В этой статье пойдет речь о весьма распространенной ситуации, с которой часто сталкиваются собственники помещений в нежилых зданиях. Несмотря на относительную простоту согласований перепланировки, возникают проблемы при обращении в Росреестр. Здесь под узаконивание была заявлена антресоль, которую возвели без проекта. Только в ходе судебного процесса нам удалось доказать, что такие работы совершенно законны и не относятся к реконструкции. Расскажу обо все порядку, чтобы вы получили представление о сложности всех процедур и пробелах в законодательстве.
- Вводные данные: в чем сложности узаконивания антресоли
- Ситуация клиента компании «Смарт Вэй» – антресоль возведена без проекта и согласования
- Начало работы: обследования и обмеры на месте
- Обработка данных и подготовка документов
- Зачем нужен проект при узаконивании антресоли
- Технический план как доказательство изменения планировки
- Учетно-регистрационные действия в Росреестр – приостановка с перспективами оспаривания
- Судебный спор – возведение антресоли не относится к реконструкции, а Росреестр неправильно трактует закон
- Итог: антресоль узаконена благодаря профессионализму и квалификации экспертов ООО «Смарт Вэй»
Вводные данные: в чем сложности узаконивания антресоли
В последние годы одним из самых популярных решений у собственников нежилых помещений является антресоль. Ее можно возвести при достаточно большой высоте, но в целом, других серьезных ограничений нет. Размер площадки на возвышении (именно так называют антресоль в сводах правил) составляет до 40% от площади помещения. Только представьте, какую выгоду это дает владельцу объекта. Не проводя объединений с другими помещениями, и уж тем более реконструкции, он существенно расширяет полезное пространство. Антресоль можно использовать как под основную деятельность, так и для выноса туда офисов, подсобок, мест для хранения и т.д.
Возможность возведения антресолей подтверждена несколькими нормативными актами. В частности, мы видим это в Постановлениях Правительства Москвы № 508-ПП и № 432-ПП, с которыми работаем каждый день. Несмотря на это, очень часто возникают такие проблемы:
- при неправильном расчете площадей конструкции можно выйти за показатель 40%, и тогда антресоль уже отнесут к новому этажу (это реконструкция, и задача по согласованию резко усложняется);
- у регистраторов Росреестр до сих пор нет единой позиции по антресолям, и поэтому ее часто относят к реконструкции (соответственно, получаем приостановки и отказы);
- если сделать антресоль без проекта, то можно допустить нарушения строительных правил и норм безопасности (в этом случае придется проводить дополнительные работы или смириться с отказом в узаконивании).
Если делаем антресоль в нежилом здании, и она укладывается в 40% площади, выход есть почти всегда. Тот же отказ Росреестра можно оспорить в суде, причем у нашей компании есть наработанная практика. Если нарушены нормы безопасности, можно устранить их (например, сделав усиления конструкций). Естественно, в каждом случае необходимо смотреть все на месте, чтобы оценить дальнейшие перспективы. У компании «Смарт Вэй» есть приличная практика как по стандартной схеме согласования антресолей, так и по судебному обжалованию. Звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.
Ситуация клиента компании «Смарт Вэй» – антресоль возведена без проекта и согласования
В этом кейса антресоль возвели в помещении нежилого здания (практически центр Москвы). Площади и высоты хватало с лихвой. Размер площадки составил около 35% от помещения (81 кв. м.) и там собственник готовился открыть зону для обслуживания клиентов. Вот только работы проводились без проекта, а при таких условиях в Росреестр обращаться бессмысленно. Нам предстояло:
- провести обследования и посмотреть, как выглядит антресоль с точки зрения норм безопасности;
- подготовить документы на изменение планировки «по факту», т.е. предстояло узаконивание;
- пройти учет в Росреестр и добиться внесения изменений в ЕГРН (иначе конфигурация помещения в реестре будет отличаться от реальной).
Собственник предоставил техпаспорт и поэтажный план на помещение. Естественно, там антресоль не отражена. Еще клиент передал нам обмерный план, составленный от руки. Этот документ не имеет никакой силу, так как для Росреестра обмер может проводить только кадастровый инженер.
