Разработка проектной документации и технического плана на перепланировку помещения в МКД с устройством антресоли. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Год выполнения работ: 2025

Заказчик работ: юридическое лицо (собственник нежилого помещения в МКД)

Адрес объекта: г. Москва, ул. Римского-Корсакова, д. 11

Площадь объекта (после перепланировки): 122.4 кв. м.

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»

Сроки выполнения работ:

Оформление проектной документации – 7 дней

Оформление технического плана – 3 дня

Другие кейсы по перепланировкам нежилых помещений с устройством антресолей можно найти на нашем сайте. Сроки и стоимость работ уточняйте у экспертов компании «Смарт Вэй».

Задачи от заказчика

Антресоль в нежилом помещении можно назвать уникальным и эффективным решением планировки. Его по достоинству оценили многие организации и предприниматели, ведь они получили дополнительное пространство под текущую деятельность. До ситх пор возникают сложности в согласовании данных работ, особенно если речь идет о многоквартирных домах. Но у экспертов компании «Смарт Вэй» если в практике много кейсов, где возведение антресоли было узаконено в административном или судебном порядке.

В начале 2025 года к нам обратилась организация, владеющая большим помещением на первом этаже МКД в Москве. Вводные данные таковы:

• дом построен в 2019 году, а весь первый этаж изначально был спроектирован под коммерческую деятельность;
• помещение использовалось под офисы, а текущая планировка предусматривала разграничение пространства только перегородками;
• у помещения на первом этаже очень большая высота (новый проект МКД по уникальной серии), что позволяло возвести антресоль с лестницей;
• за счет антресоли собственник хотел создать дополнительные офисные места, расширить полезное пространство для руководства и персонала.

Одно из ключевых условий для возведения антресоли – достаточная высота помещения. Это позволяет использовать пространства как на самой площадке на возвышении, так и под ней. При этом на антресоли разрешено создавать новые помещения и комнаты, размещать инженерной оборудование.

Учитывая пожелания заказчика и сведения о характеристиках помещения, нам предстояло выполнить следующие задачи:

• провести обследования и обмеры на месте, чтобы собрать данные для проектирования;
• оценить состояние конструкций и сделать расчеты по нагрузкам;
• оформить проектную и техническую документацию для перепланировки;
• согласовать перепланировку в уполномоченном органе;
• разработать технический план, на основании которого в ЕГРН внесут сведения об актуальной планировке помещения.

На время обследований, обмеров и оформления документов деятельность в помещении не приостанавливали.

При подписании договора сразу были согласованы сроки выполнения работ. Проект мы оформили за 7 дней, а технический план за 3 дня. Намного больше времени ушло на сбор документов в других организациях и ведомствах. В частности, ГБУ «Экспертный центр» выдало техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки только через 30 дней. Если бы планировка проводилась в нежилом здании, этот документ собственнику оформила бы компания «Смарт Вэй» и намного быстрее.

В чем сложность проектирования и согласования перепланировки с антресолью в многоквартирных домах

Проектирование и возведение антресоли изначально является более сложной задачей, чем условная перепланировка с демонтажом или устройством перегородок. Нам необходимо:

• убедиться, что возвести антресоль возможно, с учетом характеристик помещения и требований безопасности;
• сделать расчеты по нагрузкам, выбрать материалы для антресоли и лестницы;
• учесть предоставленные данные о количестве людей и характеристиках оборудования, которые будут находиться на антресоли.

Требований для антресоли немало. Кроме достаточной высоты помещения, важно соблюсти еще и ограничения по соотношению площадей. Антресоль не может занимать более 40% помещения, так как иначе ее будут считать новым этажом. Согласовать работы при таких условиях можно только через реконструкцию, а это уже совершенно не выгодно, намного дольше и сложнее.

Дополнительные проблемы возникают, когда мы обращаемся в Росреестр для внесения в ЕГРН сведений об измененной планировке. Антресоль, показанная в техническом плане и приложениях, регистраторы до сих пор считают признаком реконструкции (в большинстве регионов России). Из-за этого выносят решение об отказе, которое приходится преодолевать через суд. Это затягивает время на завершение всех формальностей.

Так как избежать указанных сложностей практически невозможно, многое зависит от правильного выбора проектной компании. Далеко не все гарантируют положительный результат и имеют опыт успешного согласования перепланировки с антресолью. В этом плане компании «Смарт Вэй» обладает несомненными преимуществами, что оценил и заказчик по данному кейсу.

Почему обратились в ООО «Смарт Вэй»

Многие заказчики становятся постоянными клиентами компании «Смарт Вэй», обращаются за новыми услугами и работами. Здесь же мы впервые сотрудничали с организацией, подробно рассказали о нюансах согласования антресоли, возможных проблемах. При выборе проектной компании собственник помещения обратил внимание на следующее:

• полный спектр работ и услуг, которые позволят выполнить и согласовать перепланировку в МКД;
• большой опыт работы всех специалистов, которые будут заниматься решением поставленных задач;
• наличие кейсов с аналогичными ситуациями, где был получен положительный результат.

Не менее важны и сроки выполнения работ, которые предлагает проектная компания. Здесь у ООО «Смарт Вэй» тоже все обстоит лучше, чем у конкурентов.

Что сделали специалисты компании «Смарт Вэй»

Чтобы согласовать перепланировку с антресолью, мы определили перечень необходимых документов:

• выписка из ЕГРН на помещение (заказали мы);
• технический паспорт с поэтажным планом (предоставил собственник);
• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ (оформили через ГБУ «Экспертный центр»);
• экспертное заключение о соответствии санитарным нормам (получили при обращении в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Москве»);
• технический план (оформлен кадастровым инженером ООО «Смарт Вэй»).

