Год выполнения работ: 2022
Заказчик работ: физическое лицо (собственник помещения в нежилом здании)
Площадь объекта: 81.0 кв. м.
Адрес объекта: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 12Д. стр. 1
Исполнитель работ: компания «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ: 2 года
Срок подготовки технической документации: 5 месяцев
Подробнее о сложностях, которые успешно решили специалисты компании «Смарт Вэй» по данному кейсу, можно узнать из нашего материала.
Задача от заказчика
В 2022 году к нам обратился собственник помещения одного из нежилых зданий в Москве. Он хотел изменить вид деятельности. Чтобы подготовить помещение для этого, возникло желание изменить планировку. Одним из решений, которые ранее предложили наши специалисты, стало возведение антресоли. Это площадка на возвышении, чей размер составляет до 40% от площади помещения.
На момент обращения в компанию «Смарт Вэй» ситуация заказчика была такова:
- перепланировка уже была сделана ранее, включала демонтаж и монтаж перегородок, частичное изменение фасада (в районе входе), установка антресоли;
- после изменения планировки собственник не обращался в Росреестр для обновления ЕГРН (это неправильно);
- так как сейчас предстояло узаконить перепланировку, заказчик захотел дополнительно выполнить иные работы, чтобы существенно расширить возможности для бизнеса.
Так как предстояли дополнительные работы, было принято решение узаконить все сразу. Это возможно, особенно если речь идет об изменении планировки в нежилом здании.
Учитывая изложенное, перед специалистами компании «Смарт Вэй» были поставлены такие задачи:
- проведение обследований и обмеров (нужно как для проектирования, так и для разработки технического плана);
- оформление проекта и техзаключения на перепланировку, причем нужно описать как ранее выполненные работы (антресоль и т.д.), так и текущие решения;
- подготовка технического плана на помещение с измененной планировкой;
- помощь в прохождении учетно-регистрационных действий, чтобы Росреестр внес новые данные в ЕГРН.
Уже по ходу работ возникла необходимость обращаться в суд. Мы это предвидели и сразу разъяснили все заказчику. Дело в том, регистраторы Росреестра очень часто выносят решения о приостановках, если речь идет об антресолях. Поэтому настраивались на успешное узаконивание уже в ходе судебной процедуры. Так в итоге и получилось.
Сразу обращаем внимание, что общий срок выполнения работы составил 2 года. Не стоит думать, что наши специалисты так долго занимаются оформлением проекта и других документов. В указанные 2 года вошла не только разработка документации, но и проведение дополнительных строительных работ. Почти полгода заняли судебные процессы, что соответствует российским реалиям. В обычной ситуации мы выдали бы все необходимые документы уже через несколько дней.
Перечень работ при перепланировке
С антресолью все понятно. Под ее возведение мы разрабатывали специальные решения в проекте перепланировки. В перечень работ входило следующее:
- демонтаж двух перегородок, чтобы освободить пространство помещения;
- изменение формы и места расположения дверного проема, чтобы он не мешает установке лестницы;
- монтаж конструкций антресоли (лестница, опоры, основание и т.д.), а также их крепление к полу, стенам;
- изменение схемы расположения инженерных систем, с частичным выводом на поверхность антресоли.
Так как конструкции антресоли окажут дополнительную нагрузку на перекрытие, мы провели расчеты. Данные об этом были включены в проект и техническое заключение.
Той же проектной документацией мы хотели узаконить работы, ранее сделанные собственником. В их перечень входило следующее:
- демонтаж (разборка) перегородок между комнатами помещения, дверного бока;
- монтаж новых перегородок (в одной из них был сделан оконный проем);
- работы по изменению тамбура при входе в помещение с улицы (это относится к фасадным решениям, которые тоже предстояло узаконить).
По сведениям ЕГРН исходная площадь помещения составляла 81.0 кв. м. По итогам перепланировки она стала 96.3 кв. м. Но причиной тому стало вовсе не возведение антресоли, которая не учитывается при подсчете площадей. Изменился состав комнат, чье пространство было увеличено за счет объема мест общего пользования этажа. В итоге, собственник получил преимущества сразу по двум направлениям – увеличение пространства помещения за счет антресоли и расширение площади. Согласитесь, что для бизнеса, особенно в Москве, лишние 15.3 кв. м. дают огромные возможности для получения дополнительной прибыли.
Почему обратились к «Смарт Вэй»
Ранее собственник не обращался в компанию «Смарт Вэй». Поэтому выбор он делал по рекомендации партнеров по бизнесу, путем сравнения разных предложений. Предпочтение было отдано именно нам сразу по нескольким причинам:
- компания «Смарт Вэй» предлагала весь комплекс услуг с предоставлением результата, а не только условное оформление документов на перепланировку;
- опыт работы (с 2013 года) и наличие большого количества положительных кейсов выгодно отличают нас от конкурентов;
- мы честно и сразу разъясняем заказчику, с какими сложностями предстоит столкнуться при согласованиях и в чем будет заключаться решение проблем.
Уже на первой консультации мы можем увидеть, что можно и нельзя сделать в ситуации клиента. Это позволяет не давать заведомо невыполнимых обещаний. Далее, после заключения договора, наши специалисты всегда соблюдают сроки, согласованные с заказчиком.
Что было сделано специалистами компании
В ходе встречи с нашими экспертами собственник передал выписку из ЕГРН (получал самостоятельно), техпаспорт и поэтажный план (были получены почти 8 лет назад). Чтобы не возникло лишних сложностей, мы запросили в БТИ актуальную копию учетно-технической документации. Наш представитель подавал запросы и заявления на основании доверенности. Для ее оформления заказчик (физическое лицо) обратился к нотариусу.