Первоначально, при подписании договора был согласован общий срок узаконивания 3-4 месяца. Но это при условии, что проверки в Росреестре пройдут без замечаний и приостановки. Зная, как все обстоит на самом деле, мы разъяснили клиенту, что общий срок наверняка будет больше. Так в итоге и получилось из-за необходимости обращаться в суд. С момента проведения работ и до обновления данных в ЕГРН прошло в общей сложности почти 2 года (!!!). Но тут вина не самого собственника и не компании «Смарт Вэй», а отсутствие единой позиции по вопросам учетно-регистрационных действий для помещений с антресолями.
Начало работы: обследования и обмеры на месте
Выбирая компанию для помощи в узаконивании, собственник обратил внимание не только на опыт работы и квалификацию наших специалистов. Он узнал от партнеров по бизнесу о положительной практике взаимодействия с Росреестром и другими гос. органами. Это действительно важно, так как в законах написано одно, а на деле часто выходит несколько иначе. Ну и сроки узаконивания, которые предложила компания «Смарт Вэй», полностью устроили заказчика.
Как и во всех случаях с перепланировками, мы направили на месте техника-инвентаризатора. Наш специалист:
- провел обследования и обмеры с оформлением акта, составлением абриса и заключения о состоянии конструкций;
- сравнил реальную планировку помещения с поэтажным планом и выпиской из ЕГРН (очень часто можно столкнуться с ранее несогласованными работами);
- сделал фотографии помещения, антресоли и других конструкций, чтобы упростить задачу проектировщикам.
Обследования и обмеры обычно проходят по заранее составленному чек-листу. Все было сделано в течение одного дня, так как собственника сразу предоставил нам доступ на место.
Так как работы по устройству антресоли уже завершены, в ходе обмеров были собраны данные и для оформления технического плана. Там кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» показывает, как выглядит планировка сейчас, что изменилось по сравнению с исходным состоянием. Обязательной частью техплана является графика (план помещения или этажа). Но об этом документе мы еще поговорим чуть ниже.
Обработка данных и подготовка документов
На всех этапах узаконивания нам нужны документы. Их точный список может отличаться от ситуации к ситуации. В данном кейсы эксперты компании «Смарт Вэй» оформили:
- абрис и заключение в ходе обследования помещения с антресолью;
- проект перепланировки, где мы описали все решения и работы по установке антресоли;
- техническое заключение о допустимости работ (так как антресоль возвели в нежилом здании, документ может подготовить проектная компания);
- технический план для учетно-регистрационных действий в Росреестр.
Дополнительно была запрошена актуальная выписка из ЕГРН. Также, по доверенности от клиента, мы еще раз запросили техпаспорт и поэтажным планом, ведомостью помещения. Эти документы были выданы из архива ГБУ МосгорБТИ.
Так как антресоль находится внутри помещения и не затрагивает фасады, то узаконивание обошлось без обращения в Москомархитектуру. Но если это нужно, специалисты ООО «Смарт Вэй» помогут с разработкой документов на изменение внешнего архитектурного решения, сами подадут все на согласование.
Зачем нужен проект при узаконивании антресоли
Как я сказал выше, собственник возвел антресоль без проекта. Мы не рекомендуем делать так, как минимум, по соображениям безопасности. Это не самый простой вид работ, ведь риски повреждения существующих конструкций весьма высоки. Плюс необходимо сделать расчеты по несущим нагрузкам, которые могут измениться из-за появления антресоли.
Строго говоря, согласование перепланировки в нежилом здании (кроме фасадных работ) не требуется. Поэтому при узаконивании речь идет только про обращение в Росреестр. И тут очень интересная ситуации. Закон № 218-ФЗ, как и другие нормативные акты, не обязывают нас подавать проектную документацию при прохождении кадастрового учета. На практике все иначе. Регистраторам нужен проект и техзаключение:
- чтобы убедиться, что планировка объекта действительно изменилась в ходе строительных работ;
- чтобы увидеть, чем отличается первоначальная и реальная конфигурация помещений;
- чтобы оценить, какой вид работ проведен на объекте (реконструкция или перепланировка).
По этим причинам мы всегда оформляем и прикладывает проект и техзаключение, несмотря на отсутствие такое обязанности по нормативным актам. В противном случае заявитель наверняка получит приостановку или отказ, а снять замечания будет крайне сложно.
