Год выполнения работ: 2024
Заказчик: юридическое лицо (собственник нежилого здания)
Адрес объекта: Московская область, г. Люберцы, п. ВУГИ
Площадь помещения: 735.1 кв. м.
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ:
оформление проектной документации – 5 дней
оформление технического плана после перепланировки – 5 дней
На нашем сайте есть подробное описание и других кейсов по перепланировкам с возведением антресолей. Советуем вам посмотреть их, чтобы быть в курсе нюансов согласования таких работ. По всем вопросам звоните экспертам компании «Смарт Вэй».
Задачи от заказчика
Как повысить эффективность использования больших и высоких помещений для бизнеса? Одним из лучших решений может стать возведение антресоли, если это не противоречит требованиям безопасности и состоянию конструкций. Площадка на возвышении с лестницей, а именно так называется антресоль, может появиться в результате перепланировки. Согласовать ее в нежилом здании не так уж и сложно, хотя бывают и исключения. В практике работы компании «Смарт Вэй» каждый год количество кейсов с антресолями увеличивается.
В 2024 году нам предстояло выполнить комплекс работ по заданию собственника нежилого здания. На объекте ведется производственная деятельность. Клиент планировал изменить схему расположения технологического оборудования. Вводные данные таковы:
- нежилое здание состояло из двух этажей;
- в помещении первого этажа была антресоль (по факту – небольшая площадка с металлической лестницей, где нельзя было вести какую-либо деятельность);
- планировалось разобрать часть перегородок на первом этаже и убрать ненужную лестницу;
- на первом этаже нужно было возвести антресоль из нескольких уровней с небольшим перепадом высоты;
- на антресоли планировалось разместить тяжелое производственное оборудование, поэтому было крайне важно сделать правильные расчеты по нагрузкам, выбрать конструкции с надлежащими характеристиками.
Дополнительно, собственник хотел установить несколько перегородок, чтобы перераспределить зоны в пространстве первого этажа. Все перечисленное подпадало под перепланировку.
Еще в проекте мы описали работы по частичному изменению фасадных решений. Речь шла о заделывании проемов (окна, двери, ворота). Это не требовало отдельных согласований, так как нежилое здание располагалось в промышленной зоне. Но в проекте все равно должно быть подробное описание под такие работы.
В чем заключалась сложность согласования перепланировки с антресолью в нежилом здании
Уже несколько лет специалисты ООО «Смарт Вэй» имеют дело с проектной и технической документацией на перепланировки с антресолями. В данном случае задача была немного сложнее, чем обычно:
- конструкция антресоли включала несколько площадок с разной высотой (под каждую из них, как и целом, нужны отдельные конструктивные расчеты);
- в пространство помещения нужно было вписать не только лестницу и опоры антресоли, но и дополнительные перегородки;
- из-за большого веса оборудования, которое будет на антресоли, осложнялся процесс расчетов.
Как и в других кейсах по перепланировкам, мы были готовы к приостановке и отказу со стороны регистратора Росреестра. Ведомство выносит такое решение, поскольку относит возведение антресоли к реконструкции. На самом деле нормативные акты разного уровня подтверждают, что это перепланировка. Основные параметры здания не меняют, а при подсчете площади помещения этажа не учитывается антресоль. На случай отказа мы готовы оперативно подать иск в суд, чтобы обязать Росреестр завершить регистрационно-учетные действия.
Решать указанные сложности наши эксперты умеют. Чтобы не дергать лишний раз клиента, мы предложили ему сразу оформить доверенность на представительство интересов. С ней мы сами собирали и подавали различные документы, вели дела в суде, взаимодействовали с чиновниками. Срок выполнения работ был согласован по отдельным этапам. Документы на перепланировку мы оформили за 5 дней. Столько же времени ушло на подготовку технического плана для Росреестра.
Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»
Выбирая проектную компанию, клиенты всегда хотят как можно больше узнать о ее преимуществах, опыте работы и квалификации специалистов. В этом плане у ООО «Смарт Вэй» все в порядке. Собственник здания оценил:
- опыт работы свыше 10 лет у проектировщиков, кадастрового инженера;
- предложение услуги под ключ, когда все процедуры будут пройдены нашим представителем;
- оптимальные сроки на все работы и услуги, хотя в данном кейсе это было не столь критично;
- помощь в решении проблем с отказом Росреестра, что могут предложить далеко не все компании-конкуренты.
На момент заключения договора в здании были завершены работы по демонтажу производственного оборудования (предстояла модернизация технологических линий). Это упрощало предварительное обследование и обмеры, без которых не собрать исходные данные для проектирования.
Что сделали специалисты ООО «Смарт Вэй»
Существующая лестница не относилась к капитальным конструкциям. Поэтому ее можно было разобрать в ходе текущего ремонта. Но учитывая весь комплекс предстоящих работ, демонтаж тоже был отражен в проекте. Чтобы начать оформление проекта, мы подготовили и согласовали с заказчиком предварительный эскиз. На нем была упрощенно показана будущая планировка помещения со всеми новыми конструкциями, проемами и иными элементами.
Чтобы не ошибиться в расчетах при проектировании антресоли, мы запросили у заказчика информацию:
- о составе, характеристиках и весе производственного оборудования, которое будет установлено на антресоли;
- о видах деятельности, для которых предназначено заявленное оборудование (нужно учитывать возможные вибрации и иные воздействия);
- о численности людей, которые могут находиться на антресоли.