На момент заключения договора мы согласовали с заказчиком следующие моменты:
- предоставление доступа для осмотра, обследования и обмеров (тут проблем не возникло, так как вход в помещение возможен в любое время);
- порядок взаимодействия во время работы, чтобы не дергать собственника лишний раз (в большинстве случаев использовали мессенджеры и созвоны, направляли документы по электронке);
- срок и порядок оплаты (по просьбе заказчика всю суммы разбили на несколько частей под каждый этап работы).
Обследования на месте провел техник-инвентаризатор компании «Смарт Вэй». В целом, это рутинная задача, которую мы выполняем по специально разработанному чек-листу. В процессе специалист оформил акт с описанием планировки и состояния конструкций, сделал абрис помещения. Особое внимание было уделено местам, где закреплена и установлена антресоль, лестница на нее.
С результатами обследований стали работать наши проектировщики. Также данные обмеров кадастровый инженер «Смарт Вэй» использовал для оформления технического плана. О документах, которые мы подготовили в ходе узаконивания антресоли, читайте ниже.
Документы для узаконивания антресоли в нежилом здании
На момент заключения договора уже было понятно, по какому пути пойдет узаконивание перепланировки с антресолью. Эта процедура попроще, чем для помещений в МКД. Мы оформили:
- проект перепланировки и переустройства – содержит описание выполненных и предстоящих работ, в том числе по устройству антресоли;
- техническое заключение – подтверждает, что проектные работы и решения допустимы и безопасны;
- технический план – описывает состояние планировку после завершения работ, нужен для обновления ЕГРН по линии Росреестра.
У компании «Смарт Вэй» и ее специалистов есть полномочия для оформления всех перечисленных документов. Справедливости ради, отметим, что техзаключение на перепланировку в помещения МКД мы сами разработать не можем. Но к данному кейсу это не имеет отношения.
При подготовке проекта, техзаключения и технического плана мы уделили внимание:
- переносу результатов измерений в содержание документов (особенно актуально для техплана, так как Росреестр может придраться даже к мелочам);
- расчету по характеристикам конструкций и нагрузкам (для этого в проекте было несколько специальных приложений с таблицами, формулами и чертежами);
- обоснованию по нормам безопасности, ведь основной объем работы был выполнен без проекта.
Отметим, что с первого раза технический план не прошел учетно-регистрационные действия. Они завершились приостановкой со стороны Росреестра. В принципе, замечания были весьма сомнительными и можно было продолжить оспаривание. Но мы пошли по пути переоформления техплана и заново подали его регистратору. К сожалению, это не решило основную проблему – ведомство настаивало, что заявленное нами возведение антресоли относится к реконструкции. И такие проблемы возникают постоянно, хотя все требования к характеристикам и размерам конструкций были соблюдены.
Решение проблем с приостановками Росреестра
После подготовки документов на перепланировку с антресолью мы не обращались на согласования. Это попросту не требуется, так как работы выполнены в нежилом здании. Наш представитель сразу направил пакет документов с заявлением в Росреестр. Это было сделано через электронный сервис и на основании доверенности. Далее ситуация развивалась следующим образом:
- техплан с приложениями успешно прошел первичную проверку в системе Росреестра, так как все требования к форме документов были соблюдены;
- уже через 3 дня мы получили уведомление, что ведомство приостановило учетно-регистрационные действия;
- в содержании решения о приостановке мы увидели основную причину – устройство антресоли подпадает под реконструкцию, а заявитель не предоставил требуемое разрешение на строительство.
В чем же заключается неправота регистраторов? Тут мы отталкиваемся от понятия реконструкции, к которой закон относит изменение основных параметров здания. В случае с антресолью такого не происходит, ведь мы меняем только конфигурацию отдельно взятого помещения. Более того, в нормативных актах региона (в данном случае – Москва) возведение антресоли прямо отнесено к перепланировке. Но поскольку доказать это Росреестру нереально (кроме управлений в некоторых субъектах РФ), мы приняли решение о подаче иска в суд.
Получение решения суда на перепланировку с антресолью
На данном этапе к работе подключился юрист компании «Смарт Вэй». Общая схема действий такова:
- подача иска осуществлялась по ст. 198 АПК РФ;
- так как заявителем являлось физическое лицо, оплатили пошлину 300 рублей (с 2025 года она стала больше ввиду изменений в НК РФ);
- срок на подачу жалобы был соблюден (3 месяца с даты получения отказного решения);
- суд принял документы к производству и назначил первое заседание (спустя почти 2 месяца);
- еще через месяц состоялось основное заседание, где рассмотрели дело по существу;
- решением первой инстанции наш иск был удовлетворен.
Росреестр не всегда обжалует судебные акты. Но в данном кейсе нам пришлось участвовать еще и в апелляции. Обжалование тоже завершилось в пользу собственника, т.е. суд признал возведение антресоли перепланировкой, что и требовалось доказать.
В решении судов было подтверждено соответствие антресоли требованиям безопасности, отсутствие необходимости в разрешении на реконструкцию и законность выполненных работ. На основании судебного акта Росреестр обновил данные в ЕГРН и выдал нам выписку. На этом все работы по заданию заказчика были выполнены.
Результат работ
Компания «Смарт Вэй» полностью выполнила обязательства по договору с собственником:
- были оформлены документы на перепланировку с антресолью в нежилом здании;
- был разработан и направлен технический план;
- было успешно обжаловано решение об отказе в учетно-регистрационных действиях.
В помещении собственника появилась антресоль. Это дает большие возможности для развития бизнеса и увеличения прибыли.
