Оформление проекта перепланировки в нежилом помещении МКД с возведением антресоли за 5 рабочих дней. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Год выполнения работ: 2022

Заказчик: физическое лицо (собственник нежилого помещения)

Адрес объекта: г. Москва, ул. Амурская, д 1А

Площадь объекта (нежилое помещение): 168.3 кв. м.

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»

Срок оформления проектной документации – 5 рабочих дней

Срок оформления технического плана – 3 рабочих дня

На нашем сайте есть описание различных кейсов по согласованию перепланировок, в том числе с возведением антресоли. Посмотрите их, чтобы получить представление о данной услуге. Если хотите уточнить условия сотрудничества, свяжитесь с экспертами ООО «Смарт Вэй».

Задачи от заказчика

В этом кейсе речь пойдет о перепланировке с возведением антресоли. В последнее время это решения очень популярно у собственников нежилых помещений с большой высотой. За счет антресоли они увеличивают полезное пространство, что дает неоспоримые преимущества для любого вида деятельности. В помещениях нежилого здания такой вариант перепланировки создает сложности при регистрационно-учетных действиях в Росреестре. Если работы проводятся в МКД, то предстоит пройти и полноценные согласования через Мосжилинспекцию.

В 2022 году мы помогли с получением разрешения на перепланировку владельцу нежилого помещения на первом этаже дома. Здание достаточно новое (2019 года постройки). Поэтому весь первый этаж, спроектированный под коммерческую деятельность, имел большую высоту. Это позволяло возвести антресоль так, чтобы можно было вести деятельность как на ее поверхности, так и под ней.

С учетом пожеланий собственника, перед специалистами ООО «Смарт Вэй» были поставлены следующие задачи:

• предварительный анализ документов и сведений о характеристиках помещения;
• проведение обследований и обмеров, оформление промежуточных документов;
• разработка проекта на перепланировку и переустройство;
• помощь с получением технического заключения о безопасности и допустимости работ;
• подача документов в МЖИ от имени заказчика;
• оформление технического плана после завершения перепланировки.

По итогам всех согласований в ЕГРН внесут изменения. В частности, на поэтажном плане будет отражена антресоль, возведенная в контурах нежилого помещения. Также проект предусматривает и ряд других работ, отнесенных к перепланировке.

При заключении договора были согласованы сроки выполнения работ. Мы гарантировали изготовление проекта за 5 дней, а технического плана – за 3 дня. Так как техзаключение пришлось получать через ГБУ «Экспертный центр», за сроки работы этой организации мы отвечать не могли. Что касается согласования с выдачей разрешения МЖИ, то эта процедура прошла в сроки, установленные Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП – 20 дней.

В чем сложности согласования перепланировок с антресолью

Для обывателя, не знакомого с нюансами проектирования и кадастрового учета, антресоль выглядит как этаж. На самом деле, если размер антресоли не превышает 40% от площади помещения, то она считается этажом. В этом и заключается сложность согласования. Управления Росреестра во многих регионах до сих пор относят работы по возведению антресолей в реконструкции. Но это не так, ведь основные параметры здания не меняются.

Доказывать, что антресоль меняет планировку помещения, зачастую приходится в судебном порядке. В практике компании «Смарт Вэй» есть положительные решения по таким спорам. Но сам факт обращения в суд значительно затягивает общий процесс согласований. Мы разъясняем это клиентам на начальном этапе работы, чтобы не возникло недопониманий и претензий.

Еще одно сложность при проектировании антресоли – нужно сделать расчеты по нагрузкам, чтобы не ухудшить несущую способность перекрытия и других конструкций. Это особенно актуально для старых зданий, у которых техническое состояние оставляет желать лучшего. В данном кейсе все было попроще – помещение располагалось на первом этаже, перекрытия здания 2019 года постройки были практически в идеальном состоянии. Но расчеты все равно нужны, чтобы подтвердить безопасность предстоящих работ.

Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»

Собственник нежилого помещения ранее не работал с компанией «Смарт Вэй» и узнал о нас по поиску в интернете. Так как были и другие коммерческие предложения, были внимательно изучены наши преимущества:

• примеры реальных кейсов, где была согласована или узаконена перепланировка с антресолью (этим могут похвастаться далеко не все проектные компании);
• возможность заказать услуги «под ключ», чтобы не обращаться к разным специалистам;
• большой опыт работы штатных сотрудников «Смарт Вэй», что гарантирует высокое качество и положительный результат.

Собственник помещения проходил согласования до начала работ. Но нередко бывает иначе, когда приходится узаконивать завершенную перепланировку. Это тоже возможно, хотя и сложнее. При узаконивании могут вынести отказ, из-за чего приходится обращаться в суд. Поэтому мы рекомендуем действовать строго по закону – сначала получать разрешения, а уже потом приступать к строительным работам.

Если возводить антресоль вообще без согласований, то за такое нарушение точно последует штраф. Более того, собственника могут заставить вернуть помещение в исходное состояние, что обернется дополнительными расходами. Так как несогласованная перепланировка проводится в МКД, жильцы наверняка пожалуются в надзорный орган и это приведет к проверкам.

Что сделали специалисты ООО «Смарт Вэй»

На момент заключения договора заказчик передал нам выписку из ЕГРН (запрашивал самостоятельно) и технический паспорт. Также были предоставлены данные:

• о видах деятельности, которые будут вестись на антресоли (услуги общественного питания);
• о количестве людей, которые могут одновременно находится на антресоли (персонал и посетители ресторана);
• о характеристиках оборудования, которое будет размещено на антресоли (в частности, туда будут вынесены холодильники, бытовая техника для приготовления блюд).