Мы, как проектная компания, не можем предвидеть, как будет осуществляться эксплуатация антресоли и лестницы. Поэтому все зависит от информации, предоставленной заказчиком. В проекте делаем пояснение, что выполненные расчеты соответствуют тем данным, которые были получены от клиента. Тем не менее, результаты расчетов делаем с запасом.
В отношении фасадных работ был подготовлен специальный раздел в проекте. Здесь мы не будет подробно останавливаться на изменениях внешнего архитектурного решения здания. Кейсы по данной тематике вы можете найти на сайте ООО «Смарт Вэй». Для выполнения задач по договору нам предстояло оформить следующие документы:
- проект перепланировки и переустройства (с разделом конструктивных расчетов);
- техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки;
- технический план после окончания перепланировки;
- исковое заявление в суд по факту отказа в регистрационно-учетных действиях.
Промежуточные документы – эскиз (схема), а также абрис по итогам обмеров. Дополнительно была запрошена выписка из ЕГРН с актуальными кадастровыми сведениями. Технический паспорт на здание отсутствовал.
Предварительные обмеры и обследования
Для сбора данных о состоянии конструкций мы направили техника для обследования помещения. Здание было возведено давно, и на месте были выявлены небольшие повреждения стен. Поэтому проектные решения делали с учетом необходимости восстановления, дополнительных усилений. В ходе обмеров были помечены условные контуры будущей антресоли, в соответствии с согласованным эскизом.
Обследования и обмеры были завершены за один день, несмотря на приличную площадь и не самую простую планировку помещения. После их завершения был подготовлен абрис, который позже вошел в состав приложений к проекту и техническому плану. Далее к работе подключился проектировщик ООО «Смарт Вэй».
Документы на перепланировку с антресолью
Для каждой перепланировку нужен проект и техническое заключение. Оба документа для помещений в нежилых зданиях могут подготовить специалисты ООО «Смарт Вэй». Перечень работ, которые предстояло выполнить на объекте:
- возведение и демонтаж перегородок, в том числе с дверным блоком;
- демонтаж оконных блоков с заделыванием проемов;
- установка и демонтаж сантехнического оборудования (это переустройство);
- устройство дверных проемов с блоками;
- закладка ворот, дверного и оконного блока на фасаде;
- устройство лестничного проема для подъема на антресоль.
Антресоль включала несущий металлический каркас, опоры, лестницу и ограждения. На момент начала перепланировки площадь помещения (по ЕГРН) составляла 645 кв. м. После завершения работ она увеличится до 735.1 кв. м.
Раздел с конструктивными расчетами был выполнен максимально подробно, с включением схем, чертежей и других графических материалов. Помимо прочего, там был описан порядок крепления соединений, многие другие технические нюансы. Особое внимание было уделено обоснованию нагрузок на перекрытие первого этажа, на которое будет приходиться вес антресоли с лестницей, производственного оборудования. На основании проведенных расчетов в техническом заключении был сделан вывод о безопасности и допустимости перепланировки.
Технический план после завершения перепланировки
Проект на изменение планировки в нежилом здании согласовывать не нужно. Документ утвердил сам заказчик, после чего мы ждали завершения работ. После оформления акта приемки с подрядчиком кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» приступил к оформлению технического плана. Именно этот документ является основанием для внесения изменений в ЕГРН, что требуется после каждой перепланировки.
Оформление техплана заняло 5 дней (в более простых ситуациях этот срок меньше). В документы было несколько планов – помещение до и после перепланировки, на демонтажно-монтажные работы. Примеры из графической части техплана вы видите в этой статье. Читать их помогают специальные условные обозначения.
Готовый техплан был подписан ЭЦП и направлен в Управление Росреестра в электронном виде. В состав приложений включили проект и техническое заключения, выписку из СРО, ряд иных документов. Далее наш специалист ждал уведомления от регистратора, который проводил проверку.
Учет изменений после перепланировки в Росреестре
Как и ожидалось, из Росреестра было получено отказное решение по мотивам, что заявленные изменения и работы относятся к перепланировке. Чтобы добиться поставленного результата, юрист компании «Смарт Вэй» подал иск и принял участие в судебных заседаниях. Доказательствами были документы, оформленные до и после перепланировки. Также мы ссылались на нормативные акты, где устройство антресоли прямо отнесено к перепланировке.
Судебные тяжбы длились почти три месяца, так как Росреестр еще и подал жалобу на решение первой инстанции. Но в итоге мы получили документ, которым ведомство обязали провести учетно-регистрационные действия по представленному техническому плану. Далее оставалось дождаться, пока Управление Росреестра выдаст нам выписку из ЕГРН.
Результат работы
Наша компания выполнила все обязательства по договору с заказчиком. Собственник нежилого здания получил:
- полный комплекс документов для производства перепланировки с антресолью;
- конструктивные расчеты на лестницу и антресоль;
- технический план с описанием новое планировки нежилого помещения;
- выписку из ЕГРН после обновления данных о характеристиках помещения.
Еще до завершения судебного дела собственник завершил монтаж нового производственного оборудования и возобновил деятельность в здании.
Если вы заинтересованы в максимальной отдаче от своего помещения и хотите сделать перепланировку с антресолью, обращайтесь к экспертам ООО «Смарт Вэй». Мы поможем даже в самой сложной ситуации!
