Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это установленная государством стоимость объекта недвижимости, используемая для расчета налогов. Определяется в ходе оценки, проводимой бюджетными учреждениями. Мы помогаем оспорить и снизить кадастровую стоимость. Это уменьшить размер имущественного или земельного налога.

Когда это необходимо?

Государству кадастровая стоимость необходима для исчисления и сбора налогов. Собственнику объекта и бизнесу кадастровая стоимость нужна:

• чтобы самостоятельно рассчитать и заплатить налог на недвижимость и земельные участки;
• чтобы обосновать возражения о сумме имущественного или земельного налога, рассчитанного ИФНС;
• чтобы оплатить штраф, взысканный пропорционально кадастровой стоимости (по отдельным составам КоАП РФ);
• чтобы оспорить кадастровую стоимость, если она выше рыночной цены объекта или участка;
• чтобы согласовать стоимость объекта при купле-продаже или размер арендных платежей (если стороны взяли за основу кадастровую стоимость).

Еще по кадастровой стоимости рассчитывают некоторые госпошлины, тарифы за отдельные нотариальные действия.

Правовая основа

Вопросы, связанные с определением, использованием и оспариванием кадастровой стоимости регулируются следующими нормативными актами:

• Федеральный закон № 237-ФЗ (в редакции от 23.07.2025) – описывает порядок государственной оценки и особенности расчета кадастровой стоимости, все варианты ее оспаривания;
• Федеральный закон № 135-ФЗ (в редакции от 14.02.2024) – регулирует порядок расчета рыночной цены и оформления отчета, с которым можно оспорить кадастровую стоимость;
• Приказ Росреестра № П/0336 (в редакции от 11.09.2024) – содержит методические указания о порядке проведения государственной оценки;
• Приказ Минэкономразвития № 611 (в редакции от 14.04.2022) – включает федеральный стандарт оценки недвижимости.

В Приказе Росреестра № П/0329 есть форма выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот документ обязательно нужен для оспаривания в административном или судебном порядке.

Мнение эксперта Smart Way

Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй»:

«Главная проблема при определении кадастровой стоимости – бюджетное учреждение не учитывает индивидуальные особенности объектов недвижимости. Оценка ведется массовым методом. По этой причине рыночная и кадастровая цена могут существенно отличаться. Если это влечет завышение налоговых платежей, есть смысл оспорить кадастровую стоимость. Для этого оценщик «Смарт Вэй» оформляет отчет и обосновывает рыночную цену. С этим документом и выпиской из ЕГРН мы обращаемся в суд или в бюджетное учреждение. Кадастровую стоимость приравняют к рыночной, а размер налогов станет меньше».

Как мы решаем эту задачу

Сначала мы запрашиваем выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. В ходе предварительной проверки сравниваем этот показатель с рыночной ценой. Далее схема действий такова:

• оценщик изучает документ на объект и проводит визуальный осмотр;
• на основе выбранной методики оценки определяется рыночная цена;
• оформляется отчет о рыночной цене с подробным обоснованием расчетов;
• заявление, отчет и выписку из ЕГРН подаем на оспаривание в суд, бюджетное учреждение или региональную комиссию при Росреестре;
• юрист «Смарт Вэй» принимает участие в заседаниях, выступает от имени собственника;
• решение о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной цене направляет в Росреестр;
• получаем и передаем собственнику выписку из ЕГРН с новым показателем стоимости.

Если при оспаривании вынесен отказ, подаем жалобы в вышестоящие инстанции. В целом, если отчет оценщика подтверждает существенное завышение кадастровой стоимости, шансы на положительный исход дела будут максимальными.

Что еще почитать по теме?

• Статья: Уменьшение кадастровой стоимости (подробно описана пошаговая инструкция для собственника)
• Кейс: Снижение кадастровой стоимости нежилого здания
• Услуга: Подготовка отчета о рыночной цене недвижимости для суда
• Глоссарий: ЕГРН

Если вы не хотите переплачивать на налогах, узнайте больше об оспаривании кадастровой стоимости у наших экспертов!