Эта информация очень важна для расчета нагрузок, выбора материалов для конструкций и основания антресоли, типа лестницы и способов крепления. Обращаем внимание, что мы отвечаем за расчеты только в пределах сведений, предоставленных заказчиком. Если по факту на антресоли будет находиться больше людей или оборудование с иными характеристиками, то расчеты могут оказаться несоответствующими действительности. Это грозит разными последствиями, а в худшей ситуации антресоль или лестница могут не выдержать чрезмерных нагрузок. Впрочем, обычно все характеристики выбираем с запасом, предусматриваем дополнительные усиления.

Обмеры и обследования

С заказчиком согласовали дату и время обследования помещения. Эту работу выполнил техник-инвентаризатор ООО «Смарт Вэй». На месте он:

• осмотрел помещение, обратив внимание на пространство, где будет установлена антресоль и лестница (для освобождения места придется разобрать несколько перегородок);
• провел обмеры, чтобы проектировщики и кадастровый инженер получили точные данные о расстояниях, габаритах проемов;
• обследовал конструкции в местах установки опор и лестницы;
• подготовил абрис, куда внес собранные результаты измерений.

Обследования и обмеры были завершены за день. Так как в помещении пока не ведется деятельность, особых сложностей с доступом к разным комнатам и конструкциям не возникло.

Разработка проекта перепланировки

Основной документ для любой перепланировки – проект. Требования к его содержанию утверждены Постановлением № 508-ПП. Вот что входило в перечень проектных решений и работ:

• демонтаж существующих ненесущих перегородок и устройство новых ненесущих перегородок, в том числе с дверными проемами;
• устройство совмещенного санузла на площади уборной и ванны с устройством гидроизоляции пола;
• устройство уборной нас площади коридора с устройством гидроизоляции пола;
• демонтаж старого и установка нового сантехнического оборудования, дополнительных подводящих сетей и с подключением к существующим стоякам водоотведения и водопотребления;
• изменение расположения мойки на кухне;
• устройство подиума и ступеней в комнате 4;
• устройство гидроизоляции полов;
• декоративная обшивка стен;
• устройства пола без увеличения нагрузки на перекрытие;
• демонтаж ненесущей подоконной зоны наружной стены между комнатами с установкой оконно-дверного блока, сохраняющего тепловой контур дома без изменения фасада здания

Согласно ЕГРН, площадь помещения до перепланировки составляла 109.2 кв м. После завершения работ она составляет 86.1 кв. м. Стоит сказать, что в расчете площади для внесения в ЕГРН не учитывается антресоль. Это прямо следует из Приказа Росреестра № П/0082, на основании которого мы оформляли технический план.

Сбор дополнительных документов

В данном кейсе, как и при любой другой перепланировке, кроме проекта нужно еще получить техническое заключение. К сожалению, наши специалисты не имеют право оформлять этот документ, если работы проводятся в помещениях МКД. Власти уполномочили на это ГБУ «Экспертный центр». Мы подали запрос на оформление техзаключения, после чего почти месяц ждали результата.

При оформлении технического заключения эксперты изучают проект, анализируют данные о помещении и конструкциях, показателях несущих нагрузок. Вывод был сделан положительным – заявленные решения и работы допустимы, безопасны. Таким образом, с проектом и техзаключением можно было обращаться на основной этап согласований.

Стоит добавить, что нам еще пришлось получать заключение ФБУЗ 2Центр гигиены и эпидемиологии». Оно требуется для перепланировки в нежилых помещениях МКД. Поскольку проектные решения не нарушают санитарные нормы, заключение было положительным. Для работ в нежилых зданиях этот документ получать необязательно.

Помощь с согласованием перепланировки в нежилом помещении МКД

Оформлением документов наши услуги не ограничились. Заказчик сразу выдал доверенность, чтобы наш эксперт представил его интересы на всех этапах согласования. Было сделано следующее:

• пакет документов с заявлением направили в МЖИ (через электронный сервис, услуга бесплатна);
• дождались результатов проверки, получили разрешение на перепланировки (через 20 дней);
• передали готовые документы собственнику, который смогу приступит к строительным работам.

Далее мы ждали завершения перепланировки, чтобы приступить к заключительному этапу работу.

В 2022 году порядок действий после окончания работ был не таким, как сейчас. Сначала наш специалист подал в МЖИ заявление на оформление акта приемочной комиссии. Документ был направлен в электронной форме в речение 7 дней. Далее кадастровый инженер «Смарт Вэй» оформил технический план. В нем были описаны все проведенные работы, показана исходная и фактическая планировка помещения.

Техплан вместе со всеми остальными документами направили в Росреестр (через МФЦ). Как и ожидалось, возведение антресоли посчитали реконструкцией, и на этом основании вынесли отказ в совершении регистрационно-учетных действий. Из-за этого юристу компании «Смарт Вэй» пришлось подавать иск в суд, доказывать нашу правоту в споре с Росреестром. Дело завершилось положительным результатом – на основании судебного акта в ЕГРН внесли изменения, а собственник получил выписку.

Результат работы

Все поставленные задачи были успешно выполнены специалистами ООО «Смарт Вэй». Собственник нежилого помещения:

• согласовал перепланировку и выполнил требование о внесении новых данных в ЕГРН;
• смог существенно расширить полезное пространство помещения, где будет открыт ресторан;
• получил возможность увеличить прибыль, так как численность посетителей вырастет за счет антресоли.

Если вам тоже нужны услуги по разработке документов и помощи в согласования перепланировки с антресолью, обращайтесь к экспертам ООО «Смарт Вэй»!