Подготовка документов заняла у нас 7 рабочих дней. Это разумный срок, так как пришлось делать расчеты по опорам и лестнице на антресоль. Готовый проект был утвержден собственником. После этого можно было приступать к главной процедуре – прохождению учета в Росреестре.
Технический план как доказательство изменения планировки
Одновременно с проектом мы разработали технический план. Вы можете подробнее узнать о форме и содержании этого документа в статьях на нашем сайте. Отмечу следующее:
- в описательной части техплана кадастровый инженер сделал ссылки на проектную документацию, техническое заключение;
- были подробно описаны все демонтажно-монтажные работы, связанные с возведением антресоли;
- на плане помещения были показаны границы и места размещения конструкций антресоли.
В сочетании с остальными документами техплан подтвердил, какой процент от площади помещения занимает возведенная антресоль. Также кадастровый инженер указал, что нарушений по нормам строительной безопасности нет.
Кстати, техплан нужен не только для перепланировок. С этим документом можно поставить на учет новый объект, обновить реестровые сведения после реконструкции или в ходе устранения ошибок. Заказать технический план под любые ситуации можно в компании «Смарт Вэй». Чтобы узнать подробнее о сроках и стоимости работы, звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо направьте запрос на электронную почту info@smway.ru.
Учетно-регистрационные действия в Росреестр – приостановка с перспективами оспаривания
Документы в Управление Росреестра мы направили через электронный сервис. Мы ожидали приостановки, зная позицию регистраторов по аналогичным кейсам. В решении было указано следующее:
- по мнению ведомства, заявленные работы относятся к реконструкции с возведением нового этажа (соответствие по пропорции площади особо не помогло);
- для реконструкции нужно обязательно получать разрешение на строительство, а оно отсутствовало в приложенных материалах.
Взаимодействие с чиновниками ничем не помогло, хотя иногда нам удается снять необоснованные замечания. Поэтому, по ранее согласованной с заказчиком схеме, мы начали подготовку пакета документов для судебного оспаривания.
Судебный спор – возведение антресоли не относится к реконструкции, а Росреестр неправильно трактует закон
Бояться судебных тяжб не стоит. Во многих ситуациях это будет единственный способ узаконить строительные работы, как бы этому не сопротивлялись чиновники. На этом этапе наши действия включали:
- подготовку юристом административного искового заявления;
- оплата госпошлины (так как собственник является физическим лицом, платить нужно было 300 рублей);
- подписание заявления юристом на основании доверенности от клиента;
- подача всех документов в суд.
На оспаривание незаконных решений и действий гос. органов дается 3 месяца. Мы соблюли это требование.
Примерно через месяц после приема документов состоялось первое заседание. Росреестр не направил представителей, но подал возражения. Там была указана та же позиция, что и оспариваемом решении. Еще через месяц состоялось основное заседание. Суд вынес решение, которым удовлетворил иск. Там было указано:
- решение Росреестра следует считать незаконным и необоснованным;
- антресоль полностью соответствует нормам безопасности и это подтверждено документами;
- необходимость в получении разрешения на реконструкцию отсутствует, так как заявитель сделал перепланировку.
Госорганы почти всегда обжалуют решения не в свою пользу. Апелляционная инстанция подтвердила правоту выводов из решения. Таким образом, Управление Росреестра обязали провести учетно-регистрационные действия. На основании исполнительного листа это было сделано почти спустя месяц. В итоге, наш юрист получил выписку из ЕГРН и передал ее заказчику. Поставленная задача была успешно решена.
Итог: антресоль узаконена благодаря профессионализму и квалификации экспертов ООО «Смарт Вэй»
Я описал процесс узаконивания перепланировки с антресолью. Благодаря компании «Смарт Вэй», собственник:
- добился обновления сведений в ЕГРН, что жизненно важно не только для текущей деятельности, но и для возможных сделок с помещением;
- смог на законном основании использовать антресоль, без рисков предписаний о демонтаже;
- избежал дополнительных расходов, которые могли возникнуть для устранения нарушений.
Этот кейс наглядно показывает, что с Росреестром можно и нужно судиться. Законодательство обновляется достаточно редко, чтобы рассчитывать на кардинальное изменение ситуации.
Если вы хотите спроектировать антресоль или узаконить завершенные работы, звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб). Адрес электронной почты info@smway.ru.
