выписку из реестра. И именно с момента обновления ЕГРН перепланировка будет считаться завершенной.

Изменения в технический паспорт вносить не нужно

Это очень интересное, но не совсем логичное (с моей точки зрения) изменение, которое есть в Законе № 608-ФЗ. Ранее в ЖК РФ и в Постановлении № 508-ПП (для Москвы) было указано, что перепланировка предусматривает внесение изменений в технический паспорт БТИ. Также этот документ был нужен для согласования в жилинспекции, если документы технического учета отсутствует в едином регистре недвижимости столицы.

В новой редакции статьи 25 ЖК РФ перепланировка в МКД предусматривает внесение изменений не в техпаспорт, а в ЕГРН. С одной стороны, это упрощает процедуры для собственника. Однако есть и ряд нюансов:

• в той же ст. 25 ЖК РФ сказано, что изменения в техпаспорт нужны при переустройстве, а оно зачастую проводится вместе с перепланировкой и по одному проекту;
• технические паспорта до сих используются для разных целей (например, рассмотрение споров в судах или получение кредита в банке), и несоответствие данных по характеристикам помещения может создать проблемы.

По сути, по новым правилам данные в ЕГРН и технических паспортах будут отличаться. Проблему решило бы объединение баз Росреестра и учреждений БТИ, но пока говорить об этом не приходится. Впрочем, ничто не мешает собственнику по совей инициативе обратиться за изменением сведений в техпаспорте после завершения перепланировки.

Образование новых помещений в МКД

Росреестр разъясняет, что уточнен порядок получения разрешений на образование новых помещений в МКД. На самом деле, никаких нововведений нет. Как и ранее, общие требования описаны в статье 40 ЖК РФ, и она не изменена законом № 608-ФЗ. Росреестр просто подтверждает, что согласование работ при образовании помещений проходит также, как и обычная перепланировка.

В заключении отмечу, что проектировщики и кадастровые инженеры «Смарт Вэй» всегда отслеживают изменения в законодательстве. Это гарантирует, что у наших клиентов не возникнет проблем при согласованиях перепланировки, приемке работ и кадастровом учете. Лучшим вариантом станет сопровождение под ключ, где мы берем на себя оформление всех документов и обращение в уполномоченные органы. Примерные цены на основные услуги смотрите ниже.

Подведем итоги

• Федеральный закон № 608-ФЗ действительно уточнил порядок согласования перепланировок в помещениях МКД. Однако кардинальных нововведений в нем нет.
• Главным изменением стал новый порядок получения акта приемочной комиссии. Теперь для этого нужно представить технический план. Мосжилинспекция сама направит акт и техплан в Росреестр, уведомит об этом собственника.
• После перепланировки теперь не нужно вносить изменения в технический паспорт. Однако это требование осталось без изменений для переустройства в помещениях МКД.