Как уже сказали выше, у собственника мы запросили данные о том, что будет находиться на антресоли (люди, оборудование и т.д.). Без этого не сделать конструктивные расчеты, не обосновать соответствие по нагрузкам.

В данном кейсе не потребовалось получать согласие собственников других помещений в доме, поскольку проект не предусматривал задействование несущих конструкций или изменение характеристик общего имущества. Но во многих случаях это нужно, что создает дополнительные сложности. В частности, отказ собственников практически невозможно оспорить даже в судебном порядке.

Обследования, обмены и сбор данных

Антресоль будет возведена на возвышение. Поэтому для нее нужно спроектировать опоры, основание и лестницу. Для безопасности людей, которые будут находиться на антресоли, необходимо установить ограждения или перегородки. Чтобы приступить к расчетам и описанию проектных решений, техник ООО «Смарт Вэй»:

• провел на месте обследование и обмеры, собран точные данные о характеристиках помещения, элементов планировки;
• обследовал конструкции в местах проведения работ, установки узлов и соединений антресоли;
• подготовил абрис (упрощенная схема) с указанием собранных данных.

Так как обследования и обмеры проводились в одном помещении, все было сделано в течение одного дня. На работу офиса и его сотрудников это не повлияло.

Оформление документов на перепланировку с антресолью

Собрав исходные данные, мы согласовали с заказчиком эскиз для перепланировки. На нем показали, как и где будет установлена антресоль, какие перегородки нужно снести и возвести в границах помещения. Дополнительно потребовалось изменить схему размещения инженерных систем и оборудования (это переустройство).

В перечень работ, которые мы описали в проекте перепланировки, входило следующее:

• возведение перегородок с дверными блоками;
• устройство антресоли с металлическим каркасом, лестницы на нее;
• устройство инженерного оборудования и уборных;
• устройство, звукоизоляция и гидроизоляция полов (без задействования межэтажного перекрытия);
• устройство декоративных элементов, в том числе с доступом к инженерным коммуникациям.

До начала перепланировки площадь помещения составляла 93.7 кв м. (по сведениям из ЕГРН). После завершения работ она увеличилась до 122.4 кв. м. Обоснование подсчета площадей было сделано в техническом плане.

На примерах из проекта и техплана вы можете увидеть, что представляет собой антресоль. Она находится в центре помещения. Спуск и подъем происходит по одной лестнице. На основании антресоли возведены перегородки, за счет чего было образовано несколько новых комнат (переговорная, сервисная зона и т.д.). Внизу в пространстве помещения также появилось несколько новых перегородок и комнат. Работать в офисе станет значительно удобнее, а собственник сделал еще и место для отдыха персонала.

В состав проекта был включен раздел с конструктивными расчетами. Они показали, что вес антресоли, людей и оборудования не приведет к снижению несущей способности перекрытия. Примеры материалов с расчетами также показали в содержании этого кейса.

Помощь в согласовании перепланировки

В состав услуг по договору мы включили сопровождение согласований перепланировки. Представитель ООО «Смарт Вэй»:

• получил экспертное заключение по санитарным нормам;
• подал все документы в Мосжилинспекцию (электронно);
• получил распоряжение о возможности провести перепланировку по представленному проекту;
• передал все документы заказчику, чтобы тот начал строительные работы.

Особых сложностей в согласовании через МЖИ не возникло. Возможность возведения антресоли при перепланировке в помещениях МКД прямо предусмотрена Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП.

Разработка технического плана

После завершения строительных работ по проекту изменилась исходная планировка помещения. Это значит, что нужно не только получить акт приемочной комиссии в МЖИ, но и обратится для обновления сведений в ЕГРН. С 2024 года эта процедура стала проще:

• кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» разработал технический план (за 3 дня);
• техплан был направлен в МЖИ, где после проверки оформили акт приемочной комиссии;
• все документы ведомство направило в Управление Росреестра, а мы получили соответствующее уведомление.

Так как отступлений от проекта не было, акт был выдан без замечаний. Дальше мы ждали, чем завершаться учетно-регистрационные действия в Росреестре.

Учет изменений после перепланировки в Росреестре

Как и ожидалось, в уведомлении из Росреестра было указано об отказе. Причиной стало только необоснованное отнесение антресоли к реконструкции. Поскольку это обычная практика, пусть и противоречащая закону, юрист ООО «Смарт Вэй» быстро собрал и направил документы в суд. Рассмотрение дела длилось почти 3 месяца.

Суд удовлетворил иск и обязал Росреестр внести изменения в ЕГРН по ранее представленным документам. Это логичный исход, так как доказательства подтверждали нашу правоту. После обновления данных о планировке и характеристиках помещения, нам выдали выписку из ЕГРН.

Результат работы

Как и было предусмотрено договором, мы выполнили все задачи собственника. Он получил:

• все документы для перепланировки с возведением антресоли в нежилом помещении МКД;
• более удобную планировку офисного помещения, увеличенное пространство для текущей деятельности;
• помощь в прохождении обязательных процедур (МЖИ, Росреестр, суд).

Так как все было сделано строго по закону, собственнику не грозили штрафы за несогласованную перепланировку.

Если вам нужны услуги и работы, описанные в данном кейсе, позвоните экспертам ООО «Смарт Вэй». Мы поможем даже в самой сложной ситуации!